Ostatnio głośno zrobiło się o problemie starszych, często schorowanych ludzi, którzy – mając niskie emerytury, nie są w stanie utrzymać swoich mieszkań. Często jedynym rozwiązaniem wydaje się oddanie mieszkania w zamian za opiekę lub pieniądze, co kończy się nie zawsze szczęśliwie (przynajmniej dla seniorów). To będzie coraz większy problem. Jak radzą sobie z nim w innych krajach? Co można zrobić, żeby seniorzy nie musieli mieszkać w za dużych mieszkaniach, na które ich nie stać?
Marzeniem wielu rodzin w czasach PRL było to, żeby mieć większe mieszkanie. Teraz młodzi ludzie, żeby kupić więcej metrów mieszkania, zadłużają się często na niemal całe życie. Seniorzy mają często dokładnie odwrotny problem – za duże i za drogie w utrzymaniu mieszkanie. Dostają niewielkie renty czy emerytury i po opłaceniu mieszkania nie starcza im na jedzenie i lekarstwa.
- Tak Duńczycy przygotowują się na kryzys? Bank centralny wydał nowe zalecenie dotyczące form płatności w sklepach [POWERED BY EURONET]
- Przesiadka na mniejszego konia da zarobić? Akcje polskich małych i średnich spółek mogą przejąć pałeczkę hossy od gigantów [POWERED BY UNIQA TFI]
- Jest nowy ETF oparty na polskich indeksach akcji! I to… dwóch naraz! Czy to ma sens? TFI PZU chce ściągnąć polskie pieniądze na polską giełdę [POWERED BY PZU]
Stąd coraz popularniejsza jest w Polsce tzw. renta dożywotnia, o której pisała niedawno w „Subiektywnie o Finansach” Martyna Kośka. W ramach takich umów seniorzy oddają własność mieszkania po swojej śmierci w zamian za dożywotnią opiekę i comiesięczną rentę. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że rocznie zawieranych jest kilkanaście tego typu umów (zarówno z osobami fizycznymi, jak i z funduszami hipotecznymi). W ciągu 28 lat obowiązywania przepisów o rencie dożywotniej zostało zawartych ponad 143 000 umów dożywocia.
Z danych BIG Infomonitor wynika z kolei, że seniorzy mają ponad 11 mld zł długów i są jedną z najbardziej zadłużonych grup społecznych. Ta kwota rośnie ostatnio o mniej więcej miliard złotych rocznie. Przeterminowane długi ma ok. 400 000 seniorów. Problem dotyczący utrzymania mieszkania będzie coraz bardziej nabrzmiewał.
W tym samym czasie młodzi ludzie, młode pary planujące powiększenie rodziny, borykają się z niedostatkiem powierzchni mieszkaniowej, i w ogóle z brakiem mieszkań, i chętnie zamieszkaliby w większym lokum. Najlepiej byłoby, gdyby móc przesuwać ludzi do mieszkań o takim metrażu, którego aktualnie potrzebują. Ale ludzie to nie pionki w grze planszowej, więc pozostaje ich zachęcać do efektywności mieszkaniowej. Jak to robią w innych krajach?
Problem seniorów z za dużymi mieszkaniami?
W Polsce już kilka lat temu co czwarta osoba miała więcej niż 60 lat. Udział osób w tym wieku i starszych będzie się zwiększał w kolejnych latach. To nieunikniony efekt wchodzenia w wiek senioralny mieszkańców Polski z pokolenia baby boom (wyżu demograficznego, który trwał w naszym kraju od zakończenia II wojny światowej aż do początku lat 60. XX w.). Późniejsze pokolenia są już mniej liczne. Według najnowszych danych GUS za 2023 r. seniorów powyżej 60. roku życia jest wśród nas 26,3%.
W starszym wieku spora liczba osób mieszka jednak bez dzieci i członków rodziny, zwłaszcza w miastach, a często zdarza się, że ludzie mieszkają w jednoosobowych gospodarstwach domowych. W Polsce do seniorów należy 2,25 mln mieszkań. Średnio osoby starsze przez ok. 20% swojego życia nie będą w pełni zdrowe, co oczywiście nie znaczy, że będą wymagały opieki z zewnątrz. Ale już osoby w wieku 80 lat i więcej takiej opieki mogą potrzebować.
A jak wygląda sytuacja mieszkaniowa seniorów? W gospodarstwach samotnie mieszkających seniorów przeciętna powierzchnia zajmowanego przez nich mieszkania wyniosła 61,2 m2, natomiast dla gospodarstw dwuosobowych złożonych wyłącznie z osób starszych osiągnęła wielkość 84,5 m2. To całkiem sporo, jak na warunki polskie, i pewnie dla wielu młodszych osób takie metraże byłyby… marzeniem ich życia.
Nie inaczej jest w innych krajach. Według francuskiego urzędu statystycznego Insee w 2021 r. we Francji mieszkało 13,9 mln osób w wieku 65 lat i starszych. Było to 21% całej populacji w porównaniu do 14% osób w tym wieku jeszcze w 1990 r. Według szacunków Insee do roku 2050 będzie to nawet 27%. W grupie wiekowej powyżej 65 roku życia jedna na trzy osoby mieszka sama w swoim domu lub mieszkaniu. Jakkolwiek okrutnie by to zabrzmiało, przebywanie jednej osoby w mieszkaniu o powierzchni 100 m2 nie jest ani tanie dla takiej osoby, ani efektywne.
Kiedy ludzie zaczynają mieszkać sami?
Przywiązanie do mieszkania, w którym spędziło się czasami większość życia, to nie tylko polska „specjalność”. Również we Francji, kiedy wraz ze starzeniem się ludzi zmniejsza się wielkość gospodarstwa domowego, nie zmienia się proporcjonalnie wielkość mieszkania. W spisach powszechnych widać, że w wieku od 60 do 74 lat większość seniorów żyje jako para już bez dzieci w domu. Większość par mieszka razem z dziećmi w wieku od 30 do 44 lat.
Po 75. roku życia rośnie liczba osób mieszkających samotnie. Wiąże się to ze wzrastającą liczbą zgonów jednego ze współmałżonków. Odsetek osób samotnych przestaje rosnąć dopiero ok. 85. roku życia. To wiek, w którym wiele osób przenosi się ze swoich mieszkań do placówek opieki medycznej czy społecznej.
Na grafice poniżej widać, że rodzaj mieszkań zajmowanych przez seniorów w jednym z francuskich regionów – Grand Est – różni się, ale nieznacznie, w zależności od pokolenia i czasu, w którym przeprowadzony był spis. W 2013 r. 75% gospodarstw domowych osób w wieku 60 lat i więcej mieszkało w mieszkaniach czteropokojowych lub większych. W 1999 r. udział tego samego pokolenia, tylko młodszego o kilkanaście lat, wynosił 78,5%. Spadek jest więc niewielki, ludzie raczej nie przeprowadzają się do mniejszych lokali z powodu wieku, chyba że w naprawdę późnym wieku, kiedy potrzebują już opieki.
Co może się zdarzyć w kolejnych latach? Insee przewiduje, że liczba seniorów może proporcjonalnie mocno wzrosnąć przy spadku ogólnej liczby ludności. Mniej będzie rodzin z dziećmi i młodych ludzi, więcej pustawych dużych mieszkań i domów ze stosunkowo małą liczbą mieszkańców, którzy dodatkowo mogą mieć problemy z utrzymaniem swoich lokali. Jak temu zaradzić?
Trudno się rozstawać z za dużym mieszkaniem. Jak pomóc seniorowi?
Trudno się rozstawać z mieszkaniem, to jasne. I nikt nie może starszych osób do tego zmusić. Jednak samorządy powinny pomyśleć o systemowym pakiecie zachęt do zamiany mieszkań. Na razie mamy do czynienia z wolną amerykanką i wspomnianymi wyżej umowami dożywocia. Warto, żeby samorządy wzięły na siebie więcej odpowiedzialności za to, jak poprawić strukturę mieszkań i dopasować ją do wieku i potrzeb mieszkańców.
W Polsce politycy zaczynają zgłaszać pomysły, takie jak możliwość odkupienia mieszkania od seniora przez samorząd, a w zamian ów samorząd wypłacałby dożywotnią rentę seniorowi. Do momentu, gdy samorząd mógłby spieniężyć mieszkanie lub wykorzystać je w jakiś sposób, wypłatę renty seniorowi mieszkającemu w tej nieruchomości finansowałby państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego. Byłoby to bezpieczniejsze niż renta dożywotnia wypłacana przez prywatny fundusz lub wręcz przez prywatną osobę.
Ale to nie rozwiązuje problemu za dużych i zbyt drogich w utrzymaniu mieszkań (często też niewygodnych, bo np. w budynkach wielopiętrowych bez windy). Być może rozwiązaniem byłoby przeznaczenie pieniędzy publicznych na budowanie budynków z małymi mieszkaniami i rozbudowanymi częściami wspólnymi i wspólną salą do oglądania telewizji czy pralnią (tak wyglądają nowoczesne akademiki).
A może wręcz trzeba opracować bardziej kompleksową strategię, która nie ograniczałaby się do walki o lepsze dopasowanie nieruchomości do potrzeb mieszkańców. O taką kompleksową strategię pokuszono się we francuskim regionie Grand Est. Jest to region statystycznie podobny do reszty kraju, w dużych mieszkaniach i domach jest nadreprezentacja osób po 60. roku życia i starszych.
Pokazuje to grafika. Kolor czerwony oznacza seniorów, niebieski gospodarstwa domowe w wieku poniżej 60 roku życia. Widać wyższy udział koloru czerwonego w takich kategoriach jak: lokale czteropokojowe i większe (4 pièces ou plus), mieszkania na własność (propriétaire), mieszkania powyżej 60 m2 do 100 m2 (de 60 à moins de 100 m 2), a wreszcie częstsze zamieszkiwanie w domu (maison).
W regionie Grand Est przeprowadzono ocenę starzejącej się populacji: zbadano dochody osób starszych i poziom niezależności seniorów, ich relacje rodzinne i towarzyskie, poziom uczestnictwa w kulturze i życiu społecznym. Chodziło o to, żeby nie ograniczać się tylko do zmian polityki ściśle lokalowej.
Za najtrafniejsze rozwiązanie z punktu widzenia osób starszych została uznana jednak możliwość jak najdłuższego mieszkania samodzielnie. Ale niekoniecznie w dotychczas zajmowanym mieszkaniu czy domu. Znalezienie sposobu, żeby seniorzy jak najdłużej mieszkali sami, to wyzwanie dla samorządów, które reagują zazwyczaj na ostatnim etapie, kiedy chodzi już o pomoc zdrowotna czy socjalną. A to zainteresowanie powinno przyjść zdecydowanie wcześniej, przed etapem utraty sprawności przez seniora.
Jak „dopasować” mieszkania do seniorów?
Samorządy powinny inwestować nie tylko w klasyczne instytucje opieki i domy pomocy społecznej, ale również w budowę wielomieszkaniowych budynków z dobrze wyposażonymi, ale niewielkimi mieszkaniami typu studio, w których starsze i wciąż w miarę sprawne osoby mogłyby zamieszkać po przekazaniu samorządowi lub państwu dotychczasowego lokum. Jeśli takie przeprowadzki odbyłyby się przed okresem zwiększonej utraty sprawności, starsze osoby miałyby szansę lepiej zadomowić się w nowych warunkach, poznać sąsiadów i okolicę.
W takiej sytuacji liczy się także otoczenie, w którym brak jest barier utrudniających mobilność, blisko położone są sklepy i punkty usługowe, a także takie instytucje jak poczta czy przychodnia medyczna. Warto zwrócić uwagę również na bliskość terenów zielonych pozwalających na niezbyt uciążliwe spacery i wypoczynek w cichych miejscach z dostępnymi ławkami.
Budynek mieszkalny, w którym mieszkają seniorzy, powinien być wyposażony w windy, pozbawiony progów, z dobrym oświetleniem, antypoślizgowymi posadzkami i podłogami, mocnymi uchwytami w łazienkach i toaletach, prysznicem zamiast wanny, elektrycznymi roletami itp. Nie zawsze da się to uzyskać w dotychczasowych budynkach, np. w PRL-owskich kilkupiętrowych blokach bez windy.
W wydaniu komercyjnym tego typu budynki mogą być oczywiście wyposażone bardzo luksusowo, również w restauracje, basen, siłownię, pralnię itp., ale w wydaniu samorządowym mogą być skromniejsze, za to oferować bezcenny kontakt z innymi osobami, częstszy nawet niż w dotychczasowych lokalizacjach. Na razie takie domy w gestii samorządów we Francji są rzadkie, częściej występują w opcji komercyjnej.
Pozornie budowa takich budynków to duże koszty dla samorządów (zwłaszcza że te nie lubią i nie umieją zajmować się deweloperką), ale z drugiej strony samorządy mają szansę „w odzyskanych” mieszkaniach (po ich ewentualnym odnowieniu) rozlokować nowych młodszych mieszkańców, którzy będą płacili większe podatki i aktywniej uczestniczyli w usługach i życiu społecznym.
Dla samorządów niekorzystne jest starzenie się osiedli czy dzielnic w centrach miast. W tym samym czasie młodzi ludzie z rodzinami budują lub kupują mieszkania czy domy w odleglejszych miejscach, nowych dzielnicach. Samorządy muszą budować tam nowe przedszkola, szkoły, infrastrukturę komunikacyjną, sportową, usługową. A pustoszeją szkoły w centrum miasta, podczas gdy starsi mieszkańcy mniej korzystają z istniejącej infrastruktury miejskiej. Celem polityki władz lokalnych powinno być dopasowanie istniejącej infrastruktury do potrzeb mieszkańców.
Problem z za dużym mieszkaniem można oczywiście rozwiązać, wynajmując pokoje np. dla studentów, co w dużych miastach z ośrodkami akademickimi jest najpopularniejszym rozwiązaniem. Ale nie musi być ono satysfakcjonujące ani dla właścicieli mieszkań, ani dla studentów, którzy chcieliby mieć większą samodzielność i na pewno woleliby mieszkać w oddzielnych, nawet bardzo małych mieszkaniach. Nie każdy ma też możliwość zamieszkać z kimś z rodziny, choć ze względów społecznych może to być najbardziej włączające. Rozwiązaniem może być też przeniesienie się do mieszkania dzieci.
Opcji jest wiele. Najlepiej byłoby, gdyby ciężar rozwiązań nie spoczywał tylko na seniorach, ale żeby samorządy wzięły część odpowiedzialności i były dobrze zorientowane w potrzebach mieszkańców. I żeby część pieniędzy przeznaczanych na politykę mieszkaniową szło na budowę „akademików dla seniorów”. Im więcej będzie takich budynków czy całych osiedli, tym więcej innych mieszkań, zamieszkiwanych przez osoby starsze, zostanie „uwolnionych” do użytku przez ludzi młodych i rodziny z dziećmi.
Źródło zdjęcia: Sebastian Raatz/Caroline Hernandez/Unsplash
