7 czerwca 2022

Europejski Kongres Finansowy: jest nowy pomysł na bezpieczne kredyty mieszkaniowe, a przy okazji na ograniczenie inflacji. Niech Polacy kupią… listy zastawne

Europejski Kongres Finansowy: jest nowy pomysł na bezpieczne kredyty mieszkaniowe, a przy okazji na ograniczenie inflacji. Niech Polacy kupią… listy zastawne

Europejski Kongres Finansowy 2022: banki powinny emitować listy zastawne dla klientów indywidualnych i finansować w ten sposób kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej – taki pomysł na bezpieczniejsze i stabilniejsze kredyty hipoteczne pojawił się podczas obrad bankowców i ekspertów na Europejskim Kongresie Finansowym. Pozytywne skutki uboczne? Wyższe oprocentowanie depozytów (a w efekcie niższa inflacja) oraz wykorzystanie polskich oszczędności do podtrzymania budowy nowych mieszkań. A więc szansa, że nie będziemy „mieszkać u Niemca”

Mamy problem z kredytami hipotecznymi o zmiennej stopie procentowej. Okazało się, że klienci, którzy wcześniej zgodzili się na wzięcie na klatę zmienności rat, teraz nie są w stanie jej udźwignąć. Politycy od razu rzucili się na pomoc i wyszli z propozycjami zmiany wskaźnika, od którego zależy oprocentowanie (zamiast WIBOR-u miałby być jakiś chwilowo niższy) oraz wakacji kredytowych.

Zobacz również:

Bankowcy zareagowali na to przykręcając jeszcze bardziej kurek z nowymi kredytami (BNP Paribas ogłosił, że w ogóle nie będzie udzielał kredytów klientom, którzy nie mają w tym banku konta) oraz podwyższając marże. Z ich punktu widzenia kredyt hipoteczny staje się nieopłacalnym interesem, gdy trzeba oferować każdemu klientowi wakacje kredytowe.

Europejski Kongres Finansowy: bankowcy wliczą konsumeryzm w marże?

Podczas jednej z „hipotecznych” debat na Europejskim Kongresie Finansowym pojawiło się nawet spostrzeżenie, że tak naprawdę banki powinny to przewidzieć i wliczyć w marże udzielanych kiedyś kredytów koszty pomocy dla kredytobiorców, gdyby kiedyś wzrosły stopy procentowe. Krótko pisząc: kredyty hipoteczne z ery niskich stóp procentowych powinny mieć dodatkową „dopłatę” na wypadek ryzyka, że kiedyś klientowi będzie trzeba dopłacać do rat.

Kto wie, czy mądrzejsi o to doświadczenie bankowcy dzisiaj nie stosują już tej zasady dla kredytów o stałych stopach procentowych, udzielanych nowym klientom oraz tym refinansującym obecnie posiadane kredyty. W niektórych bankach oprocentowanie kredytów stałoprocentowych sięga już 9% rocznie (na pięć lat) albo i więcej. Zaciąganie takiego kredytu jest nie mniejszym ryzykiem niż kredyt z niskim wkładem własnym przy zerowych stopach procentowych.

Podczas jednej z debat na EKF usłyszałem, że przecież dla banków kredyt stałoprocentowy niesie dziś takie samo ryzyko jak zmiennoprocentowy z czasów niskich stóp procentowych – że klient za kilka lat przyjdzie i powie, że został oszukany. Że „ubrano” go w długoterminowy kredyt o stałej, znacznie wyższej niż rynkowa stopie procentowej. I znów trzeba będzie pomagać klientom – np. obniżając im raty.

Europejski Kongres Finansowy
Europejski Kongres Finansowy

Zapewne z tego powodu Alexander Fleischmann, szef polskiego oddziału Raiffeisen International, zapytany o to, jaki procent polskiego rynku kredytów hipotecznych powinny stanowić te o stałej stopie procentowej, odpowiedział: „teraz? zero”. Nie lubię Raiffeisen International za ich występki przeciwko frankowiczom, ale w tej sprawie obawiam się, że ten facet – bardzo doświadczony bankowiec – ma rację.

Generalnie bankowcy zaczynają żyć w przekonaniu, że poza tradycyjnymi czynnikami, od których zależy cena kredytu (koszt kapitału, ryzyko niewypłacalności jakiejś części klientów, koszty związane z udzieleniem kredytu), powinni zacząć wpisywać w marżę koszt pomocy dla konsumenta, gdy okaże się, że raty za bardzo wzrosły albo za słabo spadły.

Nie jest to dobra wiadomość dla osób, które w przyszłości będą zaciągały kredyty hipoteczne. Bankowcy, doświadczeni kosztami roszczeń frankowiczów, WIBOR-owiczów oraz spodziewając się powtórki z rozrywki w przypadku udzielanych obecnie kredytów o stałym oprocentowaniu, albo będą ograniczali dostęp do kredytów hipotecznych (bo im się nie będą opłacały jako zbyt ryzykowne i zbyt długoterminowe) albo będą je bardzo wysoko wyceniali.

W obu przypadkach będzie to oznaczało jeszcze trudniejszy dostęp do kredytów, a w konsekwencji – jeszcze większe ssanie na rynku najmu. Zaspokojenie popytu klientów, którzy nie mają szans na kredyt, zapewne wezmą na siebie zagraniczne fundusze inwestycyjne, które chętnie kupią hurtem mieszkania w dużych miastach i je nam wynajmą. Dochody z czynszów oczywiście powędrują na Zachód.

Kredyt o stałym oprocentowaniu. Powered by zwykły Polak

Lekarstwo? Głównodowodzący EKF-em prof. Leszek Pawłowicz lansuje pomysł, żeby upiec kilka pieczeni na jednym ogniu: zaproponować Polakom kredyty ze stałym oprocentowaniem na pięć lub dziesięć lat, a sfinansować tę „zabawę” listami zastawnymi sprzedawanymi… innym zwykłym Polakom.

W tym miejscu należy się Wam krótkie wyjaśnienie: co to takiego ten list zastawny? To coś a la obligacja, ale zabezpieczona konkretną, istniejącą już nieruchomością. A dochód z listu zastawnego jest z kolei gwarantowany strumieniem oprocentowania uzyskanego z kredytu, który został udzielony na nieruchomość sfinansowaną takim listem zastawnym.

Dziś listy zastawne banki mogą emitować tylko dla inwestorów instytucjonalnych – funduszy inwestycyjnych, banków, firm ubezpieczeniowych. Nie istnieje prawo pozwalające na zakup takiego instrumentu finansowego zwykłemu Polakowi, który chciałby mieć bardzo bezpieczny i dochodowy sposób oszczędzania poza depozytem bankowym.

Banki emitowałyby więc listy zastawne dla zwykłych Polaków, oprocentowane na 5% rocznie, a z uzyskanych pieniędzy kredytowałyby nieruchomości, pobierając od kredytobiorców stałe np. 7% w skali roku. Ale kredytobiorca mógłby w każdej chwili spłacić kredyt.

Np. jeśli okazałoby się, że ten kredyt jest, zdaniem kredytobiorcy, zbyt drogi (np. spadły stopy procentowe i można mieć tańszy kredyt), to dany klient mógłby po prostu wykupić na giełdzie list zastawny i w ten sposób spłacić kredyt. Listy zastawne byłyby notowane i miałyby ceny rynkowe, oczywiście tym wyższe, im większa byłaby różnica między oprocentowaniem listu a bieżącymi stopami procentowymi.

Komisja Nadzoru Finansowego mogłaby pomóc „rozkręcić” ten interes, oferując bankom preferencje za finansowanie kredytów hipotecznych listami zastawnymi, a nie zwykłymi depozytami. Banki mogłyby np. nie płacić od takich kredytów podatku bankowego lub mieć mniejsze wymogi kapitałowe (czyli mniej własnego kapitału jako „podkład” pod udzielony kredyt).

Klienci mieliby więc kredyt o stałym oprocentowaniu, a jednocześnie możliwość wcześniejszej spłaty, gdyby uznali, że już „im się nie opłaca”. Banki miałyby stabilne finansowanie i przewidywalną marżę bez żadnych szoków, konieczności pomagania kredytobiorcom, zmian WIBOR-u oraz wakacji kredytowych.

Europejski Kongres Finansowy
Europejski Kongres Finansowy i subiektywność na nim. Od lewej: Norbert Jeziolowicz (Związek Banków Polskich), Maciej Samcik, Michał Sapota (HRE Investments), Piotr Rożek (PAP Biznes)

Listy zastawne dla zwykłych Polaków i… nie będziemy mieszkać „u Niemca”?

A wszystko – i tu kolejny plus – byłoby finansowane polskim pieniądzem. Bo te listy zastawne kupowaliby zwykli Polacy, którzy dziś trzymają ponad bilion złotych w bankach. Jeśli to polscy ciułacze finansowaliby akcję kredytową bezpiecznych kredytów mieszkaniowych, to jednocześnie i nieruchomości byłyby w polskich rękach. To lepsza sytuacja niż oddanie rynku zagranicznym funduszom inwestycyjnym, które zbudują tu mieszkania na wynajem.

Gdyby kilkaset miliardów złotych, które dziś leżą na depozytach, popłynęło do listów zastawnych, banki musiałyby bardziej bić się o pieniądze konsumentów. Podwyższyłyby oprocentowanie depozytów i być może nie trzeba byłoby dalej podwyższać stóp procentowych, co niszczy gospodarkę. Albo podwyżki stóp procentowych przynajmniej cokolwiek by dawały. Bo dziś różnica między oprocentowaniem pieniędzy w bankach a inflacją jest tak wysoka, że podwyżki stóp w ogóle nie zwiększają naszej skłonności do oszczędzania (a to najsilniejszy mechanizm ograniczający przyszłą inflację).

Gdyby polski rząd biegusiem przygotował prawo pozwalające emitować listy zastawne dla zwykłych Polaków, moglibyśmy wykorzystać sytuację, w której z rynku mieszkaniowego uciekli inwestorzy-„spekulanci” i być może na jakiś czas mieszkania będą łatwiej dostępne dla tych, którzy chcą w nich mieszkać. Warunek: muszą mieć dostęp do w miarę sensownego kredytu. Mam nadzieję, że ktoś wysoko postawiony to przeczyta i stuknie się w czoło zanim będzie za późno.

Ogólnie rzecz biorąc bankowcy, których mnóstwo spotkałem, zwiedzając Europejski Kongres Finansowy, nie mają już złudzeń – ich zdaniem konsumeryzm doprowadzi do tego, że każdy klient, któremu przestanie się podobać zmienne lub stałe oprocentowanie, będzie mógł zażądać od banku rekompensaty.

Wcześniej przerobiły to inne kraje. Np. w Finlandii już są kredyty, w których jest oprocentowanie zmienne, ale takie, do którego dokładane jest płatne ubezpieczenie od podwyżki rat. Czyli jeśli fiński odpowiednik WIBOR-u spada, to klient płaci mniejsze raty, a jeśli wzrośnie powyżej bazowego poziomu – wtedy klient nie płaci wyższych rat, bowiem jest od tego „ubezpieczony”. I taka jest chyba przyszłość kredytów hipotecznych w Polsce. Jak Wam się ona podoba?

——————

Nowy odcinek podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”: coraz droższe wesela, nowe obligacje skarbowe i… pożegnanie

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” wyjątkowo dużo się dzieje. Rozmawiamy o nowym rekordzie inflacji i o tym, jak z nią walczyć. Czy podwyżki stóp procentowych cokolwiek jeszcze mogą pomóc? I czy pomogą nowe obligacje skarbowe, które właśnie trafiły do sprzedaży? Komentujemy też zaskakującą (a może wcale nie?) decyzję banku BNP Paribas o wycofaniu się ze sprzedaży kredytów hipotecznych klientom „z ulicy”. Prześwietlamy też podwyżki cen usług ślubno-weselnych, sprawdzamy, ile warto włożyć do koperty dla nowożeńców oraz podpowiadamy tani sposób na wesele. A na koniec… pożegnanie po latachZapraszam do odsłuchania pod tym linkiem, a także na siedmiu popularnych platformach podcastowych, w tym Spotify, Google Podcast i Apple Podcast.

Subscribe
Powiadom o
29 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Hieronim
22 dni temu

Panie Redaktorze, ja mam mieszane uczucia co do inwestowania przez „przeciętnego Kowalskiego” w produkty, których zasad działania nie rozumie… no, nie ma lunchu gratis.

Ppp
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tylko z artykułu nie wynika, co się stanie z listem zastawnym, jeśli:
A – Kredytobiorca przestaje płacić raty,
B – Chce wykupić list zastawny, który ja posiadam i np. nie chcę go sprzedawać. Chyba, że list zastawny nie byłby przypisany do konkretnego klienta 1:1, lecz byłby ułamkiem wszystkich kredytów z tego banku (jak jednostki funduszy inwestycyjnych)?
C – Skoro list zastawny ma czas ważności inny, niż kredyt, to nadal będzie problem, jeśli właściciel listu nie będzie chciał kupić następnego (zrolować długu), tylko zechce odebrać pieniądze.
Sam pomysł wydaje się wart rozważenia, ale brakuje wielu szczegółów.
Pozdrawiam.

Ppp
21 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

To by było dobre – dziękuję.
Pozdrawiam.

Jarosław
22 dni temu

Może odrazu zabezpieczmy kredyt opcjami walutowymi albo zastosujmy dźwignie winansowa x1000 dla zwykłego Kowalskiego. Np Kowalskiego zakładałby się ile będzie wibor6m a banku ustalałaby uczciwie jego wartość :×

Sylwester
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Przedmówca jest chyba bankowcem… co by wiele tłumaczyło…

callipso
22 dni temu

Oj zalatuje mi tu od razu tym co stało się w USA i było podstawą kryzysu w 2008.. Tam też kredyty hipoteczne są zabezpieczone listami zastawnymi. A potem robi się pochodne od paczki listów zastawnych itd. A u nas kto będzie nadawał raiting tym listom zastawnym? Może nie mamy tylu NINJA co było w USA ale mam wrażenie, że się trochę kredytobiorców wysypie w najbliższym czasie. Polecam obejrzeć „BIG SHORT”, fajnie tam jest wyjaśnione. Jeśli u nas będą listy zastawne to mam wrażenie, że ryzyko niewypłacalności kredytobiorców będzie wisiało na posiadaczu listu zastawnego – czyli szeregowym kowalskim. A jak się… Czytaj więcej »

callipso
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Chwila, chwila…. Panie Macieju nie od razu Rzym zbudowano. W USA też nie od razu powstała konstrukcja trzypiętrowa 🙂 Banki mają to do siebie, że lubią przerzucać ryzyko na innych a garnąć zyski. Pan wierzy w to, że uchwalone pisane na kolanie prawo przez dyletantów uczyni listy zastawne na tyle dobrze napisane, że prawo będzie szczelne, symetrycznie dzieląc ryzyko i zyski, nadzór będzie niezależny i wiarygodny? Czy może będzie dziurawe, z ryzykiem większym po stronie kowalskiego za niewiele większy zysk niż na depozycie. Dające pole bankom do budowy tylu pięter ile fabryka dała by podbić zysk (bo przecież musieli się… Czytaj więcej »

callipso
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Wyłuszczenie zagrożeń to nie spekulacja. Odszczekam wszystko co napisałem jeśli poda Pan chociaż jedną ustawę związana z finansami którą Pan uważa za dobrze napisaną przez obecny rząd 🙂

Fundusze są i będą obecne co nie znaczy, że mamy budować kolejny wehikuł do ubrania Kowalskiego w nowy produkt finansowy bo chwilowo mamy problem z przekredytowanymi wyborcami.

Ja bym bardzo chciał listów zastawnych bo to by bardzo ucywilizowało rynek kredytowy ale z głową, z głową.

Callipso
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Powinna być dyskwalifikacja za cios poniżej pasa…. :p

Ralf
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

No to niech zagranica sobie finansuje szklane domy w Polsce. Krzyż na drogę!

Ralf
22 dni temu
Reply to  callipso

Dokładnie tak będzie. Cwaniaki już przygotowują grunt pod to, żeby zarobić mimo nadciągającego kryzysu. Jedni zorientowali się, jak duży spread może być między depozytem, a kredytem, a drudzy zorientowali się, że jednak mogą zostać z gorącym kartoflem w postaci nowych, niesprzedanych mieszkań.
I skończy się tym, że jedni, sfinansują nie swoją kasą, te przewartościowane kartofle, które zalegają drugim.
A wp… dostanie jak zwykle szara masa.
Pan redaktor niech idzie z tym pomysłem do KNF i najpierw zapyta, czy nadzór finansowy to ogarnia, a następnie rzuci na stół parę pytań sprawdzających.
Miałem się nie śmiać z własnych dowcipów…

Ralf
22 dni temu

Widzę, że redaktor wsłuchuje się z uwagą w słowa wieszcza, kumpla jeszcze większego wieszcza, bez którego żaden program publicystyczny się nie obędzie, człowieka, który potrafi odgadnąć każdy trend rynkowy dotyczący developerki, zanim jeszcze pojawią się symptomy go zwiastujące. No, jak tacy cwaniacy będą decydowali o kształcie rynku mieszkaniowego w Polsce (i jakości budowanych domów i mieszkań!), to ja nie widzę światełka w tunelu, tylko zbliżający się pociąg… A tak po męsku i dosadnie ujmując problem – po jakiego ch… kombinować z jakimiś listami zastawnymi, listami żelaznymi, gwarancjami, wekslami i hgw czym jeszcze?! Nie lepiej wprowadzić po prostu hipotekę na stały… Czytaj więcej »

Ralf
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Do którego, według mędrców ekonomii, mamy dojść, stosując jakieś skomplikowane mechanizmy oraz bliżej nieznane instrumenty finansowe. I puścić to w obieg społeczny, gdzie prawie 20 procent populacji nie odróżnia strony prawej od lewej. Chyba tylko po to, żeby potem stosować narrację typu „trzeba było czytać, co się podpisuje”. Rozumiem, że umowa leasingu na prywatnego jeta musi być skomplikowana, ale na dobro podstawowe, jakim jest mieszkanie?! Pożyczyłeś tyle, do spłaty masz tyle kapitału, tyle odsetek, oprocentowanie w skali całego okresu wynosi tyle, rocznie tyle, część kapitałowa wynosi tyle, odsetkowa tyle, masz mieć ubezpieczenie na życie w takiej wysokości, ubezpieczenie mieszkania w… Czytaj więcej »

Ralf
22 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

W sumie to trochę Jezusa z Nazaretu przypomina. Tylko te trampki…

trigo
22 dni temu

No wszystko pięknie, tylko jak inwestować w listy zastawne w kraju w którym zaraz politycy ogloszą kilkuletnie wakacje kredytowe, albo zlikwidują wibor, albo swoją polityką doprowadzą do masowej niewypłacalności kredytobiorców? Przecież już same wakacje kredytowe rodzą problemy po stronie wiarygodności kredytowej emitenta

Racjonalny
22 dni temu

Państwo ma dokładać…chyba do wszystkiego…
Problemem jest:
– brak polit.mieszk.panstwa – na lok.mieszkalne mamy az 8% vat,
– brak uregulowania postanowień umowy kredytowej – zapisy są na korzyść kredytodawców…a kredytobiorcy muszą walczyć o swoje prawa w sądzie

Jacek
22 dni temu

Kredytobiorca dostaje spadek po kimś z Ameryki i wykupuje list zastawny. Jakie ma to konsekwencje dla pierwotnego nabywcy tegoż? Dowiaduje się, że jego inwestycja została właśnie zakończona?

łoś superktoś
22 dni temu

Ubezpieczenie od wzrostu stawki WIBOR, brzmi sensownie…. NOT
Takim ubezpieczeniem mogło być wzięcie kredytu o stałej stopie % a jakoś niewielu się na to decydowało. Z tym było by podobnie. No chyba, że mówimy o przymusowym ubezpieczeniu od wzrostu WIBOR dokładanym do każdego kredytu, wtedy jak zawsze dowalimy większym kosztem wszystkim, bo niektórzy nie myślą przy zaciąganiu kredytu czy będzie ich na niego stać. Socjalizm w pełnej krasie.

Jacek
22 dni temu

„Gdyby polski rząd biegusiem przygotował prawo pozwalające emitować listy zastawne dla zwykłych Polaków (…)”Mam wrażenie graniczące z pewnością, że polski rząd „biegusiem,” będzie załatwiał inne sprawy np. przesunięcie terminu wyborów samorządowych.Czy w MF zostały jeszcze osoby mogące pilotować, (lobbować) tę sprawę?Czy „wierchuszka ” naszych partyjnych rządzących jest w stanie „ogarnąć” ten temat intelektualnie?„Mam nadzieję, że ktoś wysoko postawiony to przeczyta i stuknie się w czoło zanim będzie za późno”A ja takiej nadziei nie mam.Bardziej zrozumiałe i nośne medialnie jest hasło :”dopłacimy do kredytów” ” zlikwidujemy WIBOR, „damy dopłaty biednym kredytobiorcom”. itp. To się o wiele lepiej sprzeda przed wyborami.Czarno to… Czytaj więcej »

Last edited 22 dni temu by Jacek
Kamil
22 dni temu

A wystarczy nie kraść.
Po co kombinować z jakimiś listami, obligacjami, gwarancjami. Określić maksymalny stosunek części odsetkowej do kapitalowej typu 50 odsetki, 50 kapitał. W razie wysokiego realnego koszti pieniadze wzrost obu składników równomiernie.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!