Czy po ostatnim zaleceniu KNF kredyty o stałym oprocentowaniu stały się dla klientów pułapką? A może działanie KNF wyjdzie klientom na dobre?

Idą obniżki stóp procentowych, a banki… zmieniają ofertę kredytów refinansowych, by wypełnić zalecenie KNF. Nadzór oczekuje od banków, żeby nie tylko odrzucały wnioski klientów o zmianę oprocentowania kredytów ze stałego na zmienne, ale też żeby nie refinansowały kredytów stałoprocentowych takich o oprocentowaniu opartym na WIBOR czy WIRON. Czy to oznacza, że kredyty o stałym oprocentowaniu wzięte niedawno przy wysokich stopach procentowych, stały się pułapką? A może działanie KNF na dłuższą metę wyjdzie klientom na dobre?

Polacy pokochali stałą stopę procentową. Dziś ponad połowa nowo udzielanych kredytów hipotec,znych ma oprocentowanie okresowo stałe. Takich kredytów banki chętniej udzielają (KNF pozwala łagodniej liczyć dla nich zdolność kredytową), a niektóre wręcz wycofały z oferty kredyty o zmiennym oprocentowaniu opartym o WIBOR (zamiast nich w ofertach zaczynają się pojawiać kredyty oparte o WIRON).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Duże zainteresowanie kredytami z oprocentowaniem stałym pojawiło się wiosną 2022 r., choć wtedy już stopy procentowe były wysoko i banki proponowały dla takich kredytów znacznie wyższe oprocentowanie niż wiosną i latem 2021 r. Również dopiero w 2022 r. – przy wysokich stopach procentowych – banki masowo zaczęły proponować klientom aneksy zmieniające oprocentowanie ze zmiennego na stałe.

Cykl podwyżek stóp procentowych się (prawdopodobnie) skończył, mieliśmy zapowiadany przez prezesa NBP „płaskowyż”, a potem inflacja zaczęła spadać – na razie z 18,5% do 11,5%, ale jest bardzo możliwe, że za chwilę to będą jednocyfrowe (choć wciąż bardzo wysokie) wartości. Coraz bardziej prawdopodobne zatem jest, że stopy procentowe zaczną spadać. Dla klientów, których kredyty są oprocentowane stopą zmienną, będzie to oznaczało, że raty ich kredytów będą maleć. Co trzy, sześć lub 12 miesięcy, w zależności od tego, który wskaźnik z rodziny WIBOR mają „zaszyty” w oprocentowaniu.

Natomiast osoby spłacające kredyt ze stałą stopą procentową nie odczują żadnych zmian na lepsze. Ich rata będzie stała i – powiedzmy sobie szczerze – nie najniższa (w większości przypadków). Oczywiście działa to również i w drugą stronę. Gdyby stopy procentowe miały znowu rosnąć, to oprocentowanie zmienne byłoby coraz wyższe, natomiast stałe to brak zmiany raty aż do końca okresu stałego oprocentowania.

———————–

CHCESZ ZAPLANOWAĆ ZAMOŻNOŚĆ? PRZECZYTAJ KONIECZNIE! Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

Stopy w dół? Nie ma powrotu do kredytu zmiennoprocentowego

Czy klienci, którzy niedawno zaciągnęli kredyt o stałej stopie (albo dali się namówić na zamianę oprocentowania ze zmiennego na stałe) znaleźli się w pułapce? Cóż, prawie wszystkie banki oferujące kredyty z oprocentowaniem stałym wprowadziły też zakaz zmiany oprocentowania ze stałego na zmienne w okresie obowiązywania stałego oprocentowania (a ten wynosi 5-10 lat, w zależności od umowy, w większości przypadków to 5 lat). Czyli: zmiana ze zmiennego na stałe w trakcie umowy – proszę bardzo. Ale zmiana ze stałego na zmienne – już nie.

Co tej pory można było ominąć ten problem: skoro obecny bank nie godzi się na aneks zmieniający oprocentowanie ze stałego na zmienne, to przecież zawsze jest opcja refinansowania kredytu w innym banku. Oznacza to oczywiście nowy proces kredytowy, a więc i koszty (np. na wycenę nieruchomości). I oczywiście liczenie zdolności kredytowej od początku. Jednak dla chcącego nic trudnego. Gdyby rata miała zmniejszyć się o kilkaset złotych miesięcznie, to warto się spocić.

Ale i ta furtka jest już niemal zamknięta. Zadziałać postanowili bowiem urzędnicy KNF. Już pod koniec czerwca 2023 r. urząd przedstawił stanowisko, w którym uznał za niedopuszczalne umożliwianie klientom banków zamianę oprocentowania z okresowo stałego na zmienne. KNF oczekuje, że jeśli klient raz już wszedł w format kredytu o okresowo stałym oprocentowaniu, to nie powinien mieć możliwości „ucieczki” z powrotem do oprocentowania zmiennego.

Urzędnicy KNF tłumaczą, że jego oczekiwania nie wynikają ze złośliwości względem klientów „uwięzionych” w stałej stopie w obliczu obniżania stóp procentowych, lecz z obaw, że jak tylko stopy procentowe zaczną spadać, to klienci rzucą się do zmiany stóp procentowych na zmienne. I cała – budowana przez banki i wspierana przez nadzór – moda na stały procent wyparuje.

KNF mówi tak: jeśli klient uważa, że oprocentowanie kredytu jest niesprawiedliwie wysokie, to niech wystąpi o niższe. W dotychczasowym lub nowym banku. Ale niech to będzie w dalszym ciągu okresowo stały procent. Teoretycznie, w miarę spadku stóp procentowych, banki powinny chcieć refinansować klientom kredyt na lepszych warunkach (bo im też spada wtedy koszt kapitału). KNF nie chce tylko, by przy tej okazji wróciła moda na zmienne oprocentowanie.

„Klient zawsze miał i nadal ma prawo wnioskowania do banku o obniżenie oprocentowania kredytu, kiedy tylko zechce. Bank nie ma obowiązku uwzględniania takiego wniosku, ale powinien być zainteresowany taką obniżką w celu utrzymania klienta. W tej sprawie stanowisko UKNF również nie wnosi nic nowego”

– uspokaja szef KNF. Ale tu jest i drugie dno. Chodzi o to, iż polskie prawo ogranicza bankom możliwość karania klientów za przedpłaty (czyli za wcześniejszą spłatę kredytu). W przypadku kredytu stałoprocentowego bank udziela kredytowi finansowania np. na 5 lat i jednocześnie zawiera kontrakt IRS, który zamienia zmienne strumienie płatności z tytułu rat na stałe.

Jeśli klient po roku się rozmyśli, to bank budzi się z ręką w nocniku, bo sam już zapłacił za kontrakt IRS na 5 lat. KNF nie chce, żeby nadmierna „ruchliwość” klientów stała się dla banków pułapką i zniszczyła im rentowność kredytów. Ale w oficjalnym dokumencie KNF pisze się głównie o trosce o klienta:

„Celem wprowadzenia powyższych zasad jest w szczególności umożliwienie klientom ograniczenia ich ekspozycji na ryzyko stopy procentowej związanej z zaciągniętym kredytem hipotecznym. (…) Upowszechnienie rozwiązania dopuszczającego możliwość wcześniejszej zmiany okresowo stałego oprocentowania kredytu hipotecznego na zmienne stanowiłoby poważny regres w procesie ograniczania narażenia kredytobiorców na ryzyko związane ze wzrostem rynkowych stóp procentowych.

Zdaniem KNF przechodzenie między stopą stałą i zmienną byłoby też zarzewiem nowych konfliktów klientów z bankami – klienci mogliby żądać od banków rekompensaty za to, że wcześniej płacili zawyżone raty. I ten problem (choć nie bardzo wiem dlaczego) ma załatwić zalecenie KNF.

„Banki zostałyby narażone przy tym na ryzyko prawne związane z materializacją ryzyka stopy procentowej dla kredytobiorców i zarzutami wprowadzania w błąd przy oferowaniu zmiany metody oprocentowania kredytu. Z tych samych względów, jak również w celu zapewnienia skuteczności rozwiązań ograniczających ryzyko przedpłaty, banki nie powinny oferować kredytów refinansowych zmieniających przyjęty pierwotnie przez kredytobiorcę profil ryzyka stopy procentowej”

Już jest reakcja banków na zalecenie KNF

Na pierwszy rzut oka zalecenia KNF trudno będzie wprowadzić w życie. Banki przecież nie pytają nadzoru przed udzieleniem kredytu refinansowego czy mogą udzielić takiego, a nie innego refinansowania. Z drugiej jednak strony każdy bank wie jaki kredyt refinansuje. I że np. jest to kredyt stałoprocentowy. Czy urzędnicy KNF w razie kontroli są w stanie dojść, jakie kredyty bank zrefinansował? Nie wiadomo, ale z całą pewnością zainteresuje się dużymi portfelami niedawno udzielonych kredytów refinansowych o zmiennym oprocentowaniu.

Dlatego jest niemal pewne, że zalecenie KNF banki potraktują poważnie. Już na początku lipca zareagował Alior, który co do literki wdrożył zalecenia KNF. 20 lipca dokładnie ten sam krok zrobiły mBank oraz ING. Na ten sam krok zdecydował się Santander (dla wniosków złożonych od 25 lipca 2023 r.). W tych czterech bankach nie zrefinansujemy kredytu z oprocentowaniem stałym takim o oprocentowaniu zmiennym.

A pozostałe banki? Mogą wydać stosowny komunikat i pochwalić się nową polityką kredytową lub wdrożyć „cichą” procedurę, zgodnie z którą wszelkie kredyty refinansowe ze stopy stałej na zmienną zakończą się decyzją negatywną. Wyjaśnienie może być wprost (zalecenie KNF) lub z rodzaju „za duże ryzyko banku” lub coś w ten deseń. Banki co prawda powinny informować klientom, dlaczego wniosek został odrzucony, jednak praktyka jest taka, że wiele tych „wyjaśnień” ma bardzo enigmatyczny charakter.

Czy to zalecenie KNF jest słuszne? Czy faktycznie wyraża głównie troskę o dobro posiadaczy kredytów hipotecznych? Dlaczego np. podobne zalecenie nie zostało wydane w momencie, gdy WIBOR oraz oprocentowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem nie było rekordowo niskie? To pytania, nad którymi każdy z Was powinien się zastanowić. Czy byłoby lepiej, aby to kredytobiorca mógł wybierać dowolne kredyty z dostępnych ofert, a także dokonywać zmian w sposobie spłaty kredytu, czy jednak urząd powinien „myśleć” za kredytobiorców? Zachęcam do dyskusji.

Jeśli nadal masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to możesz przejść i na stałe i na zmienne w innym banku. Czy to się może opłacać? Zdecydowanie tak, o ile masz wysoką (powyżej 2%) marżę kredytu lub wartość kredytu jest już niższa niż 80% wartości nieruchomości. W takim wypadku zdecydowanie warto sprawdzić dostępne oferty.

————

ZOBACZ NASZE WIDEOFELIETONY: 

Zasubskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na Youtubie – w każdym miesiącu nagrywamy co najmniej dwa gorące wideokomentarze albo wideoporadniki, a także zapisy webinarów poświęconych inwestowaniu.

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

ZNAJDŹ NAS W MEDIACH SPOŁECZNOŚCIOWYCH

Jesteśmy także w mediach społecznościowych, będzie nam bardzo miło, jeśli zaczniesz nas subskrybować i śledzić: na Facebooku (tu profil „Subiektywnie o Finansach”), na YouTube (tutaj kanał „Subiektywnie o Finansach”) oraz na Instagramie (tu profil „Subiektywnie o Finansach”) i na Twitterze (tutaj profil Maćka Samcika i „Subiektywnie o Finansach”)

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym, co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu, i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 150 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów – w każdy piątek nowy odcinek. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS). Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

————

zdjęcie tytułowe: Karl Fredrickson/KNF