Wynajmujący mieszkania czekają na powrót studentów. Czy tym razem studenci są panami sytuacji? Ile mogą utargować? Na co muszą zwrócić uwagę?

Studenci wracają do miast i na uczelnie. W serwisach ogłoszeniowych znikają oferty najmu, co może oznaczać, że popyt na wynajem mieszkań wraca. Ale jak to wygląda pod podszewką? Ile w tym roku trzeba zapłacić za mieszkanie dla studenta? Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy? Sprawdzam!

Polacy mają głód mieszkań. W tym roku padnie rekord pod względem sprzedaży kredytów hipotecznych i być może zakupów mieszkań w ogóle (za gotówkę sprzedaje się według różnych danych 40-50% nieruchomości). Czym się kierują kupujący? Jedni wierzą, że inwestycja w mury, a nie w papiery wartościowe, ochroni ich oszczędności przed inflacją, inni chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe (tych jest relatywnie najmniej, tylko co czwarte mieszkanie kupowane jest w tym celu), a inni chcą zarobić na wynajmie.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Przed pandemią ci ostatni zarabiali całkiem sporo, ale gdy zaczął się lockdown, to ubyło turystów, a studenci uczyli się zdalnie. Kamienicznicy zaczęli narzekać. Z ostatnich danych wynika, że przeciętna rentowność najmu spadła do 3% w skali roku (przed pandemią sięgała 6-7%), Ale na Covid-19 mamy już szczepionkę i powoli wracamy do normalności, a studenci do nauki. Jaki jest stan rynku najmu w najbardziej gorącym okresie roku? Ile trzeba zapłacić za mieszkanie? Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę najmu mieszkania?

Czytaj też: Czy podatek katastralny mógłby zatrzymać spekulacyjny wzrost cen mieszkań? A może są na to lepsze sposoby?

Czytaj też: Zagraniczne fundusze hurtem kupują w Polsce mieszkania na wynajem. Czy to zniszczy biznes prywatnym wynajmującym? Koniec rynku najmu, jaki znamy?

Mieszkanie dla studenta: żak wróci do nauki stacjonarnej

W Polsce uczy się ok. 1,2 mln studentów, coraz więcej z zagranicy. To ogromna rzesza ludzi, z których spora część co roku szuka lokum – właśnie dlatego statystycznie to właśnie przełom sierpnia i września jest najgorętszym okresem na portalach ogłoszeniowych i u pośredników, którzy wynajmują mieszkania.

Tak było przynajmniej przed pandemią. Jak sprawdziliśmy przed rokiem, właściciele mieszkań wyszli z pandemii mocno pokiereszowani. Z badań Centrum AMRON i Warszawskiego Instytut Bankowości wynikało, że w ubiegłym roku 63% ankietowanych studentów decydowało się na wyprowadzkę bądź renegocjowanie ceny najmu (aktualnych danych jeszcze nie ma). Portal OLX raportował wtedy, że przybywa ogłoszeń o wynajmie mieszkania, ale maleje zainteresowanie nimi (mierzone liczbą zapytań użytkowników i wyświetlaniem telefonu do kontaktu). Efekt? Czynsze w ubiegłym roku spadły nawet o 25%. A jak sytuacja wygląda w tym roku?

Minister Nauki i Szkolnictwa Wyższego Przemysław Czarnek już w połowie sierpnia unieważnił rozporządzenie, które umożliwiało naukę zdalną na poziomie akademickim. Czy studenci chcą, czy nie – muszą wrócić na uniwersyteckie kampusy. Jak reaguje rynek najmu? Dane są niejednoznaczne.

Na przykład, jak wynika z raportu firmy Emmerson Evaluation pt. „Evaluer Index 2021″, największe spadki czynszów najmu wystąpiły w Krakowie (9,6%),  Warszawie (9,5%), a najmniejsze obniżki odnotowano w Poznaniu. Ale i tu czynsze spadły średnio o 5,7% w skali roku. Najtaniej mieszkanie można obecnie znaleźć w Białymstoku, Bydgoszczy i Olsztynie. Jeśli chodzi o obowiązujące w tym roku trendy, to najemcy poszukują większych nieruchomości, a także tych z balkonem, tarasem czy ogródkiem (na wypadek lockdownu, czy kwarantanny) i niekoniecznie w centrum (to dla tych, którzy mają możliwość pracy zdalnej).

Czytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Czytaj też: Rekordowy popyt na kredyty hipoteczne. Związek Banków Polskich ostrzega klientów przed przekredytowaniem

Mieszkanie dla studenta? Wreszcie jest w czym wybierać

Ale czy dalszy spadek czynszów jest możliwy? Według danych serwisu ogłoszeniowego Otodom.pl w przypadku największych mieszkań trzeci miesiąc z rzędu rosną średnie ceny ofertowe najmu. Np. mieszkania większe niż 60-metrowe w czerwcu wyceniane były wyżej, niż przed rokiem i w kilku przypadkach wyżej niż przed wybuchem pandemii koronawirusa!

Ale trzeba pamiętać, że to dopiero kilkumiesięczne odbicie po trwających od początku pandemii spadkach. Podstawowym benchmarkiem, który pokazuje stan rynku, jest liczba ofert. W pandemii ich przybywało, bo umowy były wypowiadane, brakowało najemców. A jak jest w tym roku?

„W tym momencie (tj. w ostatnich dniach sierpnia) liczba ofert dostępnych w serwisie OLX jest zauważalnie mniejsza, niż w roku 2020. Jednak – przynajmniej w Warszawie – ofert jest więcej więcej, niż w przedpandemicznym roku 2019-tym. Najwięcej ofert dotyczy mieszkań 2-pokojowych oraz kawalerek”

– tłumaczą nam analitycy OLX. Podobne wnioski płyną z bazy danych Otodom. Zauważają tam spadek liczby ofert względem poprzedniego roku, zwłaszcza jeśli chodzi o mieszkania 4-pokojowe i większe, które często wynajmują studenci. To oznacza, że popyt na wynajem wzrósł i więcej mieszkań znajduje lokatora. A stawki najmu? Mimo trwającego wciąż odbicia są niższe, niż przed pandemią.

„Bazując na cenach z Otodom.pl widzimy, że średnie czynsze najmu wciąż spadają. W ciągu dwóch lat najbardziej spadły ceny w Warszawie – o 21%”

– mówią w Otodom.pl. Średnie czynsze to: dla Warszawy – 3 455 zł (przed pandemią 4 352 zł), dla Poznania – 1 722 zł (przed pandemią 1 925 zł), dla Wrocławia – 2 165 zł (przed pandemią 2 401 zł), dla Krakowa – 2 035 zł (przed pandemią 2 342 zł), dla Gdańska – 2 441 zł (przed pandemią 2 741 zł).

Nie kłóci się to z raportem dla Bankiera, który pokazał wzrosty cen w niektórych miastach (o 4-10%), ale w relacji do ubiegłego, pandemicznego roku. Benchmarkiem dla rynku najmu powinien być rok 2019, a te dane wskazują, iż wciąż jest taniej niż przed pandemią.

Mają 7 000 mieszkań na wynajem i mówią, że ludzie walą jak w dym. Serio?

Skoro studenci wracają, to zainteresowanie najmem powinno być duże. Ale na rynek najmu działają też inne „siły”. Główna z nich to zapaść usług najmu krótkoterminowego – nie ma świeżych danych, ale wiemy, że do maja tego liczba turystów zagranicznych (którzy mogli chętnie wynajmować lokale na krótki termin) spadła z 1 mln do 244 000. Wiele mieszkań, które były wystawiane z myślą o najmie krótkoterminowym, dziś stoi w kategorii „najem długoterminowy”. Zwiększa tym samym podaż i obniża ceny.

Poza tym spadła mobilność pracowników, wiele osób ciągle pracuje zdalnie, więc siłą rzeczy nie są zainteresowani mieszkaniami na wynajem. Rynek stabilizują imigranci, których Polska przyjmuje na potęgę. Nie tylko z Ukrainy, ale też z Bangladeszu, Nepalu, czy Indonezji.

Firma Mzuri, która zarządza 7 000 mieszkaniami na wynajem (czyli są to dane reprezentatywne) pochwaliła się, że w pierwszych 14 dniach sierpnia – pierwszego miesiąca tzw. wysokiego sezonu najmu – zauważyła jednak „wyraźne ożywienie na rynku najmu mieszkań”. Jak to się objawia?

„W pierwszych dwóch tygodniach sierpnia podpisaliśmy 279 umów najmu oraz 226 umów rezerwacyjnych, czyli łącznie 505 umów. Spodziewamy się, że wzrost liczby umów w sierpniu może wynieść ok. 70% w stosunku do lipca”

Mówimy jednak o bardzo krótkim trendzie, ledwie jednomiesięcznym. To, że gracz na rynku najmu od razu pobiegł do mediów się tym pochwalić, może świadczyć o tym, że sam nie jest pewny, czy ożywienie jest trwałe.

Czytaj też: Fundusze inwestycyjne ze Szwecji i Niemiec hurtem wykupują mieszkania w Polsce. Ile kosztuje mieszkanie na wynajem od landlorda?

Czytaj też: Nowe sprytne narzędzie dla wynajmujących mieszkania. Simpl.Rent prześwietli kandydata na najemcę: dochody, historia, wiarygodność… Tylko czy najemca nie ucieknie?

Mieszkanie dla studenta: na co zwracać uwagę podpisując umowę?

Interesy właścicieli mieszkań i najemców są jak ogień i woda – nie do pogodzenia. Jedni narzekają na drugich, ale i tak są na siebie skazani. Żeby najem nie zamienił się w gehennę (dla żadnej ze stron) warto dopilnować, aby spisana umowa była rzetelna i nie zawierała kruczków. Na co zwrócić uwagę?

Rachunki za media i wywóz śmieci – standardem jest to, że opłaty za media bierze na siebie najemca w imię zasady, że płaci się tyle, ile się zużyje. W praktyce przy półrocznych rozliczeniach za prąd i aż 12-miesięcznych za gaz oznacza to, że jeśli dopiero się wprowadzamy, to przez pierwsze kilka miesięcy (zależy kiedy był ostatni odczyt) płacimy za nie swoje zużycie. Remedium na to są rozliczenia rzeczywiste, które można zdefiniować w zakładzie energetycznym, albo montaż inteligentnego licznika (firma Fortum przypomina, że jest taka możliwość na życzenie).

—————————-

ZAPROSZENIE:

Jeśli mieszkasz we Wrocławiu, to już dziś możesz skorzystać z możliwości kontrolowania swoich wydatków na prąd! Trójmiejska firma Fortum – renomowany, pochodzący ze Skandynawii sprzedawca energii – oferuje rozwiązanie „Prąd w telefonie”, dzięki któremu – w powiązaniu z inteligentnym licznikiem w Twoim mieszkaniu – możesz bardzo łatwo kontrolować swoje wydatki na prąd, obniżyć rachunki za energię i wygodnie doładowywać konto w czasie rzeczywistym. Maciek Samcik testował to na własnej skórze. Z propozycji dołączenia do tej innowacji możesz skorzystać KLIKAJĄC TEN LINK

—————————-

Dziś równie ważne jest określenie tego, kto płaci za wywóz śmieci, którego stawki w Warszawie (przynajmniej do końca roku) będą skorelowane ze zużyciem wody) i baaardzo wysokie – przeciętna rodzina płaci teraz nawet 300 zł.

Kaucja – im wyższa, tym większe prawdopodobieństwo „odsiania” imprezowych i nierzetelnych lokatorów. Coraz częściej standardem jest kaucja 3-miesięczna (kiedyś 1-miesięczna).

Umowa terminowa – zwykle jest na rok, po tym czasie właściciel albo prosi o podpisanie następnej, albo najem jest kontynuowany, a umowa przedłużana automatycznie na czas nieoznaczony. Czasami zdarza się, że właściciel mówi wprost, że chce podpisać umowę na rok, bez możliwości wcześniejszej rezygnacji. I zabezpiecza się wysoką kaucją, albo długim – np. półrocznym terminem wypowiedzenia. 

A jeśli chcę wypowiedzieć umowę wcześniej? Niektórzy właściciele twierdzą, że umowa na rok to umowa na rok i nie przewidują możliwości jej rozwiązania. Jeśli ktoś z góry oczekuje, że będziemy wynajmować mieszkanie przez 12 miesięcy – od razu bym zrezygnował. Moja sytuacja, jako najemcy, może się zmienić w każdej chwili i muszę mieć pole manewru.

Płatność gotówką, czy przelewem – sposób płatności i jej termin ustalany jest w umowie. Wygodniej i pewniej jest płacić na konto – wszystkie transakcje są zarchiwizowane, nie trzeba więc ich ręcznie kwitować (choć nie wiem, czy ktoś potwierdza pisemnie przekazanie pieniędzy). 

Branie kasy do ręki może, ale nie musi sugerować, że właściciel nie płaci podatku. Jeśli tak jest, to działanie krótkowzroczne – sąsiedzi chętnie donoszą na takich „artystów”. Stawki podatku nie są wygórowane – podatek ryczałtowy to 8,5% płatny do 20. dnia miesiąca. „Polski Ład” zakłada zmiany, ale dotyczą one głównie – jak przyznają sami doradcy podatkowi – firm, które z wynajmu mieszkań zrobiły sobie regularną działalność gospodarczą.

Protokół na start – polisa dla obu stron. Zwykle nieodłącznym elementem umowy najmu jest załącznik, w którym właściciel spisuje, a najemca podpisuje z grubsza jakie cenne sprzęty są na wyposażeniu mieszkania: lodówka, odkurzacz, żelazko, telewizor, pralka, a być może nawet jakieś większe, widoczne uszkodzenia. To bezpieczna opcja, na którą powinny się zgodzić obie strony. Po co się przy wyprowadzce szarpać – lepiej wszystko na początku zinwentaryzować.

——-

Posłuchaj podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”: czy opłaca się założyć spółkę, żeby uciec przed „Polskim Ładem”?

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy z Samirem Kayyali, doradcą podatkowym, przedsiębiorcą i wykładowcą. Zadaliśmy mu kilka ważnych pytań w sprawie „Polskiego Ładu”:

>>> Rząd zachęca przedsiębiorców do przejścia na ryczałt. Czy faktycznie warto? (od 15:45)

>>> „Polski ład” może namieszać na rynku mieszkaniowym. Czy koszty najmu wzrosną? Co z ulgą mieszkaniową? (29:15)

Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem oraz na popularnych platformach podcastowych: Google Podcast, Apple Podcast i Spotify

źródło zdjęcia: Unsplash