Czas na podwyższenie podatku od zysków z najmu? Coś lepszego

Portal Money.pl podał kilka dni temu – powołując się na kilka źródeł z Ministerstwa Finansów – że po korytarzach tego resortu krąży myśl o podwyższeniu ryczałtowego podatku od zysków z najmu nieruchomości, który dziś w podstawowej wersji wynosi zaledwie 8,5%. Miałoby to obniżyć atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości i skierować strumień pieniędzy na rynek kapitałowy. Ministerstwo zaprzecza, ale nie wszyscy w te zaprzeczenia wierzą. Ja nie wierzę, ja mam nadzieję

Ryczałtowy podatek od najmu jest znacznie niższy niż podatek od dochodów kapitałowych, potocznie zwany podatkiem Belki. Gdy od zysków z posiadania lokat bankowych, obligacji, funduszy inwestycyjnych, czy akcji płacimy 19% podatku, to od dochodów z najmu – tylko 8,5% (do poziomu przychodów 100 000 zł, od nadwyżki – 12,5%). Inna sprawa, że podatek od najmu nie uwzględnia żadnych kosztów, nie można odpisać np. wydatków na remont mieszkania.

Mimo wszystko wydaje się, że milion osób, które w Polsce płacą ryczałtowy podatek od dochodu z najmu, nie mają powodu do narzekania. Zwłaszcza że to tylko jeden z elementów systemu podatkowego, który sprawia, że nieruchomości są atrakcyjne inwestycyjnie. Po pięciu latach od zakupu nieruchomości nie płaci się też bowiem podatku od dochodu z jej sprzedaży – nawet jeśli w tym czasie zyskała na wartości.

Jeśli więc kupię akcje giełdowej spółki i przez 10 lat je trzymam, to przez te lata płacę 19% podatku od otrzymywanej dywidendy (technicznie płaci je spółka), a po sprzedaży płacę też 19% podatku od wzrostu wartości akcji przez tych 10 lat. W przypadku nieruchomości płacę 8,5% podatku od dochodów z najmu i 0% podatku od wzrostu wartości nieruchomości. Co się bardziej opłaca? Odpowiedź jest oczywista.

Nie ma żadnego powodu, żeby opodatkowanie dochodów z posiadania nieruchomości było „promocyjne”. Z faktu, że ktoś lokuje kapitał w nieruchomości, a nie w akcje lub obligacje, nie wynika żaden dodatkowy zysk dla państwa. Przeciwnie, powstaje deficyt mieszkań, który trzeba zalepiać, np. dopłacając ludziom do kredytów. Czyli jest tak: państwo udziela podatkowej „ulgi” tym, którzy kupują mieszkania inwestycyjnie, by potem wydawać pieniądze na pomaganie tym, których z tego powodu nie stać na mieszkanie. To chore.

Czytaj też: Lawina pomysłów na rynek mieszkaniowy. Dopłaty do kredytów, budownictwo społeczne, REIT-y i ukłon w stronę patodeweloperki. Co się zmieni w najbliższych latach?

Poza tym Andrzej Domański, minister finansów w rządzie Donalda Tuska, przy każdej okazji powtarza, że chciałby zwiększyć atrakcyjność lokowania pieniędzy na rynku kapitałowym. Bo to za pośrednictwem giełdy Polska – i cała Europa – chciałaby finansować dużą część transformacji energetycznej. Firmy energetyczne mają emitować obligacje i akcje, ludzie mają je kupować i tym samym być „współwłaścicielami” tych inwestycji.

Z tych punktów widzenia nie zdziwiłbym się, gdyby po Ministerstwie Finansów krążyły pomysły podwyższenia ryczałtu płaconego przez osoby czerpiące dochód z najmu nieruchomości. Oczywiście: na koniec taka podwyżka podatku zostałaby i tak wliczona w czynsze, ale w pewnym stopniu zmniejszyłaby popyt na najem (wzrost czynszów byłby argumentem za zakupem mieszkania na własność).

Ministerstwo Finansów zdementowało doniesienia Money.pl i zapowiedziało, że żadnych zmian w opodatkowaniu najmu nie przewiduje. Natomiast przyznało, że są plany zwiększenia atrakcyjności inwestowania na rynku kapitałowym, ale rząd chce do tego doprowadzić poprzez ulgę w podatku Belki, a nie podwyższanie opodatkowania najmu.

Czytaj o stanie gry w sprawie zmian w podatku Belki: Wiceminister zdradził kolejne szczegóły zmian w podatku Belki. Ważne wieści dla oszczędzających w bankach. Będą nowe „pakiety”?

W pełni rozumiem niechęć do podwyższania jakichkolwiek podatków przez rząd Donalda Tuska. Zbyt mocno przylepiona jest do Tuska łatka tego, co podwyższa podatki. Kłopot w tym, że nie można bez przerwy unikać trudnych decyzji. A stworzenie nowego systemu podatkowego – prostszego i bardziej sprawiedliwego – to jedno z oczekiwań większości osób, które głosowały na ten rząd.

Mam nadzieję, że nie tyle rząd nie pracuje nad podwyższeniem podatku od zysków z najmu, lecz raczej nie pracuje wyłącznie nad podwyższeniem tego podatku. Czyli pracuje nad kompleksowym przemodelowaniem podatków. System podatkowy powinien być prosty jak drut – do poziomu rocznego dochodu np. 200 000 zł płacisz 12% podatku (nie ma znaczenia czy to dochód z pracy, posiadanego majątku trwałego, działalności gospodarczej czy z kapitału). Jeśli przekroczysz ten poziom dochodu, to od nadwyżki płacisz np. 25%. A jeśli dochód przekracza np. 1 000 000 zł, to od nadwyżki płacisz 35–40%. W niektórych zachodnich krajach najwyższa stawka podatku dochodowego sięga 50%.

Od tych podatków można odliczać kwotę wolną od opodatkowania (w wysokości płacy minimalnej, czyli jakieś 50 000 zł rocznie), ulgi na systematyczne oszczędzanie na emeryturę (IKE, IKZE), ulgi na dzieci (można w zamian zlikwidować 800+), ulgi na termomodernizację mieszkania i tyle. Wiadomo, że nie byłoby to w 100% sprawiedliwe, bo osoby o niskich dochodach mogłyby nie mieć od czego odliczać ulgi, ale przecież ujemne realne opodatkowanie też nie jest logiczne w każdym przypadku.

Nakładanie na obecny, zabagniony system podatkowy dodatkowych elementów nie ma sensu. Gdyby zachęty do inwestowania pieniędzy miały się ograniczyć do ulgi w podatku Belki, bez kompleksowej zmiany wszystkich elementów podatku dochodowego – to nie będzie to ani skuteczne (ludzie nie lubią skomplikowanych narzędzi), ani mądre. Dlatego nie tyle oczekuję podwyższenia podatku od najmu, ile ujednolicenia podatków w ogóle. Jeśli ten cel nie będzie zrealizowany do 2027 r., to rządząca obecnie koalicja będzie miała problem z uzyskaniem mojego poparcia.

zdjęcie: Copilot