4 września 2023

Boom na „bezpieczne” kredyty hipoteczne narasta, ale czy banki (i ich klienci) nie pakują się w tarapaty? Trzy niepokojące tendencje

Boom na „bezpieczne” kredyty hipoteczne narasta, ale czy banki (i ich klienci) nie pakują się w tarapaty? Trzy niepokojące tendencje

Boom na „bezpieczne” kredyty hipoteczne narasta, ale czy banki (i ich klienci) nie pakują się w tarapaty? Trzy niepokojące tendencje. Z jednej strony mamy boom cenowy, który być może spowoduje więcej strat niż korzyści, z drugiej strony „bezpieczne” kredyty hipoteczne przywiodły do banków klientów bez oszczędności, a z trzeciej strony coraz droższe mieszkania są kredytowane w dość ryzykowny sposób. Ale może tym razem wszystko rozejdzie się po kościach?

Rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” wiele zmienił na rynku kredytów hipotecznych. Nie tylko na lepsze, chociaż oczywiście bankowcy nie narzekają na to, że mają więcej klientów. Liczba złożonych wniosków zbliża się do 40 000, co oznacza, że banki udzielą mnóstwa tanich kredytów. I że kredyty w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” będą stanowiły większość hipotecznej sprzedaży banków przynajmniej jeszcze przez kilka miesięcy.

Zobacz również:

Co przyniesie boom na „bezpieczne” kredyty hipoteczne?

Co prawda w najlepszych latach branża udzielała między 60 000 a 80 000 kredytów hipotecznych, a w ostatnich kwartałach to było zaledwie po 6000-7000 kredytów. Nawet po zluzowaniu obostrzeń dotyczących badania zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego i spadku wskaźnika WIBOR z 7,6% do 6,6% (co oznaczało obniżenie oprocentowania i wzrost zdolności kredytowej) w drugim kwartale sprzedaż wyniosła 11 300 kredytów, czyli też nie jakoś szalenie dużo.

Liczba wniosków w programie "Bezpieczny Kredyt 2%" - boom na bezpieczne kredyty?
Liczba wniosków w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” – boom na bezpieczne kredyty?

Rzecz jasna deweloperzy oraz właściciele mieszkań z rynku wtórnego, widząc nagły wzrost sztucznie wykreowanego popytu, podnoszą ceny o 5-10%. Z ostatnich danych AMRON-SARFIN wynika, że już w dwóch miastach w Polsce średnia cena metra kwadratowego mieszkania przekroczyła 10 000 zł (we Wrocławiu i w Warszawie, gdzie jest już powyżej 12 000 zł). To oznacza, że „Bezpieczny Kredyt 2%” ogólnie przyniesie więcej strat niż pożytku.

Owszem, pewnie z 30 000 ludzi dostanie możliwość zamieszkania we własnym mieszkaniu dzięki taniemu kredytowi i zaoszczędzi na nim przeciętnie 250 000 zł, ale za to kolejne kilkadziesiąt tysięcy ludzi zapłaci po 100 000 zł więcej za mieszkanie, kupując je poza programem (czyli w ramach „zwykłego” kredytu albo po prostu za gotówkę).

Są i inne problemy: program tanich kredytów przywiódł do banków osoby, które w normalnych okolicznościach nie aplikowałyby o kredyt, bo uznałyby, że ich na ten kredyt nie stać. A teraz – łącząc program „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz drugi rządowy pomysł „Kredyt bez wkładu własnego” – mogą kupić 60-70 m2 z minimalnym wkładem własnym i ratą taką, jakby nie było podwyżek stóp procentowych.

———————–

ZAPLANUJ SWOJĄ ZAMOŻNOŚĆ. Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

Coraz więcej kredytów dla osób bez oszczędności. I bez zdolności

I takich kredytów, z bardzo niskim wkładem własnym, jest coraz więcej. A – przypomnijmy – Komisja Nadzoru Finansowego jeszcze kilka lat temu mocno utrudniała bankom i klientom podpisywanie umów kredytowych, gdy na stole nie było co najmniej 20% wkładu własnego. Co się zmieniło od tego czasu?

Jaka część z tych osób, które biorą kredyt tylko dzięki obniżeniu standardów, nie da rady spłacać rat? Oczywiście można tylko spekulować, ale jeśli ktoś nie miał zdolności gromadzenia oszczędności i nie miał zdolności kredytowej, a teraz mimo wszystko dostanie kredyt – jest bardziej ryzykownym kredytobiorcą, niż ten, kto zgromadził duże oszczędności i stać go na kredyt komercyjny nawet przy obecnych stopach.

Kredyty mieszkaniowe "na puls"?
Kredyty mieszkaniowe „na puls”?

Sprawdzenie nastąpi po 10 latach, gdy wielu takim klientom skończą się rządowe dopłaty. Oczywiście, to długi okres, w tym czasie mogą wzrosnąć realne dochody obecnych beneficjentów programu tanich kredytów. I w tym cała nadzieja, byśmy nie wyhodowali sobie kredytobiorców-zombie.

A polskie banki mają skłonność do poruszania się od kryzysu do kryzysu – dość powiedzieć, że dziś zaczyna się w bankach kolejny problem z kredytami frankowymi. Nie dość, że 130 000 kredytobiorców poszło do sądów i wygrywa 97% spraw o nieważność umów, to ci, którzy jeszcze nie poszli, też chyba przestają spłacać raty. Bank może ich pozwać, ale wtedy narazi się na orzeczenie nieważności umowy, klient i tak może mieć zaś „przyklepane” zabezpieczenie powództwa.

Jak tylko banki „posprzątają” franki, to będą miały kolejny bałagan w bilansach – „Bezpieczne Kredyty 2%” udzielone ludziom, którzy nie mieli oszczędności i nie stać ich było na kredyt, gdyby miał kosztować tyle, ile powinien.

Stała (wysoka) stopa rządzi w bankach. Złoty strzał czy pułapka?

Jeszcze mało? No to dorzućmy dodatkowy problem – rosnącą popularność stałej stopy procentowej w sytuacji, gdy zaraz stopy procentowe oraz wskaźniki WIBOR i WIRON zaczną spadać. Będziemy mieli jak w banku krzyk niezadowolonych ludzi, „uwięzionych” na co najmniej pięć lat w ultrawysokich ratach kredytowych, gdy na rynku nowe kredyty będą już udzielane dużo taniej.

stały procent idzie na rekord
Stały procent idzie na rekord

W dodatku komisja Nadzoru Finansowego zabrania bankom refinansować takie kredyty pożyczkami zmiennoprocentowymi – bank w ramach refinansowania może udzielić tylko kolejnego kredytu o stałej stopie. Może to rozwiązanie wystarczy, a może nie. Na dziś wygląda na to, że banki rozkręcają sprzedaż kredytów stałoprocentowych.

A i to jeszcze nie wszystko. Jeśli spojrzeć na dane AMRON-SARFIN o oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych, to można zauważyć dziwną rzecz. Gdy wskaźnik WIBOR spadł od szczytu o 1 pkt procentowy, to średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego spadło w mniejszym stopniu – z 9,5% do 8,8%. Co ciekawe, AMRON-SARFIN podaje jednocześnie, że nie zmieniła się średnia marża kredytu – nadal kręci się w okolicach 2%, choć ostatnio spadła do 1,9%.

Skoro mamy spadek oprocentowania kredytów mniejszy niż spadek wskaźnika WIBOR, to znaczy, że banki oferują klientom relatywnie wyższe stałe oprocentowanie (zakładam, że w statystykach średniego oprocentowania kredytów są i te ze stałą i ze zmienną stopą). Będzie z tego afera, zwłaszcza w dobie konsumeryzmu, gdy ludzie nie mają żadnych skrupułów, by oskarżać banki o wprowadzenie w błąd.

Średnie oprocentowanie kredytu
Średnie oprocentowanie kredytu

Boom na „bezpieczne” kredyty. Może tym razem to się źle nie skończy?

Zatem od czasu kredytów frankowych sytuacja jest bez zmian – politycy nadal wpuszczają banki w „programy tanich kredytów” (bo czym tak naprawdę było dopuszczenie do sprzedaży kredytów frankowych, w których rata była nierynkowo niska?), a banki w dalszym ciągu wchodzą w to, jak w masło (choć w „Bezpiecznym Kredycie 2%” nie bierze udziału cała branża, więc można powiedzieć, że część banków nie jest zainteresowana klientami z niskiej półki).

Ale też w dalszym ciągu bankowcy myślą dużo o tym, jak wycisnąć z klientów jak najwięcej (możliwie wysoko oprocentowany kredyt o stałej stopie na jak najdłużej, gdy zanosi się na spadek stóp) w krótkim terminie, nie zajmując menedżerskich głów tym, co będzie za kilka lat. A zwolennicy tezy o samorzutnej dezinflacji mówią, że będzie tak:

Przyszłość stóp procentowych - prognozy rynkowe od Banku Pekao
Przyszłość stóp procentowych – prognozy rynkowe od Banku Pekao

Oczywiście: może być tak, że inflacja zostanie wysoka i stopy też wyraźnie nie spadną (wtedy taki stabilny kredyt o wysokim, lecz w sumie rynkowym i stabilnym oprocentowaniu będzie dobrym rozwiązaniem). Może jest tak, że to klienci – pomni ostatnich doświadczeń – łakną stałej stopy (a nie bank im ją wciska), a bankowi w takiej sytuacji nic do tego. No i pewnie jest tak, że w niektórych przypadkach klient ma na kredyt o stałej stopie po prostu wyższą zdolność kredytową ze względu na regulacje Komisji Nadzoru Finansowego.

Może to jest taki układ, aczkolwiek biorąc pod uwagę, że część banków w ogóle wycofała kredyty o zmiennym oprocentowaniu z oferty, obawiam się, że bankowcy też wolą udzielać dziś kredytów na stały procent (tak, jak kiedyś wolały udzielać kredytów frankowych). Oby tym razem przyszłość potwierdziła, że mają rację, bo inaczej – będzie dym.

Zobacz też wideokomentarz:

zdjęcie tytułowe: Unsplash

Subscribe
Powiadom o
13 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Sławek
10 miesięcy temu

Z danymi o liczbie wniosków kredytowych, średnich cenach mieszkań i zakupach bez wkładu własnego bym był ostrożny. Jedna osoba zazwyczaj składa wniosek w kilku bankach, podawane są najczęściej średnie ceny ofertowe, a w ostatnim czasie mamy bardzo duża rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi (chyba jeszcze nigdy różnica nie była tak duża)… Natomiast co do zakupów bez wkładu własnego, to kredytobiorcy zorientowali się, że bardziej opłaca się wziąć maksymalny kredyt, a ewentualne oszczednosci trzymać na nieźle oprocentowanych lokatach i odsetki przeznaczać na spłatę kredytu. Ogólnie w Polsce mamy duży problem z uzyskaniem rzetelnych danych dotyczących rynku nieruchomości (czy to cen,… Czytaj więcej »

mko
10 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

Pośrednicy „z urzędu” składają do 2-3 banków wnioski, rozsądni konsumenci także. Nie każdy wniosek = kredy, więc szacuję, że z 40k wniosków zostanie 15k kredytów max. O jakich „cenach” mowa w artykule? Ofertowych, rynku pierwotnego, transakcyjnych? Dane na naszym rynku są bezwartościowe w takim uogólnieniu, wiec wnioski z nich wyciągane są równie przydatne. Teoretyczny „boom” cenowy wynika głównie z rosnących kosztów (inflacja to raz, a zwiększone wymogi dla budynków to dwa) Z kredytu staloprocenotwego na 8-9% można wyjść bezkosztowo po 3 latach (refinansować go tańszym nowym staloprocentowym), wiec obawy Pana Redaktora są przesadzone 😉 Konsumeryzm na rynku usług bankowych nie… Czytaj więcej »

Zbigniew Zero
10 miesięcy temu

Nie byłbym pewien czy rzeczywiście tak jest, że największymi beneficjentami tych programów będą ci których nie stać na kredyt przy rynkowych stawkach. Częściowo pewnie tak. Wtedy rzeczywiście może być płacz po 10 latach, mimo tego że konstrukcja kredytu jest chyba lepsza (malejące raty). Z drugiej strony brak możliwości nadpłat, eh. Kredyt 2% to jeden z nielicznych przypadków kiedy wg mnie to biedni zrzucają się na bogatych. Bo w Polsce kto dysponuje wkładem własnym na mieszkanie jest pewnie w top 10% społeczeństwa, zważywszy na raporty o oszczędnościach i ich wysokości. Ten ostatni akapit przeczytany na głos brzmi tragikomicznie. Ciężko nie ulec… Czytaj więcej »

jsc
10 miesięcy temu

(…)Będziemy mieli jak w banku krzyk niezadowolonych ludzi, „uwięzionych” na co najmniej pięć lat w ultrawysokich ratach kredytowych, gdy na rynku nowe kredyty będą już udzielane dużo taniej.(…)
Przy WIBOR’ze o klientów bym się bał… tylko o to jak o to jak znaleźć kasę na rekompesaty za rozwalenie portfela kredytowego, który padnie ofiarą wygaszenia wskażnika bez wyznaczenia następcy. A w takiej sytuacji najgłośniejszy wrzask podniosą… ci co podpisali aneksy.

TSUE szykuj się na burzę stulecia.

mariusz
10 miesięcy temu

jako młoda osoba bez nieruchomości też bym wchodził w taki kredyt, nie mając wkładu własnego. Kiedy taki wkład zgromadzić, gdy czynsz najmu mieszkania jest wyższy, niż rata kredytu na niego? Mówię o lokalach o tej samej powierzchni. W tym układzie najem nigdy nie będzie dobrą alternatywą do kredytu. Wiem, mobilność, uwiązanie, bla bla bla

Justyna
10 miesięcy temu
Reply to  mariusz

Dokładnie. Od lat stać mnie na to, żeby wynajmować mieszkanie płacąc więcej, niż wyniesie mnie rata. Ale przy wynajmie nikt nie oczekuje ode mnie dowodu, że mam zgromadzone 60.000-100.000 wkładu własnego. Gdyby nie ta bariera już dawno miałabym swoje mieszkanie

Konrad
10 miesięcy temu
Reply to  Justyna

Teoi rodzice są nieudacznikami, że nie mogą Ci dać 100 tyś jak obiecasz na słowo, że oddasz? Czy nie ufacie sobie bo wiecie, że nie można na was polegać?

Maciej
10 miesięcy temu

Poruszę w tym miejscu inną kwestię. Co by było gdyby późno wprowadzone oprocentowanie stałe do polskich banków było z nakazu KNF sprzedawane jako tańsze od oprocentowania zmiennego? Tymczasem ktoś pozwolił by świeżo wprowadzone stałe było droższe niż zmienne. Oba rosły wraz z podwyżka stóp. Ale klienci wybierali tańsze zmienne tak jak kiedyś tańsze CHF. A dziś: które oprocentowanie jest znacznie tańsze? Stałe czy zmienne? I to jest według mnie największy nieuregulowany wyzysk Kowalskiego. Co do refinansu: stałe na stałe. O tyle dobrze, że „atrakcyjne” oferty ze stałym są tańsze od zmiennego. Tu nie powinno być problemu, by wskoczyć za rok… Czytaj więcej »

mariusz
10 miesięcy temu
Reply to  Maciej

zbyt szybka zmiana może wpakować kredytobiorcę w koszty całkowitej spłaty kredytu, które spowodują, że cała operacja stanie się nieopłacalna.

Konrad
10 miesięcy temu
Reply to  Maciej

Ale gdzie widzisz problem, jeżeli rynek spodziewa się ze stopy wzrosną to zawsze stałe będzie wyższe od zmienmego, bo bank biorąc ma siebie ryzyko stopy musi zza nie pobrać ekstra kasę. Oprocentowanie stałe to forma ubezpieczenia się od zmienności stóp, oczywistym jest że przy stałym średnio zapłacisz więcej niż przy zmiennym. Ale jak w kazdym ubezpieczeniu jak stopy pojadą+10% to będziesz miał spokój i możliwość przygotowania się na tę sytuację. Płacąc AC wie, że uzbierał z tej kady więcej niż ubezpieczyciel wyda mi samochodów. Dlatego kupuje AC gdy mój samochód jest nowy i warty 40 – 150 tyś, w jak… Czytaj więcej »

Konrad
10 miesięcy temu
Reply to  Maciej

„A dziś: które oprocentowanie jest znacznie tańsze?”
Dziś stałe jest tańsze – nie jest znacznie tańsze ale jest delikatnie tańsze. Trudno żeby było droższe skoro zewsząd przewidują spadek stóp.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu