Wynajem krótkoterminowy? Będą nowe regulacje!

W Polsce nie jest to jeszcze największy problem rynku mieszkaniowego, ale w wielu turystycznych miejscach wynajem krótkoterminowy zdominował lokalny rynek mieszkaniowy. Lokalsi nie mogą kupić mieszkań, bo są za drogie i nie ma ich na rynku, ale za to setki, tysiące mieszkań czekają na turystów, a często w tym oczekiwaniu – stoją puste. Budować nowe? Można, ale czasem nie za bardzo jest gdzie, bo np. z jednej strony morze, z drugiej – las, albo wokół – substancja zabytkowa, a zasoby – pod naporem turystów – kurczą się. Może… regulacje?

Stać z założonymi rękami i czekać, aż wszystkie mieszkania w okolicy zajmą agencje wynajmu krótkoterminowego? Można. Ale może trzeba zadziałać? Samorządy mają ograniczone pole do interwencji, ale – od czego są regulacje. A najlepiej, jeśli są to regulacje na szczeblu unijnym. Wtedy prędzej czy później dotrą również np. do naszego kraju. Przedstawiciele rządu zapowiadają nowe regulacje i potwierdzają, że wynajem krótkookresowy trzeba ucywilizować.

Nie mamy może w naszych turystycznych zasobach takich hitów turystycznych jak Barcelona czy Wenecja, a mieszkańcy Ustki czy Bukowiny Tatrzańskiej jeszcze nie protestują ws. nadmiernego ruchu wakacyjnego, ale słyszy się o kłopotach miast-ikon czy kurortów nadmorskich czy górskich w wielu krajach europejskich. Te kłopoty dotrą do Polski? I – o co tak naprawdę chodzi? Bo przecież nie o zablokowanie ruchu turystycznego, z którego żyją wakacyjne miejscowości?

Czytaj też: Spieszmy się jechać do Bułgarii, zanim lewy zostaną tam zastąpione przez euro. Za rok może być drożej? Co Bułgaria zyska na wejściu do strefy euro?

Na kłopoty mieszkaniowe – nowe unijne regulacje

To już prawie za moment. Przeżyjemy bez zmian jeszcze ten obecny sezon wakacyjny, ale od przyszłego sezonu unijne regulacje ograniczą zjawisko wynajmu krótkoterminowego, czy najczęściej – wynajmowanie na kilka dni mieszkań turystom za pośrednictwem platform takich jak Booking.com czy Airbnb. Od 20 maja 2026 r. na usługi krótkoterminowego wynajmu mieszkań w krajach unijnych zostanie nałożony kaganiec rejestracji. Każdy lokal przeznaczony do użytku turystycznego będzie musiał być zgłoszony i prześwietlony przez lokalne instytucje.

Obowiązek rejestracji i weryfikacji w lokalnych instytucjach będzie należał nie tylko do właścicieli mieszkań. Również platformy internetowe będą musiały wykonać dodatkową pracę związaną z weryfikacją i udostępnianiem danych.

Po co te regulacje? To, co dotychczas było domeną niektórych samorządów w miejscowościach turystycznych, ma stać się normą na terenie całej Unii Europejskiej. I nie chodzi o zablokowanie rozwoju wyjazdów, czy o podniesienie cen – tak przynajmniej deklarują eurokraci – ale o uporządkowanie rynku, który rozwija się bardzo żywiołowo od kilkunastu lat, od kiedy zaczęły działać pełna parą platformy internetowego wynajmu mieszkań dla turystów.

Dzięki platformom każdy z nas może szybko i łatwo, a przy tym – niedrogo w porównaniu z hotelami, znaleźć mieszkanie na każdy rodzaj wyjazdu – nawet na jedną noc, w samym centrum miast czy w mało dostępnych miejscach na krańcach kontynentu. Ceną jednak jest kurczenie się puli mieszkań dostępnych do kupienia czy wynajęcia długoterminowego dla lokalnych mieszkańców. Dlatego często narzekają oni na to, że mieszkań dla nich nie ma lub są za drogie, bo bardziej opłaca się właścicielom wrzucić lokal do puli zarządzanej przez platformy turystyczne.

Nowe zasady mają swoją specjalną unijną nazwę. To „Europejski program na rzecz gospodarki współdzielonej”. Chodzi o narzędzia, które pozwolą krajom i miejscowościom na lepsze monitorowanie rynku i ewentualne reagowanie w sytuacjach, w których może dochodzić do przeciążenia lokalnego rynku mieszkań przez wynajem krótkoterminowy.

Najważniejszą zmianą jest możliwość gromadzenia danych i ich przetwarzania. W szczególności ma to się odbywać poprzez rejestrację wynajmowanych lokali. Dane to jednak początek. Same w sobie nie dają możliwości aktywnego działania z zewnątrz czy interweniowania na rynku mieszkaniowym, ale mogą pomóc samorządom na różnych szczeblach i instytucjom rządowym w określaniu kierunków rozwoju miejscowości czy tworzeniu lepszych projektów interwencyjnych.

Czyli – dzięki informacjom o skali zjawiska, władze dostaną możliwości tworzenia ram dla nowych pomysłów. Tak to ma wyglądać w modelu idealnym, zgodnie z pomysłem europejskich urzędników. Jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach, bo unijne kraje same muszą przekuć unijne przepisy na swoje własne, dostosowane do lokalnych warunków.

Bo ruch turystyczny sięga zenitu, mieszkańcy cierpią!

Ruch turystyczny rozwijał się dzięki tanim liniom lotniczym i coraz bogatszej ofercie mieszkaniowej przez wiele lat przed pandemią, po czym pandemia sporo namieszała, bo powodowała gwałtowny spadek liczby noclegów gości w 2020 r. w porównaniu z 2019 r. Ale – co się odwlecze, to nie u ciecze. Już dane za 2021 r. przekroczyły poziomy sprzed pandemii i od tego czasu nieprzerwanie rosną! Mimo że tanie loty nieco podrożały, a właściwie – podrożało wszystko – żywność, lokalne przejazdy i atrakcje, nawet bilety do muzeów.

Trend rosnącego wynajmu dla turystów utrzymał się w 2023 i 2024 r., w czym potężny udział mają cztery platformy wynajmu online (AirBnb, Booking, Expedia i TripAdvisor). To one zdominowały ten wynajem i pokazują coraz wyższe wskaźniki wykorzystania bazy turystycznej. W sumie w 2024 r. w UE zarezerwowano 854,1 mln noclegów za pośrednictwem czterech dużych platform internetowych (Airbnb, Booking, Expedia Group i Tripadvisor). Stanowi to wzrost o 18,8% w porównaniu z 2023 r. (719,0 mln noclegów), co jest nowym rekordem.

Największa liczba krótkoterminowych pobytów to oczywiście europejski sezon wakacyjny w sierpniu każdego roku. Wtedy jest najlepsza pogoda, chociaż dla niektórych może trochę gorąco, ale to wakacje szkolne, co ma ogromny wpływ na efektywność wykorzystania bazy turystycznej. Dokąd przede wszystkim zmierzamy? Nie tylko zresztą my, Europejczycy, bo do Europy ciągną całymi tabunami turyści z całego świata, nie tylko z bogatej Japonii czy coraz bogatszych Chin.

Najważniejszym celem z punktu widzenia statystyki noclegów zarezerwowanych za pośrednictwem platform online w 2024 r. był Paryż. W tym pięknym, ale lekko już przeciążonym turystycznie mieście, postanowiło spędzić szalone wakacyjne sierpniowe noce tylu turystów, że zaowocowało to piękną liczbą 23,5 mln noclegów. Następny w kolejce ustawił się Rzym (15,7 mln), potem była Barcelona (12,5 mln), zaraz potem Madryt (11,8 mln) i Lizbona (11,3 mln).

W latach 2019–2024 nastąpił wzrost liczby pobytów w sierpniu, z 96,9 mln miesięcznych noclegów zarezerwowanych w sierpniu 2019 r. do 152,2 mln miesięcznych noclegów zarezerwowanych w sierpniu 2024 r.

Więc podobno już nadszedł czas, i to podobno – najwyższy, żeby sprawy uregulować, bo ruch turystyczny w UE sięgnął zenitu, co pokazuje infografika Parlamentu Europejskiego z liczbą nocy spędzonych w krótkoterminowych obiektach zakwaterowania, takich jak apartamenty lub domy – rozkład miesięcznych noclegów w UE od 2019 do 2024 r.:

Czytaj też: Co ósmy mieszkaniec Warszawy nie jest Polakiem. Co czwarty paryżanin to imigrant. Jak pochodzenie mieszkańców wpływa na zamożność miast?

Czytaj też: Jedna cena biletu na cały transport miejski i podmiejski. Paryż wprowadza rewolucję. To przyszłość dla coraz bardziej rozciągniętych aglomeracji?

Hiszpania, Francja, Niemcy – to już ten sezon, od 1 lipca nowe przepisy

Hiszpania postanowiła nie czekać za długo na wprowadzenie nowych przepisów, tym bardziej że akurat tam od jakiegoś czasu tliły się problemy, np. w mega turystycznej Barcelonie. Przepisy weszły w życie od 1 lipca i zgodnie z główną zasadą przyświecającą ojcom – ustawodawcom unijnym, wszystkie nieruchomości wynajmowane krótkoterminowo mają być rejestrowane i mają posiadać swój specjalny numer, potrzebny do urzędowej identyfikacji wynajmowanego lokalu. Muszą też posiadać zgody stowarzyszenia właścicieli domów.

Nowe zasady dotyczą mieszkań i lokali dostępnych na platformach takich jak Airbnb i Booking.com, Vrbo, gdzie umowy zawierane są online. Jeśli ktoś się nie dostosuje, to przewidziane są kary. Może to być np. kara pieniężna i to znaczna. W zależności od miasta i regionu, a także od skali przewinienia, kara może wynieść od 30 do nawet 600 tys. euro. Inną dotkliwą karą może być usunięcie mieszkania z platformy internetowej. Hiszpańskie rozporządzenie weszło w życie z wyprzedzeniem, 2 stycznia 2025 r., a pełna zgodność z przepisami wymagana jest właśnie od 1 lipca 2025 r.

W przepisach są wyjątki. To portale ogłoszeń drobnych lub oferowanie mieszkania na swojej własnej stronie internetowej bez systemu rezerwacji. Zwolnione z obowiązków rejestracji i posiadania numeru identyfikacyjnego są też takie sposoby oferowania lokalu na wynajem krótkoterminowy, które można nazwać offline. Jeśli ktoś nie korzysta z cyfrowych systemów dużych platform, a sprawy powierza agencjom rozmieszczonym w dawnym stylu na mieście lub ogłasza się za pomocą drukowanych w prasie reklam. Takie starodawne sposoby mają teraz fory.

Hiszpańskie samorządy mają nadzieję, że nowe przepisy zwiększą przejrzystość i ułatwią zwalczanie potencjalnych oszustw, chociaż w przypadku wielkich platform chybanie nie jest ich tak dużo. Platformy mają swoje sposoby na wyłapywanie oszustów, a opinie klientów skutecznie mogą wyeliminować z rynku mniej uczciwych właścicieli. Większa odpowiedzialność właścicieli zawsze jednak się przyda, a przy okazji przepisy mogą przyczynić się do poprawy sytuacji w jednej z kluczowych spraw, czyli tych związanych z dostępnością mieszkań i uczciwą konkurencją na rynku wynajmu.

We Francji najpóźniej do początku kolejnego sezonu turystycznego, czyli do 20 maja 2026 r. właściciele nieruchomości muszą dokonać ostatecznej rejestracji wszystkich nieruchomości wynajmowanych na wakacje czy na krótsze pobyty turystyczne. Rejestracji służy specjalna krajowa usługa online. Celem ma być uregulowanie żywiołowego procesu wynajmowania mieszkań turystom kosztem wynajmu na dłuższy okres dla mieszkańców. Tu można dowiedzieć się szczegółów.

Właściciele będą musieli przedstawić dowód, że wynajmowana nieruchomość jest ich głównym miejscem zamieszkania, co można zrobić, składając zawiadomienie podatkowe. Surowsze dla wakacyjnych lokali w miejscach wyjątkowo obłożonych turystycznie mają być standardy efektywności energetycznej. Większe uprawnienia uzyskają władze lokalne, które już od początku tego roku mogą ustalać limity wynajmowanych na wakacje lokali, żeby nie zaburzyć wynajmowania na dłuższy okres dla mieszkańców.

Gminy będą mogły też ograniczyć liczbę dni w roku, w których główne miejsca zamieszkania mogą być wynajmowane turystom. Maksymalny okres wynajmu może zostać ograniczony do 90 dni w roku, w porównaniu ze 120 dniami dotychczas. Właściciele nieruchomości, którzy przekroczą ten limit, mogą zostać ukarani grzywną, nawet do 15 tys. euro.

Skrócony okres wynajmu głównych miejsc zamieszkania prawdopodobnie wpłynie na potencjał dochodowy właścicieli wynajmujących swoje nieruchomości na krótki okres, a wymagania dotyczące rejestracji i inne dodatkowe procedury, związane z uzyskaniem zgody lokalnej społeczności i efektywności energetycznej, zwiększą koszty i obciążenia dla właścicieli. Kary za różne przewiny w tym zakresie są surowe, od 10 tys. do nawet 20 tys. euro. Ale w nowych przepisach najważniejsze ma być to, żeby chronić tzw. „strefy napięte” mieszkaniowo, a nie – żeby zwalczać ruch turystyczny.

W Niemczech nowe przepisy UE wymagają, aby platformy wynajmu krótkoterminowego, takie jak Airbnb i Booking.com udostępniały dane lokalnym władzom, żeby te mogły po prostu więcej wiedzieć o charakterze rynku nieruchomości na ich terenie. Właściciele muszą z kolei rejestrować swoje wynajmowane na cele turystyczne domy i mieszkania. Naruszenia przepisów są obłożone grzywnami i pewnie będą one – jak to w Niemczech – surowo egzekwowane. Jak wiadomo, w Niemczech większość ludzi mieszkania raczej wynajmuje, więc konkurencja w dostępie do lokali jest spora.

Czytaj też: Warszawa to najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Ale mieszkania w Berlinie (mieście nie bogatszym) są jeszcze droższe. Jak nie popełnić tych błędów?

Czy w Polsce nowe przepisy są potrzebne na już?

Polska nie należy do globalnych czy regionalnych centrów turystycznych, jak choćby europejskie kraje basenu Morza Śródziemnego czy Czarnego, ale z roku na rok – również dzięki ciągle ulepszanej bazie turystycznej – jest coraz chętniej odwiedzana przez turystów. Klimat jaki mamy, każdy widzi, jest kapryśny. Ale przy dobrym sprofilowaniu oferty, pobyt w ciekawym i nowoczesnym otoczeniu nadmorskiej czy górskiej bazy turystycznej może być ciekawą alternatywą dla wielu turystów z innych krajów, którzy szukają nowych wrażeń.

Atutem naszego rynku turystycznego były zawsze atrakcyjne ceny, sporo niższe niż np. na zachodzie czy południu naszego kontynentu. I chociaż w ostatnich latach te ceny mocno wzrosły, a Polacy nie ustają w krytykowaniu drożyzny nad morzem czy w górach, to wciąż pobyt w Polsce może być nie aż tak drogi. Ile byśmy nie narzekali na paragony grozy, to jednak – łącznie z podróżą i wieloma dodatkowymi kosztami – wyjazd za granicę do niektórych miejsc będzie droższy.

O najtańszych i najdroższych miejscach w Europie, również dla wypoczynku turystycznego pisał ostatnio Jakub Samcik: Najtańsze i najdroższe stolice w Europie. Gdzie dobrze pożyjesz za „polską” pensję? A gdzie będziesz rentierem mając niewielki kapitał?

Faktem jest, że w Polsce oferta turystyczna pęcznieje. Liczba oferowanych mieszkań i wszelkich lokali na wynajem krótkoterminowy rośnie nieprzerwanie od wielu lat. Na początku adresatami tej oferty byli głównie Polacy, ale z czasem dołączyli również turyści z innych krajów. Zazwyczaj odwiedza nas nasi bezpośredni sąsiedzi. Niezależnie od celu wizyty, czy to ściśle wakacyjnego, biznesowego, rodzinnego itp., ludzie muszą gdzieś mieszkać. Ponieważ, jak wszędzie na świecie, liczba hoteli jest ograniczona, a oferta zazwyczaj droższa, na ich potrzeby odpowiadają właściciele mieszkań.

Platformy cyfrowe ułatwiły właścicielom zgłaszanie ich mieszkań i uprościły procedury wynajmowania. Cały proces jest podporządkowany regułom wspólnym dla wielu rynków, więc właściciel mieszkania nie musi ponosić nadzwyczajnych kosztów, tracić czasu czy martwić się sprawy formalne. Platformy pilnują niemal wszystkiego, a ich rosnąca potęga na rynku zapewnia z jednej strony łatwość procedury, z drugiej – być może pewne uzależnienie od monopolistów. Ale – cos za coś. Czasy, kiedy każdy właściciel pokoiku nad morzem sam ogłaszał się w gazecie minęły chyba bezpowrotnie.

W najciekawszych turystycznych miejscach liczba ofert wynajmu krótkoterminowego wzrosła w ostatnich latach gwałtownie. W wielu miejscach w Europie wywołało to protesty. Mieszkańcy już nie tylko, jak w Wenecji, zaczęli się domagać, żeby turyści nie jedli kanapek na schodach zabytków, ale też, żeby nie zalewali miast niepowstrzymana falą, która przeszkadza lokalom żyć. A już na pewno – przeszkadza normalnie, taniej, kupować mieszkania do życia.

Hałas protestów dotarł do gabinetów w Brukseli. Młyny europejskie mielą powoli, ale – okazało się – skutecznie. Jeszcze niedawno kraje i miasta walczyły o rozwój turystyki, wciąż wiele miejsc walczy, ale teraz pojawiły się odwrotne działania. Kraje i miasta zaczęły obawiać się o nadmierny wzrost ruchu turystycznego, więc – potrzebne są regulacje. Kilka państw w UE już wdrożyło ograniczenia na szczeblu lokalnym. To giganty turystyki, które nadmiernej turystyki mają już trochę – po dziurki w nosie. Oby nie wylały dziecka z kąpielą, bo turystyka jest im jednak potrzebna.

Francja, Hiszpania i Niemcy wdrażają szybko przepisy, dotąd głównie na poziomie lokalnym, dla tych społeczności lokalnych, które się tego domagają, ale zgodnie z nowymi unijnymi przepisami, również centralnie. Polska wciąż pracuje nad rozwiązaniami, ale trzeba przyznać, że u nas ten problem jeszcze nie jest tak widoczny, choć powoli coraz o nim głośniej. Jednak przepisy o wynajmie krótkoterminowym nie należą u nas do tych z kategorii „pierwszej kolejności odśnieżania”.

Czytaj też: Iść, ciągle iść w stronę słońca. A tam czeka wyższa inflacja. Wszystko przez… ceny nieruchomości. Co mają wspólnego słońce, czynsz za mieszkanie i inflacja?

Jak zawsze są za i przeciw. Co przeważy? Kto skorzysta?

W Polsce mniej mamy miejsc ze starą substancją zabytkową wykorzystywaną do lokowania turystów. Miasta takie jak Wenecja, Barcelona, Florencja wykorzystują do celów turystycznych zazwyczaj swoje „starówki”, bo tam chcą mieszkać turyści i tam są mieszkania w starych domach. W Polsce chyba jednak, poza wyjątkami w postaci Krakowa, więcej bazy turystycznej lokowanej jest w powstających nowych budynkach. Na pewno to trend nad morzem, jeziorami czy w górach.

Inwestycje w obiekty turystyczne traktowane są w Polsce jako szansa rozwojowa dla wielu miejscowości. Bez turystyki wiele miejsc zapadłoby po prostu w błogi ale biedny sen prowincji, bez perspektyw na ciekawą pracę czy zarobki dla lokalsów. Turystyka ożywia miasta i miasteczka i daje nadzieję dla młodych ludzi na jakiś nowy pomysł na życie na miejscu. Nie muszą, w poszukiwaniu lepszych szans życiowych, wyjeżdżać do najbliższej metropolii czy do stolicy.

Na rozwoju profesjonalnej bazy turystycznej korzystają z kolei właściciele istniejących już, gotowych mieszkań. Mieszkania nie stoją puste, można je wynajmować, czerpać z tego dochody, zarabiać – często przyzwoicie. Te pieniądze potem lądują w kolejnych projektach – czy to budowach kolejnych mieszkań, już z góry przeznaczonych na wynajem krótkookresowy, czy w barach i restauracjach, albo w jakiejś dodatkowej infrastrukturze dla turystów. Możliwości jest wiele, ale na wszystko potrzebne są pieniądze. A inwestycje rządu czy samorządów nie załatwią wszystkiego.

Wynajem krótkookresowy może więc solidnie przyczynić się do dalszych inwestycji w rozwój turystyki. A ponieważ Polska jest na razie raczej w fazie modernizowania, tworzenia i dopasowywania bazy turystycznej do potrzeb turystów, chyba nie możemy jeszcze narzekać, jak wenecjanie. Może za jakiś czas, ale atrakcyjności Placu Św. Marka nie pobijemy.

Jeśli nasz kraj wprowadzi jakieś surowsze przepisy, czy nie utrudnią one zanadto życia lokalnym właścicielom? To może być tak zwane wylanie dziecka z kąpielą. Regulacje przyjęte w celu ochrony lokalnego rynku mieszkaniowego mogą ten rynek nieźle osłabić. Mogą np. zniechęcić do inwestowania w nowe mieszkania na wynajem krótkookresowy. Mogą też spowodować kłopoty na polskich „starówkach”. Obecnie sporo renowacji i remontów odbywa się nie w imię tworzenia ładniejszego miejskiego otoczenia non proft, tylko w celu komercyjnego wykorzystania na lokale dla turystów.

Jeśli takich inwestycji będzie mniej, to kto zadba o szerszą substancję zabytkową? Nie tę klasy zero, na którą pójdą fundusze z instytucji centralnych, ale taką mniej wartościową, a jednak tworzącą niepowtarzalny klimat miast. Wynajem długoterminowy przy krakowskim rynku może być ciekawą opcją, ale też – mocno męczącą i stresującą na dłuższą metę. Ta lokalizacja chyba nieodwołalnie przeznaczona jest jednak dla turystów. Mieszkać na stałe? Nie wytrzymalibyśmy hałasu tłumu, nocnego wycia klientów lokali czy niemal codziennych koncertów pod Sukiennicami.

Może zdarzyć się tak, że regulacje ograniczą wynajem krótkookresowy, ale nie spowodują wzrostu wynajmu długookresowego. Co wtedy? Co się działo z historycznymi dzielnicami wielu miast w czasach PRLu, kiedy nie było właściwie prywatnego wynajmu krótkookresowego? A nawet w Polsce w latach 90. XX w.? Centra wielu miast umierały i stawały się problemem społecznym. Teraz może jest głośno i trzeba ciągle sprzątać po turystach, ale wiele miejsc odżyło.