Popyt na kredyt hipoteczny rośnie, co z cenami mieszkań? Ciekawe wnioski z raportu finansowego wielkiej firmy deweloperskiej

Stopy procentowe spadają, kredyt hipoteczny tanieje, zdolność kredytowa klientów się zwiększa. To wyjątkowo dobre okoliczności dla branży deweloperskiej. Ceny akcji największych deweloperów są rekordowo wysokie, a na rynku pojawia się pytanie, czy ceny mieszkań znów ruszą w górę. Inwestorzy giełdowi zdają się taki scenariusz zakładać, ale najpierw deweloperzy muszą „upchnąć” na rynku duży nawis mieszkań, które wybudowali lub kończą budować. A to może potrwać, co pokazują np. ogłoszone dziś wyniki finansowe firmy Atal, drugiego największej firmy deweloperskiej na rynku

W ciągu ostatnich 10 lat akcje spółek budujących mieszkania były świetną inwestycją. Kto w 2015 r. zainwestował w zdywersyfikowany portfel największych polskich deweloperów notowanych na giełdzie, czterokrotnie pomnożył swoje oszczędności. To dwa razy lepszy wynik niż średnia rentowność inwestycji w portfel spółek notowanych na warszawskim parkiecie (mierzonych indeksem WIG).

W krótszej perspektywie też nie jest źle, choć wzrost kursów spółek deweloperskich już nie przekracza średniej rynkowej. Indeks WIG-Nieruchomości od stycznia poszedł w górę o mniej więcej 35%, a indeks WIG – o ponad 40%. Już sześć firm deweloperskich przekroczyło pod względem wartości rynkowej poziom 2 mld zł (na tej liście są Dom Development, Archicom, Atal, Develia, Echo i GTC). Cała branża na giełdzie warta jest 25 mld zł.

Ile można zarobić, mając udziały firmy deweloperskiej?

Wartość rynkowa bezapelacyjnie największego w Polsce dewelopera spółki Dom Development przez 10 lat zwiększyła się ponad 10-krotnie. Spółka Develia (druga pod względem kapitalizacji giełdowej) podrożała niewiele mniej. Atal (drugi co do wielkości deweloper pod względem przychodów) ponad pięciokrotnie. I to wcale nie jest bańka spekulacyjna, bo patrząc na wyceny branży deweloperskiej, trudno mówić, że jest to wycena nieracjonalna.

Firmy deweloperskie rosną na giełdzie jak na drożdżach. Ich wartość rynkowa jest znacznie większa, ale ich zyski również. Średni wskaźnik C/Z dla spółek z indeksu WIG-Nieruchomości wynosi niecałe 12. To oznacza, że za każdą złotówkę zysku generowanego przez deweloperów płaci się 12 zł. Dziesięć lat temu ten wskaźnik wynosił 14 zł, a więc niewiele więcej. Skoro 10 lat temu za metr nowego mieszkania płaciło się średnio 5300 zł, a dziś cena zbliża się do 13 000 zł, nie trzeba być Einsteinem, żeby dojść do wniosku, że budowanie było żyłą złota.

Deweloperów nie zdążyły w ostatnich latach „zniszczyć” wysokie stopy procentowe, bo obowiązywały zbyt krótko. Dziś znów słońce zaczyna świecić dla tej branży. Oprocentowanie pieniędzy spada, wynagrodzenia w Polsce rosną, zdolność kredytowa Polaków idzie w górę, a popyt na kredyty zbliża się do rekordowego. Inwestorzy giełdowi zakładają, że ceny mieszkań po roku przerwy znów ruszą w górę.

Jest tylko jedno „ale”: deweloperzy mają ogromne zapasy budowanych lub już wybudowanych, ale jeszcze niesprzedanych mieszkań. I zapewne sporo wody w Wiśle upłynie, zanim ten „nawis” zostanie zagospodarowany. Nie każdy deweloper może sobie pozwolić na długie czekanie na klientów, którzy kupią gotowe już mieszkania. To branża dość mocno zlewarowana, a więc mieszkania są budowane w bardzo dużej części na kredyt albo za pieniądze z obligacji.

Skoro bez gotówki za sprzedane mieszkania prędzej czy później pojawi się problem z płynnością finansową, to mający duże „nawisy” deweloperzy dwa razy się zastanowią, zanim podniosą ceny (zwłaszcza że mają z czego schodzić, bo przez ostatnie lata budowali z rentownością nawet 20% rocznie). Aby wyselekcjonować deweloperów, z którymi najłatwiej będzie negocjować, warto obserwować wyniki finansowe giełdowych tuzów z tej branży.

Deweloperzy zbudowali dużo, ale czy te mieszkania sprzedadzą?

Swój raport za trzeci kwartał ogłosił właśnie Atal, drugi pod względem skali działalności (i czwarty pod względem rynkowej kapitalizacji) giełdowy deweloper. W jego cyferkach widać jak na dłoni wyzwania, z którymi mierzy się ta branża. Przez pierwsze trzy kwartały tego roku Atal osiągnął 770 mln zł przychodów i sprzedał 1262 mieszkania. Dla porównania: w całym zeszłym roku Atal sprzedał 2460 mieszkań i miał 1,5 mld zł przychodów. Gołym okiem widać, że jest trudniej.

Nie wszyscy deweloperzy notują spadek sprzedanych mieszkań. Dom Development niedawno pochwalił się, że po trzech kwartałach tego roku ma na koncie 2545 przekazanych klientom lokali, podczas gdy w zeszłym roku o tej samej porze było to „tylko” 2235 mieszkań. Dla porównania: cała branża sprzedaje w tym roku mniej więcej 10 000 mieszkań kwartalnie.

Popyt się rozpędza dzięki rosnącej zdolności kredytowej klientów, ale kłopotem jest bardzo duża liczba budowanych (lub już zbudowanych) mieszkań. Deweloperzy już od jakiegoś czasu liczyli na spadek stóp procentowych, więc rozpędzili „maszynę” budów. Wiadomo, osiedla nie buduje się z dnia na dzień – jeśli przewidujemy wzrost popytu za dwa, trzy lata, to zaczynamy budować już teraz. O ile jesienią 2023 r. w budowie było 100 000 mieszkań, o tyle jesienią 2024 r. było to już 230 000 mieszkań.

Dziś w budowie jest 180 000 mieszkań. Już to jest spora liczba w porównaniu z wartością wydawanych klientom mieszkań (10 000 kwartalnie). A nie wiadomo dokładnie, ile mieszkań jest gotowych i jeszcze niesprzedanych. W rekordowych latach (2017–2019, czas niskich stóp procentowych) deweloperzy sprzedawali po 25 000 mieszkań kwartalnie. I takiego popytu potrzebują, żeby sprzedać to, co budują i co ostatnio zbudowali. Na razie wnioski o kredyt hipoteczny rosną o 30–40% w porównaniu z danymi sprzed roku, ale to jeszcze za mało.

Patrząc na raport kwartalny spółki Atal, widać dobrze to zjawisko. Firma ma znacznie niższe przychody i zyski niż rok temu (na czysto zarobiła przez trzy kwartały 133 mln zł, gdy rok temu było w tym samym momencie 240 mln zł). Ale ma też znacznie wyższe zapasy, czyli wartość kapitału ulokowanego w „betonowym złocie”.

Na koniec zeszłego roku zapasy (czyli mieszkania w budowie i te już gotowe, ale jeszcze niesprzedane lub niewydane klientom) były w spółce Atal warte 3,4 mld zł. W połowie tego roku ta sama kategoria – zapasy plus wyroby gotowe – spółka wyceniła na 4,2 mld zł. Zaś w raporcie za trzeci kwartał wykazała 4,4 mld zł w zapasach, z tego ponad 1 mld zł stanowiły „wyroby” gotowe, czyli mieszkania już zbudowane.

Wyzwanie firmy deweloperskiej: zamienić „betonowe złoto” na gotówkę

Widać więc, że spółka ma duży kapitał „zamrożony” w trwających budowach lub już gotowych do sprzedaży mieszkaniach. Z drugiej strony ma też coraz wyższe długi, bo w dużej części buduje mieszkania za pożyczone pieniądze. Policzmy: 780 mln zł pożyczek długoterminowych (rok temu było tylko 100 mln zł), 690 mln zł kredytów krótkoterminowych (rok temu było 475 mln zł), a do tego 130 mln zł zadłużenia z tytułu wyemitowanych obligacji (rok temu było zero) oraz 150 mln zł z tytułu zobowiązań leasingowych.

Łącznie prawie 2 mld zł długu do spłaty. Długu, który ostatnio szedł w górę, bo zbyt wolno były „uwalniane” pieniądze poprzez sprzedawanie mieszkań. W takiej sytuacji przed spółką stoi dość proste zadanie. Trzeba zamieniać „betonowe złoto”, czyli gotowe mieszkania, na żywą gotówkę, żeby zmniejszać zadłużenie krótkoterminowe i ograniczyć koszty finansowe. Rok temu po trzech kwartałach Atal miał 7,7 mln zł kosztów finansowych (czyli wydatków na spłaty rat i odsetek), a dziś – 60,9 mln zł (przy zysku netto 131,6 mln zł).

Oczywiście nie jest tak, że Atal jest już pod ścianą – spółka ma ogromne zapasy kapitału własnego (prawie 1,6 mld zł, w tym miliard złotych „zachomikowany” z zysków z wcześniejszych lat) oraz sporo gotówki w kasie (130 mln zł, rok temu było 160 mln zł). Jest w stanie żyć z mniejszą sprzedażą i większymi zapasami niesprzedanych jeszcze mieszkań. Może też trochę obniżyć ich cenę (marża brutto wynosi wciąż 17%, czyli sporo, choć na początku roku wynosiła 20%). Ale po pierwsze to nie może trwać zbyt długo, a po drugie nie każdy deweloper ma takie zapasy kapitału.

I dlatego właśnie najbliższe miesiące mogą być dobre dla nabywców mieszkań. Kredyt już tańszy, zdolność kredytowa większa, mieszkań do wyboru multum, a pozycja negocjacyjna względem deweloperów bardzo dobra. Oni muszą jak najszybciej sprzedać swoje „betonowe złoto”, żeby uzyskać gotówkę i zmniejszyć długi. My nic nie musimy.

————————————–

CZYTAJ WIĘCEJ O RYNKU KREDYTÓW:

—————————–

CZYTAJ PORADY O KREDYTACH:

——————————–

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

zdjęcie tytułowe: Atal, Pixabay, Canva