Jak sobie poradzić ze spłatą „taniego kredytu hipotecznego”, który nagle przestał być tani? Czy łatwo było wpaść w tę pułapkę? Przeczytajcie tę historię, jedną z wielu

Po ogłoszeniu pandemii stopy procentowe i – co za tym idzie – również wskaźnik WIBOR osiągnęły swoje historyczne minima. I pojawił się on: tani kredyt hipoteczny. W wielu miejscach można było przeczytać i usłyszeć, że to najlepszy czas na zaciągnięcie kredytu. I że jak kupować mieszkanie na kredyt, to właśnie teraz. Bo jest tani, a mieszkania podrożeją. Jak sobie teraz poradzić ze spłatą takiego „taniego kredytu”, który właśnie nagle przestał być tani?

Poniżej sytuacja, która po pierwsze zdarzyła się naprawdę, po drugie – nie jest pojedynczym przypadkiem. Z podobnymi okolicznościami ma obecnie kłopot bardzo wielu kredytobiorców zgłaszających się po poradę. Zwykle są to ludzie, którzy po kredyt hipoteczny poszli wiedzeni zachętami wyczytanymi w mediach albo po rozmowach z doradcami bankowymi.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

W okresie od maja 2020 r. do września 2021 r. wartość WIBOR-u oscylowała wokół 0,2%. Widać to doskonale na wykresie. To oznaczało, że oprocentowanie kredytu proponowanego klientowi mogło wynosić nawet tylko ok. 2%. „Tanio jak na Zachodzie”. A gdy oprocentowanie niskie, to i większa zdolność kredytowa. Dzięki temu można kupić większą, droższą, lepszą nieruchomość. Rodzina lub znajomi (nieoficjalnie) pożyczą na wkład własny, na koszty związane np. z prowizją bankową, ubezpieczeniami, wyceną.

Tani kredyt hipoteczny. Ale tylko przez chwilę

Na symulacjach to był naprawdę tani kredyt hipoteczny – rata była niska. Przy kredycie na 450 000 zł, wziętym na 30 lat, nie przekraczała 1900 zł. I tę wartość kodują sobie w głowach kredytobiorcy. Wiedzą, jakie mają dochody, ile przeznaczą na spłatę kredytu i wszystko się dobrze składa. W dodatku przedmiotem kredytowania jest inwestycja deweloperska (w trakcie budowy). Początkowo klient spłaca więc jedynie odsetki od wypłacanych transz. Po uruchomieniu 100 000 zł – rata wynosi tylko 250 zł. A 1900 zł to rata docelowa, dopiero po uruchomieniu całego kredytu i wpisie banku do Księgi Wieczystej.

Ze względu na to, że kredyt jest tani, kredytobiorcy nie zwracają większej uwagi na dość wysoką marżę, 2,7%. Całe oprocentowanie zamyka się w wysokości 3%. Może nie jest tak tanio jak 2%, które można dostać, przynosząc wysoki wkład własny, ale też przyjemnie.

Sytuacja wydaje się być pod kontrolą. Kredytobiorcy mieszkają jeszcze w wynajętym mieszkaniu, a przyszłe gniazdko powoli powstaje. Nieruchomość prawie gotowa, ale na rynku coś się zaczyna dziać. Coś niedobrego. Od jesieni 2021 r. stopy procentowe (oraz WIBOR) zaczęły dynamicznie rosnąć. WIBOR 6M coraz bardziej zbliża się dziś do 5,5%. Po raz ostatni tak wysoko był kilkanaście lat temu. Pryska magia taniego kredytu.

Czytaj też: Zaskakująco duża podwyżka stóp procengtowych. Czy Rada Polityki Pieniężnej oszalała? A może właśnie znormalniała?

Przede wszystkim kredytobiorcy nagle dowiadują się, że kredytu hipotecznego (w szczególności takiego ze zmienną stopą procentową) nie ocenia się po oprocentowaniu, ale po marży banku! Kredyt z oprocentowaniem 3% (w tym marża 2,7%) jest tani. Ale kredyt z marżą 2,7% przy stawce WIBOR (jeśli jest to WIBOR 6M) ma poziomie 5,5% to już 8,2%. A kredyt z oprocentowaniem 8,2% to już nie jest tani kredyt.

Czym różniły się kredyty z – powiedzmy – 2013 r. od tych obecnych? WIBOR był wtedy na podobnym poziomie jak dziś. Ale wtedy marże banków były znacznie niższe! Banki podnosiły je wraz z obniżaniem stóp procentowych. Bo mogły. W tanim kredycie łatwiej schować wyższą marżę.

Pisałem o tym – i ostrzegałem – rok temu: Zerowe stopy procentowe kuszą. Czy kredyt jest rzeczywiście taki tani?

Jeśli ktoś wziął kredyt w 2013 r., to najpierw miał „normalną” ratę, następnie przez wiele lat ona malała. Osiągnęła dno właśnie w okresie maj 2020 r. – wrzesień 2021 r. A teraz wróciła do punktu wyjścia. Co jednak mają powiedzieć ci, którzy skorzystali z tzw. taniego kredytu w 2020 r.? Dla nich tani kredyt hipoteczny przestał być tani i to bezpowrotnie.

Złotówkowicze w pułapce jak frankowicze?

Ci nasi „covidowi” kredytobiorcy spodziewali się raty na poziomie ok. 1900 zł. Tyle bowiem wychodziło im z szacunku w symulacji kredytowej. Tyle zapisali sobie w głowie, tyle zabudżetowali. Tymczasem dziś rata dla takiego kredytu to już prawie 3000 zł! W ciągu półtora roku miesięczne obciążenie budżetu domowego (ratą kredytu hipotecznego) wzrosło o ok. 1000 zł. I wiele wskazuje na to, że to nie koniec podwyżek WIBOR.

Znaleźć w domowym budżecie dodatkowe 1000 zł to kłopot. Zwłaszcza, że o 200 zł miesięcznie rosną rachunki, o 300-400 zł miesięcznie więcej wydaje się w sklepach. Ale nie zapominajmy, że trzeba też oddać rodzinie pożyczkę na wkład własny. Poza tym mieszkanie deweloperskie trzeba też wykończyć oraz wyposażyć. Jeśli zabraknie pieniędzy, to wydłuży się okres, w którym jednocześnie trzeba płacić czynsz za wynajmowane mieszkanie i ratę kredytu za to, w którym kredytobiorcy chcą zamieszkać.

Jak widzicie, nie jest to optymistyczny obraz. Miałem już kilka rozmów z kredytobiorcami, którzy są w takiej sytuacji i nie wiedzą, co robić dalej. Trochę mi to przypomina tzw. frankowiczów, którym rata wzrosła np. dwukrotnie, gdy zmienił się kurs waluty obcej. W omawianej sytuacji jest o tyle łatwiej, że kapitał kredytu nie zmienił się.

Teoretycznie można sprzedać mieszkanie – znaleźć kogoś, kto je odkupi i spłaci „tani” kredyt. Ale taka opcja to już naprawdę ostateczna ostateczność. Przecież zdolność kredytowa kredytobiorców znacząco spadła. Kto rok temu miał zdolność do kredytu np. 700 000 zł, obecnie mógłby pożyczyć 350 000 zł. W połączeniu ze wzrostem cen na rynku nieruchomości – nie ma co liczyć na sprzedaż obecnego i zakup mniejszego mieszkania.

Kto powinien ostrzec, że tani kredyt przestanie być tani?

Czy tej sytuacji można było zapobiec? W teorii tak, bo przecież każdy wnioskujący otrzymał formularz informacyjny z konkretnymi symulacjami wzrostu WIBOR, oprocentowania oraz rat. Od lipca 2021 r. banki komercyjne miały również obowiązek udzielać kredytów ze stałą stopą procentową.

Niestety, praktyka jest taka, że klienci (zdecydowana większość) nie analizują formularza. Przywiązują się do wysokości najbliższej raty. Kredytu ze stałą stopą procentową również nie biorą pod uwagę, bo… najbliższa rata jest wyższa niż dla kredytu ze zmiennym oprocentowaniem.

Tu pojawia się rola doradcy kredytowego. Wiadomo, że jest wynagradzany od tego, ile kredytów sprzeda, ale powinien zwrócić klientom uwagę na to, że np. pięć lat temu rata takiego samego kredytu wynosiła tyle a tyle. A dziesięć lat temu – tyle a tyle. Pracownik banku z reguły ma wiedzę o miesięcznych dochodach kredytobiorcy. Wiadomo, nie jest jego niańką, ale mógłby zwrócić uwagę: „kurczę, a jak rata wzrośnie o 1000 zł, o 2000 zł… to nie będzie problemu ze spłatą?”. Mógłby, ale wtedy… sam mniej zarobi.

A dlaczego kredytobiorcy (zaciągając zobowiązanie na 20-30 lat) nie czytają dokumentów? Dlaczego nie kalkulują ryzyka? Tłumaczenia są naprawdę różne: „wolę płacić za swoje niż wynajmować i spłacać (cudzy) kredyt”, „bo przecież mieszkać gdzieś muszę”; oraz (chyba mój ulubiony): „jak nie dam rady spłacać, to państwo mi pomoże, przecież innym też pomaga”.

Nie było stress-testu, a teraz jest sam stres

Tu nie ma łatwego wyjścia. Zwyczajnie w czasie tych kilkudziesięciu lat (spłaty kredytu hipotecznego) może się wydarzyć wiele i nie sposób wszystkiego przewidzieć, tak jak w życiu. Utrata dochodu, choroba, wypadek, może nawet śmierć. Niczego wykluczyć nie można, ale to już temat na inne opracowanie.

Tak naprawdę przy każdym długoterminowym kredycie należałoby zrobić sobie stress-test: co będzie z domowym budżetem, jeśli dochody spadną o 25%, a rata się podwoi. Jeśli wychodzi manko, to znaczy, że kredyt jest zbyt ryzykowny. Tyle, że kredytobiorca chce mieć to mieszkanie. I nie chce sprawdzać, co by było, gdyby… Nie chce martwić się na zapas.

Gdyby NBP nie zaspał z podwyżkami stóp, to można byłoby je rozłożyć na dłuższy czas, byłyby mniej strome. Raty kredytów rosłyby wolniej. Szok byłby mniejszy. Gdyby państwo odpowiednio zachęciło banki, by oferowały kredyty o stałej stopie – w tym tekście piszemy, dlaczego Czesi mogą je mieć, Skandynawowie mogą, cały Zachód może, a my nie możemy – to być może więcej osób miałoby dziś kredyt o stałym oprocentowaniu, z ratą przewidywalną i niezmienną.

Zamiast tego ktoś – polityk, prezes banku, analityk – rzucił w eter hasło „tani kredyt”, rozniosło się to w przestrzeni publicznej i być może niektórzy kredytobiorcy zbyt bezrefleksyjnie w „zawsze tani kredyt” uwierzyli. Tak, jak kiedyś uwierzyli, że frank będzie zawsze po 2 zł. Niestety, weryfikacja „taniości” kredytu przyszła w tym przypadku bardzo szybko i gwałtownie. Czasem jeszcze zanim kredytobiorcy zdążyli wprowadzić się do własnego M.

Czytaj też: Stopy procentowe wciąż w górę. Czy czas zamrozić WIBOR, żeby ratować kredytobiorców? Czy rząd rozważa taki scenariusz? Mamy odpowiedź z Ministerstwa Finansów!

Czytaj też: Zamrożenie WIBOR, dopłaty do kredytów… A potem zamrożenie różnych cen? Co warto jeszcze zamrozić, żeby było się lepiej, wszystkim?

Jak wydostać się z pułapki?

Czy rozwiązaniem jest teraz refinansowanie kredytu na stałe oprocentowanie? Najniższe wartości oprocentowania (nawet poniżej 4%) takie kredyty miały w czerwcu-lipcu 2021 r., obecnie jest to już około 7%. Czyli ceną „świętego spokoju” przez kolejne 5-7 lat będzie jeszcze wyższa rata. A przecież mamy tutaj sytuację awaryjną, w której pieniędzy brakuje. Wyższa rata niekoniecznie jest rozwiązaniem.

Problemem jest jednoczesne pokrycie wyższych rachunków za mieszkanie, wyższych wydatków na codzienne zakupy, wyższej raty kredytu, spłaty długu wobec rodziny, pokrycia kosztów urządzenia nowego mieszkania i czynszu najmu za to obecnie wynajmowane. A rozwiązaniem – być może bardziej budżetowa wersja wyposażenia nowego mieszkania (i powiększenie w tym celu długu wobec rodziny), wzięcie drugiego etatu, przegląd comiesięcznych wydatków pod kątem oszczędności.

W takich właśnie tarapatach znaleźli się – nie bez własnej winy, rzecz jasna, ale też nie bez winy banków i państwa odpowiadającego za stabilność warunków w gospodarce – niektórzy kredytobiorcy z czasów „taniego kredytu”. Ilu ich będzie? Jeśli wierzyć zapewnieniom ludzi, którzy się na tym znają – powinno ich być mało. Ale jak patrzy się na wzrost wysokości rat w budżetach wielu kredytobiorców, to trudno w to bezkrytycznie ufać.

Ale patrząc na liczbę osób z mojego otoczenia, które czują się dziś złapane w pułapkę, obawiam się, że wcale nie będzie ich tak mało. Wygląda na to, że – tak samo jak przy okazji franków – Polak znów jest mądry po szkodzie. I znów na własnej skórze przekonuje się, że tani kredyt hipoteczny nigdy nie jest zawsze tani.

——————

Posłuchaj podcastu: coraz droższe kredyty. Czy znów grozi nam, że będziemy mieszkać „u Niemca”?

Zobacz też wideofelieton:

źródło zdjęcia tytułowego: Nik Shuliahin/Unsplash