Nadchodzi przesilenie na rynku nieruchomości? Oto pięć patologii, które się w ostatnim czasie na nim pojawiły. Czy zostaną na dłużej?

W ostatnich dwóch latach sytuacja na rynku nieruchomości przypominała rollercoaster. Od normalności poprzez załamanie do boomu. Wygląda na to, że podwyżki stóp procentowych zwiastują uspokojenie. Ale czy znikną też patologie, które w ostatnich latach utrudniały życie osobom, które planowały zakup nieruchomości albo budowę domu?

W lutym 2020 r., tuż przed wybuchem pandemii, rynek nieruchomości był oazą stabilności. Wartość WIBOR 3M od bitych pięciu lat znajdowała się na poziomie ok. 1,7%. W bankach również niewiele się zmieniało. Mniej więcej na tym samym poziomie (niecałe 2%) były marże banków, jak i minimalny wkład własny (10%). Widzieliśmy powolny, ale systematyczny wzrost cen nieruchomości spowodowany m.in. z popytem inwestycyjnym na nieruchomości.

Pandemia wszystko zmieniła. Przyniosła najpierw przymknięcie bankowych „sklepików” z kredytami (ograniczenia w uznawaniu niektórych rodzajów dochodów, wiele wniosków było odrzucanych ze względu na „zbyt duże ryzyko”), spadek cen i zamrożenie handlu nieruchomościami, a potem spadek stóp procentowych niemal do zera. WIBOR 3M spadł do niewiele ponad 0,2%. Zdolność kredytowa klientów wzrosła, ale niepewność nie pozwoliła ludziom na odważne decyzje o zakupach nieruchomości.

A potem przyszła wysoka inflacja, która – w powiązaniu z wysoką zdolnością kredytową kredytobiorców i spadkiem oprocentowania depozytów do zera – rozgrzała rynek nieruchomości. Ceny w niektórych miejscach rosły po 10-15% w skali roku. Teraz natomiast jesteśmy straszeni nadchodzącą stagflacją. To zjawisko w ekonomii polegające na jednoczesnym występowaniu w gospodarce zarówno znaczącej inflacji, jak i stagnacji gospodarczej.

Co to może oznaczać dla rynku nieruchomości, który ze spokojnego miejsca lokowania pieniędzy stał się w ostatnich dwóch latach jednym z najbardziej rozchwianych rynków, odbijającym się od ściany do ściany? W ostatnich miesiącach rozpleniło się na rynku nieruchomości kilka niepokojących zjawisk.

Koszty budowy domu nieprzewidywalne, banki nie chcą wypłacać transz. W pułapkę wpadło wielu inwestorów budujących domy systemem gospodarczym. Materiały, robocizna… wszystko znacząco podrożało i pojawiły się problemy z terminowymi dostawami. Jeśli ktoś jest w trakcie budowy, może łatwo wpaść w pułapkę niedofinansowania. Polega ona na tym, że pieniądze z transz kredytu nie wystarczają na wykonanie prac zgodnie z kosztorysem. A banki nie chcą uruchomić kolejnych transz, gdyż nie zostały rozliczone wcześniejsze etapy. Kredytobiorcy (jeżeli mają taką możliwość) dobierają środki poprzez kredyty gotówkowe lub zadłużają się u rodziny, znajomych. A jak ktoś nie ma już takiej możliwości, to nawet idą do parabanków. Niestety, nic nie wskazuje na to, żeby ceny surowców i robocizny miały się ustabilizować, warto mieć poważny „zapas” finansowy w stosunku do kosztorysu.

Wpłacenie zadatku już niczego nie gwarantuje. Z innego rodzaju problemem boryka się część kupujących na rynku pierwotnym. Niektórzy deweloperzy i małe firmy budowlane działające na rynku nieruchomości podwyższają ceny między wpłatą zadatku a podpisaniem ostatecznej umowy. Spowodowane jest to oczywiście wzrostem kosztów budowy. Można się przed tym zabezpieczyć tylko odpowiednio wysokim zadatkiem. Jeżeli kupujący wpłacił relatywnie niski zadatek, np. 20 000 zł przy wartości nieruchomości 500 000 zł, to w skrajnych przypadkach zbywca może wypowiedzieć umowę i zwrócić podwójny zadatek. Straci 20 000 zł, ale ten sam dom sprzeda o 100 000 zł drożej. Ewentualna stabilizacja cen w najbliższym czasie powinna ukrócić tę praktykę.

Mieszkania bez ceny w ofertach deweloperów. Wiedz, że coś się dzieje, jeśli wielu deweloperów (nawet tych większych) na stronach internetowych nie umieszcza cen oferowanych mieszkań. Jeszcze przed pandemią była to norma, że ceny mieszkań były umieszczane w ofertach. Obecnie dość często zdarza się, że na stronie www można znaleźć wszystko, tylko nie cenę nieruchomości. Zadzwoń lub umów się na spotkanie, to uzyskasz informację, czy mieszkanie jest jeszcze dostępne i jaka jest jego (obecna?) cena. Dopiero zmiana stosunku sił między kupującymi mieszkania na rynku nieruchomości a sprzedającymi może zmienić tę praktykę.

Cena ofertowa… niższa od transakcyjnej. Do dziwnych sytuacji dochodzi również na rynku wtórnym. Wycofywanie się zbywców z umów, gdyż trafił się kupujący (często gotówkowy), który tu i teraz zapłaci więcej, to już normalne. Bez notarialnej umowy przedwstępnej można się rozczarować. Ale sytuacje, które zaskakują chyba najbardziej, to negocjacje ceny. Zwykle kojarzą się z tym, że cena ofertowa to np. 500 000 zł, a transakcyjna – 460 000-490 000 zł. A co powiecie na przypadki, gdy zbywca umawia na jedno spotkanie wszystkich zainteresowanych i urządza licytację, kto da więcej?

Moi klienci zgłosili się na sprawdzenie zdolności kredytowej, a następnie znaleźli lokal mieszkalny (tzw. bliźniak) za 700 000 zł. Odpowiadała im lokalizacja, układ pomieszczeń, wykończenie – generalnie wszystko. Gdy wrócili do mnie z umową przedwstępną, to się okazało, że widnieje na niej cena 740 000 zł, z czego 40 000 zł już zapłacono jako zadatek. Spotkanie wyglądało tak, że zainteresowane były trzy rodziny, a moi klienci zaoferowali po prostu najwyższą cenę. I ich oferta została przyjęta. Jak widać niektórzy potrafią nabyć apartament z ogromnym rabatem, a inni muszą proponować więcej, niż pierwotnie chciał uzyskać sprzedający. Wygląda na to, że takie eldorado dla sprzedających powoli się kończy.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem i zaporowymi warunkami. Od 1 lipca 2021 r. wszystkie banki komercyjne muszą mieć w ofercie kredyt ze „stałym” oprocentowaniem. Stałym na okres minimum 5 lat. Oznacza to, że kredyt nadal ma oprocentowanie zmienne, ale nie zmienia się ono co 3-6 miesięcy, tylko co 5 lat. Przymuszone przez KNF banki zrobiły to, czego się od nich oczekiwało. Czy klienci z tego rodzaju rozwiązania zaczęli masowo korzystać? Na początku zupełnie nie. Rata „normalnego” kredytu była zwykle o kilkaset złotych niższa niż tego ze „stałym” oprocentowaniem.

Sytuacja zaczęła się zmieniać wraz ze wzrostem stóp procentowych. Banki niestety podwyższają też oprocentowanie kredytów o stałej stopie,  Być może w przyszłości Komisja Nadzoru Finansowego wprowadzi ulgi dla obciążeń kapitałowych dla kredytów o stałej stopie, dzięki czemu banki będą ich częściej udzielały. Na razie jednak trudno myśleć o tym, że kredyty hipoteczne w Polsce będą pozbawione ryzyka stopy procentowej.

Czy ktoś może się czuć wygrany? Być może (to się jeszcze okaże) ci, którzy zdecydowali się na kredyt ze stałym oprocentowaniem już w lipcu 2021 r.? Ich oprocentowanie zaczynało się wtedy od około 3,5-4%. Teraz praktycznie nie ma już ofert kredytów poniżej 4,7%. Czyli jeżeli brałeś kredyt latem, to jest szansa, że masz niższe oprocentowanie niż spłacający kredyt z oprocentowaniem bazującym na stawce WIBOR. Dzięki temu przez 5 lat masz spokój i wzrost rat cię nie dotyczy. Oczywiście później bank zaproponuje nowe, rynkowe warunki oprocentowania i już nie będzie tak kolorowo.

Czytaj też: PKO BP prognozuje ceny mieszkań. Sprawdzam wiarygodność prognoz (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Czy deweloperzy żyłują ceny nieruchomości? A może nie mają wyjścia? (subiektywnieofinansach.pl)

—————————–

„Finansowe sensacje tygodnia”: posłuchaj nowego odcinka naszego podcastu!

W tym odcinku „Finansowych sensacji tygodnia” wracamy do tematów ubezpieczeń, w tym komunikacyjnych, które wzbudzają dziś najwięcej kontrowersji. A konkretnie – rozmawiamy o tym, ile powinna kosztować naprawa samochodu. I o co tak naprawdę idzie spór pomiędzy warsztatami samochodowymi, a największą firmą ubezpieczeniową PZU. Poza tym zastanawiamy się, czy ubezpieczenia samochodów zdrożeją, czy pandemiczne konsekwencje gospodarcze zachęcą Polaków do kupowania polis autocasco, czy nadchodzi czas ubezpieczeń wycenianych przez sztuczną inteligencję i z ceną indywidualnie dostosowaną do profilu konkretnego klienta? Naszym gościem jest Grzegorz Goluch, prezes PZU Pomoc, czyli firmy organizującej kierowcom wsparcie m.in. wtedy, gdy nastąpi „dzwon”. Podcast jest pod tym linkiem, jak również na Spotify (tu jest w dziesiątce najpopularniejszych podcastów newsowych), Google Podcast, Apple Podcast i na kilku innych platformach podcastowych.

zdjęcie tytułowe: Ronnie George/Unsplash