Będą zmiany w księgach wieczystych? Rząd chce obniżyć raty kredytów tym kredytobiorcom, którzy są „ofiarami” korków w sądach. Ale czy to ma sens?

Ministerstwo Sprawiedliwości chce ulżyć kredytobiorcom. Zapowiedziało zmiany w księgach wieczystych, które zobowiążą banki do zwracania klientom opłat pobranych z powodu opóźnień w sądach. Chodzi o wyższe raty, które trzeba płacić do momentu, gdy hipoteka na rzecz banku zostanie wpisana w księdze wieczystej – co trwa dziś nawet rok. Na pozór to superpomysł. Ale jeśli głębiej pogrzebać, to już niekoniecznie

Wydziały ksiąg wieczystych są niejednokrotnie przedmiotem ciężkich słów rzucanych przez kredytobiorców. Denerwował się z ich powodu każdy, kto brał kredyt hipoteczny i czekał długimi miesiącami na zaktualizowanie wpisu w księgach wieczystych kupowanej nieruchomości. Rekordziści czekają nawet po półtora roku. W sieci pojawiły się nawet poradniki, by wysyłać do sądów łzawe pisma o trudnej sytuacji życiowej – czasem to przyspiesza procedowanie wniosku.

Było miło, ale się skończyło. Wszyscy mają już dość AI [KLIKNIJ I CZYTAJ]

Tymczasem ta sądowa zwłoka kosztuje – średnio kilkaset złotych miesięcznie z powodu wyższego oprocentowania kredytu, które narzuca w tym czasie bank. Dla bankowców jest to opłata za podwyższone ryzyko, które w tym czasie ponosi (udzielił kredytu, wypłacił pieniądze, a nie ma jeszcze formalnego zabezpieczenia w postaci wpisu w hipotece nieruchomości). Ministerstwo Sprawiedliwości chce to ukrócić. I szykuje zmiany w księgach wieczystych. Ale czy wybrało dobrą drogę?

Czytaj też: Księga wieczysta jest, wpis hipoteki jest, a bank… nie chce obniżyć marży kredytu hipotecznego. Wzmianka, czyli pretekst

Zmiany w księgach wieczystych? 450 mln zł zostawiamy w bankach, „bo tak”

Polacy w ostatnich dwóch latach zaciągali kredyty hipoteczne na potęgę – łączna wartość udzielonych kredytów wyniosła 90 mld zł, czyli najwięcej w historii. Pod hipotekę zadłużyło się blisko pół miliona ludzi (udzielono 275 000 kredytów, ale często są to umowy „małżeńskie” albo „konkubenckie”). Teraz kredytobiorcy przeżywają finansowy szok, bo stopy procentowe idą szybko w górę, a wraz z nimi – oprocentowanie kredytów.

W tej sytuacji szczególnie boli dodatkowy koszt na początku spłacania kredytu. To tzw. ubezpieczenie pomostowe albo podwyższona marża kredytu, które obowiązują od momentu uruchomienia kredytu do uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, dzięki któremu bank kładzie rękę na hipotece nieruchomości.

Jaki jest efekt dla portfela? Zazwyczaj to 0,07%-0,1% aktualnej wartości kredytu. Opłatę zwykle płaci się co miesiąc (rzadziej skumulowaną raz na kwartał). Jeśli więc wysokość udzielonego kredytu to ok. 350 000 zł, opłata wyniesie 245-350 zł miesięcznie. Ale jeśli zapożyczyliśmy się na 500 000 zł, to będzie to już 500 zł miesięcznie i 6000 zł rocznie. W zasadzie „za nic”, a w zasadzie za to, że bank ma słabsze zabezpieczenie (tylko na naszych dochodach, a nie na nieruchomości).

Jaki jest czas oczekiwania na sądowy wpis hipoteki? W Warszawie to 10 miesięcy, w małych miejscowościach, jak wynika z wpisów na forach, kilka tygodni. Ale najwięcej mieszkań kupuje się i sprzedaje w Warszawie i w innych dużych miastach. Jeśli przyjąć średni czas oczekiwania pół roku, to banki zarabiają – lekko licząc – 450 mln zł opłat rocznie.

Ogromne korki w sądach trwają od lat, ale dopiero teraz Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzegło ten problem. Co proponuje resort sprawiedliwości? Jak podaje RMF FM, są to dwie duże zmiany w księgach wieczystych. Po pierwsze opłata dla banku za podwyższone ryzyko miałaby formę kaucji. Czyli bank musiałby zwrócić nam wpłaconą kwotę w momencie uprawomocnienia się wyroku sądu. Klient miałby wybór: albo dostaje gotówkę do ręki albo opłata jest wliczana w poczet spłaty kredytu. Po drugie zmian w księgach wieczystych mogliby dokonywać notariusze.

Nowelizacja prawa bankowego w tej sprawie ma trafić do Sejmu w lutym i być może zacznie obowiązywać jeszcze wiosną 2022 r. Ale kształtu nabrała na razie tylko pierwsza propozycja – jak informuje nas Związek Banków Polskich, resort sprawiedliwości chce dodania nowego artykułu 110a do prawa bankowego. Tylko czy takie zmiany w księgach wieczystych mają sens? Oto trzy wątpliwości.

Czytaj też: Czytelnik: „obiecano nam mieszkanie, teraz możemy trafić na ulicę”. Deweloper mówi tekstem z filmu: „nic nie widziałem, nic nie słyszałem”

Czytaj też: Mieszkania sprzedają się jak na licytacji. Spisana umowa przedwstępna? Wpłacony zadatek? To może nic nie znaczyć. Radzimy, jak „upilnować” upatrzonego mieszkania

Czytaj też: Refinansowanie kredytu hipotecznego: kiedy się opłaci? Jeśli spłacasz kredyt złotowy, to warto się rozejrzeć. Każdy ułamek procenta marży to duża oszczędność

Trzy argumenty za tym, że zmiany w księgach wieczystych mają sens

To zrozumiałe, że bank chce mieć zabezpieczenie, ale może warto najpierw ocenić ryzyko i dopasować opłatę do realnego niebezpieczeństwa? Zapytaliśmy w największych bankach jaka jest skala problemu. Czy rzeczywiście klienci tak często migają się od spłaty dopiero co uruchomionego kredytu? Zdaniem prawnika, z którym rozmawialiśmy, nawet bez ubezpieczenia pomostowego interesy banku z reguły i tak są nieźle zabezpieczone:

„Hipoteka powstaje z chwilą wpisu, natomiast ze skutkiem na datę złożenia wniosku o wpis. Załóżmy taką sytuację, że w styczniu wpływa wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku, a w maju komornik zajmuje nieruchomość, bo okazało się, że klient miał u kogoś innego długi. Sąd wpisuje hipotekę dopiero w listopadzie, ale bank i tak ma pierwszeństwo jako wierzyciel hipoteczny. Podwyższona marża, jaką bank pobiera, jest związana z ryzykiem po stronie banku, że jeśli sąd oddali wniosek o wpis hipoteki, to bank może wypaść z kolejki przy podziale przysłowiowego tortu. Tym niemniej wpis do księgi wieczystej obowiązuje z mocą wsteczną. Wydaje się więc zasadnym, aby bank pobraną od klienta opłatę zwrócił, bądź zaliczył na poczet przyszłych rat”

– mówi nam prawnik, mecenas Grzegorz Walków. Drugim powodem, który może przemawiać za zwracaniem ludziom pieniędzy, jest to, że opóźnienia we wpisach do ksiąg wieczystych wynikają z braków kadrowych w sądach, opóźnień w cyfryzacji akt i nawału pracy związanego z obsługą zaświadczeń o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. Pośrednio więc to państwo sprowadziło na kredytobiorców problem, więc powinno znaleźć rozwiązanie.

Winne są też banki, które „strzygą” wszystkich klientów po równo, mimo że sytuacje są różne. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wymogiem wypłaty kredytu jest złożenie wniosku w sądzie o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Inaczej nie zobaczymy nawet złotówki. Czyli bank ma „na stole” wszystkie papiery i prędzej czy później do księgi zostanie wpisany. Większy problem jest w przypadku mieszkań kupowanych od deweloperów.

„Jeśli z jednej nieruchomości budynkowej wyodrębnia się kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet kilkaset lokali, to to paraliżuje operacje na danej księdze wieczystej. Sąd bowiem musi zakładać księgi dla kolejnych lokali – po kolei. Klienci, którzy zakupili lokal później, muszą czekać aż sąd założy wcześniejsze księgi. Nie ma możliwości założenia kolejnej księgi, dopóki operacje nie zakończą się na wcześniejszej”

– tłumaczy mecenas Grzegorz Walków. Sytuacja, w której jeszcze nawet nie ma założonej księgi wieczystej, oraz ta, w której księga jest i został złożony przez notariusza wniosek o wpisanie banku do hipoteki (a notariusz ma obowiązek wcześniej sprawdzić, czy hipoteka jest „czysta”) – to dwie zupełnie inne sytuacje. Bank powinien dostosować opłaty do ryzyka.

Czytaj też: Prezes NBP straszy: stopy procentowe powinny być wyższe, niż oczekują inwestorzy. To ostatni moment, by przesiąść się na kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Dlaczego to może być kiepski pomysł? Trzy powody

Zmiany w księgach wieczystych wyglądają więc na dobry pomysł. Pozwalają ogarnąć problem, który państwo wygenerowało, nie reformując w odpowiednim tempie sądów. Przywracają także logikę całej sytuacji (klient płaci za coś, co później jest przyznawane bankowi z mocą wsteczną) oraz wyrównują niesprawiedliwości (wszyscy klienci płacą wysokie opłaty, gdy w niektórych sytuacjach ryzyko banku jest małe). Ale są też argumenty przeciwko tej regulacji.

Po pierwsze: zmiana dotyczy tylko nowych klientów, a mleko już się rozlało. Stopy procentowe wzrosły właśnie teraz, uderzając, razem z innymi podwyżkami, w budżety gospodarstw domowych. A pomysł ministerstwa, zgodnie z zasadami tworzenia prawa, będzie dotyczył nowych umów, których z miesiąca na miesiąc będzie coraz mniej. Czyli innymi słowy – po ptakach.

Po drugie: czy wpisy do ksiąg wieczystych powinny być robotą dla notariuszy? Wiele osób w komentarzach argumentuje, że może sądy i są nierychliwe, ale nie mają interesu, żeby coś „kombinować”. A z notariuszami różnie bywa. Od czasu do czasu słyszy się o notariuszach, którzy „przyklepali” oddanie jakiejś nieruchomości za bezcen wskutek nieuczciwej umowy pożyczkowej. Pytana przez nas o komentarz Krajowa Rada Notarialna odpowiada, że zna za mało szczegółów i czeka na projekt ustawy.

Po trzecie: banki nie wezmą opłaty za podwyższone ryzyko, tylko… podwyższą marżę? Suchej nitki na pomyśle nie zostawiają sami bankowcy, którzy tłumaczą, że to ich dobra wola, że uruchamiają kredyt wcześniej, bo przyjmują na siebie nie tylko podwyższone ryzyko udostępnienia kredytu przed uzyskaniem wpisu hipoteki, ale także ponoszą wyższy koszt kapitału przypisany do kredytu niezabezpieczonego hipotecznie na nieruchomości mieszkalnej.

„Nałożenie na banki obowiązku zwrotu opłat lub prowizji związanych z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej ustanawianej hipoteki w żaden sposób nie przyspieszy postępowań wieczystoksięgowych, a jedynie spowoduje przerzucenie na banki kosztów związanych z wydłużonym procesem rozpoznawania wniosków wieczystoksięgowych, na które banki nie mają żadnego wpływu”

– mówi nam wiceprezes ZBP Tadeusz Białek. Niewykluczone, że utracony dochód z tytułu ubezpieczenia pomostowego zostanie zrekompensowany wyższą marżą. Bankowcy jakoś nie mają wielkiej ochoty na zróżnicowanie opłat, które dziś pobierają. I tym bardziej nie mają ochoty w ogóle z nich rezygnować.

Ale nie trzeba być bankowcem, żeby rozumieć, że od mieszania herbata nie stanie się słodsza – póki sądy nie zostaną unowocześnione i scyfryzowane, to kredytobiorcy i tak będą płacili więcej. Jeśli państwo przerzuci koszty niewydajności sądów na banki, to te przerzucą swoje straty na klientów. Najlepiej byłoby wyeliminować źródło problemu.

Czytaj też: Co zrobić, żeby inflacja wolniej zjadała nam oszczędności? W 2022 r. więcej wyciśniemy z lokaty bankowej. Jaką obrać strategię depozytową na najbliższe miesiące?

źródło zdjęcia: PixaBay