Rząd chce ułatwić młodym ludziom dostęp do kredytów hipotecznych. Komu pomoże, a komu zaszkodzi gwarancja kredytowa, o której premier pisze w programie „Polski Ład”? I co oznacza nowy rządowy program dla młodych ludzi, których nie stać na mieszkanie? Będzie im łatwiej, czy raczej pod górkę w drodze do własnego „M”?
Trudność z uzyskaniem przez młodych ludzi dachu nad głową była troską wielu ekip rządowych. Poprzednie rządy – przed „erą PiS” – próbowały głównie ułatwiać dostęp do kredytów, oferując dopłaty do oprocentowania (program „Rodzina na Swoim”) albo do wkładu własnego („Mieszkanie dla Młodych”). Po dojściu do władzy przez PiS miało być inaczej. Ta partia postawiła na budowę mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności.
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Ale to już chyba przeszłość. Czyżby – ogłaszając „Polski Ład” – rząd PiS przyznał, że nie potrafi budować tanich mieszkań czynszowych i wrócił do pomysłów poprzedników? Wszystko na to wskazuje, bowiem jednym z filarów „Polskiego Ładu”, ogłoszonego przez liderów Zjednoczonej Prawicy, są pomysły na rozwój mieszkalnictwa. Rząd chce pomóc tym, którzy nie mają oszczędności na wymagany przez banki (i nadzorującą banki Komisję Nadzoru Finansowego) wkład własny.
Gwarancja kredytowa i umorzenie części kredytu po urodzeniu dzieci
Rządowy program mówi o możliwości otrzymania gwarancji kredytowej, opiewającej na wartość do 100.000 zł (maksymalnie do 40% wartości kupowanego mieszkania). Gwarancja nie byłaby gotówkowym „prezentem”, jednak dzięki niej przy zakupie mieszkania na kredyt nie byłby już potrzebny wkład własny (zamiast niej kredytobiorca przynosiłby właśnie tę gwarancję).
Jeśli – z pomocą gwarancji lub bez niej – rodzina kupująca mieszkanie na kredyt powiększyłaby się o dzieci, mogłaby wystąpić do państwa o częściową pomoc w spłacie tego kredytu. Po urodzeniu drugiego dziecka w rodzinie państwo spłaciłoby za kredytobiorcę do 20.000 zł, przy trzecim dziecku dotacja wzrosłaby do 60.000 zł, a jeśli na świat przyjdzie więcej dzieci, to państwo weźmie na siebie spłatę nawet 150.000 zł. To po prostu takie „nieruchomościowe 500 plus”, tyle że zaszyte w częściowej spłacie kredytu hipotecznego.
W „Polskim Ładzie” jest jeszcze jeden element „nieruchomościowy”. Dom o powierzchni do 70 m kw. będzie można wybudować bez zezwolenia, czyli Polacy zaoszczędzą nieco czasu na załatwianiu urzędowych formalności. Więcej na temat mieszkaniowych i innych pomysłów zawartych w „Polskim Ładzie” przeczytacie w analizach Maćka Samcika:
- „Polski Ład” w sześciu punktach. 30.000 zł zarobku bez podatku, wyższa składka zdrowotna, 12.000 zł za dziecko, kasa na mieszkanie. Kto zyska? Kto straci? Kto za to zapłaci?
- „Polski Ład”: kogo naprawdę dotknie? Czy odczuje go klasa średnia? I o co tak naprawdę chodzi twórcom „Polskiego Ładu”? Trzy kluczowe pytania
W sprawie mieszkań PiS robi „w tył zwrot”
„Polski Ład” to na razie zbiór ogólnych haseł i pomysłów, które trudno ocenić, bo za mało o nich wiemy (a projektów ustaw, ani tabelek z wyliczeniami rząd nie pokazuje). Ale nie potrzeba znać szczegółów, żeby stwierdzić, iż rząd przyznał się właśnie do fiaska programu „Mieszkanie plus”. Powiedział to zresztą wprost premier Mateusz Morawiecki podczas ogłaszania „Polskiego Ładu”:
„Program „Mieszkanie plus” nie wyszedł tak, jakbyśmy chcieli. Dlatego teraz zmieniamy założenia”
Obejmując władzę, PiS zmienił sposób wspierania mieszkalnictwa. Za czasów jego poprzedników mieliśmy dwa główne programy. Pierwszy to „Rodzina na Swoim”, w ramach którego można było liczyć na dopłaty do oprocentowania przez 8 lat, dzięki czemu kredytobiorcy płacili niższe raty kredytowe. Później pojawił się program „Mieszkanie dla Młodych”. Tu rząd dopłacał do wkładu własnego, który w pewnym momencie zaczął być wymagany przez banki (w przeszłości banki udzielały kredytów nawet na 130% wartości nieruchomości).
Cechą wspólną tych programów było to, że pomagały polskim rodzinom „odnaleźć się” na rynku komercyjnym, na którym zasady dyktują banki i deweloperzy. PiS postawił na inną filozofię. Zamiast pomagać w spłacie kredytu komercyjnego, zapowiedział budowę setek tysięcy mieszkań na wynajem. Plan z grubsza był taki, że rząd na preferencyjnych warunkach przekazuje deweloperom grunty z zasobów m.in. PKP czy Poczty Polskiej. Następnie część tych mieszkań deweloper sprzedaje na zasadach komercyjnych, a część przekazuje pod wynajem z opcją dojścia do własności.
Jak w praktyce wyszła realizacja programu „Mieszkanie Plus”? Wiosną 2018 r. premier Mateusz Morawiecki zapewniał, że w 2019 r. w ramach programu w budowie będzie co najmniej 100.000 mieszkań. Tymczasem na koniec 2020 r. wybudowanych oraz w budowie było w sumie nieco ponad 26.000 mieszkań.
Gwarancja kredytowa zamiast taniego najmu. Czego jeszcze nie wiemy?
Dla młodych ludzi (do 40 lat, bo to do nich skierowany jest program gwarancji kredytowych), którzy chcą opuścić rodzinne gniazdo i się ustatkować, nowy pomysł Zjednoczonej Prawicy zastąpienia tanich mieszkań na wynajem (z odgórnie regulowanym czynszem) gwarancjami zastępującymi wkład własny może okazać się pułapką. I to z kilku powodów.
Jak taka gwarancja kredytowa może działać? Wyobraźmy sobie mieszkanie warte 500.000 zł, na które w warunkach komercyjnych kupujący musi wyłożyć z własnej kieszeni np. 100.000 zł tytułem wkładu własnego. Zamiast tego będzie mógł poprosić o gwarancję i przedstawić ją w banku. Nie wiemy jeszcze, komu taka gwarancja i na jakich zasadach zostanie przyznana.
Jakie warunki trzeba będzie spełnić, żeby otrzymać gwarancję? Zapewne – jak przy poprzednich programach – może obowiązywać limit powierzchni nieruchomości czy limit ceny metra kwadratowego mieszkania, na którego zakup ma posłużyć gwarancja. Oprócz tego będzie obowiązywał limit wiekowy dla osoby, która wystąpi o gwarancję. Niewykluczone, że będzie też trzeba wykazać się dochodami albo spełnić inne warunki natury finansowej.
Jak banki traktować będą klientów bez wkładu własnego, ale z rządową gwarancją? To przecież banki dyktują cenę kredytu, a więc proponują marżę. Ta z kolei kalkulowana jest na podstawie ryzyka. Taniej może uzyskać kredyt ktoś, kto ma stabilne i na określonym poziomie źródło dochodów, odpowiednio długi staż pracy oraz dużą część inwestycji finansuje z własnych oszczędności. Dla banku taki klient jest bardziej wiarygodny, bo udowodnił, że już coś w życiu osiągnął, zbudował poduszkę finansową. Czy klient bez grosza przy duszy, ale z rządową gwarancją, nie będzie mimo wszystko odsyłany przez bankowców z kwitkiem albo zniechęcany kiepskimi warunkami kredytu (wysoką marżą)?
Czy dochody młodych klientów wystarczą do uzyskania zdolności kredytowej? Młodzi kredytobiorcy dopiero wchodzą na rynek pracy, dopiero zdobywają doświadczenie, które z czasem może stać się trampoliną do stabilnego zatrudnienia i zarobków, pozwalających bez strachu „wejść” w kilkudziesięcioletni kredyt hipoteczny. Ale jeśli do banku przyjdzie klient, który chce kupić mieszkanie i ma rządową gwarancję, ale jego dochody nie są wystarczająco wysokie, to prawdopodobnie i tak zostanie odprawiony z kwitkiem.
Kiedy gwarancja będzie mogła być „pociągnięta” i co to oznacza dla klienta? W sytuacji, kiedy kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, bo np. straci pracę, „wkraczać” będzie gwarancja, a więc bank będzie miał pewność, że odzyska choćby część pożyczonych pieniędzy. Ale w jakiej konkretnej sytuacji uruchomiona zostanie gwarancja? Szczegółów jeszcze nie znamy. Nie ma też pewności, że w takiej sytuacji bank-gwarant nie będzie miał roszczeń o zwrot wypłaconej gwarancji do klienta, który stał się przyczyną tego zamieszania.
Przeczytaj też: Ile można wytargować kupując mieszkanie? Czy nieruchomości bronią przed inflacją? Czy wynajem opłaci się dziś bardziej, niż kupno obligacji?
Młodzi już na starcie z droższym kredytem na droższe mieszkanie?
Istnieje niebezpieczeństwo, że banki do kredytobiorców posiadających gwarancję rządową podchodzić będą z większym dystansem, niż do „zwykłych” klientów posiadających gotówkowy wkład własny. A wyższe ryzyko wpiszą sobie po prostu w wyższą marżę. I tu pojawia się kolejna pułapka. Mamy dziś rekordowo niskie stopy procentowe, a więc kredyty są względnie tanie. Ale taka sytuacja nie potrwa wiecznie.
Rząd nie ukrywa też, że poprzez zmiany podatkowe chce, by najbiedniejszym Polakom zostało w portfelach więcej pieniędzy. A to oznacza większą konsumpcję, której efektem będzie wysoka inflacja. W pewnym momencie Rada Polityki Pieniężnej będzie musiała na to zareagować podwyższając stopy procentowe. Młodzi ludzie z rządowymi gwarancjami wkładu własnego na starcie dostaną kredyty z wyższym oprocentowaniem, a gdy stopy procentowe pójdą do góry, wzrost rat kredytowych odczują w większym stopniu niż kredytobiorcy bez żadnych przywilejów.
Gwarancja kredytowa to dla młodych kredytobiorców znacznie skromniejsze wsparcie, niż we wcześniejszych programach („Mieszkanie dla Młodych”, „Rodzina na Swoim”). Tutaj nikt do niczego nie dopłaca, kredytobiorca będzie musiał spłacić kredyt w całości z własnej kieszeni. Tyle, że nie będzie musiał mieć od razu gotówki na wkład własny, spłaci go de facto w ratach kredytowych.
Tyle, że kredyt może być drogi, zaś raty wysokie z powodu wzrostu cen mieszkań. Bo ten rządowy program nie dotyka w ogóle istoty problemu małej dostępności mieszkań – czyli niewystarczającej podaży, która powoduje stały wzrost cen na rynku nieruchomości. Gwarancja kredytowa może być instrumentem, który dodatkowo podwyższy popyt na mieszkania, czyli ceny mogą pójść jeszcze bardziej w górę.
Nakłanianie młodych ludzi do tego, żeby zaciągali kredyty i kupowali mieszkania na własność, to ryzykowna polityka, bo może prowadzić do błędnych decyzji życiowych (chyba, że będzie podobny program wspierania najmu).
Gwarancja kredytowa, połączona z kuszeniem komercyjnym kredytem nie jest – pisząc delikatnie – najlepszym rozwiązaniem. I źle się dzieje, że rząd PiS odpuszcza sobie (a wiele na to wskazuje) program budowy tanich mieszkań na wynajem. A tylko taki model daje młodym realną szansę na usamodzielnienie się i czas na osiągnięcie finansowej stabilizacji bez zakładania sobie finansowej pętli na szyję w postaci drogiego – jak wiele na to wskazuje – kredytu hipotecznego.
—————————
„LIBEK” W ŚWIECIE NOWEJ EKONOMII, CZYLI JANUSZ LEWANDOWSKI O ZADŁUŻENIU ŚWIATA I FUNDUSZU ODBUDOWY
Dziś w „Finansowych sensacjach tygodnia” specjalny gość – Janusz Lewandowski, były komisarz unijny ds. budżetu (czyli w Komisji Europejskiej odpowiednik ministra finansów), obecnie europoseł, wcześniej minister w dwóch rządach Rzeczpospolitej. No i liberał, bo współzakładał Kongres Liberalno-Demokratyczny. Zapytaliśmy Janusza Lewandowskiego oczywiście o europejski plan odbudowy i o to, czy awantura o jego zawartość na obecnym etapie ma sens, a także o to, ile realnie pieniędzy może do nas przypłynąć. No i nie odmówilibyśmy sobie pytania o to, czy nasz rozmówca już spalił książki o liberalnej ekonomii i przyzwyczaił się do tej nowej, w której można się zadłużać ile wlezie. Zapraszamy do posłuchania TUTAJ!
—————————
