23 listopada 2020

Condohotele w poważnych tarapatach. Są dane o tym, ilu inwestorów nie dostało „gwarantowanych 8%”. Co dalej z inwestowaniem „pod najem”?

Condohotele w poważnych tarapatach. Są dane o tym, ilu inwestorów nie dostało „gwarantowanych 8%”. Co dalej z inwestowaniem „pod najem”?

Miały być gwarantowane zyski, jest cicha restrukturyzacja. Przez pandemię i ograniczenia w podróżowaniu hotele świecą pustkami. Co trzeci condohotel w Polsce nie był w stanie wypłacać zapisanych w umowie zysków. Czy to znaczy, że czas uciekać z inwestycji typu condo w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy? A może to okazja żeby rynek się oczyścił i zostały na nim tylko silni gracze?

„Co z moim gwarantowanym zyskiem 8% rocznie z apartamentu condo?” – pytaliśmy w artykule z marca, kiedy pandemia się rozkręcała, a w Polsce obowiązywał lockdown. Nikt wtedy nie wiedział, czy pandemia potrwa jeszcze miesiąc-dwa, pół roku, czy dłużej? I czy turyści gremialnie ruszą na wakacje w polskie góry i nad morze, wypełniając do ostatnich pokoi hotele i condohotele i apartamenty  na wynajem (jak zwał, tak zwał – nie ma jednolitej definicji, ale trzymajmy się już określenia „condo”)?

Zobacz również:

„Nic dobrego z tego nie będzie. Firmy zarządzające apartamentami nie mają zwykle ani majątku, ani rezerw finansowych, za to mają duże koszty (zatrudniają obsługę lokali). To może oznaczać, że prędzej zbankrutują, niż wywiążą się z obietnic 8% rocznego zysku dla właścicieli apartamentów”

– prognozowała Marlena Kosiura z portalu InwestycjewKurortach.pl. Czy rzeczywiście było tak źle? Wspomniany portal postanowił to sprawdzić i przeprowadził gruntowane badanie ankietowe wśród inwestorów i operatorów condohoteli odpowiadających za prawie 80% rynku. Co się okazało? Kto wywiązał się z obietnic zysku, kto wywiesił białą flagę i jaka przyszłość czeka inwestorów condo?

Ten raport to najsolidniejsze omówienie stanu rynku condo w czasie pandemii, jaki wpadł nam w ręce.

Czytaj też: „Zarabiaj 8% i wypoczywaj w nadmorskim stylu”. „Bezpieczna przystań dla oszczędności”. Apartament na wynajem lekiem na zero procent w banku?

Umowy po nowemu. Kto nie udźwignął ciężaru „gwarancji zysków”?

Dziś już wiemy, że turyści (mimo niewątpliwych weekendowych tłumów) nie dopisali. Nie pojechali ani do Hiszpanii, ani do Mielna. W lipcu i sierpniu nad morzem było o 14% mniej turystów, niż przed rokiem i aż o 19% mniej było udzielonych noclegów. Jak ten turystyczny niż przełożył się na firmy zarządzające condohotelami i sytuację inwestorów? Ile firm dowiozło „gwarantowany zysk”, a ile musiało renegocjować umowy?

Przez pandemię w przypadku 32% condohoteli (a uściślając apartamentów condohotelowych – nie całych budynków-inwestycji) operator był zmuszony renegocjować warunki zarządzania i wypłat zysków. To aż jedna trzecia – dużo, ale nie aż tak źle jak można by się spodziewać. Pandemia nie pogrzebała, tak do końca, tego rodzaju inwestycji.

W prawie co drugim przypadku obyło się bez żadnych gwałtownych ruchów i „procenty” dla inwestorów zostały dowiezione (choć nie zawsze bez problemów). Czasem wypłata zysków się opóźniła, bo klientów było za mało, albo obiekt był zamknięty.

Wracając do tych 32%, w których nastąpiła zmiana warunków umów, to warto zerknąć na czym dokładnie polegała restrukturyzacja?

 

Ponieważ umowy są poufne (i nie ma jakiegoś regulowanego wzorca), to i reakcje i propozycje operatorów oraz deweloperów na pandemię były różne. Oto sześć najczęstszych strategii:

  1. Przesuniecie płatności należnych zysków – wydłużono czas ich realizacji.
  2. Negocjowano wysokość stawek zysku, by obniżyć stopę stałą, „gwarantowaną” oraz wydłużano czas wypłat zysków np. z miesięcznego rozliczenia na kwartalne lub półroczne.
  3. Obniżano stawki czynszów stałych oraz jednocześnie należne wypłaty rozłożono na dłuższy czas realizacji.
  4. Nie negocjowano obniżenia stawek czynszów, ale de facto i tak będą one niższe niż zakładane w umowach bowiem za czas zamknięcia hoteli (przepisy rządowe wpływające na zakaz lub bezzasadność działalności w okresie marzec, kwiecień, maj 2020 r.) zyski nie są naliczane właścicielom (sprytne!)
  5. Przejście z modelu stałych zysków nie związanych z poziomem obłożenia i stawkami wynajmu, na model dzielenia przychodów z wynajmu pokoi (najczęściej w proporcji 50/50 pomiędzy właściciela i operatora – liczone od przychodu). W tym modelu w wybranych inwestycjach właściciele lokali condo zarobili nawet więcej za sezon letni, niż zarobiliby gdyby mieli dotychczasową stałą kwotę zwrotu.
  6. Nie negocjowano nic, ale firmy i tak nie płacą bo mają problemy z płynnością finansową.

A więc niektórzy dostaną swoje upragnione 8%, ale później, a inni nie dostaną w ogóle. Wiele zależy od tego, czy hotel cieszył się zainteresowaniem turystów jeszcze przed pandemią i był dobrze zarządzamy i stworzony „z głową” – czy były to tylko „gołe” pokoje, czy też może centrum konferencyjne (akurat teraz mało użyteczne), SPA, siłownie i dodatkowe atrakcje, które przyciągają klientów. No i oczywiście znaczenie ma kwestia lokalizacji oraz konkurencji w okolicy.

Czytaj też: Zaczęły się ograniczenia w podróżowaniu. Kogo hotel może przenocować mimo lockdownu? I jak rząd zaczął przy okazji wspomagać państwową sieć hoteli?

Jakie były fundamenty „gwarancji” i dlaczego znowu odbieramy lekcję inwestowania?

W czym problem? To przecież normalne, że jak jakikolwiek biznes ma problemy – klienci nie dopisują, rośnie konkurencja, czy tak jak w tym przypadku wybucha pandemia – trudno jest dotrzymać deklarowanej stopy zwrotu. Rzecz w tym, że w przypadkach inwestycji w condohotele, deweloperzy lub zarządzający, kusili inwestorów (w materiałach reklamowych) wizją „gwarancji zysków”, zupełnie prawie tak, jakbyśmy inwestowali w obligacje skarbowe, gdzie gwarantowany mamy i kapitał i procent.

Co stało za tą obietnicą w przypadku condohoteli i o jaką konstrukcje prawno-logiczną była oparta? Pierwsza zakłada, że operator przez całą długość umowy najmu, czyli np. przez 10 lat dzieli się z nami wypracowanymi zyskami, ale bez wskazania minimalnej stopy zwrotu. W tym sensie tytułową „gwarancję” należy rozumieć jako oszacowanie przyszłych zysków. Jedyne, co jest gwarantowane, to fakt, że operator odda nam część zysku, który potencjalnie wypracuje. I że będzie się starał, by było to co najmniej 7% w skali roku.

Drugi wariant polegał na tym, że gwarancja konkretnego minimalnego zysku, owszem, występuje, ale przeważnie obowiązuje przez pierwsze 3-5 lat,  a potem zamienia się w proporcjonalny udział w zyskach całego obiektu. Albo zawiera pewne obostrzenia lub wyłączenia.  Gdy turystów praktycznie nie ma i tym samym nie ma dopływu gotówki, z której można by finansować wypłaty, gwarancje stają się bezwartościowym sloganem.

Czytaj też: Tak budujemy drugą Japonię. Przetestowałem warszawski hotel kapsułowy

„Coś się kończy na rynku condohotelowym”

Jaka była metodologia badania? Czy jest aż tak źle? Jeśli patrzy się na dane dotyczące obłożenia hoteli (3-30% w zależności od miasta i lokalizacji) w tym krótkim okresie kiedy mogły działać i pomyśli się, że obecnie znów są zamknięte, odsetek 32% renegocjowanych umów może wydawać się mały.

A może nie jest to cały obraz rynku? Zdaniem autorki raportu (która rynek obserwuje od 2008 r.) w Polsce funkcjonuje 65 inwestycji, w których jest 8.134 lokali w systemie zarabiania condo (typowym condo, czyli tam gdzie zyski płacone są niezależnie od obłożenia, a nie jako podział przychodów z tego co uda się wynająć). Ale na odpowiedzi ankietowe do raportu nie odpowiedziało kilkanaście zapytanych hoteli, które stanowiły jednak mniejszość, bo tylko 22% rynku. Można więc założyć, że dane są miarodajne. Jak je interpretować? Że kończy się pewna epoka.

„Kończy się powoli era „gwarantowanych zysków”. Liczba ta zmieni się również z uwagi na wchodzące na rynek w najbliższym czasie nowe condohotele – skala ok. 600-800 nowych jednostek condo (jeszcze ze stałą stopą zysków). Paradoksalnie więc Covid-19 spowodował, że choć turystyka choruje, to wirus uleczył system condohoteli w Polsce, który od lat cierpiał na obsesję gwarancji”

Czyli jak zawsze, kryzys przyniesie „oczyszczenie”, oddzieli mierne inwestycje, bez szans na powodzenie i zainteresowanie turystów w długimi terminie od prawdziwych perełek, które mogą liczyć na obłożenie niezależnie od okoliczności (kluczem jak zawsze jest dobra lokalizacja i wysoki standard).

Czytaj też: Bon turystyczny na razie nie jest hitem. Wykorzystywanie go idzie opornie. Do tego pojawił się nowy trik: cashback „na chore dziecko”

Kiepska perspektywa hoteli. Czy mają się przebranżowić?

Prawdopodobnie gdyby nie pandemia, większość inwestorów przynajmniej w tym roku, dostałaby deklarowany zwrot z inwestycji. Tym bardziej, że początek roku był bardzo dobry. Do lutego dzienne wskaźniki obłożenia i przychody były większe niż w 2019 r. Ale w od marca strach przed pandemią i ogłoszony w połowie miesiąca oficjalny lockdown ostatecznie pogrzebały wyniki branży.

W dodatku, rząd ponownie zamknął hotele. Obecnie mogą z nich korzystać jedynie podróżujący służbowo, sportowcy i lekarze. W praktyce, trudno odróżnić kto podróżuje służbowo, a kto prywatnie i kto miałby to sprawdzać (policja? Sanepid?) Autor bloga „Inspektor Hotelowy” (który siłą rzeczy namawia do rezerwacji noclegów) tak skomentował obowiązujące przepisy:

„Hotelarz to nie policjant. Nie weryfikuje z kim i w jakim celu gość przyjeżdża. Pobyt służbowy, to także praca zdalna w hotelu, zamiast w domu. To wynajęcie pokoju z komfortowym biurkiem, dobrym oświetleniem, szybkim wi-fi, urządzeniami biurowymi dostępnymi w recepcji. Nie można wykluczyć, że właściciel firmy, czy jej pracownik zabiera ze sobą rodzinę, by po wykonaniu służbowych zadań wspólnie spędzić czas na relaks”

Jeśli możemy z czystym sumieniem prowadzić naszą jednoosobową działalność gospodarczą „z widokiem na Giewont”, a po 8 godzinach zejść do SPA, wieczorem zabrać żonę na kolację do hotelowej restauracji, a dzieci odesłać do hotelowej sali zabaw. Jestem ciekawy, czy już ktoś to testował?

Jaka będzie przyszłość? Dane GUS pokazały, że mimo ograniczeń w podróżach zagranicznych turyści w kurortach nie dopisali, nie wiadomo jaki będzie przyszły rok. Naukowcy z Uniwersytetu Łódzkiego w przygotowanej w sierpniu analizie prognozują, że małe hotele nastawione na gości krajowych szybciej odbudują swoją sytuację ekonomiczną niż hotele w dużych miastach, uzależnione od europejskiego „przemysłu spotkań”, czyli konferencji, targów i innych „eventów”.

Przyszłość rynku hotelarskiego (i dalszych stóp zwrotu z inwestycji condo) stoi pod znakiem zapytania. Wiele globalnych korporacji, a także uczelni wyższych, wprowadziło zakazy podróży służbowych. Nawet zniesienie restrykcji dotyczących podróżowania przez poszczególne państwa, nie oznacza przywrócenia podróży służbowych.

Co radzą naukowcy z Uniwersytetu Łódzkiego? Okazuje się, że „korektę działalności” (czyli rację miał wiceminister, który mówił o przebranżowieniu;-). A mianowicie by hotelarze działali poza branżą turystyczną, organizowali wydarzenia, lokalne konferencje, weszli w catering. Niektórzy już posłuchali i Polska Grupa Hotelowa dostała od NFZ zlecenie prowadzenia izolatoriów dla chorych na Covid-19 w przylotniskowym hotelu w Poznaniu.

————————-

POSŁUCHAJ PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

W najnowszym odcinku środowego podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy o tegorocznym Sylwestrze (czy można zarezerwować hotel i czy oddadzą pieniądze gdyby premier zrobił to, co z cmentarzami), o bezpiecznych patentach na walkę z inflacją (podajemy aż cztery pomysły!), o tym skąd wziąć lekarzy do walki z wirusem (z Niemiec, z Ukrainy, ze… szkoły?), o tym czy nieruchomości to naprawdę tak pewna inwestycja, jak myślą niektórzy (naprawdę wierzycie, że nie skonfiskują? to posłuchajcie tego) oraz o wpadce ubezpieczeniowej porównywarki.

Zapraszamy do posłuchania: trzeba kliknąć tutaj albo w baner poniżej.

źródło zdjęcia tytułowego w tekście: JohnyBelvedere/Pixabay

Subscribe
Powiadom o
6 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Daniel
1 miesiąc temu

To na nieruchomościach można stracić? Niemożliwe…

Max
1 miesiąc temu
Reply to  Daniel

Inwestycja w nieruchomości to nie inwestycja na rok, dwa, a na co najmniej na 15 – 20 lat, i w takiej perspektywie ciężko na nieruchomości stracić. Jak ktoś ma słabe nerwy, to nie zarobi na żadnej inwestycji.

Stef
1 miesiąc temu

„A więc niektórzy dostaną swoje upragnione 8%, ale później, a inni nie dostaną w ogóle.” Już widzę jak inwestor odpuszcza 8%. Prędzej sąd i upadłość „operatora”.

krzysztof
1 miesiąc temu
Reply to  Stef

tylko co to mu da? pomijajac czas i koszt takiej imprezy co mu potem z 1/98 hotelu na wynajem, ktory stoi pusty?

DawidK
1 miesiąc temu
Reply to  Stef

A operator to spółka z o.o. z 5 tys kapitału zakładowego. Faktycznie jest co wygrać. 😀

Karol
1 miesiąc temu

Mocno naiwne są narzekania tych inwestorów. Przecież wiadomo, że każda inwestycja łączy się z ryzykiem, czemu nieruchomości miałyby być wyjątkiem? A o ryzyku związanych z condohotelami i absurdalnymi reklamami 8-15% zwrotu rocznie (były i takie), pisano wielokrotnie. Ktokolwiek się angażował w temat łatwo mógł znaleźć w internecie pełen zakres informacji w temacie. Podjął ryzyko, stracił, pretensje może mieć tylko do siebie. Deweloperzy zarobili 😉

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss top-search top-menu