Ceny mieszkań rosną, marzenie o własnym kącie się oddala. Rząd: a może gwarancje kredytowe dla młodych? Oto przegląd pomysłów na pomoc ludziom bez mieszkania

„Polską rządzą deweloperzy” – mówi miejski aktywista Jan Śpiewak. A Lewica dorzuca postulat: „niech powstanie państwowy deweloper, który będzie budował mieszkania, to będą tańsze”. Tyle, że „państwowe mieszkania” już mieliśmy w poprzednim ustroju i też nie można powiedzieć, żeby to był pomysł na sukces. Rząd z kolei (podobno) planuje wprowadzenie gwarancji kredytowych, czyli „żyrowanie” spłaty części kredytu młodym kredytobiorcom. Czy to dobry pomysł? I jakie jeszcze krążą koncepcje, żeby ceny mieszkań przestały rosnąć? 

Nic nie jest w stanie zatrzymać wzrostu cen mieszkań. Ani pandemia, ani wzrost bezrobocia. W tej chwili nie ma na rynku odważnego, który by prognozował spadek cen. Banki, które w ubiegłym roku spodziewały korekty, np. PKO BP, czy Bank Pekao, przestrzeliły się z prognozami. Zamiast kilkuprocentowej przeceny mieszkań mamy wzrost o kolejne ok. 8-10% w skali roku. Aby ceny spadły, musi zaistnieć kilka czynników, przede wszystkim – duży wzrost bezrobocia. Na to się nie zanosi.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Rynek mieszkań: gdzie jesteśmy i dokąd idziemy? Państwowy deweloper wejdzie do gry?

Nowy rok nie przyniósł ochłodzenia na rynku nieruchomości. W lutym 2021 r. padł rekord liczby wniosków o kredyt hipoteczny – w sumie to 47.100 wniosków. Tak dobrego wyniku nie było od początku publikowania takich danych przez BIK. Może być to objaw tego, że wiele osób rezygnowało z zakupów w 2020 r., bo nie było wiadomo, jakie skutki gospodarcze będzie mieć pandemia. Albo tego, że jedna osoba składa kilka wniosków, bo obawia się ich odrzucenia. Równie optymistyczne dane pojawiły się w marcu: wartość wnioskowanych kredytów jest najwyższa w historii, a liczba wniosków największa od 2011 r.

Rośnie też liczba wniosków o pozwolenie na budowę. W lutym takich decyzji było ponad 18.100. Jest to wynik o ponad połowę lepszy, niż przed rokiem. I drugi najlepszy wynik w historii. To nie muszą być oznaki optymizmu i powrotu do normalności – być może dopiero teraz nadrabiamy zaległości z 2020 r.

Analitycy bankowi – choć po tym, jak pomylili się w ubiegłorocznych prognozach, może lepiej pytać wróżkę – spodziewają się stabilizacji cen. W dużych miastach i w dobrych lokalizacjach nadal ceny będą rosły, ale na rynek trafi sporo mieszkań, których budowa zaczęła się w ostatnich 2-3 latach. I każdy spadek nastrojów konsumenckich może oznaczać efekt nadpodaży mieszkań. A to musi odbić się na cenach. 

Państwo stoi z boku i nie interweniuje. Program Mieszkanie+ nie spełnił pokładanych w nim nadziei, a realizowane w jego ramach inwestycje w małych miejscowościach i na dalekich peryferiach to przykłady kiepskich decyzji.

Czytaj też: Polskie miasta w czołówce tych miejsc w Europie, w których metr mieszkania coraz bardziej oddala się od mieszkańców. Kiedy był najlepszy moment na zakup?

Czytaj też: Rynek nieruchomości rok po pandemii. Czy spełniły się kryteria załamania cen?

Kto w Polsce kupuje mieszkania?

Czy państwo powinno interweniować na rynku mieszkaniowym? Czy jest taka potrzeba? Czy rzeczywiście jest? Odpowiedź kryje się w danych na temat tego, kto i po co kupuje mieszkanie. Wiele osób kupuje je z myślą o inwestycjach. Tak było i jest na całym świecie. Generalnie nie ma w tym nic złego –  problem zaczyna się wtedy, gdy takich osób jest za dużo. Wtedy tworzy się bańka spekulacyjna, która prędzej czy później pęka.

Nie wiemy ile osób kupuje mieszkania z realnej potrzeby (i jak ją zdefiniować?). Ministerstwo Rozwoju szacuje deficyt mieszkań na 641.000. Tyle też osób, ponad 600.000 czeka „w kolejce” na mieszkanie komunalne lub socjalne.  Czy te liczby się zazębiają i mowa o tych samych osobach? Nie wiadomo. Dla porównania: rocznie buduje się w Polsce 150.000-220.000 mieszkań (tyle oddano do użytku w ubiegłym roku – najwięcej od epoki Edwarda Gierka).

Gdyby utrzymać tę dynamikę (ona w nadchodzących 2-3 latach będzie jeszcze duża, bo oddawane do użytku będą mieszkania, których budowa zaczęła się w trakcie boomu), to dość szybko zaspokoilibyśmy deficyt mieszkań. Ale jest i drugi punkt widzenia: ile osób nie może sobie kupić mieszkania ze względu na barierę finansową? 

Pewne wskazówki daje badanie firmy Firma CBRE, która sprawdziła w ubiegłym roku, że 61% wynajmujących mieszkania przyznaje, że nie stać ich na zakup własnego lokum. Zabrakło pytania dodatkowego – czy w ogóle tego chcą.

Okazuje się, że 13% ludzi w wieku 18-24 lat nie chce brać kredytu, a 12% osób w wieku 25-34-lat przyznaje, że odpowiada im wygoda związana z wynajmem. Co piąty człowiek do 34. roku życia przyznaje, że decyzja o wynajmie to nie kwestia braku środków na zakup mieszkania, a pochodna wygody, z jaką się to wiąże oraz braku konieczności zaciągania kredytu.

To dużo, ale z drugiej strony, ciągle to jednak bariera finansowa jest kwestią, która zniechęca do zakupu własnego mieszkania. Ówczesne Ministerstwo Budownictwa przy okazji startu programu Mieszkanie+ cytowało wyniki badań, z których miało wynikać, że 40% polskiego społeczeństwa nie jest w stanie ani kupić, ani wynająć mieszkania na wolnym rynku.

Z danych NBP wynika, że Polacy chcą własnych mieszkań. W krajach bogatych jest odwrotnie – tam najczęściej żyje i mieszka się w mieszkaniach wynajmowanych. W Polsce prawie 85% gospodarstw domowych zajmuje dom lub mieszkanie, którego jest właścicielem, a tylko 15% wynajmuje lokal. W UE wynajmowanych jest średnio 31% nieruchomości. 

Niezależnie od tych sporów nie ulega wątpliwości, że wynagrodzenia w Polsce nie nadążały w ostatnich latach za wzrostem cen nieruchomości. To oznacza, że mieszkania są coraz trudniej dostępne. Czy można coś w tej sprawie zrobić? Jakie recepty suflować tym i przyszłym rządzącym? 

1. Nowy Ład i gwarancje kredytowe dla młodych?

W nowym programie gospodarczym rządu, który w chwili tworzenia tego miniraportu jest jeszcze top secret, podobno mają się też znaleźć punkty dotyczące wspierania marzeń obywateli o własnym mieszkaniu. Według źródeł „Dziennika Gazety Prawnej” jest możliwe, że państwo będzie gwarantowało wkład własny dla osób biorących kredyt hipoteczny. A więc kupując mieszkanie za 300.000 zł nie trzeba będzie mieć 20% wkładu własnego, czyli 60.000 zł (lub 30.000 zł i akonto reszty płacić składkę ubezpieczeniową), bo np. część kwoty kredytu rząd objąłby gwarancją.

Gdyby gwarancja wynosiła np. 100.000 zł, to by oznaczało, że klient w banku musiałby pokazać, że ma tylko 10.000 zł własnych oszczędności i że będzie płacił składkę ubezpieczeniową akonto kolejnych 10.000 zł wkładu własnego (bo z punktu widzenia banku klient musi zagwarantować zdolność generowania nadwyżek finansowych tylko na 10% kwoty 200.000 zł, a nie na całość kredytu). To może pomóc ludziom, którzy mają niewielkie oszczędności albo te oszczędności rosną im wolniej, niż ceny mieszkań.

Z przecieków, którego docierają do „Dziennika Gazety Prawnej” wynika, że program byłby skierowany do rodzin wielodzietnych i osób, które mają zbyt wysokie dochody, by skorzystać ze wsparcia społecznego, a jednocześnie mają problem z wkładem własnym przy zaciąganiu kredytu. Wysokość wsparcia uzależniona byłaby od liczby dzieci. Adresatami programu mają być osoby w wieku 24-40 lat.

Wady? Są dwie. Po pierwsze takie postawienie sprawy może otworzyć drogę do kredytu ludziom, którzy nie mają nawyku oszczędzania i z tego powodu podejmowanie długoterminowych zobowiązań jest dla nich ryzykowne. Po drugie gwarancje kredytowe od rządu nie rozwiązują problemu zdolności kredytowej. Jeśli ceny mieszkań rosną, to i wartość raty kredytu na mieszkanie jest coraz wyższa. I jeśli ktoś nie ma odpowiednio wysokich zarobków, to z wkładem własnym czy bez niego, z gwarancją kredytową lub bez – nic w banku nie wskóra. Może to być więc pomysł wycelowany tylko w część potrzebujących. A co z pozostałymi?

Czytaj też: Kredyt na mieszkanie ze stałym oprocentowaniem to nie taki zły pomysł? Coraz więcej banków go ma. Jakie scenariusze przemawiają za tym, że jednak się opłaci?

2. Limit czynszów najmu, czyli jeśli cię nie stać na własne, to nie przepłacaj za cudze

Pamiętam jaką burzę wywołał artykuł mojego kolegi po piórze z „Wyborczej”, który zaproponował: „Wprowadźmy limit cen najmu”. Podniosło się larum, że to nierynkowe. Minęło kilka lat i co? Berlin zamroził czynsze. Efekt?  Czynsze na berlińskim rynku regulowanym gwałtownie spadły, ale popyt się przekierował na rynek najnowszych mieszkań, w których czynsze zaczęły rosnąć znacznie szybciej, niż średnia krajowa. I nowo wybudowane apartamenty stały się jeszcze bardziej nieprzystępne dla większości ludzi.

Jeszcze „ciekawsze” rzeczy działy się w San Francisco w połowie lat 90. Tam też ograniczono wysokość czynszów, ale tylko w starszych blokach i to takich, w których były co najmniej cztery lokale. Efekt? Część właścicieli takich lokali po 1994 r. sprzedała je albo zaczęła wykorzystywać na własny użytek. Czasem bardziej opłacało się wyburzyć stary blok i postawić nowy, nieobjęty limitem. Efekt tych zabiegów był taki, że liczba mieszkań z regulowanym czynszem na terenie San Francisco przez 20 lat spadła o około jedną czwartą.

Te przykłady pokazują, że regulowanie czynszów nie będzie remedium na problem wynikających z brak możliwości zakupu lub wynajęcia mieszkania. A limity cen transakcyjnych i ofertowych u deweloperów? To już nawet nie byłby socjalizm, ale marksizm. Są na to inne sposoby. Na przykład…

Czytaj też: Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?

3. Wyższe podatki dla „kamieczników”, żeby ostudzić popyt inwestycyjny

Polskie państwo zachęca do posiadania jak największej liczby nieruchomości. Podatku spadkowego praktycznie nie ma (a jest w innych krajach). Można to tłumaczyć tym, że jesteśmy na dorobku, ale efekt jest taki, że rynek nieruchomości jest rozgrzany, bo nieruchomość po zmarłej babci często jest jak wygrana w Lotto. Czy można coś z tym zrobić?

Ceny dziś są napędzane przez zakupy mieszkań w celach inwestycyjnych. Mieszkania ciągle dają zarobić. A gdyby tak schłodzić zapędy inwestorów i wprowadzić coś na kształt podatku katastralnego, albo podatku od posiadania drugiej albo trzeciej nieruchomości?

Podatek katastralny to forma podatku od nieruchomości, który oblicza się na podstawie jej wartości. Np. dziś gminy pobierają symboliczny podatek od nieruchomości, zwykle kilkaset złotych. Podatek katastralny np. w wysokości 1% oznaczałby, że właściciel mieszkania w Śródmieściu, czy na Mokotowie zapłaciłby 8.000-10.000 zł dodatkowego podatku rocznie. Taka konstrukcja mocno obciążyłaby emerytów-właścicieli mieszkań, którzy mieszkają w centrach miast od dziesięcioleci.

Państwo ma mechanizmy, by zachęcać do posiadania jednej nieruchomości, albo zniechęcać do posiadania dwóch albo trzech nieruchomości. Im masz więcej nieruchomości, tym wyższe ponosisz koszty podatkowe. Ale czy to mogłoby być skuteczne? Są duże wątpliwości. Można sobie wyobrazić podatek od posiadania dwóch, trzech, a może nawet czterech nieruchomości. Jest ryzyko, że mieszkania byłyby przepisywane na członków rodziny, czy kuzynów, a nawet na „słupy”.

Czytaj też: Ekipa Samcika kupuje mieszkanie. „Dzień dobry, słyszałem, że dają państwo rabaty na dzień dobry”? Jak dziś reagują deweloperzy, gdy klient chce się targować?

4. Państwowy deweloper, czyli jak zbudować mieszkania po 2.500 zł za metr

„Uważamy, że problemem mieszkaniowym powinien zająć się państwowy deweloper. Dzisiaj ogromną władzę nad rynkiem mieszkaniowym mają komercyjni deweloperzy. I ceny mieszkań są poza zasięgiem młodych ludzi” – mówią posłowie Lewicy.

Na pierwszy rzut oka pomysł brzmi absurdalnie. Państwo ma budować mieszkania? Cóż, państwo już teraz (via Polski Holding Nieruchomości) buduje biurowce, czy hotele (Polski Holding Hotelowy), a nawet wydaje gazety (Orlen). Problemem nie jest to, że deweloper byłby państwowy, tylko czy byłby w stanie tanio i efektywnie budować mieszkania.

Przecież ani PHH, a nie PHN nie działają charytatywnie – to całkiem sprawne, nastawione na zysk firmy. Państwowy deweloper też chyba nie byłby organizacją charytatywną. W 2015 r. PiS obiecywał, że będzie sprzedawał mieszkania po 2.500 zł za metr.  „Sam koszt wybudowania metra mieszkania w stanie surowym to 4.200 zł” – odpowiadał związek deweloperów. Ówczesny poseł, przyszły minister Andrzej Adamczyk, odpowiadał, że to możliwe, ale bez kosztu zakupu gruntu. Minęło sześć lat, a państwowy deweloper nadal jest w sferze marzeń. Nie ma też obiecanych (ani nie było wcześniej) mieszkań za 2.500 zł za metr.

Czytaj też: „Piątka Kaczyńskiego” to pewny jak w banku wzrost zadłużenia Polski i… szansa na spory przelew z OFE, z „prowizją” dla rządu?

5. „Mieszkanie+++”, czyli dużo czynszówek z opcją wykupu na własność

Zamiast programów typu „państwowy deweloper” rozwijał różne odnogi programu „Mieszkanie+”. To mógł być hit – gdyby tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności (bo na tym zależy Polakom) był prawdziwy wysyp i to w rozsądnych lokalizacjach – takich, które konkurują z ofertami deweloperów, czyli w nowych dzielnicach mieszkaniowych – mogłoby to wpłynąć na ceny na całym rynku.

Ale tak się nie stało. Pierwsze w Polsce osiedle, wybudowane w ramach rządowego programu „Mieszkanie+”, powstało w Siedleminie – wsi położonej cztery kilometry od Jarocina. Poza tym inwestycje tego typu były realizowane w Kępnie, Białej Podlaskiej, Wałbrzychu. Wpływ tych inwestycji na rynek i ceny był minimalny albo żaden. Gdyby państwo wybudowało wielkie i tanie osiedle na warszawskich Odolanach, Ursynowie, to kto wie…

W teorii tego typu programy wyglądają prosto. Budujemy mieszkania „po kosztach”, pozwalamy tam mieszkać ludziom w zamian za czynsz, który nie zabija, ci ludzie – dzięki temu, że nie przepłacają za wynajem – gromadzą oszczędności i po jakimś czasie stać ich na wykupienie mieszkania na własność. Pieniądze z tego wykupu państwo (lub operator programu wyznaczony przez państwo) przeznacza na budowę nowych czynszówek w tym samym modelu.

W praktyce – jak zresztą widać i przed czym ostrzegali rządzących eksperci – ani budowanie nie jest takie tanie, żeby można było zaoferować mieszkańcom niski czynsz, ani gruntów nie ma tyle (i nie są w atrakcyjnych miejscach), żeby program mógł się rozpędzić.

Kluczowe jest, żeby dzięki tego typu programom nabywcy mieli realną alternatywę – obok najmu komercyjnego i kupowania mieszkań na kredyt bankowy. W praktyce jej nie mają.

6. „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych”… czy da się mądrze dopłacać do kredytów?

Pomysł na dopłaty do mieszkań, kredytów, wkładu własnego, odsetek i do czego jeszcze tam chcecie można streścić do hasła: pomoc – tak, wypaczenia – nie. Dlaczego? „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych” to programy, które miały sprawić, że mieszkanie będzie łatwiej dostępne dla tych grup społecznych, które najbardziej potrzebują własnego dachu nad głową i związanego z nim poczucia bezpieczeństwa (rodziny z dziećmi lub mające w planach posiadanie dzieci) oraz tych, które są najczęściej wyrzucane przez banki.

Ocena skuteczności tych programów jest mieszana – prawdopodobnie ich skutkiem był jeszcze szybszy w czasie ich funkcjonowania wzrost cen mieszkań. „Rodzina na Swoim” polegała na dopłacaniu przez państwo do kredytu przez kilka pierwszych lat jego spłacania. Program trwał do 2012 r. Mogło z niego skorzystać nawet 200.000 rodzin. „Mieszkania dla Młodych” wprowadzone w 2013 r. miało już nieco inną konstrukcję – państwo finansowało wkład własny. Efekt: kolejne 110.000 mieszkań.

Programy były niedopracowane, zawierały wiele kryteriów – wiekowych, zarobkowych, metrażu mieszkań. Szczególnie MdM – który początkowo wspierał zakup mieszkań z rynku pierwotnego, co tylko podkręciło wzrost cen – to był strzał kulą w płot. Dopiero w 2015 r. dopuszczono do zakupów mieszkań z drugiej ręki w ramach MdM.

Efekt był taki, że deweloperzy budowali mieszkania skrojone pod programy: dzielono niesprzedane lokale na kilka mniejszych, by zmieścić się w kryteriach pomocy, a ekonomiści są zdania, że rodziny, które skorzystały z programów i tak by kupiły sobie mieszkanie. Dlatego dominuje opinia, że głównym wygranym dopłat do kredytów byli deweloperzy, którym sprzedaż mocno przyspieszyła. Dlatego dziś jeśli taki program miałby być wdrażany, musiałby objąć tych najbardziej potrzebujących i zawierać sporo kryteriów – dochodowych, dotyczących liczby dzieci. No i trzeba by się skutecznie zmierzyć z problemem polegającym na tym, że część ludzi ma po prostu zbyt niskie dochody, żeby aplikować o kredyt: czy to z dopłatą czy bez.

Czytaj też: Rząd szykuje rewolucję na rynku nieruchomości. Kupowanie mieszkania ma być bezpieczniejsze. Ale niektórzy mówią, że będzie też droższe. Co się zmienia?

7. Podwyżka stóp procentowych, czyli żeby na mieszkaniu się mniej zarabiało

To być może najprostszy sposób na obniżkę cen mieszkań (lub na zatrzymanie ich wzrostu). Na rynku wśród analityków panuje konsensus, że z powodu niskich, a realnie ujemnych stóp procentowych osoby, które mają nadwyżki gotówki, lokują je w nieruchomości. A co druga transakcja jest dopinana przy finansowaniu gotówkowym.

Nawet jeśli nie ma już tak dużego popytu inwestycyjnego z myślą o najmie krótkoterminowym, to w ubiegłym roku pieniądze z naszych kont płynęły szerokim strumieniem na rynek nieruchomości. Mogłaby to zmienić polityka Narodowego Banku Polskiego, który trzyma stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie, pomimo wysokiej inflacji. To się jednak prędko nie stanie, a podwyżka stóp może nastąpić dopiero w 2022 r. (prędzej będzie obniżka), bo NBP chce pomagać rządowi w walce z kryzysem pandemicznym i ceni tę walkę wyżej, niż dbanie o wartość pieniądza.

Inna sprawa, że podwyżka stóp procentowych podrożyłaby kredyty hipoteczne, ograniczając pozytywny wpływ wynikający ze schłodzenia popytu inwestycyjnego na mieszkania.

Adam Glapiński, niczym biblijny Piłat, umywa od tego problemu ręce. Na początku marca stwierdził, że polityka stopy procentowej nie jest właściwym instrumentem, który powinien być używany do wpływania na sytuację na rynku nieruchomości. Wydaje się, że to zamyka temat.

8. Państwowy deweloper tu nie pomoże. Pomoże uwolnienie gruntów i zaspokojenie popytu

Być może – zamiast liczyć na państwową interwencję – trzeba przyjąć do wiadomości, że dopóki w Polsce jest deficyt mieszkań, to ceny muszą rosnąć. To, co możemy zrobić, to stworzyć możliwie przyjazne środowisko do pozyskiwania przez deweloperów gruntów pod budowę nowych osiedli – w wielu regionach to właśnie deficyt gruntów sprawia, że buduje się mniej mieszkań, niż potrzeba – oraz dbać o to, żeby rynek najmu nie miał przybierał patologicznych form.

źródło zdjęcia: mat. prasowe/wPolityce