W tym kraju uznali, że dostępność mieszkań dla rodzin to strategiczna sprawa. I wpisali ją do zadań… banku centralnego. Są pierwsze efekty!

Dostępność mieszkań dla rodzin to jedna z najważniejszych spraw do załatwienia dla rządu. Tak uznali w Nowej Zelandii i ogłosili: wszystkie ręce na pokład! Dbanie o rozwój mieszkalnictwa dodali nawet do… mandatu banku centralnego. Dlaczego mielibyśmy się wzorować na pomysłach kraju znajdującego się po przeciwnej stronie kuli ziemskiej? Może dlatego, że już wcześniej Nowozelandczycy pokazali, że umieją „robić” innowacyjną politykę pieniężną. I może dlatego, że mają już pierwsze sukcesy

Nowa Zelandia to kraj dla nas egzotyczny i tak odległy (geograficznie), jak to tylko możliwe. Dlaczego w ogóle przejmować się małym państwem na drugim końcu świata? Bo w temacie polityki pieniężnej udowodniło, że potrafi nadawać trendy. Koronnym przykładem jest wdrożona na początku lat 90. XX wieku idea, by strategię banku centralnego oprzeć na… celu inflacyjnym. To co dziś wydaje się absolutną normą, jeszcze 20-30 lat temu było nowinką.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Wcześniej banki centralne koncentrowały się na innych parametrach – np. na kursie walutowym albo na ilości gotówki w gospodarce. To wszystko były jednak wskaźniki pośrednie w stosunku do tego, czym tak naprawdę chciano zarządzać – czyli inflacją.

W Polsce NBP przyjął strategię bezpośredniego celu inflacyjnego dopiero w 2004 r. Cel został ustalony na 2,5% plus minus 1 pkt proc. i na takim poziomie utrzymuje się do dzisiaj. Co ciekawe w latach 2004–2021 średnia inflacja wyniosła 2,3%. Z drugiej strony w 9 z 18 lat od przyjęcia strategii dynamika cen znajdowała się poza przedziałem 1,5-3,5%. Czy to oznacza, że NBP tak świetnie realizuje swoją politykę w długim okresie czy też jest to raczej przypadek zepsutego zegara, który dwa razy na dobę pokazuje dobrą godzinę?

Czytaj też: NBP poda nowe prognozy ekonomiczne. I pewnie znowu nie trafi. Sprawdziłem, jak specom od pilnowania inflacji idzie jej… przewidywanie

W Nowej Zelandii… nawet bank centralny ma pilnować dostępności mieszkań

Okres pandemii przebiegał pod wieloma względami podobnie na całym świecie. W Nowej Zelandii zastosowano bardzo ostre restrykcje pandemiczne. Z jakim skutkiem? Według danych portalu „Our World in Data” liczba śmiertelnych przypadków COVID-19 w Polsce sięgnęła 3077 osób na milion mieszkańców. Dla porównania: we Francji było to 2200, w Niemczech 1655, w Izraelu 1170. A w Nowej Zelandii… 216.

Jak to się odbiło na gospodarce? W 2020 r. Nowa Zelandia przeszła przez cztery kolejne kwartały recesji – choć nie bardzo głębokiej. A od 2021 r. notuje silne odbicie gospodarcze. Wraz ze wzrostem pojawiła się też oczywiście inflacja. Obecnie sięga 7%.

I – podobnie jak to było w wielu innych krajach, w tym w Polsce – ultraniskie stopy procentowe sprawiły, że ludzie zaczęli pakować pieniądze w rynek nieruchomości. Ceny mieszkań wzrosły przez dwa lata o ponad 40%. I władze zauważyły, że jest to problem.

Jak zdecydowały się go rozwiązać? Poprzez skoordynowane działania rządu. Pierwsza reakcja pojawiła się już pod koniec 2020 r., gdy Ministerstwo Finansów oficjalnie zwróciło się do Reserve Bank of New Zealand (RBNZ) o pomoc w zapanowaniu nad rosnącą bańką na rynku mieszkaniowym.

W marcu 2021 r. mandat banku centralnego został formalnie uzupełniony o dodatkowy cel operacyjny: wspieranie zrównoważonych cen nieruchomości m.in. przez ograniczanie popytu inwestycyjnego na istniejące już na rynku zasoby, co ma poprawić dostępność dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Tymczasem w marcu 2021 r. po drugiej stronie kuli ziemskiej prezes NBP Adam Glapiński zapewniał, że „prawdopodobieństwo podwyżek stóp procentowych w czasie obecnej kadencji Rady Polityki pieniężnej wynosi zero”, a „inflacja w najbliższych dwóch latach nie będzie rosnąć nadmiernie”.

Bank centralny i walka o dostępność mieszkań

Szczyt cen mieszkań przypadł w Nowej Zelandii w listopadzie 2021 r., a więc rok po tym jak władze zaczęły aktywnie reagować na ten problem. Od tego czasu lokale mieszkalne potaniały o około 5%. Do początku 2024 r. mają – według prognoz RBNZ – być niższe o 14%. Co się przyczyniło do takiego obrotu spraw?

Po pierwsze: podwyższono oprocentowanie kredytów. Główna stopa procentowa w Nowej Zelandii została podniesiona z 0,25% w październiku 2021 r. do 2% obecnie. To oczywiście przełożyło się na wyższe raty kredytów i mniejszą zdolność kredytową osób, które starają się o kredyt.

Po drugie: zaostrzono kryteria oceny dochodów kredytobiorców. Banki muszą teraz sprawdzać nie tylko wysokość dochodów przyszłych kredytobiorców, ale i ich… jakość. Kredytobiorca zostaje poddany niemal śledztwu, które ma wykazać rzeczywiste koszty życia i możliwość utrzymania tego poziomu dochodów przez dłuższy czas.

A żeby takie badanie nie było formalnością (skąd my to znamy!), za niedopilnowanie procedur odpowiadają osobiście menedżerowie banków. Ile dyrektor może zapłacić za przymykanie oka na weryfikację sytuacji majątkowej? Kara wynosi 200 000 nowozelandzkich dolarów (ok. 550 000 zł) plus ewentualne zasądzone odszkodowania.

I banki wzięły się za rzetelne sprawdzanie klientów, bo liczba udzielonych kredytów zaczęła spadać, a czas rozpatrywania wniosków – znacznie wzrósł.

Po trzecie: zlikwidowano możliwość uznania za koszt podatkowy odsetek od kredytów. To ogranicza opłacalność inwestowania w zakup mieszkań na kredyt. W Nowej Zelandii zmiany w prawie podatkowym dotyczącym istotnej gałęzi gospodarki są rozpisane na kilka lat. Mają stopniowo obejmować kolejne grupy inwestorów oraz klasy nieruchomości. To sprawia, że rynek – zamiast zaliczyć natychmiastową zapaść – ma czas przygotować się do nowych przepisów. Jednym słowem – amatorszczyzna w porównaniu z sukcesem „Polskiego Ładu”.

Po czwarte: konieczność posiadania wyższego wkładu własnego przy zakupie mieszkania inwestycyjnego na kredyt. Bank centralny wprowadził dodatkowe rozróżnienie w zakresie wskaźnika LVR, czyli tego jaki udział w finansowaniu nabycia nieruchomości może pochodzić z kredytu, a jaki z wkładu własnego.

Dla osób kupujących dom na własny użytek co do zasady wkład własny musi wynosić co najmniej 20%. Przy czym jest małe okienko na sytuacje wyjątkowe – 10% wszystkich kredytów udzielonych przez bank może mieć mniejszy wkład własny. Śrubę dokręcono za to inwestorom. Żeby kupić w Nowej Zelandii mieszkanie, w którym się nie będzie samemu mieszkać, trzeba wyłożyć z własnej kieszeni 40% jego wartości.

Czy to jest rozwiązanie idealne? Pewnie nie. Wyższe stopy procentowe dotykają wszystkich, nawet tych, którzy chcą kupić pierwszy własny kąt. Ale dzięki wprowadzaniu odmiennych warunków dla różnych grup, nieco więcej ciężaru walki z inflacją muszą wziąć na siebie ci, którzy na obowiązującej wcześniej luźnej polityce najmocniej skorzystali.

Czas na hasło „budujemy drugą Nową Zelandię”?

W Polsce instytucją, która wydaje się być stworzona do opracowywania i koordynowania takich działań, jest Komitet Stabilności Finansowej (KSF). W jego skład wchodzą przedstawiciele Narodowego Banku Polskiego, Ministerstwa Finansów, Komisji Nadzoru Finansowego i Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.

Jakie zadania stawia przed KSF prawo? Komitet ma oceniać i monitorować ryzyko systemowe powstające w systemie finansowym lub jego otoczeniu, oraz działać na rzecz wyeliminowania lub ograniczania tego ryzyka. Jakie ma do tego narzędzia?

Od formalnej strony nie za mocne – może wydawać zalecenia i rekomendacje, które jednak nie są prawnie zobowiązujące. Jednak jest to platforma do tego, by najważniejsze instytucje, które prowadzą politykę gospodarczą w Polsce, mogły uzgodnić jakieś wspólne działania, a potem każdy we własnym zakresie – ale już zgodnie z ustalonym planem – wdrażać.

Załóżmy, że KSF zauważa, że ceny mieszkań uciekają przeciętnym pensjom i uznaje, że niedługo może skończyć się to poważną katastrofą. Co mógłby zrobić, gdyby to była Nowa Zelandia? Oto pomysły.

>>> Zaostrzyć kryteria kredytowe dla osób i firm kupujących kolejne mieszkania za pożyczone pieniądze. Wzorem RBNZ można np. wprowadzić odmienne kryteria wkładu własnego dla osób kupujących mieszkanie na własny użytek i dla osób lub podmiotów, które kupują je na wynajem albo na odsprzedaż. Takie rozróżnienie rząd zaproponował w przypadku wakacji kredytowych – mają być dostępne tylko dla tych, którzy mieszkają w kredytowanym mieszkaniu.

>>> Złagodzić największy ból związany z kupnem mieszkania przez osoby młode – wkład własny. Dużym problemem w Polsce jest brak oszczędności. Młodzi ludzie w większości wchodzą w życie „goli”, najwyżej z niewielkimi pieniędzmi zebranymi z wesela. To jednak za mało, żeby mieć na wkład własny, a mieszkać gdzieś trzeba. Zostaje więc pomieszkiwanie kątem u rodziców i odkładanie nadwyżek z pensji albo wynajmowanie mieszkania i liczenie na spadek od cioci z Ameryki.

Mam dwa pomysły na to, co z tym fantem zrobić. W wersji „light” państwo mogłoby nagradzać tych, którzy zebrali wkład własny, przyznając im rodzaj bonu mieszkaniowego powiększającego ich możliwości zakupowe (po zebraniu wkładu własnego). W tej chwili podobny mechanizm stosowany jest w PPK – za regularne oszczędzanie na emeryturę uczestnik dostaje dopłatę z budżetu.

W wersji „hard” obowiązek wkładu władnego dla niektórych grup społecznych mógłby zostać zniesiony. To oczywiście powiększyłoby ryzyko systemowe, więc nie wiadomo, czy banki byłyby chętne, żeby na to iść. Uruchomiony niedawno rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” na razie okazał się klapą, bo przystąpił do niego tylko jeden bank.

>>> Uruchomić oszczędności w bankach i wprowadzić REIT-y „mieszkaniowe”. To takie „akcje” w spółkach zarządzających nieruchomościami, ale preferowane podatkowo i specjalnie opisane przepisami. Zamiast wypłacać dywidendy mają obowiązek cały dochód z najmu przekazywać swoim udziałowcom. Tymi udziałowcami mogliby być zwykli Polacy, których bilion złotych marnuje się dziś na depozytach. Jedno ograniczenie: niech te instytucje, przynajmniej na początku, inwestują wyłącznie w budowę nowych mieszkań.

Jestem sobie w stanie wyobrazić zastrzeżenie, że REIT za każde oddane do użytku mieszkanie może dodatkowo jedno kupić na rynku. W ten sposób jest szansa i na zwiększenie puli lokali łącznie dostępnych na rynku, i na rozwój najmu długoterminowego, który jest łatwiej ująć w opiekuńcze dłonie regulacji, które zrównoważą interesy najemców i wynajmujących.

A może, zamiast REIT-ów, spróbować „zalegalizować” w Polsce listy zastawne dla osób fizycznych? Taki pomysł padł właśnie na Europejskim Kongresie Finansowym. Więcej o tym w tekście: „Bezpieczne kredyty mieszkaniowe, a przy okazji ograniczenie inflacji. Niech Polacy kupią… listy zastawne”

>>> Wprowadzić preferencje kredytowe dla rodzin (albo usunąć „dyskryminację”). W tej chwili narodziny dziecka demolują zdolność kredytową rodziców. Uzbierany z trudem wkład własny może zdać się na nic, jeśli rodzina się powiększy. Jak to może wpływać na decyzje o posiadaniu dzieci? Ciężko sobie wyobrazić, żeby miało pozytywne przełożenie.

A co mają zrobić ci, którzy już mają dzieci, ale te – złośliwe bestie – zaczynają rosnąć na tyle, że potrzebują więcej przestrzeni? Rodzina bezdzietna i dzietna, nawet przy takich samych zarobkach, ma odmienną zdolność kredytową. Czy to oznacza, że ci bezdzietni żyją skromnie jak mnisi i nie wydają nic ponad minimum egzystencji? Może tak, może nie – ale bank tego nie bada, przynajmniej w Polsce. W Nowej Zelandii już tak.

Powyższe rozwiązania spowodowałyby – o ile byłyby powiązane z udostępnianiem przez państwo ziemi, rozsądnym planowaniem budowy infrastruktury (żeby miasta nie „rozpełzały się” bez żadnej kontroli) – zwiększenie liczby budowanych mieszkań (finansowanych przez kapitał tych, którzy mają oszczędności), zmniejszenie zakupów inwestycyjnych „lewarowanych” kredytem oraz zwiększenie zdolności kredytowej młodych ludzi (kasy mieszkaniowe, usunięcie „dyskryminacji” rodzin przy badaniu zdolności kredytowej).

Jak zwiększyć dostępność mieszkań: wersja hardcorowa

Mało? Cóż, na podorędziu są też bardziej drastyczne i bardziej ingerujące w wolny rynek instrumenty. Można wprowadzić podatek od pustostanów (mieszkań, w których nikt nie mieszka, zakupionych inwestycyjnie, ale nieużywanych), podatek katastralny (od wartości nieruchomości, być może tym większy procentowo, im więcej ktoś ma nieruchomości) czy dodatkowo opodatkować najem lub zamrozić czynsze (jeśli będzie się mniej opłacał, to ostudzi popyt inwestycyjny na mieszkania).

To już jednak strzały „z grubej rury”, które mogłyby znów uderzyć w klasę średnią (czyli ludzi, którzy po prostu ulokowali w nieruchomości część swoich oszczędności – przecież to nic złego) i wygenerować „czarny rynek” (jeśli coś jest deficytowe albo wysoko opodatkowane, to i tak osiągnie swoją cenę rynkową, ale poza oficjalnym obrotem). A poza tym wcale nie muszą pomóc ludziom szukającym mieszkania na wynajem (w Berlinie niedawno się o tym przekonali).

Polska tym się różni od Nowej Zelandii, że władze Nowej Zelandii zauważyły problem i uznały go za tak ważny, iż zajmują się nim zarówno rząd, jak i – co już jest pewną ekstrawagancją – bank centralny. W Polsce na razie wiemy tyle, że Polaków przestało być stać na mieszkanie na kredyt, państwo mieszkań na wynajem nie buduje, a na rynku zaczynają rozpychać się zagraniczne fundusze z bogatych krajów, które chcą mieszkania dla nas kupować i nam je wynajmować. Mamy przed sobą trzy drogi, ale rząd nie potrafi wskazać kierunku, a bank centralny uważa, że to nie jego problem.

Źródło zdjęcia: Yasuhiro Chatani/Flickr