Skąd biorą się wysokie ceny mieszkań? Czy to deweloperzy zdzierają z nas skórę? Sprawdzamy ile zarabiają i czy ich marże rosną

Z mieszkania, które kosztuje 550.000 zł, aż 165.000 zł (brutto) zgarnia deweloper. Ceny mieszkań rosną, marże deweloperów są najwyższe od wielu lat, a zatrudniani przez nich – i przez firmy pośrednictwa nieruchomościowego – analitycy przekonują, że żadnej bańki nie ma i że „trzeba kupować mieszkania”, bo „taniej nie będzie”. Giełdowy indeks WIG-Nieruchomości mimo ogólnej bryndzy na giełdzie wzrósł przez pięć lat o 80%. Czy ceny mieszkań to już zdzierstwo, czy jeszcze „sprawiedliwy” wynik gry popytu i podaży?

„Mam postanowienie. Nie kupię nowego mieszkania od dewelopera choćby nie wiem co. Za dużo chcą zarobić te pijawki” – powiedział jakiś czas temu mój znajomy, który rozglądał się za „bliźniakiem” na strzeżonym osiedlu gdzieś pod Warszawą. Pracował wtedy w branży finansowej i śledził wyniki spółek deweloperskich, więc dużo wiedział o tym, ile naprawdę kosztuje wybudowanie mieszkania.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Piszę o tym, bo z rynku nieruchomości spływają nowe, ważne dane, które każą zadać pytanie – czy firmy deweloperskie przypadkiem  nie wykorzystują ogromnego popytu na mieszkania, żeby narzucać nieprzyzwoite marże. Nie ulega wątpliwości, że sprzedawcy testują granice wytrzymałości klientów, w Warszawie ceny rosną w tempie 7-9% rocznie. 11.000 zł za metr mieszkania? Bardzo proszę – tyle trzeba już płacić w siedmiu warszawskich dzielnicach.

Rynek kredytowy i mieszkaniowy rozgrzane są do czerwoności – ten rok będzie rekordowy pod względem liczby i wartości udzielonych kredytów hipotecznych, a także tego, ile mieszkań trafia na rynek. Liczba udzielonych kredytów była największa w historii badania (60.000), w sumie w tym roku przybędzie 220.000 nowych kredytów hipotecznych. Ich wartość jest niespotykana – 60 mld zł.

Eksperci przekonują, że ceny relatywnie nie są jeszcze bardzo wysokie. W trakcie poprzedniej hossy mieszkaniowej w 2006 r., żeby kupić mieszkanie w dużym mieście trzeba było zapłacić 180 średnich pensji. Dziś ze względu na bardzo szybki wzrost płac w ostatnich czterech latach teraz jest to już „tylko” 101 pensji. 

Rynek napędzają nie tylko rosnące pensje i zdolność kredytowa, ale i niskie stopy procentowe. Pieniądze wycofywane z depozytów bankowych szukają lepszego miejsca i trafiają na rynek nieruchomości. Jak już wiecie, co drugie mieszkanie kupowane jest z myślą o wynajmie, często jest kupowane za gotówkę, za pieniądze wyciągnięte z lokaty bankowej.

Ile zarabiają na tym deweloperzy? Dane publikowane w raportach giełdowych spółek i w kwartalnych sprawozdaniach NBP o rynku mieszkaniowym pokazują, że coraz więcej. Wyniki największych firm są rekordowe. Indeks WIG-Nieruchomości jest najwyżej od 9 lat,

Czytaj też: Wynajmujesz komuś mieszkanie w ramach tzw. najmu okazjonalnego? Są cztery rzeczy, które sprawią, że najemca może zaśmiać ci się w twarz

Czytaj też: Jeśli jednak skusi się na mieszkanie, sprawdź, jak skutecznie negocjować zakup mieszkania i nie przepłacić? Osiem rad

Czytaj też: Najem mieszkań zwariował. 2500 zł za klitkę w Warszawie. W Berlinie zamrożą ceny. A u nas?

Czytaj też: W Berlinie chcą zamrozić czynsze na pięć lat. Ale w Polsce ceny najmu też szaleją. Będzie mrożenie?

Deweloperzy cisną budowlankę i nie dzielą się zyskiem

Rynek nieruchomości składa się z dwóch części swoje interesy robią na nim firmy budowlane (czyli te, które stawiają budynki i osiedla) oraz firmy deweloperskie, które zajmują się komercjalizacją projektów (czyli kupują ziemię, wynajmują generalnych wykonawców, organizują sprzedaż i upłynniają mieszkania). Jak hossa mieszkaniowa odbija się na firmach budowlanych, a jak na deweloperach?

W ubiegłym roku sprawdziliśmy kondycję budowlanki, która już wtedy wydawało się, że ledwo zipie. Zamawiający nie chcieli renegocjować i podwyższać cen kontraktów, mimo, że robocizna i koszty materiałów szły w górę na potęgę. Firmy budowlane musiały sobie radzić i same podnosiły ceny. Indeks WIG-budownictwo, który odzwierciedla zmiany cen spółek budowlanych na giełdzie, spadł w ciągu roku 35%. Potem ten spadek jeszcze się pogłębił.

W ostatnich tygodniach sytuacja zaczęła się zmieniać i choć indeks budowlanki nie odrobił jeszcze strat i ciągle jest na poziomach z wakacji 2018 r., to – jeśli trend się utrzyma – przed końcem roku powinien przełamać ten poziom.

Na tym tle indeks WIG-Nieruchomości, który skupia spółki deweloperskie, jest gwiazdą. WIG-Nieruchomości uwzględnia wycenę 29 spółek – głównie deweloperskich, ale jest tam też taki rodzynek jak państwowy Polski Holding Nieruchomości, który ma silną odnogę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami. Są w indeksie deweloperzy działający w „mieszkaniówce”, ale też ci, którzy prowadzą projekty dotyczące  w biur i obiektów przemysłowych. Wzrost indeksu WIG-Nieruchomości o 80% w ciągu ostatnich 5 lat, to jedna z lepszych inwestycji na giełdzie.

Ten układ sił to nie przypadek. To głównie spółki budowlane biorą „na klatę” ryzyko wzrostu kosztów pracy i materiałów. Zwykle muszą budżetować i planować projekty na rok wprzód. Wzrost cen usług boli, a renegocjacje kontraktów są trudne i często kończy się na tym, że budowlanka schodzi z marżami, a deweloperka je podwyższa (bo może przerzucać na klientów). Na razie ta nierównowaga nie doprowadziła do jakichś większych przechyłów, ale to nie znaczy, że jeśli rozjazd widełek się utrzyma, nie będzie jakiegoś głośnego „trrrrach”.

Czytaj też: Jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie? Garść porad dla początkujących „kamieniczników”

Czytaj też: Śpię spokojnie i wykręcam zyski trzy razy wyższe, niż na bankowej lokacie. Zdradzam jak to robię

Marża za mieszkanie prawie jak u  Tommy’ego Hilfigera

Deweloperzy narzekają na drożejące grunty i mniejszą ich podaż ze względu na zakaz sprzedaży ziemi rolnej, na rosnące ceny materiałów budowlanych i rosnące koszty pracy. Narzekają i… sprzedają. Mieszkania drożeją, a deweloperzy zarabiają coraz więcej i więcej.

Jednolitym i porównywalnym dla wszystkich spółek wskaźnikiem, który pokazuje, ile deweloper zarabia na sprzedaży mieszkań, jest marża brutto. „Brutto” w tym przypadku oznacza: przed kosztami sprzedaży i marketingu (niekiedy wysokimi), zarządzania, finansowania (spłata odsetek od kredytów) i przed opodatkowaniem. Marża netto może być nawet o połowę niższa, ale tu nie ma reguły. Od marży brutto do wyniku netto spółki (no i dywidendy dla akcjonariuszy) droga daleka.

Nie zmienia to faktu, że w ubiegłym roku większość giełdowych deweloperów notowała wyniki rekordowe albo przynajmniej najwyższe od dekady. W gronie rekordzistów są takie firmy, jak Dom Develompent (227 mln zł zysku netto), Robyg (139 mln zł), Marvipol (47,3 mln zł), czy Atal (200,7 mln zł).

W trzecim kwartale bieżącego roku średnia marża brutto ze sprzedaży mieszkań wyniosła 25% i była o 2,4 punkty procentowe wyższa, niż w drugim kwartale.  Deweloperom brakuje jeszcze trochę do „odzieżówki”, gdzie marże sięgają 40%-50%. Marża brutto CCC i  LPP. Aż 55% marży brutto ma PVH Corporation, właściciel marki Tommy Hilfiger. Ale spokojnie, w czasie poprzedniej nieruchomościowej hossy (lata 2007-2008 r.) marże niektórych deweloperów też podskoczyły do 50%.

Jeśli rozłożymy cenę metra kwadratowego na czynniki pierwsze, to zobaczymy, że składa się ona z sześciu elementów. Największy z nich to koszty budowy. Drugim jest właśnie zarobek dewelopera. Potem dopiero zakup ziemi, koszty ogólne, wynagrodzenie pracowni architektonicznej, a na koniec – koszty finansowania, czyli koszt kredytu (dane za raportem NBP).

Marża zależy od tego, czy na sprzedaż jest mieszkanie w prestiżowym i skromnym (w sensie liczby mieszkań) osiedlu w dobrej lokalizacji, czy mowa o gigantycznej inwestycji na kilkaset lokali, która estetyką bardziej przypomina peerelowskie „mrówkowcce”. Taki Dom Development, lider rynku, ma marżę brutto 29% (dane za trzeci kwartał 2019 r.). Dla porównania – jeszcze w 2014 r. było to 19%.

Obiecali mieszkania po 3.000 zł za metr? Będzie trudno

Czy jest sens się obrażać, że firmy, których produkt „idzie jak woda” podnoszą ceny i marże? To rynek podatny na cykle koniunktury. Dziś firmy zarabiają krocie, jutro mogą liczyć straty. A wśród deweloperów nie brakuje przykładów spektakularnych bankructw, że wystarczy wspomnieć przykład wrocławskiego Ganta z 2014 r.

Ale idę o zakład, że marże byłyby niższe, gdyby deweloperzy czuli oddech konkurencji z co najmniej dwóch stron: czyli z  atrakcyjnego i cywilizowanego rynku najmu (cywilizowanego, a więc nie takiego, na którym spanikowani ciułacze wypłacają pieniądze z lokat i kupują mieszkania za każdą cenę myśląc, że za każdą cenę je potem jakimś „jeleniom” wynajmą) i gdyby powstał system, który pomógłby efektywnie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe Polaków (co mogłoby spowodować, że byłaby alternatywa dla oferty pazernego dewelopera).

Wyobraźmy sobie spółdzielnie, kasy mieszkaniowe – jak zwał, tak zwał – które budują mieszkania „po kosztach”. PiS w 2015 r.  chciał wprowadzenia kas mieszkaniowych wzorowanych na niemieckich Bausparkassen. Mówił o mieszkaniach po 3.000 zł za metr. Dziś brzmi to jak bujanie w obłokach.

Ale gdyby budowa mieszkań byłaby „hurtowa” (bardzo duże osiedla „zamawiane” przez np. gminne spółki, na terenach przekazywanych przez samorządy), gdyby z finalnej ceny wyeliminować koszty pozyskania gruntu i marże – z marszu cena spadłaby o kilka tysięcy złotych. Może zjazd do 3.000 zł za metr jest niewykonalny, ale może chociaż 5.000-6.000 zł za metr?

Ryzyko takich programów polega na tym, że – jeśli miałyby zbyt dużą skalę – nastąpiłoby zjawisko wypychania z rynku prywatnych deweloperów. Jakiekolwiek programy stymulowane przez państwo, czy samorządy, wiążą się z nierówną konkurencją. Ale być może ktoś lub coś – niekoniecznie państwo – powinien próbować stabilizować rynek nieruchomości, zanim deweloperzy za bardzo się rozochocą  i ich marże znów – jak kiedyś – wzrosną do 40-50%? Czy Waszym zdaniem przydałaby się jakaś „nieruchomościowa antylichwa”? I jak powinna działać?

źródło zdjęcia: PixaBay