Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce będzie rozwijał się w znacznie bardziej liberalnym otoczeniu, niż jeszcze kilka miesięcy temu zakładał rząd. Z projektu nowych przepisów rząd wycofał rozwiązania, które pozwalałyby samorządom ograniczać tego typu działalność w miejscach najbardziej obciążonych ruchem turystycznym. Pozostaną przede wszystkim obowiązki ewidencyjne wynikające z prawa unijnego. A więc hotel w każdym domu, ku rozpaczy mieszkańców? To skandal i sukces nieruchomościowych lobbystów, czy rozsądny kompromis dający czas na zebranie danych przed wprowadzeniem realnych regulacji?
W ostatnich godzinach gruchnęła wieść o wycofaniu z projektu rządowego, który ma uregulować rynek najmu turystycznego, część najbardziej radykalnych zapisów. Najważniejszą zmianą w projekcie jest rezygnacja z przepisów, które dawałyby samorządom możliwość ograniczania najmu krótkoterminowego na obszarach najbardziej obciążonych ruchem turystycznym. W praktyce oznacza to, że gminy nie otrzymają narzędzi pozwalających regulować skalę działalności platform takich jak Airbnb.
- Bank dopłaci do wakacji 2400 zł, a Lewandowski pomoże. Rusza nietypowa promocja: Urlopowicze będą porzucać inne banki? Analizuję! [POWERED BY BANK PEKAO]
- Trwa walka banków o portfele urlopowiczów. Czy podróżnik pokona piłkarza? 700 zł w prezencie, dobra lokata na rok, wiecznie darmowa karta bezspreadowa [POWERED BY BNP PARIBAS]
- Razem czy osobno? Wspólne konto do inwestowania to w Polsce wciąż niezbyt popularne rozwiązanie. A daje poczucie bezpieczeństwa [POWERED BY SAXO BANK]
W projekcie pozostają rozwiązania wymagane przez Unię Europejską, przede wszystkim obowiązkowa rejestracja lokali i przekazywanie danych dotyczących klientów przez platformy rezerwacyjne. Kwestia konieczności uzyskania zgody gminy na tę działalność była największym ryzykiem dla firm prowadzących biznes parahotelowy (w projekcie rządowym nie ma zapisu o konieczności uzyskania zgody sąsiadów – on jest w konkurencyjnym projekcie, którego rząd nie popiera).
Zwolennicy wycofania tych usuniętych rozwiązań przekonują, że państwo nie powinno ingerować w sposób wykorzystywania prywatnych mieszkań. Ich przeciwnicy odpowiadają, że bez możliwości wprowadzania lokalnych ograniczeń trudniej będzie zwiększyć podaż lokali na wynajem długoterminowy i ograniczyć presję na czynsze w największych miastach.
W tle tego sporu pozostaje jednak pytanie, na które w Polsce wciąż rzadko pada konkretna odpowiedź: jak duży jest rynek najmu krótkoterminowego? Dostępne dane pokazują, że nie jest to już niszowa forma dodatkowego zarobku. Na największych platformach oferowanych jest około 65 000 mieszkań, a liczba rezerwowanych noclegów systematycznie rośnie. Czy skala tego rynku rzeczywiście uzasadniała bardziej restrykcyjne przepisy i jakie skutki gospodarcze może mieć decyzja rządu? Czy nieruchomościowi lobbyści rzeczywiście są tak potężni?
CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:
To już nie jest nisza. Rynek najmu rośnie jak na drożdżach
Choć najem krótkoterminowy wciąż kojarzy się wielu osobom z okazjonalnym wynajęciem mieszkania turystom, dane pokazują, że skala tego zjawiska jest znacznie większa. To jest dużą część gospodarki. Według szacunków firm analizujących rynek na największych platformach rezerwacyjnych, obecnie oferowanych jest około 65 000 mieszkań i apartamentów w całej Polsce. Najwięcej w największych ośrodkach turystycznych – Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Zakopanem.
Rosną również same rezerwacje. Dane GUS, przygotowane na podstawie informacji przekazywanych przez Airbnb, Booking.com i Expedia, pokazują, że tylko w pierwszym kwartale 2025 roku za pośrednictwem tych platform dokonano 1,1 mln rezerwacji pobytów w Polsce. Obejmowały one 7,2 mln noclegów, czyli o ponad 11% więcej niż rok wcześniej. Mówimy zatem o mniej więcej 25-30 mln noclegów rocznie. Dla porównania: profesjonalne hotele sprzedały w tym czasie ok. 60 mln noclegów. Cały rynek noclegowy – licząc z pensjonatami i agroturystyką – to ponad 110 mln noclegów rocznie.
Skalę tego rynku dobrze pokazuje przykład Warszawy. Według platformy analitycznej AirDNA pod koniec czerwca 2026 roku aktywnych było tam około 14 500 ofert najmu krótkoterminowego. Przeciętna nieruchomość była wynajęta przez 61% dostępnych dni w roku i generowała średnio 12 900 dolarów rocznych przychodów (ok. 48 000 zł w przeliczeniu na złote po bieżącym kursie). To pokazuje, że najem krótkoterminowy stał się istotnym segmentem rynku nieruchomości, a nie tylko sposobem na okazjonalne dorobienie.
Dane AirDNA pokazują również wysoką rentowność tego segmentu. Wskaźnik RevPAR, czyli średni przychód przypadający na jeden dostępny dzień wynajmu, wyniósł w Warszawie równowartość 200-210 zł (55 dolarów). W ciągu roku wzrosły zarówno przychody gospodarzy, jak i obłożenie oferowanych lokali, co wskazuje, że mimo rosnącej liczby ofert popyt na najem krótkoterminowy nadal pozostaje silny. Dla porównania: w warszawskich hotelach ten wskaźnik oscyluje w różnych latach na poziomie 330-380 zł. Mieszkania na wynajem są więc statystycznie o przynajmniej jedną trzecią tańsze, niż pokoje w hotelach.
Według rocznego raportu Eurostatu, w całym 2025 roku za pośrednictwem platform internetowych zarezerwowano łącznie w Polsce 44 miliony noclegów. nasz kraj znalazł się na 6. miejscu, zaraz za potentatem turystycznym – Portugalią. Od 2021 roku nasz rynek systematycznie i bez załamań rośnie, Ogółem w UE zarezerwowano w ten sposób w ubiegłym roku około 950 mln noclegów, więc udział Polski w tym europejskim torcie wynosi już około 5%.
Z kolei Według najnowszego raportu Eurostatu – z czerwca tego roku – Polska w danych za pierwszy kwartał jest już w pierwszej piątce największych rynków jeśli chodzi o wynajem krótkoterminowy, właśnie przegoniliśmy Portugalię. Nie jesteśmy oczywiście rynkiem tak ogromnym jak Francja, Hiszpania czy Włochy, ale jesteśmy po sąsiedzku z Niemcami i Austrią. Widać duży potencjał tego rynku.
Sama liczba ofert czy rezerwacji nie przesądza jednak o wpływie najmu krótkoterminowego na rynek mieszkaniowy. Kluczowe jest to, jaka część lokali jest wynajmowana niemal przez cały rok i w praktyce funkcjonuje jak apartament hotelowy, a jaka stanowi jedynie dodatkowe źródło dochodu właścicieli udostępniających mieszkanie okazjonalnie. Właśnie dlatego nowe unijne przepisy nakładają obowiązek przekazywania szczegółowych danych przez platformy rezerwacyjne.
Rynek najmu krótkoterminowego: Airbnb podnosi ceny mieszkań?
Jednym z głównych argumentów zwolenników ograniczenia najmu krótkoterminowego jest wpływ tego modelu na dostępność mieszkań. Mechanizm wydaje się prosty, jeśli właściciel może uzyskać wyższy dochód z wynajmu turystom niż lokatorom, część mieszkań znika z rynku najmu długoterminowego. To ogranicza podaż lokali dla mieszkańców i może prowadzić do wzrostu czynszów oraz cen mieszkań.
Sam rozwój platform takich jak Airbnb nie wywołuje jednak automatycznie problemów na całym rynku nieruchomości. Wyniki badań ekonomicznych pokazują, że wpływ najmu krótkoterminowego zależy przede wszystkim od jego skali i koncentracji. Tam, gdzie ofert jest niewiele, efekt na ceny mieszkań jest zwykle trudny do zauważenia. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w dzielnicach odwiedzanych przez miliony turystów.
Potwierdza to badanie ekonomistów z University College London i Universitat Pompeu Fabra, którzy przeanalizowali rozwój Airbnb w Barcelonie. Według ich szacunków rozwój rynku najmu krótkoterminowego przyczynił się do wzrostu czynszów w Barcelonie o około 1,9%, natomiast ceny sprzedawanych mieszkań były średnio o 4,6% wyższe, niż wynikałoby to z innych czynników. To wpływ zauważalny, ale trudno by było na tej podstawie stwierdzić, że to Airbnb odpowiada za cały kryzys mieszkaniowy.
Znacznie silniejszy efekt autorzy zaobserwowali jednak w najbardziej turystycznych częściach Barcelony. W dzielnicach należących do grupy 10% najbardziej nasyconych ofertami Airbnb, czynsze były średnio o około 7% wyższe, a ceny mieszkań nawet o 17% wyższe niż w scenariuszu bez rozwoju najmu krótkoterminowego. Oznacza to, że skutki działalności platform nie rozkładają się równomiernie – koncentrują się tam, gdzie liczba mieszkań wynajmowanych turystom jest największa.
W Barcelonie oferty Airbnb skupiają się wokół historycznego centrum i najważniejszych atrakcji turystycznych. To właśnie tam autorzy odnotowali najsilniejszy wpływ na rynek mieszkaniowy, co pokazuje grafika z artykułu:
Zakwaterowanie krótkoterminowe (jak Airbnb) podnoszą zarówno długoterminowe czynsze, jak i ceny nieruchomości poprzez zjawisko realokacji podaży mieszkań. Kiedy właściciele przenoszą nieruchomości na krótkoterminowe wynajmy turystyczne, długoterminowa podaż mieszkań kurczy się, co powoduje skok zarówno cen, jak i czynszów.
Widać jednak, że autorzy badań dalecy są od stwierdzenia, że system wynajmu typu Airbnb podnosi ceny mieszkań zawsze i wszędzie. Większy jest wpływ na ceny wynajmu długoterminowego niż na ceny sprzedaży nieruchomości na lokalnym rynku. To właśnie dlatego wiele europejskich państw nie zdecydowało się na wprowadzenie ogólnokrajowych zakazów najmu krótkoterminowego. Politycy wolą działać punktowo. Dali samorządom możliwość reagowania tam, gdzie presja na lokalny rynek mieszkaniowy jest największa i najbardziej boli mieszkańców.
Z tej perspektywy wycofanie z polskiego projektu przepisów pozwalających gminom ograniczać najem krótkoterminowy można interpretować jako rezygnację z narzędzia, które mogłoby być wykorzystywane jedynie w wybranych lokalizacjach, a nie w całym kraju. To, czy te przepisy okażą się jednak potrzebne, będzie jednak można ocenić dopiero wtedy, gdy dzięki unijnemu systemowi rejestracji pojawią się pełniejsze dane o rzeczywistej skali tego rynku.
CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:
Polska dopiero pozna skalę tego zjawiska
Politycy, społecznicy i niektórzy ekonomiści nie są zgodni co do skali wpływu najmu krótkoterminowego na ceny mieszkań. W miastach o bardzo dużej koncentracji turystyki – takich jak Barcelona czy Amsterdam – lokalne władze uznały, że część lokali powinna wrócić na rynek najmu długoterminowego. W Polsce problem wydaje się bardziej lokalny i koncentruje się przede wszystkim w centrach największych miast oraz miejscowościach wypoczynkowych.
Większość państw regulujących rynek najmu turystycznego nie zdecydowało się na całkowity zakaz najmu krótkoterminowego. Zamiast tego wprowadzono rozwiązania dostosowane do lokalnych warunków. Regulacje szły w kierunku ustalania limitów dotyczących liczby dni wynajmu, ale także – obowiązku uzyskiwania zezwoleń (np. przez wspólnoty mieszkaniowe) lub możliwości wyznaczania przez samorządy stref, w których taka działalność jest ograniczana.
Wycofanie przez polski rząd przepisów pozwalających samorządom ograniczać najem krótkoterminowy nie oznacza jednak, że państwo całkowicie rezygnuje z kontroli nad tym rynkiem. Polska będzie musiała wdrożyć unijne przepisy, które po raz pierwszy wprowadzą obowiązek rejestracji mieszkań oferowanych na platformach internetowych oraz przekazywania danych przez pośredników.
To może okazać się najważniejszą zmianą całej reformy. Obecnie dyskusja o wpływie Airbnb na rynek mieszkaniowy opiera się głównie na szacunkach firm analitycznych i pojedynczych badaniach naukowych. Po uruchomieniu nowego systemu i administracja centralna, i lokalna, uzyskają znacznie dokładniejsze informacje o liczbie mieszkań, czasie ich wynajmowania oraz skali działalności poszczególnych gospodarzy.
Dopiero wtedy będzie można wiarygodnie odpowiedzieć na pytanie, czy najem krótkoterminowy rzeczywiście ogranicza dostępność mieszkań w Polsce i czy problem dotyczy całych miast, czy jedynie najbardziej atrakcyjnych turystycznie dzielnic. To właśnie od tych danych może zależeć, czy w przyszłości wróci dyskusja o przyznaniu samorządom większych kompetencji.
Decyzja rządu nie kończy więc sporu o Airbnb. Odsuwa jedynie w czasie odpowiedź na pytanie, czy polski rynek wymaga takich samych narzędzi regulacyjnych, jakie funkcjonują już w części państw Europy.
CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:
——————————-
ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY
>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.
>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.
——————————
Źródło zdjęcia: Maciej Danielewicz
