Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 25 lat: dlaczego w Polsce takich nie ma? Banki nie chcą? Rząd nie chce? Polacy nie chcą? Oto odpowiedź

W Polsce co prawda można zaciągnąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, ale taki trochę „udawany” – na najwyżej 7 lat. Tymczasem w wielu krajach Europy kredyt ze stałą stopą na ponad 10 lat to standard. Co musi się stać, żeby w Polsce też pojawiły się takie kredyty? I dlaczego jeszcze ich nie ma, a zamiast tego miliony Polaków muszą drżeć o poziom stawki WIBOR?

Od połowy 2021 r. wszystkie banki, które udzielają kredytów hipotecznych, muszą też mieć w ofercie wariant kredytu ze stałym oprocentowaniem. Wcześniej była to dobra wola banków i tę „dobrą wolę” okazywało zaledwie kilka banków. Komisja Nadzoru Finansowego w przeszłości chciała, by banki oferowały stałe oprocentowanie przez okres co najmniej 10 lat. Ostatecznie stanęło na 5 latach. I tak jest prawe we wszystkich bankach. Wyjątkiem są Credit Agricole i Alior Bank, które oferują stałą stopę przez okres 7 lat spłaty kredytu.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Mając taki kredyt, przez co najmniej kilka lat możemy spać spokojnie i zapomnieć o sytuacji na rynku stóp procentowych. I nie przejmować się rosnącą stawką WIBOR, bo żadne podwyżki rat nam nie grożą. Mimo że od października weszliśmy w fazę podwyżek stóp procentowych, popyt na kredyt hipoteczny o stałej stopie nadal jest śladowy.

Czytaj więcej o przykrych tego konsekwencjach i pomysłach na zamrożenie WIBOR: Zamrożenie WIBOR w Polsce? Mamy odpowiedź Ministerstwa Finansów

Dlaczego? Powody są dwa. Po pierwsze na starcie kredyt o stałej stopie zawsze będzie droższy od kredytu o zmiennej stopie. Różnica w wysokości oprocentowania to obecnie 1-2 pkt proc. Po drugie część klientów nie widzi sensu w płaceniu wyższej raty tylko po to, żeby zabezpieczyć się przed „ruchomością” ceny kredytu tylko przez kilka lat. Z ich punktu widzenia stała stopa miałaby sens, ale pod warunkiem, że obowiązywałaby przez cały czas spłacania kredytu.

W ubiegłym roku, kiedy stopy procentowe banku centralnego były rekordowo niskie (0,1%), a z ust prezesa NBP Adama Glapińskiego słyszeliśmy, że inflacja jest pod kontrolą i nie przewiduje podnoszenia stóp procentowych, trudno było znaleźć chętnych na droższy kredyt o stałej stopie. Ale sytuacja się zmieniła.

Z moich szacunków wynika, że jeśli ktoś przed wzrostem stóp procentowych zaciągnął kredyt o stałej stopie lub zamienił kredyt o zmiennej stopie na stopę stałą, w 5-letnim okresie prawdopodobnie zapłaci mniej niż kredytobiorca „zmienny”. Ale nawet obecnie decyzja o przejściu na stałą stopę nie jest pozbawiona finansowego sensu.

Czytaj więcej o tym: Prezes NBP straszy: stopy procentowe powinny być wyższe, niż oczekują inwestorzy. To ostatni moment, by przesiąść się na kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Kredyt hipoteczny za stałym oprocentowaniem? W Polsce: 0%

W komentarzach często piszecie, że kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w polskim wydaniu to lipa, jeśli raty można zamrozić tylko na 5 lat. I pytacie, dlaczego nie można zabezpieczyć się przed wzrostem rat na dłuższy okres, a najlepiej na cały okres kredytowania. Zwracacie uwagę, że w innych krajach tego typu produkty są czymś normalnym. Faktycznie, Polska jest europejskim ewenementem.

Informacje o tym, jaką stopę – zmienną czy stałą – stosuje się w kredytach hipotecznych, zbiera European Mortgage Federation, czyli Europejska Federacja Kredytu Hipotecznego. Najświeższe dane dotyczą trzeciego kwartału 2021 r. i obejmują portfel kredytowy udzielony w tym okresie. W zestawieniu brakuje danych dla Polski za cały 2021 r. W czwartym kwartale 2020 r. udział kredytów o zmiennej stopie wynosił… 100%. W żadnym z analizowanych krajów nie ma takiego wskaźnika.

W trzecim kwartale 2021 r. najwięcej kredytów hipotecznych o stałej stopie obowiązującej ponad 10 lat udzielono w Belgii – 84%. Kredyty o zmiennej stopie stanowiły zaledwie 0,4% portfela. Pozostałe kredyty też miały wbudowaną stałą stopę, tyle że w 5-letnim okresie (1,2% portfela) lub na okres 5-10 lat (15%).

„Potentatami”, jeśli chodzi o udzielanie kredytów o stałej stopie, były też banki działające w Danii. Aż 61% nowo udzielonych kredytów miało stałą stopę procentową obowiązującą przez ponad 10 lat. W Hiszpanii takie kredyty stanowiły 57% portfela, w Holandii 49%, w Niemczech 48%, a w Szwecji 43%. We Włoszech 83,5% udzielonych kredytów miało zagwarantowane stałe raty przez okres 5-10 lat. Z kolei w Wielkiej Brytanii i Irlandii popularne są kredyty ze stałą stopą obowiązującą przez maksymalnie 5 lat. Stanowiły one 93% nowego portfela kredytowego (Wielka Brytania) i 81% (Irlandia).

Jeśli chodzi o kraje, w których dominuje zmienne oprocentowanie, to – poza Polską – przoduje Finlandia (97%), Rumunia (74%) i Portugalia (71%). Ale warto zaznaczyć, że w Rumunii i Portugalii dostępne są – i cieszą się popularnością – kredyty ze stałą stopą na okres ponad 10 lat. Ich udział w rynku wynosi odpowiednio: 12% i 29%.

Ciekawa sytuacja jest też w Czechach. Kredyt hipoteczny za stałym oprocentowaniem nie jest tam dostępny na okres ponad 10 lat, ale 51% udzielonych kredytów to takie z gwarancją stałych rat do 5 lat, a 48% – przez 5-10 lat. Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem stanowią zaledwie 1% portfela.

Przeczytaj też: Bierzemy pod lupę kolejny aneks do umowy na wypadek zniknięcia WIBOR-u. Co w nim znaleźliśmy? Co grozi, jeśli go nie podpiszemy?

Listy zastawne kluczem do kredytów o stałej stopie

Dlaczego w innych krajach kredytobiorcy mogą zabezpieczyć się przed wzrostem stóp procentowych nawet przez ponad 10 lat, a w Polsce nie? Trzeba pamiętać, że bank też musi się przed takim ryzykiem zabezpieczyć. To dlatego – jak już wspomniałem – kredyt o stałej stopie na starcie zawsze będzie droższy od kredytu ze zmienną stopą.

By oferować stałą stopę w dłuższym okresie, banki muszą mieć też odpowiednio długie finansowanie akcji kredytowej. Mogą to być klasyczne depozyty. Problem w tym, że w Polsce dominują depozyty bieżące, czyli pieniądze do wyjęcia przez klienta w każdej chwili. Środki na kontach osobistych i oszczędnościowych stanowią 85% wszystkich depozytów gospodarstw domowych.

Lokaty terminowe? Problem z nimi jest taki, że stanowią niewielką część depozytów i też są niestabilne. Można je zerwać w każdej chwili, choć za cenę utraty naliczonych odsetek. Poza tym Polacy celują w lokaty miesięczne i kwartale. A skoro bank ma zaoferować kredyt ze stałym oprocentowaniem przez np. 10 lat, to po stronie pasywów musi mieć „podkładkę” o podobnym terminie zapadalności.

Jak podaje NBP, w grudniu 2021 r. na lokatach terminowych trzymaliśmy 164 mld zł oszczędności (pierwszy raz od połowy 2019 r. ich wartość w skali miesiąca wzrosła). Tylko 23 mld zł tej kwoty stanowiły depozyty zakładane na okres dłuższy niż dwa lata.

Kluczem do możliwości udzielania kredytów o stałej stopie w długim terminie są listy zastawne, które mogą emitować tzw. banki hipoteczne. To rodzaj długoterminowych obligacji zabezpieczonych kredytami hipotecznymi. W Polsce rynek listów zastawnych jest niestety słabiutki. Mało jest banków banków hipotecznych („zwykłe” banki mogą je tworzyć w swoich grupach kapitałowych i przenosić do nich swoją działalność hipoteczną), a te, które działają, nie mają jeszcze dużego udziału w rynku.

Jak podaje PKO Bank Hipoteczny (jeden z pięciu działających w Polsce banków hipotecznych), na koniec września 2021 r. łączna wartość wyemitowanych przez polskie banki hipoteczne hipotecznych listów zastawnych wyniosła 25,5 mld zł. Na koniec sierpnia 2021 r. hipoteczne listy zastawne wyemitowane przez polskie banki stanowiły 5,1% wartości udzielonych przez banki kredytów mieszkaniowych. Dla porównania, np. w Czechach nawet połowa akcji kredytowej finansowana jest listami zastawnymi. Tam więc kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem nie jest jak Yeti.

Dlaczego w Polsce listy zastawne nie są modne?

Pytanie brzmi: jak to jest, że w Czechach banki mogą finansować udzielanie kredytów hipotecznych listami zastawnymi, a w Polsce nie? Hipotez jest kilka, ale żadna nie jest w pełni przekonująca. Tak naprawdę do tej sytuacji przyczyniają się wszystkie powody po trochu. A jakie to przyczyny?

>>> Banki mają nadpłynność, jeśli chodzi o depozyty, więc dopóki nie są do tego zmuszone, będą rozwijały akcję emitowania listów zastawnych niespiesznie. Skoro pieniądze „pod hipoteki” już leżą w skarbcu („sprezentowane” przez deponentów i to często dosłownie, bo leżące na zero procent), to po co tracić czas i pieniądze na emisje listów zastawnych? Trzeba się spocić, poszukać inwestorów, odpowiednio przygotować dokumentację dotyczącą nieruchomości, zapłacić odsetki, często wyższe od tych, które płaci się deponentom… Krótko pisząc: dopóki trzymamy oszczędności niemal wyłącznie w bankach i nie szukamy wyższych dochodów na rynku kapitałowym, bankom się „nie chce” szukać chętnych na listy zastawne;

>>> Bankom, które udzieliły 520 mld zł kredytów hipotecznych, nie jest ani łatwo, ani wygodnie „przesunąć” już zaciągnięty przez klientów dług do „swoich” banków hipotecznych. Wymaga to spełnienia licznych i kosztowych formalności (dotyczących nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem listu zastawnego, sporządzenia z klientem aneksu do umowy itp.) oraz jest obwarowane różnymi ograniczeniami, np. dotyczącymi stosunkiem wartości nieruchomości do wartości zadłużenia klienta, które przypada na tę nieruchomość. To z kolei oznacza, że zanim w Polsce pojawi się duży udział kredytów o stałej stopie procentowej, muszą upłynąć lata (czyli muszą się w dużej części „spłacić” już udzielone kredyty);

>>> Rząd oraz nadzór bankowy nie przewidziały żadnych poważniejszych zachęt dla banków, by bardziej opłacało im się rozwijać działalność w ramach banków hipotecznych niż w tradycyjnym modelu. Gdyby bankom się opłacało udzielanie kredytów w oparciu o listy zastawne (np. byłyby zwolnione z jakichś obciążeń lub regulacji), to zapewne w erze niskich stóp procentowych szeroko by je promowały. A tymczasem 150-200 mld zł kredytów zostało wziętych przy niemal zerowych stopach procentowych. Banki – owszem – ostrzegały klientów o ryzyku kursowym, ale rzadko kiedy oferowały realną alternatywę. Teraz – gdy stopy procentowe już ruszyły w górę – to już musztarda po obiedzie, bo okazja na stworzenie w Polsce bezpiecznych kredytów hipotecznych na jakiś czas została stracona;

>>> Konsumenci nie „zagłosowali nogami” i nie rzucili się na te kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej, które w Polsce się pojawiły (czyli na stałą stopę na 5-7 lat). Gdyby to był hit wśród Polaków – mimo że oprocentowanie jest wyższe o 1,5-2 pkt proc. – to banki zwietrzyłyby interes i na wyścigi zaczęłyby emitować listy zastawne. Ale tak się nie stało: przeciętny Polak był i jest zainteresowany kredytem najtańszym (przez pryzmat bieżącej raty), a nie najbezpieczniejszym. I dlatego nie wywarł presji na branżę bankową. A bankowiec, jak to bankowiec – lubi, jak mu jest wygodnie. Skoro nie musi brać na siebie ryzyka zmian stóp procentowych i może je przerzucić na klienta, to tak zrobi.

Podsumowując: gdybyśmy wszyscy byli mądrzejsi – państwo, nadzór bankowy, banki oraz klienci – to dziś już 20-30% kredytów miałoby stałą stopę procentową na co najmniej 10-15 lat. Ba, pierwsza ustawa o listach zastawnych powstała w 1998 r. i gdyby nie była kiepska, to może kredytobiorcy dziś w ogóle nie wiedzieliby co to jest stawka WIBOR, bo już od dawna mielibyśmy wyłącznie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Cóż, wygląda na to, że doczekają tego nasze dzieci.