27 października 2022

Czy grozi nam załamanie cen nieruchomości jak po 2008 r.? Od czego zależą ceny nieruchomości? Co mówi ważny wskaźnik?

Czy grozi nam załamanie cen nieruchomości jak po 2008 r.? Od czego zależą ceny nieruchomości? Co mówi ważny wskaźnik?
Współautor: Flawiusz Pawluk

W internecie aż roi się od zapowiedzi krachu na rynku mieszkaniowym. Czy w najbliższym czasie rzeczywiście grozi nam sytuacja, jaką mogliśmy obserwować w latach 2008–2009, czyli załamanie cen nieruchomości? Wtedy ceny mieszkań spadły o 20%, a potem przez prawie 10 lat były w stagnacji i dopiero w 2017 r. wróciły do poziomów sprzed wielkiego kryzysu finansowego. Grozi nam „powtórka z rozrywki” czy wręcz przeciwnie?

Kryzys finansowy z lat 2008–2009 przyniósł gigantyczne zamieszanie na rynku nieruchomości. Wielu ma jeszcze w pamięci tamto załamanie i oczekuje, że dziś może nastąpić podobne. Czy to rzeczywiście możliwe? Sytuacja gospodarcza jest niewesoła, ale czy będzie „powtórka z rozrywki”?

Zobacz również:

W przeciwieństwie do tamtego okresu (2008–2009) mamy teraz do czynienia z wysoką inflacją i niskim bezrobociem, a wtedy zagrożeniem była deflacja i wzrost bezrobocia. A więc tu i tu mamy kryzys, ale inny. Ten jest chyba „bezpieczniejszy” dla rynku nieruchomości, bo ceny mieszkań zależą częściowo od dynamiki płac nominalnych, a te idą w górę. Owszem, jest inflacja, a więc rosną stopy procentowe i spada akcja kredytowa w bankach, ale w przeszłości drogi kredyt miał mniejsze przełożenie na ceny nieruchomości niż zarobki ludzi.

Statystycznie ok. 60% zmian cen mieszkań wynika ze wzrostu lub spadku płac nominalnych, natomiast w 40% (i tak sporo) od dynamiki akcji kredytowej lub innych czynników. Poniżej macie zależność ceny mieszkań z rynku wtórnego (średnia z 7 miast) wobec średniej płacy brutto w Polsce.

W latach 2009–2015 ta prawidłowość została mocno zaburzona. W tym okresie ceny mieszkań spadły o 6,8%, a płace nominalne wzrosły o 23,8%. A relacja pomiędzy średnią miesięczną płacą nominalną a średnią ceną metra mieszkania wzrosła z ok. 40% do ponad 65%. Niektórzy właśnie w tym upatrują przyczyn hossy nieruchomościowej, która później nastąpiła. Przez kolejnych 5 lat ceny mieszkań urosły aż o 66% wobec wzrostu płac tylko o 55%.

Aktualnie relacja pomiędzy ceną mieszkania i płacami jest o wiele mniej zachwiana, niż miało to miejsce w latach 2007–2009, i wynosi ok. 65%. Jest to „strefa komfortu”, w której dostępność mieszkań przy normalnych stopach procentowych byłaby duża. To istotnie zmniejsza ryzyko załamania cen mieszkań.

Jeśli chcesz wiedzieć, co czeka rynek nieruchomości, musisz umieć odpowiedzieć na pytanie, jak będą wyglądały wzrosty płac nominalnych w najbliższym okresie. Jest ryzyko, że przez kolejne miesiące płace nie będą nadążać za inflacją, aczkolwiek ta różnica raczej nie będzie duża.

A jakie ma to przełożenie na ceny mieszkań? Dziś, patrząc z perspektywy całej Polski, za średnią miesięczną pensję można kupić 65% z 1 m2 mieszkania na rynku wtórnym. Najdrożej było w 2007 r., gdy ten wskaźnik wynosił 39%, a najtaniej w I kwartale 2017 r., kiedy wskaźnik wzrósł do 73%. Był to też doskonały moment do zakupu mieszkania, ponieważ od tego momentu zaczął się gwałtowny wzrost cen mieszkań, wspomagany tanimi kredytami.

Zakładając hipotetycznie, że nominalne płace będą rosły szybciej niż ceny mieszkań i że różnica wynosi 4,5 pkt proc. na korzyść płacy (czyli np. płaca rośnie o 13,5% w skali roku, a cena mieszkania rośnie 9%), to za ok. sześć kwartałów będziemy mieli sytuację, kiedy to za przeciętną pensję będzie można kupić aż 70% z 1 m2 mieszkania.

To oznacza, że siła nabywcza Polaków wzrosłaby do rekordowego poziomu. Natomiast jeśli ceny mieszkań praktycznie zatrzymałyby się, to już w I kwartale 2023 r. mielibyśmy sytuację, gdy mieszkania stałyby się zbyt tanie w stosunku do zarobku potencjalnych kupujących.

Oba scenariusze pokazują, że stagnacja na rynku mieszkaniowym powinna zakończyć się już w przyszłym roku, lecz dokładny moment, w którym to nastąpi, będzie też w jakiejś mierze uzależniony od kosztu kredytu hipotecznego.

Nie oznacza to jednak wybuchu natychmiastowej hossy na cenach mieszkań, gdyż potrzebne jest dodatkowe wsparcie w postaci obniżki stóp procentowych i tym samym kosztów kredytu. W tym przypadku znaczenie będzie też miało to, co dzieje się w sferze psychologicznej, czyli w naszych głowach. Np. czy będziemy chcieli jechać na wakacje czy zaoszczędzić pieniądze na wkład własny przy zakupie mieszkania. Niestety jest to nie do przewidzenia.

Więcej: Własne mieszkanie prawem, towarem czy… luksusem? Nadchodzi kluczowy moment na rynku nieruchomości. Mamy do wyboru trzy drogi. Tylko która jest dobra?

zdjęcie tytułowe: Avi Waxman/Unsplash

Subscribe
Powiadom o
46 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Stef
3 miesięcy temu

Na materiałach budowlanych już jest bum np. Silikon kolorowy wzrósł z 39 na 59 zł, w kwietniu 2022 i już „spadł” na 49 zł.

jack
3 miesięcy temu

Chyba większy sens mialoby porównanie wynagrodzenia do miesiecznej raty kredytu przy uśrednionych parametrach kwoty i okresu. Tutaj dynamiki będą zupełnie inne i na pewno się nie zmieszczą w żadnej wydumanej strefie komfortu.

Radek
3 miesięcy temu

„Kryzys finansowy z lat 2008–2009 przyniósł gigantyczne zamieszanie na rynku nieruchomości. Wielu ma jeszcze w pamięci tamto załamanie” Nie załamanie, tylko oczekiwana korekta. Bańka pękła i jest to normalny mechanizm rynkowy. Gdy mocniejsza strona (deweloperzy) odkleja cenę od rzeczywistości (próg bólu konsumentów), to urealnienie cen musi nadejść. „Aktualnie relacja pomiędzy ceną mieszkania i płacami jest o wiele mniej zachwiana, niż miało to miejsce w latach 2007–2009” Skoro wystartowało mniej inwestycji, to chyba jednak cena jest bardziej zachwiana niż wtedy? „Jest to „strefa komfortu”, w której dostępność mieszkań przy normalnych stopach procentowych byłaby duża.” A normalne stopy procentowe to ile? Brzmi to jak normalne stopy to niskie stopy, a przecież nie chodzi o to,… Czytaj więcej »

Jan
3 miesięcy temu
Reply to  Radek

A na masle, chlebie itp kuedy banka peknie? Mieszkania to nie tylko deweloperzy tylko setki innych podmiatow, gdzie kazdy chce zarobic. Ty tez chyba chodzisz do pracy za cash, czy u twojego szefa tez banieczka pekla i bedziesz teraz doginal for free?

Radek
3 miesięcy temu
Reply to  Jan

Niepoważny komentarz.
Nie będę pracował za free. Jak rynek rósł to firma zatrudniała, jak rynek spadał to redukowała etaty, czyli zwalniała ludzi. Nikt za darmo nie robił, a to że ktoś chce zarobić to mało, musi być jeszcze ktoś kto chce i może za produkt/usługę zapłacić.

Krzysztof
3 miesięcy temu
Reply to  Radek

Spoko, tylko tutaj tez trzeba byłoby padać kwoty bo podwyżka 30% z 1500 to jest 450zl z wynajmu w Katowicach a podwyżka płacy o 15% ze średniej 6000 to jest 900 zloty. Wiem podatki etc chciałem tylko dodać, ze nie ma co porównywać procentów. Tak jak ludzie myśleli, że podwyżka stóp o 1pkt procentowy podniesie im ratę o 1% w skali miesiąca. A jak wiadomo, tak sie nie stanie. Generalnie ten blog jest słaby jeżeli chodzi o przekazywana wiedzę ale pewnie dobrze zarabia dla prowadzącego.

Bohdan
3 miesięcy temu
Reply to  Krzysztof

Tylko nie trzeba zapominać, że nie tylko wynajem mieszkań zdrożał, a i prawie wszystko, co człowiek musi kupić/opłacić. Z tej hipotetycznej 15% podwyżki nic nie zostanie.

Wojciech
3 miesięcy temu

Wydaje mi się że developerzy wyciągnęli wnioski że spadków cen z 2008 roku i tym razem będzie korekta po stronie podażowej- będzie się po prostu mniej budowało byle tylko cena się nie zmieniła albo symbolicznie spadła….

Darek
3 miesięcy temu
Reply to  Wojciech

Dokładnie tak jest. Deweloperzy kończą obecne projekty ale wstrzymują nowe. Niedługo może doprowadzić to do dużego wzrostu bezrobocia

Kasia
3 miesięcy temu
Reply to  Wojciech

W 2008, kiedy zaczynały nieśmiało dochodzić do polski informacje o krachu na rynku nieruchomości w USA kilku krajowych developerów próbowało próbowało wprowadzić tą strategię. Trzymali, a niektórzy nawet podnosili ceny oraz mocno ograniczyli nowe inwestycje. Strategia działała mniej więcej do połowy 2009. Potem zaczęły się obniżki.

Karaluszek
3 miesięcy temu
Reply to  Kasia

Ale wtedy materiały, robocizna i energia były tanie. Można było obniżać, a i tak zarobić. Teraz to jest już niemożliwe. Mówi się, żeby deweloperzy zeszli z marży. Przy tych cenach materiałów i całej reszty już marża będzie niższa. Także przestrzeni do spadków nie ma jakoś bardzo dużej, chociaż pewnie te parę procent jest. Ale to wszystko.

Mateusz
3 miesięcy temu

Raczej czeka nas stagnacja w cenach przez kilka lat niż spadki. Za to za kilka lat zmasowany wystrzał cen, albo krach w scenariuszu zakończenia wojny i powrotów większość Ukraińców. Przecież gdyby nie oni co rok spada liczba osób mogąca zamieszkać w coraz większej liczbie budowanych mieszkań. Coraz więcej jest pustostanów po babciach i dziadkach …

Jerzy Jerzy
3 miesięcy temu
Reply to  Mateusz

Tylko te pustostanu po dziadkach najczęściej są w niezbyt atrakcyjnych lokalizacjach i dlatego są pustostanami.

phx
3 miesięcy temu
Reply to  Mateusz

Kamienice w centrum miasta zmieniają przeznaczenie z mieszkaniowego na usługowe.
Mieszkanie 100 letnie -> jest przestarzałe i jest wymieniane (wyburzenie i budowa nowego). Wielka płyta też osiągnie kres swoich dni lub zmieni przeznaczenie. Dom z lat powojennych na obrzeżach miast – jeden jest jeszcze modernizowany, inny wyburzany.

Analogia – samochody. Używamy stare samochody, niektóre mają powyżej 25 lat, niemniej jednak starocie lądują w końcu na złomowisku i są zastępowane nowymi.

Popyta na nowe mieszkania będzie nawet jeżeli demografia jest ujemna

Bogdanow
3 miesięcy temu
Reply to  phx

Wielka płyta ma często świetną lokalizację.

Raider
2 miesięcy temu
Reply to  phx

Post o przestarzałych stuletnich mieszkaniach godny prawdziwego ignoranta:
https://demotywatory.pl/5163163/Nie-wszystko-zyskuje-z-biegiem-lat

janusz nosacz
3 miesięcy temu
Reply to  Mateusz

Pytanie – czy oni będą chcieli i mieli do czego wracać?

Jakub
3 miesięcy temu

Inflacja zaburza percepcję, jakby jednak liczyć ceny mieszkań w dolarze/franku/euro…. to wszystko staje się jasne. Mamy już spadki!

Bogdanow
3 miesięcy temu
Reply to  Jakub

Dolar, frank czy euro, bo to różne światy ostatnio 😀

Stefan
3 miesięcy temu

Proszę poprawić lata na wykresach 🙂

Editor
3 miesięcy temu
Reply to  Stefan

Dzięki za zwrócenie uwagi!

Marcin
3 miesięcy temu

Ludzie, którzy mają umowy rezerwacyjne z deweloperem kombinują jak zerwać umowę bez płacenia kary. Przykładowo „donoszą” sami na siebie do banku, aby wywrzeć presję na wydanie negatywnej decyzji kredytowej i tym samym prawo do rozwiązania umowy z deweloperem. Jeśli takie zachowania ludzi nie świadczą o pęknięciu bańki to nie wiem jakiej bańki spodziewają się zwolennicy wzrostów cen mieszkań. Bańka nie oznacza, że mieszkania będą za darmo po jej pęknięciu. Mądrzejsi zorientowali się, że trend się odwrócił a że jesteśmy na początku zjazdu z górki to najwcześniej za 2 lata będzie warto podjąć ryzyko złapania dołka, co jest bardzo trudne samo… Czytaj więcej »

Darek
3 miesięcy temu

Nie należy zapominać że przed krachem 2008 i obecnie mieliśmy do czynienia z gwałtownymi wzrostami. To nie żadna tragedią, tylko pożądana korekta przegrzanego rynku.

Romek
3 miesięcy temu

Proszę spróbować pofantazjować jak może wyglądać ten najnowszy pomysł władzy z kwotą wolną dla podatku Belki. Bo chyba dadzą ludziom oszczędzić kilka złotych a zniszczą w zamian prostotę systemu ryczałtowego i się jeszcze okaże, że do trochę większych lokat trzeba będzie zatrudniać księgową.

Olek
3 miesięcy temu

Ale bzdury…. wypisujesz człowieku ten kryzys jest inny…🤣🤣🤣🤣 zaraz zobaczysz jak ceny polecą na pysk…poczekaj do końca 2023 roku…tzw….zaklinanie rzeczywistości to TAK JAK…. PIS ….. banda nieudaczników i analfabetów….z partii PIS twierdzi że wszystko jest w porządku że kraj się rozwija i jest super hiper….POLSKA WEDŁUG PIS…..OBY DO WYBORÓW… MOŻNA ICH RYJE NIE MOGĘ PATRZEĆ…… A powracając do cen nieruchomości szanownych recenzencie….a z czego ludzie mają kupować pieniędzy nie ma na życie opłaty 700% do góry poszło wszystko kredyty są zablokowane….. to skąd Mają brać pieniądze strzepać mam sobie… hahaha to …. jak się czyta ten internet to się płakać… Czytaj więcej »

Raf
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Kryzys jest rzeczywiście inny niż w 2008 roku w Polsce – tam wbrew pozorom były 'normalne warunki rynkowe’ i geolityczne’. Teraz jest/może być inaczej. Teraz jest kryzys energetyczny i surowcowy, więc ciężko o spadki cen, gdyż funduje się nam inny ich trend (chyba że mówimy tylko o ich korektach). Ale są też bardzo istotne przesłanki do spadku cen – przy spadającym ilościowym popycie na nieruchomości (wyrażonym w faktycznej ilości transakcji) i relatywnie dużej ilości przekredytowanych osób plus do tego ryzyka wojny, nie jednemu jeszcze puszczą nerwy i odpuści mocowanie się z tym wszystkim i przez to mieszkania mogą być oddawane… Czytaj więcej »

tomako_lunatic
3 miesięcy temu

Generalnie temat cen nieruchomości w Polsce jest bardzo złożonym zagadnieniem i aby podejść do niego kompleksowo, należałoby przeprowadzić dość głęboką analizę przyczyn. A na jej podstawie dobrać odpowiednie zmienne i zbudować model ekonometryczny, który pewnie i tak byłby obarczony sporym błędem. Ad rem, Panie Macieju, jednakże w tego typu analizach (ex post, w naszych uwarunkowaniach), kluczowym czynnikiem jest koszt pieniądza, którego nie można pominąć. Dotychczasowe doświadczenia pokazują jednoznacznie, że dostęp do taniego pieniądza ma wyraźny wpływ na ceny nieruchomości. Analiza cen transakcyjnych nieruchomości oraz stopy referencyjnej NBP (optymalny byłby WIBOR 3M/6M) wykazuje silną (ujemną) korelację -> wzrost stóp procentowych, powoduje… Czytaj więcej »

Ekonomista
3 miesięcy temu

To nie będzie poprawne polityczne ale do rzeczy. Opole albo Prudnik zamiana na Warszawę – tak nierealnie małe miasta stały się drogie bo każdy senior jest pazerny. Jeśli kredyt to powinien być do 100tyś zł w celu dopłaty do kapitału jako wsparcie a nie zastępujące go i to ponad 70% bo przy negocjacjach nie da się zejść z ceny. Zakup gotówkowy jest najistotniejszy i jeśli go nie ma to o czym my rozmawiamy? Stopy procentowe daleko za niskie są bo nadal 10 chętnych czeka na mieszkanie w różnych lokalizacjach – tylko czekają aż sprzedający zejdzie do ceny która dla ROI… Czytaj więcej »

Robert
3 miesięcy temu
Reply to  Ekonomista

Rety! Naprawdę mógłbyś przeczytać to przed opublikowaniem, bo trudno coś zrozumieć z tych urywanych, chaotycznych zdań.

Lolo
3 miesięcy temu

Ceny nie spadną, dlatego bo Polaków nie stać. Kupią fundusze i inwestorzy. Dlaczego: bo mieszkania są potrzebne (ceny najmu), a wyprodukowanie jest droższe i takie pozostanie.

Wojciech
3 miesięcy temu
Reply to  Lolo

99% obecnie jest kupowane nie przez fundusze ale osoby prywatne…

Jacek
3 miesięcy temu

Autor ma perspektywę pantofelka. Mikro w sensie. Obecnie jesteśmy w procesie. Nie na jego końcu. Krzywa Philipsa mówi jasno, bezrobicie wystrzeli. Elastyczność cenowa popytu też jest dziecinnie prosta. Ceny spadną. Proste jak dupcenie.

Bogdanow
3 miesięcy temu
Reply to  Jacek

Tutaj znowu efekt wojny: migracje Ukraińców (w dwie strony!) bardzo wpłynęły na rynek pracy.

Sławek
3 miesięcy temu

Rynek nieruchomości to nie tylko atrakcyjne centra wielkich miast. Na prowincji już zaczął się marsz w dół – ceny ofertowe rynku wtórnego spadły o 10% w przypadku mieszkań i o 10-30% w przypadku domów. W zasadzie od ponad pół roku te same oferty wiszą w sieci. Popyt został zamrożony i nie wiadomo gdzie aktualnie jest cena równowagi popytu/podaży. Wyparowały pieniądze z tanich kredytów, co pokazało jak wygląda rynek nieruchomości przy transakcjach wyłącznie „gotówkowych”. Wzrosty płac idą natomiast teraz na pokrycie wyższych kosztów życia, czyli ludzie nie zbudują kapitału na wkład własny. Mamy dopiero rok od startu zacieśniania a sytuacja zmienia… Czytaj więcej »

Bogdanow
3 miesięcy temu
Reply to  Sławek

Na prowincji działa jeszcze jeden element: ograniczenie pracy zdalnej i wzrost cen paliw spowodował ograniczenie atrakcyjności wyprowadzek poza wielkie miasta.

darek
3 miesięcy temu

Jednym z ważniejszych czynników oprócz poziomu stóp procentowych będzie zachowanie zagranicznych funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem oraz co z tym zrobi PiS. Niedawno poszła informacja że wszystkie mieszkania w osiedlu na ul. Bokserskiej na Mokotowie kupił jeden fundusz i nie jest to wcale odosobniony przypadek. Może być jak na Zachodzie – ludzie wynajmują, a kupują fundusze, chyba że PiS jakąś ustawą to zablokuje.

Mon
3 miesięcy temu

Bzdury, ludzi zwyczajnie nie stać na kupno domu czy mieszkania. Płace zwykłego człowieka nie rosną w takim tempie żeby mógł pozwolić sobie na tak ryzykowny zakup za kwotę która jest aktualnie na rynku. Widać to też po ogłoszeniach – oferty wiszą po kilka miesięcy…

ewgoj
3 miesięcy temu

oby, niech pdolnie, ino srogo

Sebastian
3 miesięcy temu

Ceny mieszkań spadły rok do roku o 17%. Jeżeli nominalnie stoją w miejscu, a inflacja jest na takim poziomie, realnie mieszkania tanieją. W praktyce moja kipoteka oprocentowana na 6.4% daje zarobek 10% rocznie bo o tyle inflacja jest wyższa niż koszt kapitału.

Sebastian
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Jak widać bez narzekania są minusy… Gdybym jeszcze dodał, że mieszkanie wynajęte i rata jest 300zl niższa niż płacą najemcy… (w złotym momencie najniższych stóp płacili dwukrotnie więcej niż rata)

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!