17 czerwca 2022

Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej, ale z określonym maksymalnym oprocentowaniem. Czy to możliwe w Polsce?

Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej, ale z określonym maksymalnym oprocentowaniem. Czy to możliwe w Polsce?

Pan Sebastian – klient Banku Millennium – był przekonany, że jego umowa kredytowa limituje oprocentowanie kredytu, choć kredyt co do zasady oprocentowany jest według stawki zmiennej. Tak powiedział mu pracownik, ale bank w oficjalnym stanowisku zaprzecza. Czy banki powinny oferować kredyt o zmiennej stopie, ale gwarantujący odsetki maksymalne? W niektórych krajach takie mechanizmy (albo do nich zbliżone) są stosowane

Niedawno opublikowałem tekst na temat oprocentowania kredytów hipotecznych w Banku Millennium. W tej sprawie napisał do mnie pan Sebastian. Stwierdził, że nie boi się rosnących stóp procentowych i wskaźnika WIBOR, ponieważ – jak przekonywał – w jego umowie zaszyty jest bezpiecznik w postaci maksymalnego oprocentowania kredytu.

Zobacz również:

Kredyt oparty jest na zmiennej stopie, ale klientowi wydawało się, że oprocentowanie nie wzrośnie ponad określony poziom. Przytoczę kluczowy fragment umowy:

„Wysokość oprocentowania zmiennego nie może w stosunku rocznym przekraczać wysokości ustawowych odsetek maksymalnych na dzień zawarcia Umowy określonych w art. 359 §2 Kodeksu cywilnego”.

Ów zapis w Kodeksie cywilnym mówi o tym, że oprocentowanie kredytu nie może w stosunku rocznym przekroczyć dwukrotności stopy referencyjnej NBP powiększonej o 3,5 pkt proc. Pan Sebastian zaciągał kredyt w ubiegłym roku, w momencie kiedy stopa referencyjna wynosiła zaledwie 0,1%, a więc oprocentowanie kredytu nie mogło przekroczyć 7,2%.

Zacytowany zapis w umowie kredytowej pana Sebastiana wskazuje, w której ustawie i w którym jej miejscu opisany jest wzór na maksymalne oprocentowanie. Mój czytelnik wiedział jednak o postępowaniu wszczętym przez UOKiK wobec Banku Millennium.

W umowach kredytowych bank umieścił zapis, który gwarantował mu minimalne oprocentowanie np. na poziomie 3%, nawet jeśli oprocentowanie wynikające ze wzoru WIBOR plus marża powinno być niższe. Do postępowania UOKiK w tej sprawie za chwilę wrócę.

Pan Sebastian połączył działania UOKiK z zapisem w umowie określającym maksymalne oprocentowanie. Zaczął dopytywać pracownika banku, jak należy ten zapis interpretować. Widziałem zapis korespondencji czytelnika z pracownikiem banku. Bankowiec zapewniał, że maksymalne oprocentowanie obowiązujące w całym okresie kredytowania to ustawowe odsetki maksymalne z dnia podpisania umowy. A to by oznaczało, że choć pan Sebastian miał kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to nie będzie ono nigdy wyższe niż 7,2%.

Rzecz jasna zapytałem bank o tę kontrowersyjną interpretację. Myślę, że jasno dałem do zrozumienia, o jaki mechanizm chodzi. Bank odpowiedział jedynie, że taki zapis stosuje od końca 2020 r.

Przeczytaj też: Co się dzieje ze wskaźnikiem WIBOR? Oto dowód na to, że nigdy nie był tak „odklejony”. Kto jest temu winny? Banki? Rząd? NBP? I jak to naprawić?

Umowa odsyła do wzoru na odsetki maksymalne

Zachęciłem Was do tego, byście przejrzeli swoje umowy kredytowe i sprawdzili, w jaki sposób opisany jest w nich mechanizm oprocentowania kredytu. Odzew był ogromny. W tej sprawie dostałem kilkadziesiąt e-maili, w których pokazaliście mi fragmenty umów kredytowych. Niektórym z Was odpisałem bezpośrednio, pozostałym odpisuję w formie tego tekstu.

Niestety, wszystkie umowy, które zobaczyłem, zawierają podobny zapis, który stosuje Bank Millennium. Nie da się z nich wyciągnąć wniosku, że banki mrożą oprocentowanie na cały okres kredytowania na z góry ustalonym poziomie. W umowach odsyłają do Kodeksu cywilnego, w którym opisany jest po prostu wzór na maksymalne odsetki.

Przy stopie referencyjnej na poziomie 0,1% oprocentowanie kredytu nie mogłoby przekroczyć 7,2%. Gdy stopa referencyjna wynosi 5,25%, oprocentowanie nie może być wyższe niż 17,5%. I tylko taki bezpiecznik zaszyty jest w umowach kredytowych. A Bank Millennium w końcu zdobył się na komentarz.

„Zacytowane postanowienie stosowane przez bank w umowach kredytu hipotecznego ma charakter informacyjny i jest przytoczeniem przepisu prawa, zgodnie z którym maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać maksymalnych odsetek ustawowych. Przedmiotowe postanowienie wskazuje również, który przepis prawa określa wysokość maksymalnych odsetek ustawowych. Postanowienia tego typu są powszechnie stosowane na rynku w celu zapewnienia konsumentom pełnej informacji na temat zasad naliczania oprocentowania, a te wynikają nie tylko z umowy stron, ale również z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa”.

Przeczytaj też: Stopy procentowe ostro w górę, wzrosną więc raty kredytowe. Wiemy, ile osób może mieć problem ze spłatą kredytu hipotecznego. Czy jesteś na liście?

UOKiK interweniuje w sprawie minimalnego oprocentowania

W międzyczasie zapytałem UOKiK o szczegóły postępowania wobec Banku Millennium dotyczącego ustalania oprocentowania kredytu. UOKiK w tzw. miękkim wystąpieniu do Banku Millennium kwestionował wykorzystywanie przy zawieraniu i wykonywaniu umów z konsumentami postanowienia ustalającego dolny limit oprocentowania.

„W efekcie wystąpienia Prezesa UOKiK bank zmienił formułę oprocentowania dla umów o kredyt hipoteczny zawieranych od października 2020 r. w ten sposób, że próg minimalnego oprocentowania jest określony na poziomie marży banku przewidzianej w umowie o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że w sytuacji gdy wskaźnik referencyjny przyjmie wartość „0” lub ujemną, to oprocentowanie kredytu w tym okresie będzie równe wysokości marży banku określonej w umowie”.

W wyniku interwencji UOKiK-u Bank Millennium umożliwiał kredytobiorcom, którzy w umowie posiadali zapis o minimalnym oprocentowaniu na poziomie 3 lub 2 proc., zawarcie aneksu zmieniającego formułę oprocentowania na wskazaną powyżej, czyli określającą ją na poziomie marży.

UOKiK, odnosząc się do zacytowanego w pytaniu zapisu: „wysokość oprocentowania zmiennego nie może w stosunku rocznym przekraczać wysokości ustawowych odsetek maksymalnych na dzień zawarcia Umowy określonych w art. 359 § 2 Kodeksu cywilnego”, wyjaśnił, że jego analiza „nie była przedmiotem wystąpienia miękkiego”, o którym wspomniałem powyżej.

„Przyjmując założenie, że cytowane postanowienie [fragment umowy dotyczący maksymalnego oprocentowania – mój dopisek] stanowi dokładne odwzorowanie postanowienia zawartego w umowie o kredyt hipoteczny, jego wstępna analiza wskazuje na to, że nie było intencją banku określanie górnego progu oprocentowania na datę zawarcia umowy, ale wskazanie na regułę obliczania maksymalnych odsetek, która ma zastosowanie w sprawie”

– wyjaśniają urzędnicy UOKiK, choć dodają, że zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 385 § 2 zd. 1 i 2 k.c.) „wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta”.

Przeczytaj też: Płatności odroczone rozpędzają się na polskim rynku. To pomoc w zakupach czy prosta droga do narobienia sobie długów?

Czy jest miejsce na trzeci rodzaj kredytu – hybrydowy?

Muszę więc przeprosić wszystkich czytelników, którym poprzedni artykuł mógł dać nadzieję na to, że w swoich umowach znajdą mechanizm ograniczający oprocentowanie kredytu. W tym miejscu warto jednak podywagować, czy taki kredyt miałby w Polsce rację bytu.

Nadal gros kredytów ma wbudowane oprocentowanie zmienne. Jeszcze w ubiegłym roku prawie 100% kredytów hipotecznych zależnych było od wskaźnika WIBOR. Obecnie kredyty o stałej stopie przestały być niszowym produktem.

Mam nadzieję, że Polacy wyciągną wnioski z obecnego „kryzysu inflacyjnego”. Kiedy uda się już okiełznać inflację, a stopy procentowe spadną, częściej wybierać będziemy kredyty z opcją stałych rat, a banki zaoferują kredyty o stałej stopie nie tylko w perspektywie 5-10 lat, ale na większą część życia kredytu.

Ale czy jest miejsce na trzeci rodzaj kredytu – hybrydowy? Mam na myśli kredyt podobny do tego z historii pana Sebastiana, a więc oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, ale ograniczony maksymalnym oprocentowaniem? Wyobraźmy sobie, że bank określa w umowie minimalne oprocentowanie np. na poziomie 3% (stawka, jaką do niedawna stosował Bank Millennium).

W takiej sytuacji klient nie skorzysta na niskich stopach procentowych, ale w zamian bank zagwarantuje mu maksymalne oprocentowanie kredytu – np. równe dwukrotności oprocentowania minimalnego. W tym hipotetycznym przypadku w całym okresie kredytowania oprocentowanie wahałoby się między 3% a 6% w skali roku.

Tylko czy banki i klienci poszliby na taki układ? Takie kredyty – zawierające odsetki maksymalne – istnieją m.in. w Finlandii. Klient wykupuje jednak swego rodzaju „ubezpieczenie” od podwyżki raty, co oznacza, że taki kredyt jest dla niego droższy. Problem w tym, że Polska to nie Finlandia.

U nas karierę robił kiedyś kredyt „Alicja” (bo miał niskie raty), potem kredyty walutowe (bo miały – chwilowo – niską ratę), potem kredyty o zmiennej stopie procentowej (choć od pewnego czasu na bankowych „półkach” były też kredyty stałoprocentowe przez pięć lat, oczywiście nieco droższe). Ba, nawet w ramach kredytów zmiennoprocentowych karierę robią raty annuitetowe (niższe w początkowym okresie spłaty kredytu), a nie raty malejące (na początku wyższe, ale kredyt z tak liczonymi ratami jest tańszy). Jak uważacie, czy Polak zapłaciłby za „ubezpieczenie” od wysokiego WIBOR-u?

Subscribe
Powiadom o
19 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Dawid
3 miesięcy temu

Nie wiem czy ktoś podesłał umowę z BNP ale tam jest zapis,że jeśli stała lub zmienna stopa będzie wyższa w okresie kredytowania niż ustawowa wysokość odsetek maksymalnych, która na dzień zawarcia umowy jest równa stopie referencyjnej oraz 3,5pkt procentowych to pobiorą odsetki maksymalne. Po przeczytaniu artykułu troche zwątpiłem bo ja uważałem go za dosyć jasny a teraz nic nie wiem 😂

Last edited 3 miesięcy temu by Dawid
Marek
3 miesięcy temu
Reply to  Dawid

Generalnie to znaczy że jeśli na dzień zawarcia umowy stopa referencyjna(czyli ta która glapinski podnosico miesiąc) wynosiła 0.1 to dodajesz 3.5+0.1 mnozysz razy 2 i wychodzi 7.2 i teoretycznie więcej nie zapłacisz. Ale… Z umowy nie wynika, że to ograniczenie w całym czasie trwania umowy będzie się opierać o wyliczenia z dnia zawarcia umowy. Jest tylko informacja, że na dzień zawarcia umowy ta stopę liczy się tak i tak. Mam to samo. Bank twierdzi że maksymalne oprocentowanie rośnie wraz ze wzrostem stop. A to ograniczenie będzie stosowane jeśli na przykład nie wywiad się z warunków dodatkowych i skoczy mi oprocentowanie… Czytaj więcej »

Olek
3 miesięcy temu
Reply to  Dawid

Bo to chodzi o to że odsetki nie mogą być wyższe niż odsetki maksymalne które „na dzień zawarcia umowy są określone jako 2*(3.5 + stopa ref)” – tu chodzi o to że jakby się prawo zmieniło, wzór był inny albo przeniesiono to do innego artykułu kc, to dalej obowiązują odsetki maksymalne. A nie to że wysokość odsetek maksymalnych z dnia zawarcia umowy jest zamrożona.

Bogdanow
3 miesięcy temu

Coraz bardziej uważam że kredyty powinny być bardzo proste: wysokość raty x ilość rat, stałe raty. Tak oczywiście zdaje sobie sprawę z tych wszystkich rzeczy dookoła, ale widać że ludność (i banki) na czymś bardziej skomplikowanym nieustannie mają problemy.

Problem z preferencją niskiej raty na początek i to jeszcze w celu (często!) maksymalnego wyciągnięcia zdolności kredytowej jest prosty. Przy wzroście cen nieruchomości i wynagrodzeń to się historycznie w PL bardzo opłacało. Pomijając paru nieszczęśników którym się rozjechało życie, to generalnie wygrywało się na kupieniu nieruchomości jak najwcześniej, przy maksymalnie naciągniętej zdolności kredytowej, przy niskiej racie na poczatek.

Rafał
3 miesięcy temu

Panie Redaktorze, nie byłem przesadnym optymistą w kwestii tezy sformułowanej przez Pana w poprzednim artykule. Niemniej, skoro zgłębił Pan temat warunków oprocentowania kredytów mieszkaniowych, to być może ciąg dalszy Pana zainteresuje, a być może również UOKiK – skoro kontakt Pan nawiązał. 1/ Wstęp: Mam kredyt mieszkaniowy na 30 lat w jednym z wiodących banków w PL zaciągnięty w 2011 r. W zasadzie umowa zakłada, że bank udziela mi kredytu w oparciu o dokonaną ocenę ryzyka. A ja płacę prowizję za udzielenie kredytu oraz zobowiązuję się do spłaty kredytu wraz ze wszystkimi odsetkami, w tym karnymi za nieterminową spłatę. Oczywiście umowa… Czytaj więcej »

Piotr
3 miesięcy temu
Reply to  Rafał

Celne wskazania i tylko jedna moja uwaga – „w 2011 roku miałem marżę 0,07” … to autor był raczej pracownikiem Pekao i jako taki dostał mega preferencyjną marżę … trochę to zmienia skalę porównań.

Rafał
3 miesięcy temu
Reply to  Piotr

Fakt, przepraszam wkradła się literówka 0.7% – i nie jest to kredyt dla pracownika banku. Pozdrawiam

Mike
3 miesięcy temu
Reply to  Rafał

Ad 4. Polska rzeczywistość niestety. Radzę się przejść do lokalnego Banku Spółdzielczego. Oni naprawdę mają dobre oferty, a jeszcze jak się im przyniesie oferty z komercji to można wiele ugrać. Przetestowane. Pozdrawiam

Admin
3 miesięcy temu
Reply to  Mike

Słuszna uwaga, popieram!

Paweł
3 miesięcy temu

PRZECINEK. To jest dla mnie w całej sprawie kluczowe. W poprzednim Waszym tekście na ten temat był on w cytacie paragrafu umowy, a tutaj tego przecinka nie ma. To zmienia znaczenie diametralnie. Przecinek przed „na dzień zawarcia umowy” powoduje, że jest to zapis w zasadzie formalny, bez większego znaczenia. Mówi tylko, w którym paragrafie na dzień zawarcia umowy jest sposób określania oprocentowania. I chyba nic więcej. I takie brzmienie było w pierwotnym artykule. Natomiast jeżeli tego przecinka nie ma (tak jak jest tutaj w artykule) albo jest za „na dzień zawarcia umowy” to można to rozumieć już zupełnie inaczej. Na… Czytaj więcej »

Admin
3 miesięcy temu
Reply to  Paweł

Tak, zgadzam się, że przecinek ma tutaj decydujące znaczenie

Paweł
3 miesięcy temu
Reply to  Maciej Samcik

… a która wersja jest faktycznie w umowach…? Bo w dwóch Waszych artykułach inaczej jest podawane.

Anna
3 miesięcy temu

Panie Redaktorze, po przeczytaniu poprzedniego artykułu napisałam do banku Millennium reklamacje (u mnie w umowie nie ma górnego progu, jest dolny próg 3%). W związku z tym przez 1.5 roku bank pobierał ode mnie ukrytą marżę, ponieważ WIBOR w tym czasie oscylował poniżej 0,5%, a moja marża to 2.3%. Poprosiłam bank o zwrot nadpłaconych kwot w tym okresie, ponieważ zgodnie z decyzją UOKIK ten zapis jest nielegalny. Bank odmówił mi zwrotu pieniędzy, jedynie zaproponował wykreślenie tego zapisu z umowy. Skoro już zgłębił Pan ten temat to warto by było dalej podrążyć i dowiedzieć się, czy kredytobiorcy mają szansę odzyskać swoje… Czytaj więcej »

Hanna
3 miesięcy temu
Reply to  Anna

Witam, ja w umowie o kredyt hipoteczny z Millenium także miałam te dolne 3%. Tylko zgłosiłam to do banku jak tylko stopy zaczęły spadać. Aneks (na początku tylko na obniżenie dolnej granicy oprocentowania do 2%) bank sporządzał ponad miesiąc. Pierwotnie obiecał, że będą to 2 tygodnie. W tym czasie ściągał sobie ratę z niezgodnym z prawem zapisem. Zapis o dolnej granicy chroni interesy banku, a ponieważ brak górnej granicy interesy kredytobiorcy ordy nie są chronione. Zgodnie z prawem przy zawarciu umowy obie strony powinny mieć takie same prawa i obowiązki. Za opieszałość (moim zdaniem celową) banku powinien mi on zwrócić… Czytaj więcej »

Anna
3 miesięcy temu
Reply to  Hanna

Dziękuję za odpowiedź. To jest karygodne jak bank Millennium wykorzystuje swoją pozycję. Ma Pani rację, że to są nielegalne zapisy, chroniące tylko i wyłącznie interesy banku i stwierdził to sam UOKiK. Niestety nie ma innego wyjścia jak się z nimi sądzić. Biorąc pod uwagę fakt, że kwoty do odzyskania nie są zbyt duże to pewnie bank Millennium liczy na to, że ludzie nie pójdą z tym do sądu. Ostatnio oszukali mnie na przewalutowaniu transakcji zagranicznych. Oczywiście znów reklamacja (tym razem uznali od razu). Wcześniej miałam bezpodstawnie potrącane kwoty np. za brak ubezpieczenia nieruchomości (ubezpieczenie podpisywałam w ich placówce). Znowu reklamacja.… Czytaj więcej »

Marek
3 miesięcy temu

A mnie bardzo zastanawia różnica między paragrafem 3 umowy. „Podczas obowiązywania zmiennej stopy procentowej oprocentowanie kredytu nie może przekroczyć w stosunku rocznym wysokości odsetek maksymalnych określonych w Kodeksie Cywilnym, które na dzień zawarcia Umowy stanowią dwukrotność wysokości odsetek ustawowych. W przypadku gdy oprocentowanie kredytu zgodnie z Umową przewyższa wysokość odsetek maksymalnych wówczas, począwszy od dnia wejścia w życie zmienionej wysokości odsetek maksymalnych, Bank nalicza oprocentowanie odpowiadające wysokości odsetek maksymalnych. Bank powróci do naliczania oprocentowania zgodnie z Umową, w sytuacji, gdy wysokość odsetek maksymalnych będzie przewyższała wysokość oprocentowania zgodnie z Umową.” A paragrafem 6 (Umowa ING) „od kwoty zadłużenia przeterminowanego, z… Czytaj więcej »

Ewa
2 miesięcy temu

W swojej umowie znalazłam taki zapis może ktoś z Was również… „Wysokość stopy oprocentowania kredytu nie może przekroczyć wysokości odsetek maksymalnych określonej na podstawie przepisów powszechnie obowiązującego prawa, która na dzień zawarcia umowy stanowi dwukrotność sumy stopy referencyjnej NBP oraz 3.5 punktów procentowych i wynosi 11.50% w stosunku rocznym. Jeżeli wysokość oprocentowania kredytu przekroczy wysokość odsetek maksymalnych, stopa oprocentowania kredytu będzie równa wysokości odsetek maksymalnych określonej na podstawie przepisów powszechnie obowiązującego prawa.” Proszę zwrócić uwagę na spójnik „i”. Moim zdaniem ostatnie zdanie nie miałoby sensu, gdyby poprzednie nie definiowało maksymalnego oprocentowania wynoszącego z dniem podpisania umowy 11.5%. W przeciwnym razie,… Czytaj więcej »

Wojciech
2 miesięcy temu

W Santanderze, co prawda dla działalności gospodarczej, ale jednak jest możliwość ograniczenia maksymalnej kwoty oprocentowania. To działa chyba jak w Finlandii trzeba opłacić prowizję i na wybrany okres kredytowania można ograniczyć maksymalna kwotę oprocentowania. Mechanizm jest tylko czy dla kredytow o długim czasie spłaty jest możliwy do zastosowania?

Admin
2 miesięcy temu
Reply to  Wojciech

Dobry mechanizm

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!