9 stycznia 2023

„Niech firmy deweloperskie obniżą marże” – nawołuje KNF i kredytobiorcy, których nie stać na mieszkanie. No to prześwietlamy marże deweloperów! Mogą je obniżyć?

„Niech firmy deweloperskie obniżą marże” – nawołuje KNF i kredytobiorcy, których nie stać na mieszkanie. No to prześwietlamy marże deweloperów! Mogą je obniżyć?
Współautor: Flawiusz Pawluk

„Deweloperzy powinni obniżyć marże” – nawołują klienci banków, których dziś nie stać na wystarczająco wysoki kredyt, by kupić mieszkanie. O tym, że marże deweloperów są za wysokie, mówią też przedstawiciele władz państwowych, takie sugestie pojawiły się też w wypowiedziach przedstawicieli nadzoru finansowego. Ale czy spełnienie tych postulatów jest możliwe? Jakie marże narzucają dziś deweloperzy? Sprawdziliśmy

Od pewnego czasu wzrost cen mieszkań się zatrzymał. W trzecim kwartale 2022 r. oficjalny wzrost cen w skali roku wyhamował do jakichś 8%, a dane za cały 2022 r. prawdopodobnie pokażą wynik w okolicach tylko 4-5% (rok temu było 12%). A i to będą zawyżone dane, bo deweloperzy „oszukują przeznaczenie”, udzielając klientom rabatów i odroczonych płatności.

Zobacz również:

Z jednej strony spadł nieco popyt inwestycyjny na mieszkania (efekt wojny i wysokiego oprocentowania obligacji), a z drugiej – popyt kredytowy. W związku z wyższymi stopami procentowymi wartość udzielanych kredytów hipotecznych spadła w zeszłym roku o połowę. Ponieważ część mieszkań i tak jest kupowana za żywą gotówkę, to najwięksi deweloperzy odnotowują spadki sprzedaży w trochę mniejszej skali.

W dłuższej perspektywie statystyki wciąż pokazują, że nieruchomości bronią realną wartość pieniądza, który został w nie zainwestowany (albo ulokowany, jeśli zapłaciliśmy za nieruchomość, w której mieszkamy). Średnioroczne stopy wzrostu cen mieszkań w różnych miejscach w Polsce są wyższe od średniej inflacji. Pytanie, czy tak będzie, gdy spadki cen mieszkań nabiorą tempa. Pytanie, czy w ogóle może nastąpić.

Średnioroczne zmiany cen mieszkań w Polsce w porównaniu z inflacją
Średnioroczne zmiany cen mieszkań w Polsce w porównaniu z inflacją

Ceny mieszkań poza zasięgiem Polaków. Czy marże deweloperów są zawyżone?

Czy jest potencjał do obniżek cen mieszkań? Odpowiedzi na to pytanie szukaliśmy w analizie sprawozdań finansowych największych deweloperów. Pokazuje ona, że poziom marży operacyjnej jest w wielu przypadkach na tyle niski, iż z ledwością kompensuje ona dużo wyższe koszty finansowe związane z finansowaniem nowych projektów deweloperskich. Dane finansowe oczywiście nie do końca oddają obecną sytuację deweloperów, gdyż uwzględniają historyczne ceny zakupu gruntów oraz historyczne koszty wykonawstwa, podczas gdy obecne ceny tych komponentów są wyższe. Ale coś jednak mówią.

Ceny sprzedaży mieszkań wykazywane przez deweloperów w sprawozdaniach też są historyczne (a więc niższe niż obecne). Ale z drugiej strony mieszkania sprzedają się najczęściej w okresie 4-6 kwartałów od wprowadzenia danego budynku do sprzedaży. To powoduje, że ta ostatnia pula mieszkań ma już ceny mocno zbliżone do aktualnych i tylko część mieszkań była sprzedana po cenach historycznych (przeważnie niższych).

Gdyby nie wysokie koszty finansowania (np. odsetek od obligacji albo kredytów bankowych), to może faktycznie opłacalne byłoby wybudowanie bloku mieszkalnego i powolna sprzedaż mieszkań po coraz wyższych cenach. Natomiast gdy koszty finansowania poszły mocno w górę – wydłużenie okresu sprzedaży może być finansowo zabójcze, szczególnie dla mniejszych deweloperów.

Branża deweloperska w tarapatach (zdjęcia Pixabay)
Branża deweloperska w tarapatach (zdjęcia Pixabay)

Jeśli chodzi o koszty finansowe, to deweloperzy mają jeszcze inny problem, nie do końca odzwierciedlony w sprawozdaniach finansowych, a mianowicie cash flow (przepływ gotówki) wynikający z realizacji danego projektu. Spółki, przy wolniejszej sprzedaży mieszkań, w większym stopniu muszą finansować budowę obiektu z kredytu bankowego, ponieważ mniej klientów wpłaca zaliczki na zakup mieszkania. W trakcie samej budowy płatności od klientów też są mniejsze.

W najgorszym przypadku może się tak zdarzyć, że dany obiekt będzie już w 100% wybudowany, a sprzedaż mieszkań pokryje tylko 50% tego kosztu. To powoduje, że deweloper jest uderzony podwójnie: przez wyższy koszt kredytu oraz przez fakt wolniejszej spłaty kredytu niż to było założone w budżecie (bo ma niższe płatności od klientów).

Z punktu widzenia dewelopera, wyższe koszty finansowe to tylko część problemu. Druga kwestia to poziom kosztów stałych, a więc głównie pensji pracowników sprzedaży, administracyjnych i zarządu zatrudnionych na stałe w spółce deweloperskiej. One bez względu na sprzedaż muszą być poniesione.

Co widać w sprawozdaniach finansowych deweloperów?

Analizując sprawozdania finansowe poszczególnych deweloperów, zauważyliśmy, że ich marże – jak i wyniki finansowe – mocno się różnią. Wynika to z innych historycznych cen zakupu ziemi i trochę z innego cyklu inwestycyjnego. Dodatkowo, niektórzy deweloperzy prowadzą dodatkową działalność poza deweloperką, co zaburza właściwe porównania. Co wynika ze sprawozdań finansowych firm notowanych na giełdzie (a więc publikujących na bieżąco dane)?

>>> Develia odnotowała spory spadek marży operacyjnej w trzecim kwartale. Co prawda marża ta otrzymuje się powyżej krytycznego poziomu 10%, ale jest już dużo poniżej optymalnego z punktu widzenia firmy poziomu ok. 20%. Można powiedzieć, że jest w spółce niewielki bufor bezpieczeństwa związany z potencjalnym wzrostem kosztów wykonawstwa, ale jest on na tyle mały, że spółka raczej nie ma miejsca na obniżki cen mieszkań.

Oczywiście ostateczna cena sprzedaży mieszkania w danym projekcie zależy od pierwotnej ceny zakupu ziemi pod ten projekt, ale generalnie możemy przyjąć, że „rodzynki” z okazyjnie niską ceną zakupu ziemi zdarzają się rzadko. Warto też zaznaczyć, że wyniki spółki są zaburzone w związku z działalnością w segmencie nieruchomości komercyjnych.

Marże deweloperów - Develia
Marże deweloperów – Develia

>>> W przypadku firmy Dom Development marża operacyjna spadła już w trzecim kwartale poniżej poziomu 10%, co zdaje się nie pozwalać już na jakiekolwiek większe ruchy w dół, jeśli chodzi o ceny mieszkań. Pewnie potrzebnych jest jeszcze kilka kwartałów, żeby ostatecznie potwierdzić ten trend, aczkolwiek duża wartość sprzedaży pokazuje, że trzeci kwartał był dość miarodajny dla oceny sytuacji firmy (sprzedano wtedy ponad 700 mieszkań).

Czy potwierdzeniem zbliżających się trudniejszych czasów dla spółki może być sprzedaż, za 90 mln zł netto, niezabudowanej nieruchomości gruntowej z pozwoleniami na budowę 397 lokali? Na szczęście nie jest to próba „podrasowania” cash-flow, tylko transakcja związana z PRS (profesjonalną firmą, która ma budować mieszkania na wynajem) – te mieszkania wybuduje na sprzedanym gruncie Dom Development. A długi? Poziom zadłużenia firmy jest dużo większy niż na koniec 2021 r. Ale wskaźniki zadłużenia (np. dług netto/EBITDA) utrzymują się na bardzo bezpiecznych poziomach.

Przedstawiciele Dom Development przestrzegają przed wysnuwaniem daleko idących wniosków na podstawie danych o marżach. Tłumaczą, że dziś raportowane wyniki finansowe nie wynikają z bieżącej sprzedaży, tylko z oddanych klientom mieszkań, czyli sprzedaży sprzed ok. 1,5 roku. Trudno więc odnosić wprost marżę (która w pewnym sensie jest daną historyczną) do bieżącej sprzedaży. Poza tym w Dom Development zwracają uwagę, że liczba mieszkań przekazywanych klientom nie jest nigdy równomiernie rozłożona między kwartałami, najwięcej jest ich zwykle pod koniec roku.

Spółka ma jeszcze mocną pozycję finansową (wynikającą z wysokiej rentowności poprzednich projektów), ale nie jest pewne, czy ma przestrzeń do obniżki cen, by nie generować straty na działalności operacyjnej.

Marże deweloperów - Dom Development
Marże deweloperów – Dom Development

>>> Atal utrzymuje marżę operacyjną na zdrowym poziomie powyżej 20%. Zysk netto też wskazuje na to, że spółka dobrze sobie radzi z podwyższonymi kosztami finansowymi. Ciekawe, co zobaczymy w czwartym kwartale. ale w przypadku tego dewelopera jest jeszcze miejsce na niewielką obniżkę cen mieszkań. Natomiast trzeba pamiętać, że sprzedaż nowych mieszkań w Atalu spadła o 68% (trzeci kwartał w porównaniu z tym samym okresem sprzed roku). To oznacza, że w kolejnych kwartałach nie musi być już tak różowo i spółka musi się liczyć z tym, że przy wolniejszej sprzedaży będzie dużo trudniej uzyskać pozytywny cash flow w 2023 r.

Marże deweloperów - Atal
Marże deweloperów – Atal

>>> Archicom utrzymuje marżę operacyjną na wysokim poziomie powyżej 30%. Podobnie zysk netto wskazuje na to, że spółka dobrze sobie radzi z podwyższonymi kosztami finansowymi. Znowu bardzo interesujący może być pod względem finansowym ostatni kwartał 2022 r., ale w przypadku tego dewelopera jest chyba miejsce na istotną obniżkę cen sprzedawanych mieszkań. Sprzedaż nowych mieszkań spadła w trzecim kwartale tylko o 30% (w stosunku do tego samego okresu rok temu).

Marże deweloperów - Archicom
Marże deweloperów – Archicom

>>> W przypadku Ronsona marża operacyjna wzrosła w trzecim kwartale do poziomu 16%. Jest to nieco zaskakujące. Natomiast widać dramatyczny spadek zysku netto. Wygląda na to, że koszty finansowe i inne podobne pozycje kosztowe pożerają coraz większą część zysku operacyjnego firmy. Dług netto wzrósł do poziomu 208 mln zł, czyli prawie dwa razy tyle niż na koniec 2021. Spółka musi więc myśleć o podwyższeniu cen, żeby sprostać wyzwaniom kolejnych kwartałów. Pytanie, czy rynek na to pozwoli.

Marże deweloperów - Ronson
Marże deweloperów – Ronson

Mały deweloper, duży problem?

Podsumowując: na koniec trzeciego kwartału mamy sytuację, w której duża część największych na rynku deweloperów będzie już zmuszona do podwyżek cen, ale część firm jest jeszcze w stanie wytrzymać trudny czas bez większych zmian w cennikach mieszkań.

Natomiast poza nielicznymi przypadkami (Archicom) nie widzimy miejsca na jakiekolwiek obniżki cen, chyba że miałyby one dotyczyć ostatnich 5% mieszkań w danym obiekcie, żeby pozbyć się kłopotu i zamknąć projekt. Najczęściej są to jednak i tak mało atrakcyjne lokale, więc nikt raczej nie spodziewa się tu wysokich zysków. Natomiast sytuacja może być zupełnie inna u małych deweloperów, bo tam te ostatnie 5% może decydować o tym, czy cały projekt będzie zyskowny czy nie.

W tym kontekście warto spojrzeć na wyniki małego dewelopera jakim jest Wikana. W tym przypadku sytuacja jest już naprawdę trudna i to zarówno w samym trzecim kwartale, jak i w okresie od początku 2022 r. Po pierwsze sprzedaż uległa załamaniu dużo mocniej niż w przypadku większych deweloperów, a perspektywy też są mało optymistyczne, ze spadkiem sprzedaży nowych lokali na poziomie 68% w skali roku.

Marże deweloperów - Wikana
Marże deweloperów – Wikana

Spółka ma wyjątkowo dużą liczbę rozpoczętych projektów, ale to i tak nie gwarantuje, że te projekty wygenerują w kolejnych kwartałach odpowiednio wysoką marżę, wystarczającą na pokrycie zarówno kosztów stałych, jak i finansowych. Po drugie w samym trzecim kwartale pojawiła się strata zarówno na poziomie zysku operacyjnego, jak i zysku netto. Co prawda spółka utrzymuje duży bufor płynnościowy i niewielkie zadłużenie netto na poziomie poniżej 20 mln zł, ale i tak będzie musiała podnosić ceny, jeśli nie chce dopłacać do swojej działalności deweloperskiej.

Czy marże deweloperów mogłyby być niższe?

Widać, że mali deweloperzy są bardziej narażeni na konsekwencje wzrostu kosztów, a z drugiej strony mają mniejszą siłę, jeśli chodzi forsowanie podwyżek cen. I to już widać w ich sprawozdaniach finansowych. Nawet jeśli niektórzy więksi gracze na rynku są w stanie przetrwać przy obecnych cenach mieszkań jeszcze jakieś 1, 2 kwartały, to mniejsi z reguły nie mają już pola do obniżek cen mieszkań. A jeśli to zrobią, to narażą się na ryzyko bankructwa.

W przypadku większych deweloperów bankructwo im nie grozi, ale muszą już dużo bardziej ostrożnie podchodzić do zmian cen. Ich los może się odmienić po uruchomieniu przez rząd programu preferencyjnych kredytów. Co prawda maksymalne kwoty dla preferencyjnych kredytów mieszkaniowych to 500 000 – 600 000 zł, ale nie ma limitów cen za mkw. To powoduje, że nawet w większych miastach małe mieszkania, do 35 mkw. będą mogły być kupowane w całości za pomocą tych preferencyjnych kredytów.

Ogólnie rzecz biorąc, sytuacja deweloperów nie jest szczególnie wesoła (przynajmniej w tym momencie, bo przez lata żyli jak pączki w maśle). To, co zbudowali i co sprzedają, nadal generuje zyski (choć w większości przypadków już niewielkie), ewentualne poważniejsze obniżki cen powodują ryzyko zejścia „pod wodę”, jeśli chodzi o bieżącą rentowność, ale na kontach w większości przypadków jest jeszcze „awaryjna” kasa z wysokorentownych zakończonych projektów.

No i w większości przypadków zadłużenie bankowe (i obligacyjne) deweloperów nie jest na tyle duże, że mogłyby je „wywrócić” rosnące koszty odsetek. Choć ich wzrost ogranicza oczywiście (a w niektórych przypadkach więc likwiduje) jakiekolwiek możliwości manewru, jeśli chodzi o obniżki cen sprzedawanych mieszkań.

————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy  zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

ZOBACZ OKAZJOMAT SAMCIKOWY: 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?

————

POSŁUCHAJ NASZYCH PODCASTÓW:

Ekipa „Subiektywnie o Finansach” co środę publikuje nowy odcinek podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia” (w skrócie: FST). Rozmawiamy o tym co nas zbulwersowało albo zaintrygowało w minionym tygodniu i zapowiadamy przyszłe sensacje wokół naszych portfeli. Do tej pory ukazało się 130 odcinków podcastu, zaprosiliśmy też kilkudziesięciu gości.

Poza cotygodniowym podcastem możesz też posłuchać tekstów z „Subiektywnie o Finansach” czytanych przez ich autorów. Ten cykl podcastowy nazywa się „Subiektywnie o Finansach do słuchania” (w skrócie: SDS)Wszystkie podcasty znajdziesz pod tym linkiem, a także na wszystkich popularnych platformach podcastowych w tym Spotify, Google Podcast, Apple Podcast, Overcast, Amazon Music, Castbox, Stitcher)

————

ZNAJDŹ NAS W MEDIACH SPOŁECZNOŚCIOWYCH

Jesteśmy także w mediach społecznościowych, będzie nam bardzo miło, jeśli zaczniesz nas subskrybować i śledzić: na Facebooku (tu profil „Subiektywnie o Finansach”), Twitterze (tu Maciek Samciktu Maciek Danielewicztu Maciej Jaszczuk) oraz na Instagramie (tu profil „Subiektywnie o Finansach”) i Linkedin (tu Maciek Samciktu Maciek Danielewicztu Maciek Jaszczuk).

————

źródło zdjęcia tytułowego: Borevina/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
60 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Mike
18 dni temu

Jakoś mi ich nie żal.

Tomek
18 dni temu
Reply to  Mike

Ale oni też żadnego żalu nie oczekują. Warto po prostu mówić rzetelnie prawdę, a nie opowiadać bajki o rekordowych marżach, z których można schodzić i schodzić i wciąż być na plusie. Bo potem ludzie wierzą w te bajki i tylko się frustrują nastawiając się na spadki cen, które nie następują.

Karaluszek
12 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Ściana to pewnie dopiero wyrośnie w tym roku z powodu kosztów rosnących w szokujący sposób. Wczoraj był tekst, że w gastronomii wyceniono hamburgera na 42 zł, a i tak ledwo pokrywało to koszty. businessinsider.com.pl/firmy/nadszedl-polski-krach-gastronomiczny-bankrutuje-tysiace-restauracji-i-barow/x8m5e29 Cena jest oczywiście chora z punktu widzenia szeregowego klienta. Szeregowego, czyli takiego z pensją minimalną czy nawet średnią w gospodarce. I teraz co mogłoby się stać – patrząc również na sytuację z deweloperami. Stwórzmy taki kolaż gastronomiczno-deweloperski. Oczywiście na początek musimy zacząć marudzić, że gastronomia powinna obniżyć marżę (jak deweloperzy), ale to chyba niemożliwe, bo oni jednak plajtują na potęgę. Więc to nie jest tylko gadka… Czytaj więcej »

Karaluszek
11 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

I jeszcze dopowiem, że najprościej jest ludzi zmusić do działania, jak jest pewien stan zagrożenia. Albo się koło tyłka pali. Unii i USA to tak naprawdę w to graj – będą mogły zmusić obywateli do działania. Do tej pory co by nie robiono, to pewne zmiany zachodziły bardzo wolno. Unia skostniała, wszyscy okopani na swoich pozycjach, nikt nie popuści. A teraz? Nagle wszystko się zmienia i wszystko można. Niemcy zrezygnowały z ruskiego gazu (a więc tak naprawdę gaz idzie do odstrzału dużo szybciej niż miał iść). Polska przyjmuje ustawę wiatrakową… prawdziwy cud nad Wisłą. I tak dalej, i tak dalej… Czytaj więcej »

Niepewny
18 dni temu

Dlaczego tylko deweloperzy mają obniżać marże?Dlaczego nie obniżą swoich marż:bankowcy,notariusze,dlaczego państwo i samorządy nie uruchamiają tańszych gruntów,dlaczego państwo nie obniży podatków?Najłatwiej walić w jedną grupę,tym razem w deweloperów.

Wanda
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie przekonuje mnie ta analiza. Na chłopski rozum proszę mi wytłumaczyć. Kilka lat boom’u i bańka na tej klasie aktywów, rekordowe transakcje, kolejne ekscytacje na temat cen w nagłówkach prasowych wszelkich serwisów. Nagle… jeden rok kryzysu i już z rekinów biznesu mamy „bieda-deweloperów” niskomarżowych którzy są zbyt biedni, by sprzedać taniej? 😉

mko
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Dobrze, ze tego Elon Musk nie czytał, bo by pewnie ze śmiechu padł. Facebook, Tesla, Twitter, polski gamedev to pierwsze z brzegu przykłady firm na wieloletnim minusie, który nie przeszkadzał w rozwoju.
Choć oczywiście powyższa uwaga nie wnosi nic do dyskusji o deweloperach 😉

Łukasz
18 dni temu
Reply to  mko

Bo inwestowało nie swoje pieniądze. W USA umiejętność pozyskiwania kapitału na ryzykowne przedsięwzięcia to umiejętność której się uczy. Na studiach od razu jesteś nastawiany na BIG STEP. „Albo Lambo, albo szambo”. Tak czytałem 🙂

Paweł
17 dni temu
Reply to  mko

To było w czasach darmowego kapitału.

Wanda
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Czyli biznes po polsku? Jak hossa to wysysamy dywidendy a jak bessa to bieda-deweloperzy. Może jeszcze jakaś pomoc od państwa wpadnie. Ale czy to jest jeszcze działalność gospodarcza? Bo coraz bardziej przypomina to tzw. banki inwestycyjne. Jak hossa to potrójne premie i spekulacja pod korek a jak bessa to wołanie o bailout.

Wanda
17 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Skup nieograniczony obligacji korpo. za wytworzone USD czy PLN (np przy okazji covid?) .
A o pomocy deweloperce też już słychać w postaci manipulowania przez rząd popytem na mieszkania poprzez majstrowanie w regulacjach dotyczących zdolności kredytowej i dopłat.

Grzegorz
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Dlatego w ogóle mi nie żal upadających firm. Czy to budowalnych czy z rynku gastro. Większość z nich maksymalizuje marże priorytetyzując krókoterminowy zysk ponad długotwałą politykę rozwoju. W większości to nieudacznicy z jakimś tam kapitałem ale bez zmysłu przedsiębiorczości.

Marcin O.
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Raczej nie szafował bym określeniami typu „doi ile może”. Deweloper też musi mieć zysk. Choćby dlatego, że czysty koszt budowy konkretnego budynku nie pokrywa przecież wszystkich kosztów istnienia przedsiębiorstwa i to z tego zysku płaci się np. wynagrodzenia księgowym czy innym, nie związanym bezpośrednio z betonem pracownikom. Oraz wynajmuje pomieszczenia, leasinguje samochody. I tak dalej – a do tego przecież trzeba mieć skąd finansować kolejne przedsięwzięcia, w tym również te mniej finansowo udane… I tak jak napisał kolega Niepewny – dlaczego akurat oni, a nie cała reszta procesu? Nie bronię deweloperów, dobrze zarabiają, ale czy to grzech? I czy to… Czytaj więcej »

gosc
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Trzeba w Polsce wprowadzić prawo zakazujące chciwości. To na pewno rozwiąże wiele problemów 😉

Kiedy firmy podwyższają ceny ich klienci są niezadowoleni. Kiedy firmy obniżają ceny ich klienci również są niezadowoleni:

Klienci wściekli na Teslę. Zdemolowali salon, bo obniżyła ceny
https://motoryzacja.interia.pl/wiadomosci/news-klienci-wsciekli-na-tesle-zdemolowali-salon-bo-obnizyla-ceny,nId,6521475

Tak źle, tak niedobrze.

Last edited 18 dni temu by gosc
stefan burczymucha
18 dni temu
Reply to  Niepewny

Noo, po latach boomu, parę miesięcy flauty i już krzywe minki i łezki w oczach? Zyski przejedzone, jako dywidendy wypłacone? To niech szanowni inwestorzy właściciele wpłacą z powrotem 😉

Niepewny
18 dni temu

Nie mam łez w oczach ponieważ nie jestem deweloperem tylko obserwatorem.Razi mnie naskakiwanie jednych na drugich a wina za drożyznę leży po każdej stronie.Skoro deweloperka to taki łatwy,zyskowny biznes to nic tylko brać kredyt i budować domy na sprzedaż.

Zbigniew
18 dni temu

A może tak przyjrzą się strukturze kosztów?

Hieronim
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

W polskich realiach może to oznaczać „przestać płacić pracownikom lub dostawcom”…

Ppp
18 dni temu

To wszystko są dane za ostatni rok lub kwartał – tym czasem w poprzednich latach widywałem w mediach infa o marżach rzędu 40%. W tej sytuacji jeden rok „na zero” lub lekko pod kreską dobrze zarządzanej firmy nie powinien wywrócić. Zatem JEST miejsce na obniżki cen, choć z danych krótkoterminowych może wynikać coś innego.
Pozdrawiam.

Tomek
18 dni temu
Reply to  Ppp

Czyli „jest miejsce na obniżki”, bo jak się wcześniej zarobiło, to teraz można dokładać? 🙂 Dziwne podejście. Jeżeli jakaś działalność generuje większy koszt niż zysk, to się przestaje robić kolejny projekt i czeka na po poprawę sytuacji, a nie sięga do zapasów, żeby dalej sprzedawać ze stratą. Poza tym jeżeli ktoś jest zarobiony w poprzednich latach, to dodatkowy argument za tym, że nie musi schodzić z cen.

Radek
18 dni temu

„marżę operacyjną na zdrowym poziomie powyżej 20%” a kto określił ten poziom jako zdrowy? 🙂 Ogólnie wysokość marży ukształtował rynek, ale on zdrowy akurat nie jest. Konkurencja mała, podaż niewystarczająca, stopy procentowe niższe niż inflacja, więc bańka rosła i marże też. 20% to może być zdrowa marża na ziemniakach, a nie na mieszkaniach, gdzie kawalerka kosztuje 400-500 tys a mieszkanie 60 m to 700-900k. Przy tych kwotach mówimy o marży 8-100 k na kawalerce i 140-180 k na wciąż niezbyt dużym mieszkaniu. Marża 150k gdy mamy dom za milion, to jeszcze do przyjęcia, ale na każdym mieszkaniu (gdzie w inwestycji… Czytaj więcej »

Radek
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Tak, to rzuca trochę inne światło. Mógł Pan rzucić tym przykładem na wstępie jako punkt wyjścia 🙂

Dla inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych dołożenie kolejnego piętra raczej nie generuje kosztów liniowo (odpada choćby koszt gruntu, projektu czy urządzenia terenów zielonych), ale dobra, jak deweloper trzyma się 20% marży to nie będę rzucał złośliwym komentarzem.

mko
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Nie chcę psuć humoru, ale marża wyliczana z rachunku zysków i strat jest marżą roczną

Michal
18 dni temu

Nie żebym się mądrzył. Ale marża wynikająca z raportów finansowych to ściema. Jest taka jaką zarząd ustali. A resztę kasy wyciąga się ze spółki innymi sposobami (poprzez koszta)

mko
18 dni temu
Reply to  Michal

Mówisz o spółce rodzinnej, a nie o giełdowym wielomilionowym graczu. Musimy wierzyć (z ograniczeniami oczywiście), że wyniki przedstawiane giełdzie i sprawdzane przez audytorów oraz urząd skarbowy, są wynikami raczej prawdziwymi (w większości przypadków)

Robert
18 dni temu

Panie Macieju, dziękuję za dogłębną analizę. A jak prawdopodobny jest wariant, że jak popyt nie ruszy, to deweloperzy będą zmuszeni ratować płynność kosztem bieżącego zysku, wykorzystując też ten bufor z poprzednich lat? Może być przecież tak, że po podniesieniu cen popyt jeszcze bardziej siądzie, a wybudowane, niesprzedane mieszkania generują koszty. Do tego cześć będzie musiała spłacić te kredyty czy obligacje i jeszcze mieć wkład na jakieś nowe, choć pewnie okrojone inwestycje. Czy to nie zmusi ich do sprzedaży po kosztach lub z małą stratą, byle tylko nie upaść?

McGregor
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Jak siądzie koniunktura, to ceny u deweloperów też polecą. Rosła bańka, to przy okazji kroili większe marże. Ale jak to bywa w życiu, nic nie trwa wiecznie. Ja obstawiam nadchodzący kryzys, a co za tym idzie powolne spadki cen mieszkań na rynku wtórnym, który pociągnie za sobą pierwotny. Wszystko będzie zależało od sytuacji na wschodzie..

callipso
18 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Zgadzam się, że najpierw musi wtórny się załamać. Wakacje kredytowe odsunęły to w czasie. Koszty życia rosną, powoli kumulują się zwolnienia w firmach wiec może być to nawet szybciej widoczne. Natomiast jak przed wyborami nie daj boże uruchomią KPO a inflacja jeszcze spadnie to Glapa obniży stopy by rządowi ułatwić przed wyborami. A mam nieodparte wrażenie, że rząd zrobi wszystko by się przy władzy utrzymać, koszty nie ważne….

Tu może być taka jazda bez trzymanki, że nam kapcie spadną.

stefan burczymucha
18 dni temu

A koszty, ktoś analizował koszty developerów? Jakieś zbędne wydatki?

No Name
18 dni temu

A i o takich słyszałem: co innego w papierach, a co innego jeśli chodzi o materiały z jakich miały być mieszkania. Ale na zagraniczne wczasy się lata…

mko
18 dni temu

myślę, że warto pokusić się jeszcze o wyjaśnienie mechanizmu ujawniania sprzedaży deweloperów w rachunkach zysków i strat?. ponieważ sprzedaż raportuje się (uogólniając) w momencie podpisania aktu końcowego przenoszącego własność (wcześniej są tylko faktury zaliczkowe), to wyniki danego kwartału / roku istotnie zależą od podpisywanych w tym kwartale aktów notarialnych (do mieszkań wydanych 3-12 miesięcy wcześniej, a zapłaconych przez nabywców 24-3 miesiące wcześniej). Można porównywać sumarycznie (krocząco) np. 3-letnie okresy w rachunkach zysków i strat, żeby wychwycić jakieś trendy lub skupiać się na cashflow, który w deweloperce jest krytycznym czynnikiem Czy wobec tego dzisiejsze wyniki RZiS deweloperów nie odzwierciedlają ich marżowości… Czytaj więcej »

mko
17 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

w takim razie czy artykuł nie zaciemnia obrazu branży deweloperów giełdowych? skoro rachunek wyników za 3q pokazuje sytuację projektów zaczynanych 2-3 lata temu a skończonych średnio pół roku temu? czy wnioski nie powinny być dużo bardziej dramatyczne: już pół roku temu było średnio, a wiadomo, że ostatni okres to nie był dobry czas w deweloperce, wobec tego deweloperzy jadą już na oparach? ale do tego potrzebna byłaby dodatkowa analiza cashflow i szybkozbywalnych aktywów

Bartek
11 dni temu
Reply to  Maciej Samcik

Panie Macieju, np. dziennikarze polityczni co rusz powołują się na swoje kontakty z wewnątrz partii, urzędów czy służb, często bez podawania danych. Ma Pan doświadczenie z GW. Może warto, abyście podobne kontakty nawiązali w kluczowych polskich firmach / branżach i starali się docierać do bardziej insiderskich informacji? Ludzie ze swej natury lubią paplać i dzielić się gorącymi informacjami 🙂 Myślę, że kilka rozmów i dotarlibyście do informacji nt. naprawdę bieżącej sytuacji, planów etc.

Tomasz
17 dni temu

Właśnie się zastanawiam nad zakupem mieszkania od Wikany. Niestety boję się dużych opóźnień w realizacji tego projektu ok. 80 mieszkań w 5 budynkach, ponieważ tylko z 10 procent mieszkań (i to tych mniejszych) jest zarezerwowanych. Od dwóch, trzech miesięcy nic nie drgnęło. Projekt w toku i brak zainteresowania. Jak czytam, to w przypadku Wikany na jakiś upust cenowy nawet nie mam co liczyć. Dodatkowo zaczyna coś się ruszać na rynku wtórnym. Niemal codziennie pojawiają się nowe oferty (niestety, jak dotychczas nic interesującego). Podsumowując, myślę że wielu, nawet posiadając gotówkę obawia się „wdepnąć” w rozgrzebany projekt takiej np. Wikany, podczas gdy… Czytaj więcej »

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!