Czy grozi nam załamanie cen nieruchomości jak po 2008 r.? Od czego zależą ceny nieruchomości? Co mówi ważny wskaźnik?

W internecie aż roi się od zapowiedzi krachu na rynku mieszkaniowym. Czy w najbliższym czasie rzeczywiście grozi nam sytuacja, jaką mogliśmy obserwować w latach 2008–2009, czyli załamanie cen nieruchomości? Wtedy ceny mieszkań spadły o 20%, a potem przez prawie 10 lat były w stagnacji i dopiero w 2017 r. wróciły do poziomów sprzed wielkiego kryzysu finansowego. Grozi nam „powtórka z rozrywki” czy wręcz przeciwnie?

Kryzys finansowy z lat 2008–2009 przyniósł gigantyczne zamieszanie na rynku nieruchomości. Wielu ma jeszcze w pamięci tamto załamanie i oczekuje, że dziś może nastąpić podobne. Czy to rzeczywiście możliwe? Sytuacja gospodarcza jest niewesoła, ale czy będzie „powtórka z rozrywki”?

W przeciwieństwie do tamtego okresu (2008–2009) mamy teraz do czynienia z wysoką inflacją i niskim bezrobociem, a wtedy zagrożeniem była deflacja i wzrost bezrobocia. A więc tu i tu mamy kryzys, ale inny. Ten jest chyba „bezpieczniejszy” dla rynku nieruchomości, bo ceny mieszkań zależą częściowo od dynamiki płac nominalnych, a te idą w górę. Owszem, jest inflacja, a więc rosną stopy procentowe i spada akcja kredytowa w bankach, ale w przeszłości drogi kredyt miał mniejsze przełożenie na ceny nieruchomości niż zarobki ludzi.

Statystycznie ok. 60% zmian cen mieszkań wynika ze wzrostu lub spadku płac nominalnych, natomiast w 40% (i tak sporo) od dynamiki akcji kredytowej lub innych czynników. Poniżej macie zależność ceny mieszkań z rynku wtórnego (średnia z 7 miast) wobec średniej płacy brutto w Polsce.

W latach 2009–2015 ta prawidłowość została mocno zaburzona. W tym okresie ceny mieszkań spadły o 6,8%, a płace nominalne wzrosły o 23,8%. A relacja pomiędzy średnią miesięczną płacą nominalną a średnią ceną metra mieszkania wzrosła z ok. 40% do ponad 65%. Niektórzy właśnie w tym upatrują przyczyn hossy nieruchomościowej, która później nastąpiła. Przez kolejnych 5 lat ceny mieszkań urosły aż o 66% wobec wzrostu płac tylko o 55%.

Aktualnie relacja pomiędzy ceną mieszkania i płacami jest o wiele mniej zachwiana, niż miało to miejsce w latach 2007–2009, i wynosi ok. 65%. Jest to „strefa komfortu”, w której dostępność mieszkań przy normalnych stopach procentowych byłaby duża. To istotnie zmniejsza ryzyko załamania cen mieszkań.

Jeśli chcesz wiedzieć, co czeka rynek nieruchomości, musisz umieć odpowiedzieć na pytanie, jak będą wyglądały wzrosty płac nominalnych w najbliższym okresie. Jest ryzyko, że przez kolejne miesiące płace nie będą nadążać za inflacją, aczkolwiek ta różnica raczej nie będzie duża.

A jakie ma to przełożenie na ceny mieszkań? Dziś, patrząc z perspektywy całej Polski, za średnią miesięczną pensję można kupić 65% z 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym. Najdrożej było w 2007 r., gdy ten wskaźnik wynosił 39%, a najtaniej w I kwartale 2017 r., kiedy wskaźnik wzrósł do 73%. Był to też doskonały moment do zakupu mieszkania, ponieważ od tego momentu zaczął się gwałtowny wzrost cen mieszkań, wspomagany tanimi kredytami.

Zakładając hipotetycznie, że nominalne płace będą rosły szybciej niż ceny mieszkań i że różnica wynosi 4,5 pkt proc. na korzyść płacy (czyli np. płaca rośnie o 13,5% w skali roku, a cena mieszkania rośnie 9%), to za ok. sześć kwartałów będziemy mieli sytuację, kiedy to za przeciętną pensję będzie można kupić aż 70% z 1 m2 mieszkania.

To oznacza, że siła nabywcza Polaków wzrosłaby do rekordowego poziomu. Natomiast jeśli ceny mieszkań praktycznie zatrzymałyby się, to już w I kwartale 2023 r. mielibyśmy sytuację, gdy mieszkania stałyby się zbyt tanie w stosunku do zarobku potencjalnych kupujących.

Oba scenariusze pokazują, że stagnacja na rynku mieszkaniowym powinna zakończyć się już w przyszłym roku, lecz dokładny moment, w którym to nastąpi, będzie też w jakiejś mierze uzależniony od kosztu kredytu hipotecznego.

Nie oznacza to jednak wybuchu natychmiastowej hossy na cenach mieszkań, gdyż potrzebne jest dodatkowe wsparcie w postaci obniżki stóp procentowych i tym samym kosztów kredytu. W tym przypadku znaczenie będzie też miało to, co dzieje się w sferze psychologicznej, czyli w naszych głowach. Np. czy będziemy chcieli jechać na wakacje czy zaoszczędzić pieniądze na wkład własny przy zakupie mieszkania. Niestety jest to nie do przewidzenia.

Więcej: Własne mieszkanie prawem, towarem czy… luksusem? Nadchodzi kluczowy moment na rynku nieruchomości. Mamy do wyboru trzy drogi. Tylko która jest dobra?

zdjęcie tytułowe: Avi Waxman/Unsplash