Jeśli szczepionka na koronawirusa okaże się mało skuteczna, pandemia nas jeszcze przytrzyma w domach, a powrót do normalności się oddali, ceny mieszkań w 2021 r. mogą spaść. Tak przynajmniej uważają niezależni analitycy rynku. Ale na początku pandemii też tak mówili. Jeśli ktoś rok temu upatrzył sobie mieszkanie, ale zabrakło mu zdecydowania, to dziś może sobie pluć w brodę. Pandemia nie zatrzymała wzrostu cen. Czego się spodziewać na rynku mieszkaniowym w nadchodzących miesiącach?
Typowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw., które u warszawskiego dewelopera kosztowało przed rokiem 9.500 zł metr, dziś może być warte 8-9% więcej, czyli 10.200-10.300 zł za metr (czyli trzeba mieć na nie 38.000 zł więcej). Ale ceny wzrosły też w innych miastach. Według raportu Expandera i Rentier.io na temat cen transakcyjnych w listopadzie, tylko na Śląsku było taniej w porównaniu z 2019 r.
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
U progu nowego roku, kiedy są już w Polsce pierwsze osoby zaszczepione na koronawirusa, trzeba na nowo zadać sobie pytanie: jak się zmienią ceny mieszkań w 2021 r. Czy prognozowanie tego w tak niestabilnej sytuacji w ogóle ma sens?
Korekta cen mieszkań? Była, ale się zmyła
Reakcję na pandemię, jeśli chodzi o ceny mieszkań, najmocniej było widać w drugim kwartale. Oto kilka „czarnych liczb”, które dobrze nakreślają sytuację z drugiego kwartału: spadek liczby transakcji na rynku pierwotnym wyniósł 64%. Spadek liczby udzielonych kredytów – 20%. Spadek wartości udzielonych kredytów – 19%.
I najważniejsze – ceny. W drugim kwartale ceny transakcyjne w porównaniu do pierwszego kwartału spadły. W Warszawie było to 3,9% mniej i był to pierwszy taki przypadek od 3 lat. Gdyby wgryźć się w szczegóły, to oczywiście nie wszyscy deweloperzy obniżyli ceny i nie we wszystkich lokalizacjach, ale teoretycznie wtedy właśnie był najlepszy moment do zakupu.
W niektórych miastach kwartalne spadki miały miejsce także w okresie lipiec-wrzesień (np. w Gdańsku o 1,7%, czy w Krakowie o 2,8%). W sumie jednak dla sześciu największych miast trzeci kwartał przyniósł symboliczny wzrost cen o 0,2%, a dla 10 miast – aż o 3,3% – dane pochodzą z najnowszego raportu NBP o rynku mieszkaniowym.
Dlaczego nie było głębszej korekty, skoro nastroje konsumentów, które mierzy GUS, wciąż są fatalne (a nasz optymizm jest o 30% mniejszy niż przed rokiem)? Bo szok trwał za krótko. Trzeci kwartał i czwarty to powrót do nowej normalności – rosną liczby pozwoleń na budowę, klienci wrócili do banków po kredyty, a deweloperzy na słowo „rabat” znów parskają śmiechem.
Według najnowszego, opublikowanego 18 grudnia raportu PKO BP, który będziemy jeszcze cytować, dotychczasowa niewielka korekta cen jest mniejsza, niż można się było spodziewać na początku pandemii, z prostego powodu. To „zasługa” rządu – jest to konsekwencja bardzo dużej skali działań antykryzysowych (wpompowania w gospodarkę ok. 150 mld zł) i związanego z tym umiarkowanego wzrostu bezrobocia.
„Niemniej jednak pełna reakcja rynku mieszkaniowego zawsze uwidacznia się z opóźnieniem. Naturalny okres transakcji to kilka miesięcy, czas decyzji klienta bywa jeszcze dłuższy, podobnie jak okres realizacji projektów mieszkaniowych”
Czy zatem efekty pandemii będziemy obserwować dopiero w 2021 r.? Od czego będą zależeć ceny mieszkań?
Kluczem do sytuacji na rynku mieszkań będzie najem czy inflacja?
Fundamentem, na którym zbudowane były zwyżki cen mieszkań w poprzednich latach hossy gospodarczej, był rynek najmu. W sytuacji, gdy oprocentowanie lokat jest praktycznie na zerowym poziomie, a uwzględniając najwyższą w Europie, prawie 4-procentową inflację, realnie ujemne, trudno się dziwić, że kto ma taką możliwość, nadwyżki finansowe inwestuje w mieszkania. To ciągle inwestycja, które daje zarobić w zależności od koniunktury o kilka punktów procentowych więcej, niż 10-letnie obligacje skarbowe (wykres na ten temat poniżej). Choć z zarządzaniem i pilnowaniem mieszkania jest dużo więcej zachodu niż z prostym kupowaniem papierów wartościowych, więc w portfelu warto mieć i jedno i drugie.
Ale eldorado na rynku najmu się skończyło o czym mocno przekonali się współcześni „kamienicznicy”. „Gazeta Stołeczna” opisała historię pana Macieja, który założył firmę, kupił 17 mieszkań z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Ale turyści odpłynęli, studenci uczą się zdalnie, życie towarzyskie zanikło, nie ma sensu przeprowadzać się do dużych miast i wynajmować mieszkania.
Pisaliśmy o tym już we wrześniu – studenci nie wrócili na rynek. Efekt – przedsiębiorca jak sam o sobie mówi (nieco na wyrost) został bez środków do życia, za to z koniecznością zapłaty 30.000 zł kosztów stałych utrzymania mieszkań. I by żyć, zaczął je sprzedawać.
Według firmy Mzuri, która zarządza największą w Polsce liczbą mieszkań na wynajem, spadek przeciętnej stawki czynszu najmu prywatnego mieszkania w trzecim kwartale (licząc w skali roku) wyniósł: w Warszawie – 7,8%, w Krakowie – 10,5%, we Wrocławiu – 6,5% – w pozostałych dużych miastach albo się nie zmienił (Poznań), albo spadł o 1% – tak, jak w Gdańsku.
To już dane historyczne, ale ten trend się utrzymuje, bo aktualne notowania stawek ofertowych wynajmu z portali ogłoszeniowych z potwierdzają dalsze spadki – z wyjątkiem stabilizacji cen we Wrocławiu, Poznaniu i w Łodzi.
Co to oznacza dla planujących zakupy? Jeśli nie będzie zysków (a przynajmniej zadowalających zysków) z najmu, może zabraknąć chętnych na zakup kolejnych, trafiających na rynek mieszkań. Spadnie popyt, a za popytem ceny. W tym samym czasie przybędzie atrakcyjnych mieszkań z rynku wtórnego, które będą sprzedawać niedoszli kamienicznicy. I przepis na spadek cen gotowy.
Z drugiej strony, na taką sytuację już szykują się inwestorzy instytucjonalni, którzy mieszkania kupują hurtowo. Niedawno w Warszawie holenderski fundusz inwestycyjny Van der Vorm Vastgoed kupił od dewelopera Nexity 100 ze 132 mieszkań w planowanym dopiero do budowy pięciopiętrowym budynku La Praga, którego oddania planowane jest dopiero na trzeci kwartał 2022 r. Kupił z myślą o ich wynajmowaniu lokatorom długoterminowym – akurat ten segment rynku jest w Polsce w ogóle nie ucywilizowany.
Choć to nie pierwsza taka transakcja w Warszawie, to pokazuje, że oprócz polskich inwestorów, na zakup mieszkań może ustawić się w kolejce zachód i wschód Europy. Nie ma danych za ten rok, ale w 2019 r. obcokrajowcy kupili w Polsce rekordową liczbę 8.500 mieszkań.
Poza tym, zdaniem firm, które analizują rynek mieszkaniowy (np. JLL) ci, którzy kupują dziś mieszkania, nie robią tego z myślą o wynajmie, ale po prostu żeby mieć coś trwałego nie za rok, ale za 3-5 lat, gdy pandemia będzie już tylko wspomnieniem. Więc predykcje dotyczące spadku cen z powodu załamania popytu i większej podaży, mogą być chybione. Jak będzie? To pytanie do wróżki.
Nowe normy termoizolacji. Koszty budów w górę. Czy zapłacą klienci?
Ale nie trzeba być wróżką żeby wiedzieć, że w wyniku zmiany warunków technicznych, które określają wymagania termoizolacji dachów i ścian, mieszkania mogą zdrożeć. Od nowego roku każdy budynek będzie droższy ze względu na nowe wymogi – chodzi o to, by ściany były lepiej izolowane i żeby budynki zużywały mniej energii potrzebnej do ogrzania. A nowa technologia jest droga. Jak i czy to wpłynie na ceny?
Na pewno wpłynie to na koszty budowy, według ekspertów branżowych, których cytuje PKO BP będzie to 3-5%. Z drugiej strony – choć wiem, że to marne pocieszenie – nawet jeśli lokator teraz zapłaci nieco więcej, to w przyszłości będzie płacił niższe rachunki za ogrzewanie. Obecnie to właśnie ogrzewanie zżera największą część naszego domowego budżetu utrzymania mieszkań, więc może akurat ten koszt warto ponieść.
Czy deweloperzy przerzucą ten koszt dla klientów? A może wezmą go na klatę? W końcu mają z czego ścinać swoje marże. Więcej na ten temat w tekście: Skąd biorą się wysokie ceny mieszkań? Czy to deweloperzy zdzierają z nas skórę? Sprawdzamy ile zarabiają i czy ich marże rosną. Według danych NBP przy cenie netto metra kwadratowego ok. 9.000 zł netto marża deweloperska wynosi ok. 2.000 zł, czyli solidne 22%. Jednym słowem – nie wiadomo czy akurat zmiana warunków technicznych zostanie przerzucona na klientów. Już dziś większość kosztów w cenie metra kwadratowego stanowią koszty budowy, więc deweloperzy mogą tego nawet nie odczuć.
A może to właśnie z powodu rosnących cen usług, kosztów budowy i wzrostu cen gruntów, ceny nie spadną? Dobra wiadomość jest taka, że wzrost kosztów budowy mieszkań spowalnia. W trzecim kwartale koszty (bez kosztu gruntu) wg statystyk GUS dotyczących mieszkań oddawanych do użytku wzrosły o 3%, czyli znacznie mniej niż do tej pory. Pracownicy nie są już tacy mocni, jeśli chodzi o wnioskowanie o podwyżki, ceny materiałów też już tak nie rosną.
Ale co z gruntami? Ceny działek budowlanych nie podążają ruchem jednostajnym – w niektórych miastach rosną rok do roku – np. w Warszawie czy w Krakowie o 6-7%, ale w innych tanieją, np. w Gdańsku (4,7%), czy Łodzi (3,5%), czy nawet we Wrocławiu (1,7%). A tylko duzi deweloperzy mają solidne banki ziemi, inni muszą kupować grunty na bieżąco.
Możliwe, że kiedy deweloperom zacznie brakować ziemi, wreszcie zaczną łączyć siły. Dziś rynek jest rozdrobniony, a wzrosty cen mogą zmobilizować firmy do szybszej konsolidacji – tak przynajmniej uważa firma Upper Finance, która zajmuje się doradztwem transakcyjnym (i pewnie chętnie by doradzała przy takich procesach).
Ceny mieszkań w 2021 r. spadek 5%, albo dalsze wzrosty
Prognozowanie, nawet w oparciu o modele ekonometryczne, zawsze będzie trochę przypominało wróżenie z fusów (trzeba przyjąć jakieś założenia, które nie muszą się sprawdzić). We wróżbitów zabawili się analitycy PKO BP. Na podstawie kilku czynników spróbowali oszacować jak zmienią się ceny mieszkań, a może – co cenniejsze – co trzeba obserwować i co wpłynie na ceny.
Co ciekawe, wśród głównych trendów w ogóle zostały pominięte kwestie kosztów budowy, cen działek, czy nowe przepisy dotyczące termoizolacji. Zdaniem banku prowzrostowo w nadchodzącym roku będą wpływać: otoczenie makroekonomiczne, czyli poprawa koniunktury, niskie stopy procentowe, dostępność kredytów mieszkaniowych. Jak sprawdził bank, licząc rok do roku, kredyty hipoteczne są tańsze. Licząc netto, czyli z uwzględnieniem sporego spadku oprocentowania i niewielkiej podwyżki marż, jest taniej o ok. 1,3 pkt. proc. Za to za spadkiem cen mogą przemawiać: kryzys gospodarczy, wzrost bezrobocia, spadek popytu na mieszkania z jednoczesnym spadkiem podaży.
Analitycy zaprezentowali trzy scenariusze: optymistyczny, pesymistyczny i naturalny (bazowy). W najbardziej prawdopodobnym scenariuszu bazowym do trzeciego kwartału 2021 r. można się spodziewać spadku cen i braku zmian stóp procentowych. W tym scenariuszu kluczową rolę odgrywa przewidywania co do słabnącego popytu z jednoczesnym utrzymaniem dużej liczby mieszkań, które będą oddawana do użytku. Poza tym nadal spadać mają stawki wynajmu mieszkań. Summa summarum spadek cen będzie jednak nie większy, niż 5% w skali roku.
Scenariusz optymistyczny (dla rynku, nie dla kupujących) mówi, że spadki cen mamy już za sobą, a ewentualna korekta skończyła się na drugim kwartale 2020 r. i dalszych spadków już nie będzie. W tej wersji rzeczywistości popyt na mieszkania silnie pobudzają oczekiwane co najmniej do 2022 r. niskie stopy procentowe. Nawet w przypadku realizacji scenariusza optymistycznego czynnikiem ryzyka pozostaje niekorzystny trend na rynku najmu.
Scenariusz pesymistyczny zakłada nasilenie się kolejnych fal pandemii i związane z tym pogorszenie się nastrojów konsumentów. Jednym słowem to powrót do korzeni, czyli obaw o to, jak będzie wyglądać nasze życie po pandemii. Szczepionka chyba niewiele zmieni, bo na zaszczepienie całej populacji, a nawet tej, która chce się zaszczepić, czyli połowy obywateli, nie starczy roku. A może być też tak, że wirus zmutuje i prace nad szczepionką trzeba będzie zacząć od nowa.
Efekt? Popyt słabnie, wzmacniają się „negatywne tendencje cenowe”, a problemy rynku mieszkaniowego pogłębiają się w konsekwencji kłopotów ze sfinalizowaniem budowy i sprzedaży mieszkań z terminem oddania w latach 2021-2022. Właśnie w tym czasie planowane jest do oddania rekordowa liczba mieszkań. I jak tracący moc samolot wpadamy w korkociąg.
Czy tak się stanie? Nic na rynku nieruchomości nie jest rozstrzygnięte. Wiele wskazuje na to, że ciągle rozwija się on siłą rozpędu, mimo, że rynek najmu jest w zgliszczach, a deweloperzy ograniczają aktywność.
————–
ZAPRASZAM DO POSŁUCHANIA PODCASTU EKIPY SAMCIKA!
To ostatni odcinek podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” w 2020 r. A to oznacza, że czas zaplanować portfele na 2021 r. Co nas czeka? Przede wszystkim uciekanie przed inflacją, drożyzną, niestabilnością. Jak przygotować swoje pieniądze na te wszystkie „atrakcje”? Jakie nowe podatki będzie trzeba przyjąć na klatę? Co zdrożeje a co stanieje z rzeczy małych i dużych, takich jak samochody, czy mieszkania? Podcast można posłuchać klikając ten link albo znaleźć „Finansowe sensacje tygodnia” na jednej z ośmiu najpopularniejszych platform podcastowych (w tym Spotify, Google Podcast, czy Apple Podcast)
