Kupić mieszkanie bez udziału pośrednika nieruchomości? Mission (prawie) impossible. Tylko czy pośrednik jest wart swojej ceny? Za i przeciw

Pośrednik nieruchomości to zawód jak każdy inny. Można trafić na osobę z powołaniem, która kocha tę robotę i jest gotowa na poświęcenia, albo na przeciętniaka, który odlicza czas do wyjścia z pracy. Akurat kupiłem mieszkanie z wydatną (ale przymusową) pomocą pośrednika. Na gorąco spisałem swoje wrażenia oraz najważniejsze „za” i „przeciw” korzystaniu z tego typu usług. I bardzo jestem ciekaw, co Wy myślicie o przydatności agenta nieruchomości przy kupowaniu mieszkania

„Pośrednik nieruchomości? Dziękujemy”. Od takich słów zaczyna się wiele ogłoszeń. Rok temu opisaliśmy, jak „Ekipa Samcika” kupuje mieszkanie. To była przykrywka – ostatecznie nic nie kupiliśmy, ale sprawdziliśmy, czy i jakie rabaty dają deweloperzy. Ale ten rok jest inny – właśnie dopełniłem formalności związanych z zakupem mieszkania. Uprzedzając pytania: zakup był na zaspokojenie potrzeb życiowych, a nie z myślą o inwestycji. Czy ceny spadną czy wzrosną – to średnio mnie interesuje, przynajmniej przez kilka najbliższych lat.

Każdy kto przechodził przez procedurę zakupu mieszkania, wie jaka to orka. Z najnowszego badania firmy EY wynika, że tylko 14% kredytobiorców hipotecznych nie spotkało się z żadnym problemem podczas starania się o finansowanie nieruchomości. Mogę się tylko pod tym podpisać. Nie było łatwo.

Ostatnie miesiące spędziłem na poznawaniu osobowości pośredników nieruchomości. Jak kupować mieszkanie? Na własną rękę czy z pośrednikiem? A może to los za nas i tak zdecyduje?

Czytaj też: Nadchodzi przesilenie na rynku nieruchomości? Oto pięć patologii, które się w ostatnim czasie na nim pojawiły. Czy zostaną na dłużej?

Pośrednik nieruchomości: wygoda dla sprzedającego?

Z punktu widzenia właściciela mieszkania, który je sprzedaje, porządny pośrednik niesie sporo wygód. Nie trzeba stawiać się na każde „okazanie” mieszkania (o ile sprzedaje się „pustostan”), agencja nieruchomości dba o dobrej jakości zdjęcia, ekspozycję ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych, no i oczywiście też o treść samej oferty. Tak to sobie przynajmniej wyobrażam, będąc po drugiej stronie lustra, czyli w roli kupującego.

Zakładam, że profesjonaliści wiedzą, co się sprzedaje, na co kupujący zwracają uwagę i jakie treści w ogłoszeniu wybić, a jakie przemilczeć. Według danych portalu Morizon sprzedanie mieszkania na rynku wtórnym zajmuje średnio 3-6 miesięcy. Domu – nawet 9 miesięcy. Jeśli ktoś nie chce się „bujać” pół roku z kupującymi, mieszka w innym mieście niż wystawione na sprzedaż mieszanie, to w zasadzie nie ma wyjścia i musi zdać się na pośrednika. Mieszkanie może znaleźć klienta po 2 miesiącach od wystawienia, ale następne dwa miesiące trwa załatwiania formalności.

W moim przypadku od wyboru mieszkania do przekazania kluczy minęły prawie 4 miesiące. Długo. Ale to dlatego, że właściciel przez 20 ostatnich lat nie znalazł czasu, żeby zrobić porządek w księgach wieczystych, a miejscy urzędnicy, którzy mieli dostarczyć komplet zaświadczeń potrzebnych do finalizacji transakcji, ruszali się jak muchy w smole.

Czytaj też: Stopy procentowe idą w górę, a indeks cen akcji deweloperów… ostro w dół. Czy to zapowiedź spadku cen nieruchomości? Jak to bywało w przeszłości?

Rynek w Polsce jest tak skonstruowany, że jeśli na wstępie chcielibyśmy pominąć pośredników, to na kilkanaście wybranych przez nas mieszkań w danej lokalizacji, zostałoby nam do oglądania co najwyżej jedno. Zerknąłem na dane Otodom – liczba ofert prywatnych wynosi ok. 7300. Liczba ofert od biur nieruchomości – prawie 86 000.

Czytaj też: WIBOR w górę, zdolność kredytowa w dół. O ile mniej można pożyczyć na mieszkanie? Dwa mocne zwiastuny końca boomu na rynku nieruchomości

Pośrednik jak konsjerż: może zapracować na swoje wynagrodzenie

A czy pośrednik nieruchomości jest wart swej ceny z punktu widzenia kupującego? Statystycznie większość osób kupi jedno mieszkanie w życiu. Nie dość, że jest to największe i najtrudniejsze zobowiązanie finansowe, to same formalności naszpikowane są różnymi pułapkami. Lepiej, żeby pieczę nad tym sprawował ktoś, dla kogo to nie pierwszyzna.

Jakie dokumenty dotyczące swojej kondycji finansowej przygotować? Co zanieść do urzędu miasta? A co dostarczyć do banku? Które dokumenty zeskanować i wysłać notariuszowi? W zamian za prowizję dla pośrednika mamy też naszego osobistego konsjerża. Przypomni o tym, co nam może umknąć, albo o czym nie pomyśleliśmy, a jest ważne.

Wyjaśni też „świeżakom” nieruchomościowy alfabet: czy w razie, gdybyśmy nie dostali kredytu, dostaniemy zwrot zadatku? Czy klucze możemy dostać od razu po podpisaniu aktu notarialnego, bez czekania, aż bank wypłaci nasz kredyt na rachunek bankowy sprzedawcy? Czy notariusza wybiera kupujący, sprzedający, pośrednik – a może to bez różnicy? To wszystko dużo łatwiej jest negocjować, kiedy między nami a sprzedającymi jest „zderzak” w postaci pośrednika.

Pośrednik odbiera dokumenty, skanuje, upomina właściciela, ponagla i pilnuje dat. Oczywiście ma w tym (spory) interes – oczami wyobraźni widzi przelew z pokaźną prowizją od wartości transakcji, więc chce na nią zapracować.

Czytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

Pośrednik to drogi „zawodnik”. Nawet 5% prowizji. Czy to nie przesada?

To nie przypadek, że wiele ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości zaczyna się od słów „pośrednikom dziękujemy”. Sprzedający uznają, że sami sprzedadzą mieszkanie i nie będą musieli dzielić się ceną z osobami trzecimi. Zwłaszcza, że za pośrednikami ciągnie się zła sława – że są namolni, że stosują nieczyste triki (słynne karteczki zostawiana na klatce „młode małżeństwo kupi mieszkanie w tej okolicy”), że nic nie robią poza wrzuceniem ogłoszenia na portale ogłoszeniowe.

Ale głównie chodzi o pieniądze. Jak duże pieniądze? Kupujący za usługę pomocnika nieruchomościowego płaci z własnej kieszeni. I to mimo że sprzedający, który zdecydował się na skorzystanie z jego usług, również płaci mu wynagrodzenie. Agencje pośrednictwa stosują prowizje od 2% do 5% wartości kupowanej nieruchomości. Przeważnie mówimy o kwotach rzędu 20 000 – 30 000 zł. Plus VAT.

Oficjalnie pośrednicy kokosów nie zarabiają. Według publikowanego w styczniu 2020 r. raportu wynagrodzenia.pl mediana miesięcznych zarobków agenta wynosi 4690 zł brutto miesięcznie. Ale – jak w życiu – są wśród agentów szare myszki i gwiazdy, które potrafią zaaranżować kilka transakcji w miesiącu.

Czytaj też: Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?

Czytaj też: Kredyt mieszkaniowy bez ruszania się z fotela? Już dwa fintechy to obiecują. No, prawie. Ale czy to przełom czy tylko „nakładka” na pośrednika?

Pośrednik, nieruchomości i kruczki w umowach

Niektórzy pośrednicy zastrzegają sobie, że połowę swojego wynagrodzenia inkasują już po podpisaniu umowy przedwstępnej. I jest ona bezzwrotna – nawet jeśli albo my albo sprzedający rozmyśli się i finalnej umowy nie będzie (bo np. bank odmówił kredytu) i nie będzie w tym naszej winy, pieniądze przepadną. Teoretycznie pośrednik nie może pobierać pieniędzy od umowy przedwstępnej. W praktyce, to się często ciągle dzieje.

Na szczęście coraz rzadziej pojawiają się takie kwiatki jak „opłaty za prezentację” mieszkania. Sprzedający są często zobowiązani do podpisania umowy na wyłączność – czyli mogą sprzedać mieszkanie tylko za pośrednictwem jednej firmy, z którą podpisują umowę. Chodzi o to, by nie doszło do sytuacji, w której pośrednik przyprowadza klienta, a właściciel dogaduje się z kupującym za plecami pośrednika. Pośrednicy na forach przyznają – dopiero umowa na wyłączność daje klientom gwarancje rzetelnej obsługi. Do realizacji umów niewyłącznych pośrednicy przykładają się trochę mniej.

Oficjalnie takie zapisy są niedozwolone – umowę na wyłączność można podpisać, ale gdyby ktoś poszedł z nią do sądu, to zostałaby unieważniona. Ale zdarza się to bardzo rzadko (to zbyt błaha podstawa na długi proces).

Powszechne jest za to podkradanie ogłoszeń – ze zdziwieniem odkryłem, że nieruchomość, której ogłoszenie powinno zostać wycofane, pojawiło się na stronie konkurencyjnego biura nieruchomości. Pośrednik wyjaśnił: „firmy podkradają sobie ogłoszenia, a kiedy dzwoni klient, mówią, że oferta jest nieaktualna, ale mają podobną, a nawet lepszą”.

Nieczyste chwyty

Po podpisaniu jakiejkolwiek umowy poza siedzibą firmy konsument ma 14 dni na odstąpienie od niej bez podania przyczyny. Żeby obejrzeć mieszkanie musiałem podpisać umowę. Formalności zostały dopełnione pod drzwiami mieszkania – pośrednik nie mógł otworzyć drzwi zanim nie podpiszę cyrografu. Podpisałem, mieszkanie było średnie, więc dwa dni potem chciałem umowę wypowiedzieć – żeby mieć porządek w papierach.

Jakież było moje zdziwienie, gdy okazało się, że nie mogę tego zrobić. To znaczy mogę, ale… zapłacę odstępne. Bo widziałem już mieszkanie i nie mogę w związku z tym odstąpić od umowy bez konsekwencji. Odczekałem grzecznie kolejnych kilkanaście dni i zakończyłem współpracę z biurem.

Jestem przekonany, że na rynku są osoby, które zarówno sprzedały, jak i kupiły samodzielnie mieszkanie, bez żadnej pomocy. I spora grupa osób, która powierzyła ten proces pośrednikowi. Napiszcie, jakie mieliście doświadczenia i czy pośrednik nieruchomości jest – Waszym zdaniem – wart pieniędzy, które inkasuje.

źródło zdjęcia: PixaBay/kadr z filmu „American Beauty” – bohaterka jest pośredniczką nieruchomości