8 listopada 2021

Stopy procentowe idą w górę, a indeks cen akcji deweloperów… ostro w dół. Czy to zapowiedź spadku cen nieruchomości? Jak to bywało w przeszłości?

Stopy procentowe idą w górę, a indeks cen akcji deweloperów… ostro w dół. Czy to zapowiedź spadku cen nieruchomości? Jak to bywało w przeszłości?

Od podwyżki stóp procentowych wartość rynkowa polskich deweloperów notowanych na giełdzie „schudła” prawie 1,4 mld zł. Indeks WIG-Nieruchomości spadł o prawie 8%. Czy kres ery taniego pieniądza zwiastuje ostre hamowanie na rynku nieruchomości, koniec hossy deweloperów oraz korektę cen? Czy mieszkania potanieją?

Po podwyżce stóp procentowych rata typowego kredytu na 300 000 zł wzrosła o 200 zł. A to nie koniec, bo według NBP inflacja w przyszłym roku wyniesie 5,8%. W tej sytuacji wzrost stóp procentowych ponad poziom sprzed pandemii (a przypomnijmy, że wtedy było to 1,5%) jest niemal pewny jak w banku. Centralnym.

Zobacz również:

Z powodu wzrostu rat kredytowych kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych (i wspomaganie się w tym celu kredytem) będzie mniej opłacalne. Odpłynie spora część popytu inwestycyjnego. W Wielkiej Brytanii, gdzie szef banku centralnego przepraszał ostatnio za drożyznę, popyt na domy i mieszkania już zaczął stygnąć. Czy to samo nas czeka w Polsce? Jak ostre będzie hamowanie? Czy są jakieś przesłanki, że ten scenariusz się nie spełni? Sprawdzam!

Czytaj też: Czy najnowsze dane NBP o cenach nieruchomości powinny zapalić czerwoną lampkę tym, którzy dziś gotowi są kupować mieszkanie za każdą cenę? „Coś” się dzieje

Czy stopy procentowe i inflacja pogrążą WIG-Nieruchomości?

Deweloperzy mają za sobą drugi najlepszy okres w swojej historii (po bańce z 2007 r.). Zysk firm, które inwestują w budowę projektów mieszkaniowych i je budują, był w ostatnim roku rekordowy. To efekt nie tylko liczby sprzedanych mieszkań (a więc większego przychodu w kwocie bezwzględnej), ale też rosnących marż.

Jak policzyła „Rzeczpospolita”, w I połowie 2021 r. średnia marża ze sprzedaży mieszkań wyniosła 25,6%, czyli o 1,4 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Niektóre firmy potrafią wykręcić 40% marży (Wikana), a największa firma na rynku Dom Development – zamknęła półrocze z marżą 22,6% i zyskiem netto 232 mln zł – to będzie prawdopodobnie najlepszy rok w historii tego dewelopera i całego rynku.

Do tej pory świetne wyniki branży były odzwierciedlane wzrostami indeksu WIG-Nieruchomości, w skład którego wchodzą firmy deweloperskie. Wartość indeksu w październiku wyniosła 3233 pkt – najwięcej od połowy 2008 r. (a więc na kilka miesięcy upadkiem banku Lehman Brothers).

Od 15 października 2021 r., gdy GUS podał szczegółowe dane o inflacji za wrzesień (5,9%) prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych wzrosło, a indeks WIG-Nieruchomości zaczął tracić na wartości. Do tej pory uleciało z jego wartości prawie 6%. Indeks jest na najniższym poziomie od czerwca – czy to sygnał do ucieczki od inwestowania w branżę, która najlepsze czasy może mieć za sobą?

 

Czytaj też: Jesteś gotów kupić mieszkanie za każdą cenę? Te dane NBP ostrzegają

Czytaj też: Jaka jest odpowiedzialność dewelopera za zalanie lokalu? Wyjaśniamy

Stopy procentowe jak zły omen. Czy mieszkania potanieją?

Historia jest nauczycielką życia. Czy na podstawie tego jak w przeszłości branża deweloperska reagowała na podwyżki stóp procentowych i inflację, można wysnuć wnioski co do tego, czy hossa nieruchomościowa właśnie się kończy?

Jaka jest korelacja poziomu stóp procentowych i inflacji z notowaniami WIG-Nieruchomości (dawniej WIG-Deweloperzy)? Indeks branży deweloperskiej jest publikowany dopiero od 2007 r, więc uchwycimy tylko „historię najnowszą”. Ale nawet ona jest pouczająca. Zawsze przy podwyżkach stóp procentowych branża nieruchomości notowała na giełdzie ciężkie spadki.

Ceny nieruchomości w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie w latach 2004-2007 (nie widać tego na wykresie), ale spadły aż o 35% w latach 2008-2013, a od tego czasu wciąż rosną. W latach 2012-2021 Rada Polityki Pieniężnej tylko obniżała stopy procentowe i w tym czasie ceny nieruchomości rosły. A po obniżce stóp procentowych związanych z pandemią dostały turbodoładowania. WIG-Nieruchomości wspiął się na najwyższy od 13 lat poziom. Ale wcześniej – gdy podwyżki stóp procentowych były – notowania firm deweloperskich i nieruchomościowych spadały – nawet o 80% w czasie kryzysu finansowego i o 50% w 2012 r. Czy teraz też mieszkania potanieją?

A czy wysokość stóp procentowych przekładała się na ceny mieszkań? Żeby to sprawdzić wykorzystałem wykres pokazujący transakcyjne ceny mieszkań (skorygowane o metraż i położenie – wykres hedoniczny) i porównałem go z poziomem stóp procentowych. Tutaj też widać zależność – gdy mieliśmy wysokie stopy procentowe w latach 2012-2013 ceny mieszkań spadały najszybciej. Rok 2008-2009 pokazuje zaburzenie – stopy procentowe rosły, a mieszkania taniały po pęknięciu bańki z 2007 r. Ale wtedy mieliśmy kryzys finansowy i realny kryzys w gospodarce.

 

… ale jeszcze bardziej korektę zwiastuje kryzys

Czy w najbliższych kwartałach sytuacja się powtórzy? Czy w ślad za spadkiem wycen deweloperów mieszkania potanieją? To będzie prawdziwe przeciąganie liny. Z jednej strony rynek do góry ciągną niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków (szacowane na kilkaset tysięcy mieszkań), niska relacja długu hipotecznego do PKB (znacznie poniżej średniej unijnej), wysoki popyt inwestycyjny – na rynek zaczęli śmielej wchodzić inwestorzy instytucjonalni, którzy mieszkania kupują w ilościach hurtowych.

Z drugiej strony podwyżka stóp procentowych schłodzi apetyt tych osób, które chciały kupić mieszkanie, posiłkując się kredytem. Niech tylko ruszy w górę oprocentowanie depozytów, to może się okazać, że trzymanie pieniędzy w banku lub w rządowych obligacjach znowu stanie się bardziej atrakcyjne. Z kolei zaostrzenie warunków udzielania kredytów to nie tylko większe odsetki, ale i mniejsza zdolność kredytowa, co odetnie pewnej grupie osób dostęp do zakupu mieszkania. A rządowa gwarancja pokrycia wkładu gwarantowanego – planowana wraz z Polskim Ładem – wcale nie musi im pomóc.

Z trzeciej strony, gdyby spojrzeć na dane ze świata, np. z USA, to trudno uchwycić jednoznaczną zależność między stopami procentowymi i koniunkturą w nieruchomościach. Rynek nieruchomości ciągle tam rośnie, niezależnie od tego, czy oprocentowanie spada czy maleje (inna sprawa, że w USA mają kredyty o prawdziwym stałym oprocentowaniu, bo na 30 lat, a nie tylko na 5 lat).

Na wykresie poniżej, który pokazuje średnie oprocentowanie hipotek na 30 lat i średnią cenę transakcyjną, widać, że ceny nieruchomości spadały przede wszystkim wtedy, kiedy świat wpadał w kryzys gospodarczy: np. po 1990 r., po pęknięciu bańki internetowej, czy w latach 2008-2009. W oczy rzuca się – podobnie jak w Polsce – przyspieszenie wzrostu cen mieszkań w ostatnim roku z powodu sprowadzenia stóp procentowych do zera.

Trzeba też brać poprawkę na zmianę warunków rynkowych, które mogą wpłynąć na branże deweloperską. Czyli wzrost kosztów budowy, wzrost kosztów pracy (podatki, PPK), zmiany wprowadzane przez Polski Ład, co może wpływać na sytuację wybranych deweloperów. Na ceny mieszkań wpływają też czynniki demograficzne, czyli rosnąca populacja – w Polsce maleje liczba mieszkańców, ale przybywa i będzie przybywać imigrantów, bo brakuje nam rąk do pracy, a ci, którzy mogliby być aktywni zawodowo, nie pracują.

Prognozy PKB na przyszły rok mówią o 5% wzroście. W tych warunkach trudno sobie wyobrazić, by ceny nieruchomości wyraźnie spadły. Ale być może z powodu wzrostu stóp procentowych wyhamują wzrosty cen – choćby na niektórych rynkach.

Czytaj też: Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?

Czytaj też: Jakie będą ceny mieszkań w 2021 r.? Niektórzy wciąż obstawiają ich spadek. Co zdecyduje? Najem? Pandemia? Inflacja? Termoizolacja?

Goldman Sachs wie, że coś się święci i mieszkania potanieją?

Czy sygnałem do ucieczki jest transakcja, którą ogłosił Goldman Sachs? Ten najbardziej znany bank inwestycyjny świata 4 lata temu za prawie 1 mld zł przejął dewelopera Robyg. A teraz zapowiedział, że szuka kupca na tę firmę.

W 2017 r. wejście na polski rynek nieruchomości potentata inwestycyjnego było sensacją bo żaden deweloper w Polsce nie był w kręgu zainteresowania tak dużego gracza. W 2017 r. rozmawiałem na ten temat z Jarosławem Jędrzyńskim, ekspertem portalu Rynekpierwotny.pl. Postanowiłem po latach wrócić do mojego rozmówcy, by jeszcze raz ocenił tę transakcję po tych kilku latach.

„Robyg jest jednym z „trzech tenorów” rodzimej deweloperki mieszkaniowej razem z Dom Development i Murapolem. To trójka firm o największej skali produkcji mieszkań w Polsce i – co za tym idzie – najwyższych zyskach. Ale Goldman Sachs decyduje się na przejęcie Robyga już w piątym roku trwania koniunkturalnej prosperity na rynku nowych mieszkań, czyli raczej nie przewiduje gwałtownego załamania koniunktury w przewidywalnej przyszłość”

– mówił Jędrzyński cztery lata temu. I rzeczywiście: hossa trwała. Co się stało, że Goldman Sachs postanowił wyjść z inwestycji i (jak się domyślamy) zrealizować zyski? Postanowiłem wrócić z tym pytaniem do mojego rozmówcy.

„Wystawienie akurat w tym czasie dewelopera na sprzedaż rodzi podejrzenia o bliskie przesilenie koniunkturalne, spadek marż, zysków i wycen spółek deweloperskich w przewidywalnej przyszłości. W tym przypadku chodzi o pieniądze. Zaledwie 3-letnia inwestycja w dewelopera mieszkaniowego mogła przynieść zysk rzędu 150-200%. Tego typu „strzał” nie zdarza się często nawet największym tuzom bankowości inwestycyjnej na świecie. W tym kontekście bardzo trudno się dziwić takiej decyzji”

– wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

„Robyg po trzech kwartałach br. jest liderem kontraktacji mieszkań, wyraźnie pretendując do pozycji niekwestionowanego lidera krajowej deweloperki. Do tego solidny bank ziemi i perspektywy dalszej ekspansji. Z drugiej strony coraz bardziej niepewna jest sytuacja rynkowa sugerująca możliwość pogorszenia środowiska gospodarczego dla branży deweloperskiej. W sumie mamy więc idealny moment na wyjście z tego typu inwestycji”

Czyli możliwe, że zapowiedź sprzedaży polskiego dewelopera przez Goldman Sachsa to nie reakcja na podwyżki stóp procentowych, ale skorzystanie z okazji na wyjście z inwestycji, która dała zarobić krocie. Czy to przypadek, że transakcja ma być właśnie teraz, kiedy WIG-Nieruchomości zaczął tracić na wartości?

Historia podpowiada, że wysokie stopy procentowe nie sprzyjają wzrostowi cen mieszkań, a co za tym idzie wynikom branży deweloperskiej. Czy mieszkania potanieją? Ostatnie zdanie będzie jednak należeć do polskiej i światowej gospodarki – jeśli PKB nie spadnie, to ceny mieszkań wcale nie muszą zacząć spadać.

źródło zdjęcia: Unsplash

Subscribe
Powiadom o
44 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Paweł
21 dni temu

Czy wig-nieruchomości nie ma przypadkiem większej dodatniej korelacji z rynkiem akcji niż cenami nieruchomości?
Na drugim wykresie zielone i czerwone strzałki są w dość losowych miejscach, raczej pod tezę zawartą w tekście niż pokazujące oczywiste zależności.

Admin
21 dni temu
Reply to  Paweł

Na moje oko obie korelacje istnieją, a nawet są ze sobą powiązane

Paweł
21 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Zgadzam się, ale zastanawiam się czy zasadne jest (obecne w artykule) przekładanie jeden do jednego relacji dotyczących wig-nieruchomości na relacje dotyczące detalicznych cen nieruchomości.

Andrzej
21 dni temu
Reply to  Paweł

Warto sobie zadać pytanie kto ma wpływ na wig-nieruchomości a kto na sytuacje na rynku nieruchomości? Moim zdaniem na pierwsze dość poważni gracze, raczej skoncentrowani na zarobku a nie wierze w potencjalny zarobek. Na drugie cała masa przypadkowych inwestorów wierzących w hasło ża nieruchomościach nie można stracić. Jakoś mnie nie dziwi że impreza zaczyna się od giełdy.

Ppp
21 dni temu

Trochę to pomieszane, ale wydaje mi się, że rynek histeryzuje.
Nawet po „wielkim kryzysie” w 2008r ceny mieszkań spadły około 8-10%, czyli niewiele – a teraz mamy jeszcze większy dodruk pieniądza. W tej sytuacji ceny mieszkań mogą przestać rosnąć na kilka lat, może spadną o kilka procent i tyle. Jak komu marża spadnie z 40% na 35% – szkoda żadna. Chyba, że zarząd jest nieogarnięty.
Pozdrawiam.

erdwa
21 dni temu
Reply to  Ppp

Kto ci powiedział ze o 8-10% i gdzie? Może turystyczne i w centrum Warszawy czy innego dużego miasta. W takich lokalizacjach ceny idą właściwie tylko do góry a spadki sa rzecywiście niewielkie. Na zad..piu i przedmieściach ceny spadały po 30-40%. Statystycznie jak ktos kupował mieszkanie w szczycie bańki 2008 to niedawno wyszedł na zero. Ale wiadomo – to tylko statystyka

Admin
21 dni temu
Reply to  erdwa

Zgadzam się, to nie jest tak, że od poprzedniej bańki wszyscy zarobili na mieszkaniach krocie

Bartosz
21 dni temu
Reply to  Ppp

W artykule jest mowa że ceny spadły o 35% w latach 2008-2013 a nie 10%.

erdwa
21 dni temu

Prawidłowo tu zaznaczono że mieszkania tanieją głównie w kryzysie/spadku PKB. Ludzie nie zdają sobie sprawy że na rynku mieszkań panują dokładnie te zasady jak na rynku akcji, tylko w przypadku rynku mieszkaniowego inwestują amatorzy nieobserwujący co chwila cen na otodomie a tabelek z dziennymi wycenami mieszkań takiej jak w przypadku akcji nie ma i nie będzie. To sprawia że nabywca nieruchomosci ma komfort psychiczny i po prostu nie widzi zmian cen. A te spadają dokładnie tak samo jak akcje w czasach dekoniunktury gospodarczej. Jest tylko duże 'ale’ . Banki centralne nauczyły się wspomagać gospodarke dodrukiem i paradygmat spadajace pkb=spadajace giełdy… Czytaj więcej »

Admin
21 dni temu
Reply to  erdwa

Bardzo mi się podoba Pański tok myślenia. W zasadzie mógłbym się pod wszystkim podpisać

erdwa
21 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Można jeszcze dodać, że gdyby w Polsce był kryzys i byłaby bessa na aktywach i nieruchomościach to posiadacz akcji czy gotówki może z łatwością wynieść się do jakiegokolwiek kraju w którym giełda czy obligacje daja zarobić. Posiadacz nieruchomości tego zrobić nie może bo kupując nieruchomość jest właściwie całkowicie wystawiony na ryzyko koniunktury krajowej. Ja nie jestem jakoś specjalnie przekonany co do tego że popyt na mieszkania będzie w Polsce spadał, zwłaszcza jeśli inflacja bedzie kręcić się w okolicach 4-5% a PKB niższe bo niższe ale z trójką z przodu. osobiście bardzo nie lubię mieszkań jako form inwestowania bo sam wynajmowałem… Czytaj więcej »

Admin
21 dni temu
Reply to  erdwa

PiS bardzo boi się obniżki ratingów, bo wtedy trzeba będzie zaciskać pasa, a to oznacza koniec ich władzy w Polsce. Wysoka inflacja bardzo zwiększa ryzyko ścięcia ratingów Polski.
Jeśli chodzi o nieruchomości to dręczy mnie podobne pytanie. Ale tu chyba bezpośrednim faktorem nie są stopy procentowe tylko stopy procentowe w powiązaniu z ogólnym popytem na mieszkania. Deweloperzy rozgrzebali ostatnio bardzo dużo projektów, które skończą się dopiero za trzy lata, te mieszkania muszą się sprzedać, bo inaczej deweloperzy nie będą w stanie spłacić obligacji.

jsc
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Z tymi ratingami to jest możliwy inny wariant… teraz Chińczykom dolary parzą w ręce więc mogą nam dać bardzo atrakcyjne kredyty za długotrwałą dzierżawę tego czy owego np. portów trójmiejskich, CPK (jak oni w to wejdą to już dopilnują, żeby powstał) czy terminali na liniach szerokotorowych.

Krzysztof M.
21 dni temu
Reply to  erdwa

Zgadzam się w pełni dodam, że nawet w bessie są firmy których akcje zachowują wartość bądź o zgrozo zwyżkują. Nie muszę więc sprzedawać domu aby kupić chleb dla rodziny.

Admin
21 dni temu
Reply to  Krzysztof M.

Tak, sektory defensywne (pharma itp.) i producenci żywności, sektor ubezpieczeniowy, utilities… Tylko połowy branż defensywnych w ogóle nie ma na polskiej giełdzie…

jsc
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Za równowartość domu chyba dałoby się sfinansować rolnikom zalążek grupy producenckiej.

A traktowanie ubezpieczalni jako branży defensywnej wydaje mi się podajrzane, bo okres kryzysu to okres wielkiego stresu, a to wzmaga tendencje powstawania zdarzeń, będących podstawą do rozszczeń odszkodowawczych… a do tego ludzie stojący pod ścianą, których w kryzysie jest spora nadprezentacja, mają większą skłonność do przekrętów w stylu przyoszczędzenie na zabezpieczeniach (ubezpieczalnia nie może się wymigać od odszkowania na winę pracodawcy) albo klasyczne wyłudzenia (sfingowane pożary nieruchomości czy kradzieże drogocennych przedmiotów).

Dan
21 dni temu
Reply to  erdwa

Dobra analiza tylko jedna uwaga zaobserwowana na rynku nieruchomości
Ceny mieszkań rosną także w czasie powrotów rodaków z UE.
Jak zarobią trochę kasy wracają do kraju i kupują mieszkania. Jest to dodatkowy napływ gotówki do systemu.
Ogólnie to ciężko teraz wybrać dobrą chwilę na zakup mieszkania.
Rynek jest przegrzany i NBP ostudził trochę nastroje.
Ale analiza bardzo dobra.
A do naturalnego stanu już dochodzimy spada przyrost naturalny itd.

Doron
21 dni temu

kupować , kupowac w 3mieście po 25 000 za m2 to taniocha a będzie gorzej, !!! kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować, kupować , kupować,… Czytaj więcej »

Radosław
21 dni temu

Choć artykuł dotyczy nieruchomości, to komentarze odnoszą się głównie do mieszkań. A czy w tej analizie Panie Macieju znajdują się też domy? Czy jest to trochę inna historia i należy domu inaczej rozpatrywać? Wbrew pozorom dom 80m2 za miastem ale z dobrym i szybkim dojazdem jest bardzo atrakcyjną formą, szczególnie przy obecnych cenach mieszkań, gdzie za tę samą kwotę można mieć dom z małą działką.

Admin
21 dni temu
Reply to  Radosław

Zgadzam się, takie nieruchomości będą zyskiwały na wartości (ale analiza w mniejszym stopniu ich dotyczy, bo często nie są budowane przez deweloperów)

Dan
21 dni temu
Reply to  Radosław

Tylko wybuduj teraz dom?
Jeśli ktoś brał kredyt na budowę domu w pierwszym kwartale a obliczenia robił w 2020 roku to może wybudował do stanu surowego?
A gdzie reszta?
A kredyt trzeba spłacać
Czytałem już kilka analiz rynku nieruchomości i porad jak budować tanio dom. Wszystko sprowadza się do jednej tezy nigdy nie ma dobrego czasu na kupno/budowę. Wszystko zależy od naszych nerwów,analizy i poprostu szczęścia.
Większość i tak będzie zaciągać kredyt na zakup swojej pierwszej nieruchomości.
No chyba,że mieszka w mieszkaniu służbowym i kwotę przeznaczona na kredyt może miesięcznie odkładać ale to zapewnie są nieliczni.

Admin
21 dni temu
Reply to  Dan

Budowa domu to przede wszystkim ogromny pożeracz czasu i projekt logistyczny. No i niestabilny finansowo. Ale opłacalny. Znam ludzi, którzy w zasadzie z tego żyją – kupują ziemie za 100.000 zł, stawiają na niej dom za 500.000-600.000 zł (teraz trochę więcej) i sprzedają za 1,2-1,3 mln zł (teraz trochę więcej). Można się obrobić w dwa-trzy lata. Mąż ma etat, a żona żyje z takiej „deweloperki” i jeszcze ją to bawi. Jak kogoś to kręci… Mnie budowanie domów nie bawi, nie znam się na tym, mam dwie lewe ręce i nie lubię tracić życia na coś, czego musiałbym się uczyć prawie… Czytaj więcej »

Radosław
21 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Wnioskuję z tego, że jeżeli ktoś traktuje budowę domu jako formę inwestycji lub źródło dochodu, to niezależnie od sytuacji na rynku popyt i tak będzie na dom z działką i będzie się opłacać. Wahania mieszkaniówki niespecjalnie wpłyną na tego typu inwestycje. Inna sprawa, że oczywiście trzeba się na tym znać i nie tworzyć „patodeveloperki”, chociaż zakładam że i tacy bez problemu sprzedadzą swoje budowy.

Admin
21 dni temu
Reply to  Radosław

Nie do końca, bo ceny domów też nie muszą rosnąć zawsze. Ale teraz jest trend do wyprowadzania się na obrzeża miast albo wręcz na tzw. prowincję (praca zdalna), co czyni dom nie najgorszą inwestycją. To się może albo pogłębić przez zmiany klimatu (w domu na wsi łatwiej znosi się 40-stopniowe upały, można też mieć fotowoltaikę i nie płacić za prąd z sieci), albo odwrócić przez poprawę infrastruktury w miastach i zmianę struktury społecznej (więcej singli potrzebujących funkcji i rozrywek miasta oraz kontaktu z innymi singlami, mniej rodzin). Najważniejsze jest to, że budując samodzielnie dom za miastem ma się tarczę w… Czytaj więcej »

Krzysztof M.
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

To wszystko ładnie brzmi ale w obliczu fit 55 nawet ograniczonego może stopnieć jak śnieg w wiosennym słońcu. Jedynie kredyt jak wierny pies będzie stał przy budzie.

Dan
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tylko aby zarabiać na takich rzeczach to wcześniej musieli wyrobić kapitał aby ruszyć z miejsca.
A my mówimy cały czas o zwykłym obywateli który chce wybudować/kupić własne mieszkanie bo mu wmówili,że tak trzeba.
Każdy Rząd obiecuje i po wyborach dostajemy środkowy palec.

Admin
20 dni temu
Reply to  Dan

Oczywiście, mówimy o ludziach, którzy mają milion na koncie i stać ich na zamrożenie połowy tej kasy w budowie na kilka lat. Jeśli chodzi o zwykłego ludzia, to też najpierw powinien mieć milion na koncie, żeby się zacząć bawić w kupowanie mieszkań jako inwestycję

Radosław
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Czy budowa domu to faktycznie mrożenie kapitału na kilka lat? Wydaje mi się, że stan deweloperski można osiągnąć w ciągu sezonu. Fakt, teraz jest wiele zamiennych jak np. dostępność materiałów i ekipy budowlanej, choć ci ostatni to chyba w pierwszej kolejności wybierają takie oferty.

Admin
20 dni temu
Reply to  Radosław

Nie wiem, mówią, że to jest minimum dwa i pół roku, a znam przypadek, że pięć

Przemo
21 dni temu

Bardzo ciekawy artykuł. W końcu ktoś rzetelnie opisał sytuacje, a nie tylko ogólnikowe bzdury jak na wiodących portalach. Osobiście uważam spadki cen za mało prawdopodobne ze względu na ceny materiałów. Możliwe że w mniej ciekawych lokalizacjach dojdzie do niewielkich obniżek, ale w dużych miastach raczej spodziewałbym sie wyhamowania cen niż ich spadku. Wiele zależy od tego co zrobi NBP dalej ze stopami, pewnie jeszcze raz podniosą o 0,5 a potem już wolniej.

Admin
21 dni temu
Reply to  Przemo

Zgadzam się z tą diagnozą

Marek
20 dni temu
Reply to  Przemo

Jeśli inflacja przekroczy 7% w listopadzie a prawdopodobnie tak będzie to szykuje się podwyżka 75pb (nawet prof. J. Żyżyńki tak mówi, który do jastrzębi nigdy nie należał). W styczniu, lutym i marcu kolejne trzy podwyżki i mamy od marca 2022 stopę referencyjną co najmniej na poziomie 3%. Powinno to dość skutecznie zatrzymać wzrost cen nieruchomości

Admin
20 dni temu
Reply to  Marek

To na pewno, tylko nie jestem pewny czy RPP odważy się na aż takie kroki, skoro zawsze jej priorytetem była pomoc rządowi w kręceniu koniunktury, a nie jakaś-tam obrona wartości czegoś-tam

Krzysztof M.
20 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Dziś wszędy trąbią o kastracie, już puka do drzwi.

olo
19 dni temu
Reply to  Krzysztof M.

To byłyby ciekawy temat na artykuł – potencjalny wpływ katastralnego na rynek nieruchomości (z porównaniem jak to wyglądało za granicą).

Last edited 19 dni temu by olo
Admin
19 dni temu
Reply to  olo

Trudne, bo w każdym kraju – pomijając specyfikę tych krajów – to było wprowadzane w innej skali i w innym momencie rynkowym. Więc uniwersalizowanie wniosków może być trudne. Poza tym „Polska to dziwna kraj”: mamy tutaj duży deficyt mieszkań, wyjątkowo małe metraże i dużo „gniazdowników”.

Krzysztof M.
19 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Trochę analizowałem temat. Katastr powinien ograniczyć ceny, uwolnić część mieszkań na rynek. W mojej opinii deficyt mieszkań występuje w dużych miastach. W Polsce powiatowej jest równowaga, relatywnie niskie ceny dojazdu uatrakcyjniają tereny wiejskie i tam powstaje gros lokalizacji. Cechą wspólną krajobrazu miejskiego jest wyludnianie centrów. Mieszkania w ścisłym centrum są zbyt drogie do zakupu i powszechnego wynajmu. Śródmieścia z kolei to obdrapane kamienice z powodu niskiej jakości najemców /eufemizm/. Celem polityki katastralnej poza funkcją podatkową winno być ponowne ożywienie tych obszarów. Miasto nie powinno składać się z bankowo-administracyjnego zimnego centrum i handlowo- grillowego obwarzanka.

Don Q.
19 dni temu
Reply to  Krzysztof M.

Ale „Śródmieścia […] to obdrapane kamienice z powodu niskiej jakości najemców /eufemizm/”, chyba dlatego, że mieszkają tam lokatorzy w jakichś mieszkaniach komunalnych czy socjalnych, w każdym razie należących do miasta. Tutaj kataster nic nie pomoże.

Krzysztof M.
19 dni temu
Reply to  Don Q.

Po części w dużych miastach to prawda, w mniejszych przeważnie prywatne. Dobrze by jednak było, ażeby podatek katastralny nie spełniał tylko prostej roli fiskalnej.

erdwa
19 dni temu
Reply to  Krzysztof M.

W cywilizowanych krajach sa podatki katastralne, majątkowe i nijak to wzrostu cen nie ograniczyło. Po prostu nie da się ograniczyć wzrostu cen nieruchomości bez odcięcia napływu kapitału do tego rynku i uwolnienia zasobów. Co mogłoby to sprawić? od strony regulacji samego rynku to skutecznym rozwiązaniem byłoby opodatkowanie 2 i 3 mieszkania i pustostanów wraz z zamrożeniem poziomu czynszów bo samo opodatkowanie skończy się wyłącznie wzrostem cen najmu (chyba że dziura demograficzna i nadpodaż mieszkań na wynajem je przyhamuje). A od strony czysto fiskalnej – podatek od ponadnormatywnego wzrostu płac w wrunkach podwyższonych stóp – tle że tu kwestia jego implementacji… Czytaj więcej »

jsc
19 dni temu
Reply to  erdwa

Ja bym miał inny pomysł na pustostany… jak właściciel nie ma pomysłu na jego użytkownanie to powinien mieć zakaz wypędzania squatów. Oczywiście trzeba zrobić też odpowiednią ustawę regulującą obowiązki tychże squatów w tym odpowiedzialność za spwodowanie spadku wartości nieruchomości czy to przez dewastację czy to inne czynniki.

Last edited 19 dni temu by jsc
olo
19 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Ciekawe jakie będą założenia „tarczy antyinflacyjnej” oraz jak zadziała. Jeśli rządzącym uda się nią uspokoić swoich wyborców (bo zapewne do nich będzie skierowana), wtedy nie będzie aż takiej presji na podwyższanie stóp procentowych. Inflacja będzie wysoka, co przełoży się na większe wpływy z VAT i niższe koszty obsługi długu. Wilk syty i owca cała, za wszystko zapłacą cwaniaki i spekulanci (czyli klasa średnia i wyższa)… Ale każdy kij ma dwa końce. Jeśli rząd wrzuci kolejne kilka miliardów (w formie zapomóg) na rynek, inflacja jeszcze bardziej się nakręci (może do poziomów dwucyfrowych) a na kolejne tarcze może nie wystarczyć pieniędzy. Prawdopodobnie… Czytaj więcej »

Admin
19 dni temu
Reply to  olo

Problem w tym, że przy dwucyfrowej inflacji nie istnieje tarcza, która uspokoiłaby elektorat. Po pierwsze jego socjalna część jest za duża, a po drugie wysoki wzrost cen jest w zasadzie „nierefundowalny”.

Don Q.
19 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Problem w tym, że niestety, jako społeczeństwo, żyjemy ponad stan i właśnie tego objawem jest inflacja. Taka definicja inflacji pasuje właściwie zarówno do tej wynikającej z czynników podażowych i zewnętrznych (np. wysokich cen paliw), jak i przede wszystkim inflacji popytowej wynikającej z tego, że poluzowano („dodrukowano”) potężne ilości pieniądza, do tego niemal dosłownie rozdawanego, nie tylko poprzez dawniejsze programy socjalne, ale też różne dodatkowe emerytury, bony i właśnie tarcze. Świetne jest to, co @olo pisze, kolejne tarcze inflacji nie obniżą, rządzący być może chcieliby rozdawnictwem uspokajać nastroje wśród ubogich nie przejmując się za bardzo inflacją, by to „cwaniaki i spekulanci”… Czytaj więcej »

Last edited 19 dni temu by Don Q.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!