Galerie handlowe kontra sklepy: decydujące starcie. Kto wygra w wojnie o czynsze i komu powinniśmy kibicować jako klienci i konsumenci?

Choć niemal codziennie publikowane w mediach raporty dotyczące sytuacji na rynku najmu, to bój o największe pieniądze odbywa się w ciszy. Właściciele galerii handlowych próbują wywalczyć od właścicieli sklepów czynsze „przedpandemiczne”. Ci ostatni domagają się obniżki o co najmniej 30% w stosunku do czasów konsumenckiej hossy. Na razie wieści z pola bitwy są niewesołe – jedni i drudzy się okopali i chcą wziąć przeciwnika głodem. Kto wygra? Galerie handlowe mają więcej „tłuszczyku”, a sklepy liczą na solidarność

Wydawałoby się, że właściciele galerii handlowych – których jest w Polsce mniej więcej 1000 i przed kryzysem generowały ponad 150 mld zł klientowskich obrotów – oraz właściciele sieci sklepów powinni grać w jednej drużynie. Galerie nie istnieją bez sklepów, a sklepy właśnie w galeriach osiągały dotąd największe obroty.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Jednym i drugim powinno więc zależeć na tym, żeby znów zacząć ściągać do galerii klientów. Kłopot w tym, że właściciele galerii handlowych przy okazji chcieliby zachować status quo, jeśli chodzi o czynsze. A handlowcy nie chcą się na to zgodzić.

Właściciele galerii chcą starych czynszów. Bo odwiedzalność galerii wraca

Zgodnie z rządową Tarczą Antykryzysową wszystkie umowy najmu automatycznie wygasły, a po ponownym otwarciu galerii strony powinny wynegocjować nowe. Pytanie brzmi: co powinno być punktem odniesienia: wysokość opłat sprzed pandemii (50 euro za metr w mniejszych miastach i 100-120 euro za metr w dużych galeriach w metropoliach), czy wartość, która uwzględniałaby spadek ruchu i obrotów w sklepach?

Czytaj też: Tarcza Antykryzysowa wygasiła umowy najmu. Będzie chaos, procesy i wywłaszczenia?

Z moich informacji wynika, że właściciele galerii – przynajmniej ci w największych miastach – negocjują twardo. Ich stanowisko jest takie, że właściciele sklepów dostali wymuszony przez rząd „rabat” w postaci dwóch miesięcy bez płacenia i na tym powinien nastąpić koniec prezentów. W kolejnych miesiącach sklepy powinny płacić podobne czynsze, jak przed pandemią.

Dlaczego? Po pierwsze: koszty związane z funkcjonowaniem galerii nie spadły (a wręcz przeciwnie, są coraz wyższe). Po drugie: nic nie wskazuje na to, żeby ludzie przestali chcieć chodzić do galerii. Owszem, niekoniecznie pójdą do kina i nie spędzają już w galeriach tyle czasu (przychodzą w konkretnym celu zrobienia zakupów, a nie na cały dzień), ale normalność powinna wrócić.

Przedstawiciele galerii handlowych raportują spadek ruchu, jednak ich zdaniem liczba odwiedzin jest już tylko o 20% niższa od tej sprzed roku, co daje szansę, że w długim terminie – a umowy z najemcami są zwykle kilkuletnie – właściciele sklepów osiągną podobne korzyści, jak przed pandemią. Może nie od razu, ale najpóźniej za kilka miesięcy.

Czytaj też: Galerie handlowe działają, ale na pół gwizdka. Ile powinniśmy wydać w nich pieniędzy, żeby odrobiły pandemiczne straty?

Sklepikarze: „obroty spadły o połowę, chcemy płacić mniej”. Galerie handlowe: „a jak wam rósł, to płaciliście więcej?”

Właściciele sklepów patrzą na sprawy zupełnie inaczej. Z danych za maj opublikowanych przez Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług wynika, że odwiedzalność sklepów firm należących do tej organizacji (m.in. Cukiernie Sowa, Wojas, Wittchen, Smyk, Komfort, Fikołki, Kazar, Inglot, LPP, Ochnik) spadła w tym miesiącu o 51,8% w Warszawie i o 47,4% w pozostałych miastach, zaś obroty obniżyły się o 36-46%.

„To bardzo ciekawe zestawienie, centra handlowe twierdzą, że mają spadek odwiedzalności znacznie mniejszy. W segmencie, w którym działam – odzieży okazjonalnej – obroty spadły w maju o 72%. Wiemy, że podobne spadki obrotu ma nasza konkurencja. Centra handlowe mają do nas pretensję, że nie zapłaciliśmy im czynszów za dwa miesiące. Zupełnie ignorują fakt, że nasze sklepy też nie zarobiły nawet złotówki. W ich mniemaniu powinniśmy im wszystko zapłacić i być jeszcze wdzięczni, że możemy robić beznadziejnie niskie obroty. Chyba zaczynam rozumieć czym była pańszczyzna”

– piekli się jeden z właścicieli sklepów w centrach handlowych, należący do grupy mniejszych przedsiębiorców, których samodzielna pozycja przetargowa w negocjacjach z galeriami jest umiarkowana.

„Stoimy na stanowisku, że czynsze z okresu przed Covid-19 już nie powrócą i powinny być niższe. Ten rynek został mocno nadmuchany. Koszty najmu są zbyt wysokie. W dzisiejszej sytuacji są nie do przyjęcia”

– dodaje. Niektórzy przedsiębiorcy domagają się wręcz uzależnienia wysokości czynszu od obrotów generowanych przez sklepy. Mówią, że przecież płacą wysokie opłaty marketingowe – często niezależne od czynszów – które idą na ściąganie klientów i budowanie ruchu w galeriach. Jeśli galerie nie są w stanie tych pieniędzy dobrze wykorzystać, to powinny ponieść część kosztów swojej porażki.

Właściciele galerii handlowych z politowaniem pukają się w czoło i przypominają, że jak przez ostatnich kilka lat w gospodarce był boom i obroty sklepów rosły po kilkanaście procent rocznie to jakoś nikt nie żądał podwyżki czynszów z tego powodu. Zdaniem właścicieli centrów handlowych czynsze wynikają z kosztów funkcjonowania obiektów oraz finansowych (spłata zadłużenia bankowego).

Czytaj też: Członek zarządu właściciela kilkunastu centrów handlowych mówi, że jest lepiej, niż sądził. „Tarcza antykryzysowa pomaga”

Czytaj też: Zimna wojna galerii handlowych i najpotężniejszych sieci sklepów. CCC, Reserved, Empik zrywają umowy. Kto wytrzyma lepiej tę próbę sił gigantów handlowych?

Być może jakimś kompromisem byłoby wpisanie do umów zasady, że jeśli obroty spadną poniżej jakiegoś poziomu, to sklep może wypowiedzieć umowę bez ponoszenia kar umownych. Takie zapisy czasem udaje się sklepom wynegocjować ale jest to raczej rzadkość. Najczęściej są tylko zapisy dające prawo wypowiedzenia umowy przez centrum handlowe.

Kapitał galerii kontra solidarność sklepów. Co będzie silniejsze?

W tym sporze my, konsumenci, stoimy na aucie. Ale jego efekty mogą nas dotknąć. Albo bowiem centra handlowe się ugną i zgodzą się na jakieś obniżki czynszów (wtedy galerie szybko się zapełnią sklepami), albo czynsze zostaną niemal bez zmian i wtedy zapewne z galerii zniknie sporo marek, natomiast te, które pozostaną – podwyższą ceny, by zrekompensować sobie niższą odwiedzalność.

Kto ma silniejsze karty w tej awanturze? Teoretycznie sklepy, bo one mogą opuścić galerie i sprzedawać swoje towary gdzieś indziej. Ale koszty zmiany sposobu dystrybucji – zwłaszcza dla mniejszych sieci, nie dysponujących dziesiątkami milionów złotych zapasu finansowego – mogą być zbyt duże. Galerie o tym wiedzą i liczą na to, że sklepikarze skruszeją, zaś wizja rychłego bankructwa skłoni je do podpisania cyrografów.

Czytaj też: Zakaz handlu w czasie kryzysu powinien zostać zlikwidowany. Albo zlikwidowane zostaną… galerie

Wiele zależy od solidarności sklepikarzy. A nie jest to przecież jednorodna grupa. Są duże sieci sklepów, które mogą dostać od galerii handlowych indywidualne oferty (bo są im najbardziej potrzebne) oraz maluchy, które muszą brać to, co galerie im oferują. Dopiero jeśli duzi będą solidarni z małymi, handlowcy mają szansę cokolwiek ugrać. Ale czy tak będzie? Przypuszczam, że wątpię.

Sytuacja jest trochę taka, jak w rozmowach między dostawcami, a Biedronką, czy innym Lidlem. To dystrybutor, a nie producent rozdaje karty i dyktuje ceny. Po pierwsze dlatego, że ma dostęp do klientów, a po drugie dlatego, że jest jeden, a po drugiej stronie ma rozdrobioną masę odbiorców.

Jeśli galerie handlowe będą zbyt twarde, to mogą podciąć gałąź, na której siedzą

W Polsce siła dystrybucji via galerie handlowe jest wyjątkowo duża. Nigdzie w Europie główne ulice handlowe nie wyludniają się tak szybko, jak u nas. Możliwość budowania galerii i centrów handlowych wszędzie, nawet w środku miast i bez żadnych limitów spowodowała, że równowaga gdzieś zanikła. To efekt braku pomyślunku u ludzi, którzy zarządzają (i w poprzednich latach zarządzali) państwem. A tam, gdzie przynajmniej po jednej stronie jest „monopolista”, konsument płaci zwykle wyższe ceny.

Byłoby łatwiej rozstrzygnąć ten spór, gdybyśmy znali przyszłość. Rację mogą mieć zarówno sklepikarze, którzy uważają, że długo jeszcze nie będą w stanie sprzedawać w galeriach tyle, ile przed pandemią, jak i właściciele galerii handlowych, którzy wieszczą, że za dwa miesiące już nikt nie będzie pamiętał o pandemii. Może być też tak, że jesień przyniesie drugą falę wirusa i obie strony czekać będzie kolejny dramat.

Wynik tego konfliktu może być taki, że będziemy mieli mniej atrakcyjne galerie handlowe (pozbawione niektórych sieci sklepów), w których będziemy płacili wyższe rachunki (bo mniejszy ruch klientów przy wysokich czynszach będzie wliczony w cenę towaru). Ale być może to nieunikniony początek zmian na rynku handlowym, który przyniesie osłabienie pozycji galerii na rzecz innych kanałów dystrybucji?

źródło zdjęcia: ZPPHiU, protest w Galerii Północnej