Rządzący przygotowują ulgę podatkową dla kupujących mieszkania. A może lepszy byłby „zrabatowany” wkład własny?

Rządzący przygotowują ulgę podatkową dla kupujących mieszkania. A może lepszy byłby „zrabatowany” wkład własny?

W najbliższych tygodniach  zacznie się maraton pracy nad finansami państwa, a jednym z kluczowych elementów będzie kształt ulg na zakup mieszkań. Czy rząd ułatwi zakupy nieruchomości, dopłaci do wkładu własnego? I komu w ten sposób chce pomóc. A może lepiej dofinansować klientom wkład własny?

Rynek nieruchomości stoi na rozdrożu, a rząd zapowiadał, że chce mu pomóc i wprowadzić ulgę na zakup mieszkań. Ustawa jest opracowywana (są znane jej główne założenia), ale… czy wszystko idzie w dobrą stronę? Dziś potencjalni kupujący nie wiedzą na czym stoją: czy kupować mieszkanie, czy czekać na rządowy program wsparcia?

Zobacz również:

Na własne mieszkanie czeka od 600.000 do 1,2 mln osób (szacunki są mocno rozbieżne). Aż 42% młodych ludzi mieszka z rodzicami pod jednym dachem. Wielu nie stać na zakup mieszkania, bo ceny nieruchomości rosną szybciej, niż ich zarobki. Być może kryzys po Covid-19 na jakiś czas przerwie ten trend.

Według firmy Emmerson Evaluation, która zajmuje się wyceną nieruchomości, ceny mieszkań spadną w Polsce w ciągu najbliższych dwóch lat o 15-20%. Oznacza to, że mieszkanie warte dziś 500.000 zł w dającej się przewidzieć przyszłości potanieje o 100.000 zł. Zakładając że pensje będą rosły, realny spadek cen mieszkań byłby jeszcze większy. Z kolei analitycy PKO BP spodziewają się 15% spadku cen już na koniec tego roku.

Co stoi za tą wizją? Oczekiwanie, że na rynek trafią lokale kupione z myślą o najmie krótkoterminowym (w ostatnich latach co drugie mieszkanie było kupowane nie po to, żeby zaspokoić potrzeby lokalowe, ale jako inwestycja pod wynajem). Niewykluczone, że jednocześnie  spadnie popyt, bo ludzie nie będą dostawać kredytów, zaś banki podwyższą oczekiwania dotyczące wkładu własnego.

Czytaj też: NBP o rynku mieszkaniowym: finanse deweloperów słabną, a ich los jest w rękach klientów. Na razie ceny mieszkań nie spadają. A popyt… mimo tego zaczął odbijać się od dna

Pomaganie nie zawsze jest dobre? Czy ulga w PIT to tania kiełbasa wyborcza?

W tym wszystkim przewijają się plany rządu na temat pomocy dla kupujących mieszkania. Na czym miałoby to polegać? Do tej pory takie programy okazywały się najlepszą pomocą dla firm, niż dla konsumentów, choć ci drudzy szczególnie chwalili sobie program „Mieszkanie dla Młodych”, który w latach 2014-2018 pomógł sfinansować zakup mieszkania 110.000 rodzin na kwotę 2,9 mld zł.

Jak podaje firma Morizon, w ciągu ostatnich 10 lat oddano do użytku łącznie 1.624.540 nowych mieszkań. PiS obiecywał w 2005 r. aż 2,7 mln mieszkań do 2030 r. więc jesteśmy na dobrej ścieżce.  Firma jednak dodaje, że duży udział miał w tym program „Mieszkanie dla Młodych”, dzięki któremu druga połowa dekady okazała się dla deweloperów naprawdę owocna. W ramach „Mieszkania dla Młodych” nabywcy przed 35. roku życia mogli uzyskać od 10% do 30% dopłaty do wkładu własnego, którego banki wymagają podczas starania się o kredyt.

Teraz na stole propozycja jest zgoła inna – Ministerstwo Rozwoju pracuje nad projektem wprowadzającym ulgę w podatku PIT dla osób fizycznych nabywających mieszkania na rynku pierwotnym lub budujących dom jednorodzinny na własnej działce. Pierwotnie pomysł miał służyć realizacji czegoś co nazywa się Narodowy Program Mieszkaniowy. Ale wybuchła pandemia i teraz przekaz brzmi, że nowa ulga ma pomóc ożywić rynek po spodziewanej recesji.

Ulga ponownie będzie skierowana osób młodych (35 lat) i rodziny wielodzietnych. Hipotetycznie od dochodu byłoby można odliczyć od 4.600 zł (singiel), do 12.600 zł (limit dla małżeństwa z trojgiem dzieci). Jeśli mieszkanie kosztuje 500.000 zł, to ulga może okazać się niewystarczająca. Bartosz Turek z HRE Investments komentuje to dla nas tak:

„Jeśli program zostanie wprowadzony w życie w takiej formie, to raczej nie ma się co spodziewać, aby okazał się rozwiązaniem skutecznym. De facto mówimy bowiem o wsparciu w wydatkach ponoszonych już po zakupie, a więc co najwyżej na etapie wykończenia domu lub mieszkania. Plusem pomysłu jest to, że dopłaty nie powinny powodować presji na wzrost cen nieruchomości. Deweloper nie będzie podnosił ceny dla młodego małżeństwa tylko dlatego, że spodziewa się, iż w połowie kolejnego roku para będzie mogła dostać zwrot podatku”

Z kolei Jarosław Sadowski z Expandera, porównuje nową ulgę do ulgi IKZE. A ta, jak wiadomo, jest miłym odliczeniem, ale nie zmienia w istotny sposób możliwości finansowych

„Odliczenie od dochodu 12.000 zł to mniej więcej tyle, ile małżonkowie mogą odliczyć, jeśli oboje wpłacą maksymalną dozwoloną kwotę na IKZE. Kwota takiej ulgi wyniosłaby więc zaledwie ok. 2 000 zł. Gdyby ulga była odliczana od podatku, to byłaby bardziej dostrzegalna. Ale – z drugiej strony – w przypadku rodziny, w której oboje małżonkowie zarabiają przeciętną pensję, roczny podatek będzie mniejszy, niż 12 000 zł, zwłaszcza że zostanie pomniejszony o ulgę na trójkę dzieci”

Krótko pisząc: z pomysłów rządu nie ucieszą się ani klienci, ani branża deweloperska, czy tym bardziej budowlana. A szkoda, bo można by było zrobić to lepiej. Jak?

Czytaj teżJest aż tak źle? Deweloperzy proszą rząd o wsparcie. „Bo będą bankructwa”

Czytaj też: „Jeśli od młodego pracowałeś, możesz przejść na emeryturę nawet przed 60-tką” – proponuje prezydent. Czy emerytury stażowe to dobry pomysł?

Zamiast ulgi niższy wkład własny dla młodych?

Po ogłoszeniu pandemii banki zaostrzyły kryteria kredytowe, w tym wymagania co do wkładu własnego. Dziś trzeba mieć już nawet 30% wartości mieszkania, nie można się już ubezpieczyć od braku niskiego wkładu i przynieść do banku jedynie 10% ceny mieszkania. To oznacza, że zakup mieszkania za 400.000 zł wymaga od nabywcy posiadania już ponad 100.000 zł własnych oszczędności (wkład własny plus opłaty transakcyjne).

Eksperci, z którymi rozmawialiśmy uważają, że lepszym rozwiązaniem byłoby stworzenie systemu gwarancji zastępujących chociaż częściowo wkład własny do kredytów mieszkaniowych – szczególnie dla osób młodych lub kupujących pierwsze mieszkanie. Banki nie ryzykowałyby więcej niż obecnie, bo gwarancji na brakujący wkład własny udzielałby Bank Gospodarstwa Krajowego.

Wkład własny nie może całkowicie zniknąć, bo zakup mieszkania na kredyt to transakcja, która powinna być dostępna dla osób, które potrafią oszczędzać i rozsądnie zarządzać domowym budżetem. No bo jak dać komuś kredyt na np. 500.000 zł, jeśli delikwent nie potrafi uzbierać kilkudziesięciu tysięcy złotych? Jaka jest gwarancja, że podoła nowemu, wysokiemu zobowiązaniu na lata?

Z drugiej strony wiele osób wynajmuje mieszkanie i są rzetelnymi płatnikami czynszu od wielu lat. Czynszu równego kwocie raty, albo nawet wyższego. I pieniądze – zamiast na wkład własny – przeznaczały na cele mieszkaniowe. Jeśli więc mają te udokumentowane wydatki na czynsz, np. w historii przelewów, mogłyby dostać dodatkowe punkty do bankowego scoringu plus gwarancję BGK.

„Wymagania odnośnie wkładu własnego ograniczają możliwości zakupu własnego mieszkania szczególnie przez osoby młode, czy szerzej – nabywców pierwszego w życiu mieszkania. Jest to przestrzeń dla rządu, który wzorem rozwiązań nowozelandzkich mógłby proponować np. przez rok system gwarancji kredytowych dla osób chcących kupić swoje pierwsze, relatywnie tanie mieszkanie. Koszt takiego rozwiązania byłby symboliczny, a przeciwdziałałby ryzyku wystąpienia zjawiska credit crunch, dodając cegiełkę do szybkiego powrotu gospodarki na ścieżkę wzrostu”

– twierdzą przedstawiciele firmy HRE, która rozpędza teraz akcję społeczną, która ma skłonić decydentów do bardziej zdecydowanych działań w „obronie” niskiego wkładu własnego. Jak widzielibyście idealny program wsparcia polskich rodzin w zakupie swojego pierwszego mieszkania? Ulga podatkowa, „żyrowanie” wkładu własnego przez państwowy bank, a może jeszcze coś innego? Piszcie, podyskutujmy!

źródło zdjęcia: PixaBay/KPRM/NaTemat

Subscribe
Powiadom o
24 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
and
7 miesięcy temu

Panie Samcik – znowu odgrzewane kotlety. Rozwiazania funkcjonujace na swiecie:
1. Panstwo definiuje kilka projektow domow/blokow ktore maja uproszczona procedure budowy i wsparcie panstwa przy kredycie dla developerow
2. Dopuszczone sa REITy ktore inwestuja w budowe domow na wynajem/sprzedaz
3. Zreformowane sa spoldzielnie mieszkaniowe, ktore buduja tanie mieszkania na wynajem (wspolpraca z lokalnym samorzadem)

Co sie wtedy stanie:
1. Spadek cen lokali
2. Wieksza ilosc lokali komunalnych/socjalnych
3. ‚Mieszanie’ grup spolecznych, przez co unika sie enklaw biedoty lub przepychu..

a tutaj caly czas o doplatach – i tylko DAJ DAJ WINCYJ DAJ!

PS. a cytowanie HRE investment to szczyt hipokryzji!

Radek
7 miesięcy temu
Reply to  and

Lepiej wspierać zakup mieszkania niż budowę mieszkań komunalnych/socjalnych. O swoje się dba, płaci czynsz i utrzymuje nieruchomość w dobrym stanie. Budynki komunalne/socjalne są dewastowane (co wymaga nakładów na remont) w dodatku przez ludzi którzy nie płacą czynszów (Z czego to remontować?) i są zmorą dla sąsiadów.

and
7 miesięcy temu
Reply to  Radek

Pan chyba nie rozumie idei mieszkan komunalnych/socjalnych. Wiekszosc osob starszych mieszka w takich mieszkaniach – placi czynsze, cale pokolenia sie tam wychowaly – moga ostatczenie wykupic… Patologia to margines – przy odpowiedniej podazy mieszkan komunalnych/socjalnych wiele osob nie bedzie sie decydowala na zakup – bo bez sensu – prosze spojrzec na kraje rozwiniete. Czynsze w Berlinie nizsze niz w Wawie i Poznaniu… chyba cos za duzo tego dzikiego kapitalizmu w kraju nad wisla…

Aneta
7 miesięcy temu
Reply to  and

@and Proszę mi powiedzieć w jaki sposób mogę mieszkanie socjalne wykupić bo moi rodzice 25 lat mieszkali w socjalnej kawalerce 19 m2 i jakoś nie mogli wykupić. Teraz mieszkają w 25m2 kawalerce socjalnej i chętnie się dowiem jak można to przeprowadzić. Proszę o odpowiedź w komentarzu.

and you
5 miesięcy temu
Reply to  and

Chwila chwila jak to czynsze w Berlinie niższe niż w Warszawie? W Berlinie średni czynsz obecnie za mieszkanie 60 m2 (tam mało kto wynajmuje 15-20m2 „apartamenty”) to 2000 euro czyli 8800 złotych. Nawet jak weźmiesz zarobki niemieckie pod uwagę to jest znacznie drożej niż w Wawie. W Berlinie mediana pensji to 2300 euro/msc.

Mówię „nie” dezinformacji.

bbt
7 miesięcy temu
Reply to  and

Też tak myśle, a tutaj Ledwo samorządy załapały jak realizować „Mieszkanie Plus” na wynajem,
a już program zakończony i plan na coś nowego…

Gary
5 miesięcy temu
Reply to  and

A co Pana to HRE boli? Głos jednej ze zainteresowanych stron czyli dewelopera. Warto przedstawić wszystkie opinie. Sapota zarabia na sprzedaży mieszkań, postawił sobie swój think tank, który dostarcza ciekawe dane i interpretuje je po swojemu tak, aby zachęcać do kupowania. Świetny biznesowo ruch.

Michał
3 miesięcy temu
Reply to  and

Jeśli by młodzi ludzie zbuntowali się i przestali wynajmować od cwaniaków mieszkania, mieszkali z rodzicami i nie rozmnażali się, to by rząd szybko im załatwił mieszkania. No ale jak chcą być tak samodzielni i tyrać, to rząd ma to gdzieś.

Piotruś
7 miesięcy temu

A co z tymi młodymi ludźmi co kupili mieszkanie z rynku pierwotnego po zakończeniu MdM i przed wprowadzeniem planowanych ulg? Zostali zrobieni przez miłościwe panujący rząd w balona i nie dostaną ani grosika?

Adam
7 miesięcy temu
Reply to  Piotruś

Podjęli decyzję o zakupie. To, że nic nie dostali to fakt.

Co oznacza zrobienie w balona?

Adam
7 miesięcy temu
Reply to  Piotruś

A co mają dostać? Jak w sklepie jest promocja to też narzekasz, że robiłeś zakupy dzień wcześniej i się na nią nie załapałeś?

Piotruś
7 miesięcy temu
Reply to  Adam

Tylko, ze sklepem nie jest rząd, a deweloper. A zakup mieszkania to nie zakup chrupek. Jeśli deweloper obniża cenę po moim zakupie, ok – takie prawa rynku. Jednakże w tym przypadku jest inaczej, jeżeli osoby które kupiły mieszkania o 1 dzień przed potencjalnym wejście w życie takich ulg, nie będą się mogły o nie ubiegać to nie jest to sprawiedliwe.

Aneta
7 miesięcy temu
Reply to  Piotruś

Ani to prawe, ani sprawiedliwie… – PiSdzielce w skrócie.

Polak
5 miesięcy temu
Reply to  Adam

A wyjechać Ci z klauzulą abuzywną?!
Jak podpisałeś umowę frankową na mieszkanie to czemu teraz się wycofujesz po 10 latach i chodzisz po sądach?
W sklepie jak produkt kupisz, zjesz i przyjdziesz po 2 miesiącach ze świadomością że to jednak za dużo kalorii było to czego oczekujesz? Że sklep odda ci pieniądze? a może usunie kalorie? Może karnet na siłownię ma ci kupić?

Lechu
7 miesięcy temu

4,600 x 17% (stopa podatku dochodowego) = singiel byłby do przodu całe 782 zł. Normalnie interes życia !

Pan Krzysztof
7 miesięcy temu

Jedynym sensownym rozwiązaniem jest podwyźka stóp procentowych. Cena metra mocno przekracza średnią pensję i ludzie kupują nieruchomości z powodu inflacji, co dodatkowo nakręca ceny. Z jakiej racji mamy komuś napychać kiesę na koszt podatnika?

Aneta
7 miesięcy temu
Reply to  Pan Krzysztof

Krzysztof, myślisz że deweloper obniży cenę mieszkań jak stopa procentowa pójdzie w górę? Marzenie ściętej głowy. Deweloper obniży ceny jedynie wtedy gdy rynek się zacznie kurczyć. Dewelopera nie obchodzi czy masz na kredyt czy nie. Obchodzi go jedynie Twoja zdolność kredytowa i dlatego dla przeciętnego Kowalskiego mieszkanie 45m2 to szczyt marzeń i to nie tylko teraz, ale od zawsze. Młodym 45m2 wystarcza. Tak było, jest i będzie. Popatrz na to zestawienie z WARSZAWY, do kalkulacji wzięto mieszkanie reprezentatywne znajdujące się przy ul. Woronicza. Rok – Metraż – Cena – Średnie zarobki 2006 – 45m2 – 280 000 zł – 2477… Czytaj więcej »

Pan Krzysztof
7 miesięcy temu
Reply to  Aneta

Przecież zdolność kredytową zależy od zarobków i stóp procentowych, a nie tylko zarobków. No chyba, że pożyczasz na zero %. Stopy nie tylko dotyczą kredytów, ale też depozytów przez co wpływają na zachowania rynkowe. Obecnie dużo kupuje się za gotówkę ze względu na przepalanie ostatniej fazy wzrostu inflacją, bo politycy lubią chwalić się wzrostem PKB. Podnoszenie stóp udupi co najwyżej tych napakowanych „pod korek”, ale zachłannych nie powinno być nikomu żal. Po za tym uważasz, że zmuszanie społeczeństwa do kupowania dla samego kupowania (promowanie konsumpcjonizmu, przepalanie zasobów), bo inaczej utracą swoje oszczędności, to dobry pomysł? Na lokatach się nie zarabia,… Czytaj więcej »

fan HRE
7 miesięcy temu

Tak, tak, pompujmy kredyty deweloperom, na pewno będzie taniej. To chyba najgorsze możliwe rozwiązanie. Podpowiadam co trzeba zrobić, aby zwiększyć dostępność mieszkań, przynajmniej w dużych miastach i obniżyć ceny:

1/ uregulować i znacznie ograniczyć najem dobowy airbnb
2/ opodatkować sprzedaż szybką sprzedaż lokali mieszkalnych, ograniczyć w „działalności” fliperów i handlarzy rezerwacjami
3/ opodatkować najem trzeciego i kolejnych mieszkań
4/ opodatkować pustostany

Tylko te 4 rzeczy wręcz gwarantują zwiększenie dostępności mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego. Do 70% transakcji to są obecnie „inwestycje”, spekulacja i to ona tak pompuje ceny.

Deweloperzy mają kosmiczne marże i spokojnie mogą robić mniejsze narzuty.

Artur
7 miesięcy temu

Nie będzie więcej ofiar systemu planowego miłościwie nam panujących, jak poprostu Państwo się odsunie od wszelakich prób dotowania różnych grup interesu. Rynek zrobi swoje, odsieje ziarna od plew.

Robert
7 miesięcy temu

Rozwiązań jest wiele tylko nikomu nie zależy na wprowadzenie ich, Polacy maja się zadłużać na lata i być uwiązani jak pies do miejsca zamieszkania.Kredyt mieszkaniowy w tej formie jest pewną formą niewolnictwa.
Można wprowadzić podatek na drugie , trzecie mieszkanie.
Dopuścić fundusze pod wynajem i dać zniżki podatkowe na budowę.
Uprościć procedury, jest wiele innych sposobów aby kupno mieszkania lub wynajem nie było dobrem luksusowym tylko nie ma dobrej woli u polityków na to.

wolvv
6 miesięcy temu

dlaczegotylko dla „młodych” ? Teraz dużo małżeństw to 40 -45 lat .

Admin
6 miesięcy temu
Reply to  wolvv

Ale wtedy się już nie chce „robić” dzieci 😉

Michcio
5 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

A co z tymi, które mają dzieci . Np. nie mogą uzyskać zdolności kredytowej a nie stać ich na wymogi stawiane im przez PFRN. Jest bardzo dużo rodzin z 3 większa liczbą, które np. czekają wiele lat na mieszkania komunalne . Gnieżdżą się na na tzw. klitkach i nie mogą z tego wyjść. Czytaj niepublikowane (bo płatne dane GUS ) z 2017 nt. gospodarstw domowych.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss top-search top-menu