Dlaczego w racie kredytowej jest tak mało kapitału? Pułapka?

Co najbardziej frustruje klientów spłacających kredyty hipoteczne? Okazuje się, że niekoniecznie wysokość samej raty, ale głównie to, że tak mało kapitału w tej racie się mieści. I to niestety jest prawda. W najbardziej popularnym systemie spłaty rat na początku spłacane są głównie odsetki, a kapitał maleje powoli. I efekt jest taki, że oddać trzeba – przez 20–30 lat – dwa, trzy razy więcej, niż się pożyczyło. Dlaczego tak jest? Czy faktycznie bankierzy specjalnie tak to wymyślili? A może to „tylko” matematyka?

Niejeden kredytobiorca, widząc harmonogram spłaty kredytu, w którym rata składa się z np. 300 zł kapitału i 2800 zł odsetek, pomyśli pewnie, że kredyty to czysta lichwa i że „powinni tego zabronić”. I że to specjalnie tak jest zrobione, żeby spłata kredytu trwała jak najdłużej (im mniej kapitału się spłaca, tym dłużej spłata potrwa – to żadna tajemnica). Warto przyjrzeć się tematowi na zimno, bez zbędnych emocji. To wszystko można wyliczyć.

Od czego zależy rata kredytowa?

Na początku kilka podstawowych informacji. Wysokość raty kredytowej zależy od następujących parametrów: kwoty kredytu, oprocentowania, okresu kredytowania oraz sposobu spłaty. A od czego zależy to, ile kapitału jest w racie? Dokładnie od tych samych parametrów. Aby nie pisać na sucho, posłużę się przykładem.

Załóżmy, że mamy „na stole” kredyt w wysokości 300 000 zł, z okresem kredytowania 25 lat, oprocentowanie 7% w skali roku. W takiej opcji rata kapitałowo-odsetkowa wyniesie 2120 zł (gdy wybierzemy system rat stałych, czyli annuitetowych) lub 2750 zł (gdy wybierzemy stałe spłaty kapitału, czyli system rat malejących). W tym drugim przypadku każda kolejna rata będzie niższa.

A zatem dla wysokości tej części raty, która zmniejsza kapitał do spłaty, istotne jest, czy klient wybierze spłatę w ratach równych (annuitetowych) czy malejących. Ma to wpływ zarówno na wysokość bieżącej raty (i jej strukturę), jak również na całkowity koszt odsetkowy.

Raty malejące są bardzo rzadko wybierane przez klientów, ale są najbardziej naturalne. Pożyczasz 300 000 zł na 300 miesięcy. A zatem w każdym miesiącu oddajesz 1000 zł kapitału plus odsetki od pozostałego do spłaty kapitału. W pierwszym miesiącu odsetki są liczone od 300 000 zł, w kolejnym od 299 000 zł, następnie od 298 000 zł i tak dalej. W każdym kolejnym miesiącu masz o 1000 zł kapitału do spłaty mniej. Coraz mniej kapitału oznacza coraz mniej odsetek do oddania w kolejnych ratach. W naszym przykładzie zaczynają się od 1750 zł, a w każdym kolejnym miesiącu maleją o 6 zł.

Jeżeli nie będzie nadpłat, wakacji kredytowych i innych niespodzianek, ani – to ważne – zmiany oprocentowania, to po 25 latach oddasz do banku pożyczone 300 000 zł oraz koszt odsetek, który wyniesie łącznie 263 375 zł, średnio ok. 878 zł odsetek miesięcznie. Czy mało czy dużo, to już inna kwestia, ale do tego jeszcze wrócę.

Raty równe czy malejące? Dlaczego tak mało kapitału w racie?

Minusem rat malejących (i powodem, który sprawia, że bardzo niewielu klientów taki system spłat wybiera) jest to, że zdolność kredytową liczy się w stosunku do pierwszej, pełnej raty kapitałowo-odsetkowej. W omawianym przypadku w odniesieniu do 2750 zł. A więc ta zdolność kredytowa będzie mniejsza niż w przypadku wyboru systemu rat annuitetowych (wtedy zdolność kredytowa jest liczona dla raty 2120 zł).

Zatem raty malejące są dobrym pomysłem przede wszystkim dla osób, które mają duży wkład własny lub wysokie dochody i ich maksymalna zdolność kredytowa jest znacznie wyższa od wartości pieniędzy, które chcą pożyczyć z banku. I drugi minus: na początku rata wynosi aż 2750 zł. I maleje w tempie stosunkowo niewielkim, o ok. 6 zł miesięcznie. Ostatnia wyniesie jednak tylko ok. 1006 zł.

Klientom-kredytobiorcom taki rozrzut rat się może nie podobać, poza tym, jeśli ktoś potrzebuje kredytu na zakup mieszkania, przeważnie nie leży na pieniądzach. A mieszkanie trzeba często wykończyć lub wyremontować (nie zawsze kupuje się mieszkanie pod klucz). Zatem sytuacja, w której na początku trzeba płacić o kilkaset złotych wyższą ratę, nie każdemu się podoba. I dlatego większość ludzi wybiera raty annuitetowe.

Raty stałe (annuitetowe) są równe, gdyż są uśrednione. Pierwsza taka rata wyniesie w omawianym przykładzie 2120 zł, czyli jest dużo niższa od raty malejącej. Wspaniale, prawda? Jest tylko jedno „ale”. W takiej racie nie ma 1000 zł kapitału (jak w pierwszej racie spłaty w systemie rat malejących). Jest go jedynie 370 zł, a kwota odsetek za to jest taka sama – 1750 zł.

Każda rata jest taka sama i coraz więcej jest w niej kapitału, a coraz mniej odsetek. Proporcje kapitału i odsetek się zmieniają. Kredytobiorca spłaca mniej kapitału w racie, a zatem kredyt spłaca wolniej i dlatego odsetek do zapłacenia jest finalnie więcej. W naszym przypadku łącznie będzie to 336 101 zł odsetek. Średnio w racie będzie to 1120 zł odsetek. Dla porównania w przypadku spłaty w ratach malejących szacunkowy koszt odsetkowy wyniesie 263 375 zł, a średnio w racie będzie się mieściło 878 zł odsetek.

Jak spłacać kredyt? I dlaczego mam oddać dwa razy więcej?

W każdym banku, który oferuje kredyty hipoteczne, można wybrać spłatę w ratach malejących lub równych. To klient decyduje, którą chce wybrać opcję. Ale dlaczego ponad 99% wnioskujących wybiera raty równe (czyli te finalnie droższe i „gorsze”)? W przypadku rat równych mają po prostu wyższą zdolność kredytową. Poza tym chcą mieć w miarę równe raty, a nie chcą sytuacji, w której na początku muszą oddawać bankowi najwięcej pieniędzy. Zwykle są wtedy ważniejsze wydatki, więc jak można płacić mniej, to dlaczego wpłacać więcej?

Czy raty równe to taki zły pomysł? Niekoniecznie. Można mieć raty równe i zapłacić za kredyt podobne odsetki jak przy spłacie w ratach malejących. Jaki to sposób? Wystarczy robić regularne nadpłaty. Można wpłacać albo często mniejsze kwoty (i obniżać kolejne raty) albo większe raz na jakiś czas i skracać okres kredytowania. Jedno i drugie rozwiązanie jest dobre i pozwala zaoszczędzić na koszcie kredytu.

Skupmy się na dwóch parametrach: oprocentowaniu oraz okresie kredytowania. To, co pożyczyliśmy, musimy bankowi oddać. Kwestia jest tylko taka, jaki będzie tego koszt. I czy koszt, który ponosimy, można uznać za lichwę. I aby nie komplikować: do obliczeń przyjmę spłatę w ratach równych, czyli opcji najczęściej wybieranej. 300 000 zł na 25 lat, przy oprocentowaniu 7% oznaczają koszt szacunkowo ponad 336 000 zł samych odsetek. Pomijam inne koszty m.in. prowizje, ubezpieczenia, koszt prowadzenia konta. Te 336 000 zł to… drugie tyle, ile pożyczamy.

Ten koszt odsetkowy wynika z długiego okresu kredytowania. Ten sam kredyt – 300 000 zł – na 15 lat oznacza jedynie ok. 185 000 zł odsetek. Rata wyniesie wówczas 2700 zł, a nie 2120 zł. Dlatego zwykle klienci wybierają jednak dłuższy okres kredytowania i robią nadpłaty według własnych możliwości. Pamiętaj, jeżeli weźmiesz kredyt na 25 lat, to możesz go spłacić w 20 lat, w dekadę czy nawet 5 lat. Bank nie może tego zabronić!

Trudniej jest w drugą stronę. Jeżeli bierzesz kredyt na 10–15 lat to nie możesz go spłacać w 20–30 lat. Na takie wydłużenie okresu kredytowania bank musiałby się zgodzić i z pewnością miałby przy okazji wiele pytań. Optymalny (wg KNF) okres kredytowania to 25 lat. Przy tym okresie (pomijam wiek kredytobiorców) zdolność kredytowa wychodzi najwyższa. Nawet jeżeli wnioskujesz o kredyt na 30–35 lat (są takie oferty), to zdolność kredytowa nie będzie wyższa niż dla 25 lat pomimo tego, że raty są niższe.

Ale nie popadaj w skrajność i nie wydłużaj do maksimum okresu kredytowania. Z przykładu wynika, że odsetki (raty równe) na 25 lat to 336 101 zł, a rata – 2120 zł. Jeżeli natomiast kredyt będzie na 35 lat, to rata co prawda spadnie do 1916 zł (czyli o ok. 200 zł), ale koszt odsetkowy wzrośnie do ok. 505 000 zł (aż o 169 000 zł). Kto chce mieć niższe raty, sumarycznie zapłaci więcej. To nie lichwa, to matematyka.

Mało kapitału w racie? Wartość pieniądza w czasie ma znaczenie

Jest to kluczowe w kontekście tego, ile trzeba do banku oddać. Pomyśl, ile zarabiałaś, zarabiałeś 5 lat temu lub 10 lat temu. I ile możesz zarabiać za 5 lat lub za 10 lat. Ile 10 lat temu kosztowały nieruchomości, a ile kosztują teraz? Jeżeli zamiast 300 000 zł masz oddać łącznie przez 25 lat około 636 000 zł, to czy to będzie dużo? Widzisz, jaką masz dynamikę wzrostu dochodu (nawet w kontekście minimalnego wynagrodzenia). Widzisz, jak wzrasta wartość nieruchomości. A rata wciąż może szacunkowo wynieść 2120 zł (choć oczywiście oprocentowanie się zmieni).

Jeszcze kilka lat temu w mojej okolicy nowe kawalerki „pod klucz” z miejscem postojowym kosztowały ok. 150 000 zł. Obecnie te same, ale używane kosztują nieco ponad 400 000 zł. A zatem czy ci, którzy wzięli kredyty na ich zakup, są stratni, choć spłacili prawdopodobnie dwa razy tyle, ile pożyczyli? Nie patrz zatem teraz na to, że w ciągu 25–30 lat oddasz do banku więcej odsetek, niż wynosi kapitał kredytu. Zwróć uwagę na wartość nieruchomości, siłę nabywczą pieniądza oraz wartość pieniądza w czasie.

Jeśli chcesz, żebym poradził Ci w sprawie kredytu, znajdziesz mnie pod e-mailem kontakt@subiektywnieofinansach.pl albo tutaj.

TO TEŻ CIEKAWE, PRZECZYTAJ:

——————————-

SPRAWDŹ NASZE RANKINGI BANKÓW:

Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? W którym banku jest najwyższe oprocentowanie pieniędzy na długo, a w którym na krótko? Który najlepiej zapłaci za nowe środki, a który „w standardzie”? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w „Subiektywnie o Finansach”.

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

———————————-

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube