Oferują 10-12% zysku rocznie za pożyczki w euro. Austriacki Dagobertinvest kusi polskich inwestorów deweloperką w… Niemczech i Szwajcarii

Crowdfunding nie jest w Polsce zbyt popularną formą zbierania pieniędzy na inwestycje, nie ma też najlepszej reputacji. Często – przez to, że jest wykorzystywany niezgodnie z prawem przez nieuczciwych przedsiębiorców – kończy się utratą pieniędzy przez ludzi. Wiedeński Dagobertinvest chce w ten sposób zdobyć od polskich posiadaczy kapitału pieniądze na inwestycje nieruchomościowe. Można zarobić czy to jedynie takie austriackie gadanie? Prześwietlam

Zacznijmy od wyjaśnienia w kilku zdaniach, czym właściwie jest crowdfunding. To forma finansowania społecznościowego, alternatywa do zaciągania kredytu bankowego na inwestycję. Model społecznościowy zakłada, że dawców kapitału jest wielu, a odbiorca kapitału jeden. Z grubsza można powiedzieć, że inwestorzy mogą nabywać udziały w firmach (crowdfunding udziałowy) lub wykładać pieniądze na pożyczki lub obligacje (crowdfunding wierzytelnościowy, czasami nieprecyzyjnie nazywany pożyczkowym).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Różnica między oboma rodzajami finansowania społecznościowego jest prosta. Gdy w grę wchodzi crowdfunding udziałowy, to inwestor, stając się współwłaścicielem przedsiębiorstwa, może liczyć na dywidendy i ewentualne pieniądze ze sprzedaży posiadanych udziałów. Ze sprzedażą zwykle jest bardzo kiepsko, ponieważ nie są to spółki notowane na żadnej giełdzie. W przypadku crowdfundingu opartego na wierzytelnościach jest teoretycznie gwarantowane oprocentowanie. Jeśli emitent odda pieniądze.

Europejski pejzaż crowdfundingu wygląda nieźle, ale w Polsce jest ubogo

Na początku stycznia br. ESMA (zrzesza nadzorców rynków finansowych z poszczególnych państw członkowskich Unii Europejskiej) opublikowała po raz pierwszy raport na temat crowdfundingu. Według ESMA na koniec 2023 r. w rejestrach krajowych komisji nadzoru finansowego (w tym naszej KNF) figurowało 159 licencjonowanych platform crowdfundingowych. Liderami na Starym Kontynencie były Francja (292 mln euro zebranego kapitału przez 30 platform) i Niderlandy (291 mln euro za pomocą 17 organizatorów crowdfundingu).

Raport podaje, że w 17 krajach Wspólnoty platformy crowdfundingowe odpowiadały za pozyskanie kapitału o wartości ponad 1 mld euro w ramach 5000 projektów. Głównie za pomocą pożyczek (65%) lub obligacji (17%), rzadziej sprzedaży udziałów (6%). Aż 87% wyłożonych na projekty pieniędzy pochodziło od inwestorów detalicznych (średnia wartość ich inwestycji zamknęła się kwotą 590 euro). W crowdfundingu wzięło udział 1,7 mln Europejczyków.

Źródło: ESMA

W Polsce licencjonowane przez KNF są cztery platformy: finansowo.pl, Emiteo, Crowd Real Estate i Europpa. W przypadku najpopularniejszego crowdfundingu wierzytelnościowego problem polega na tym, że platformy z reguły nie zapewniają obrotu wtórnego. Nie ma szansy na wcześniejsze „uwolnienie” gotówki – pozostaje czekać, aż upłynie termin, na jaki została udzielona pożyczka lub sprzedana obligacja.

Wielu inwestorów pamięta zbiórki społecznościowe dokonywane przez spółki związane z Januszem Palikotem. Jedna z nich – Polskie Destylarnie – reklamując kampanię pożyczkową „Skarbiec Palikota”, opisywała ją jako „finansowanie społecznościowe” oraz „crowdfunding pożyczkowy”.

W ocenie UOKiK w rzeczywistości firma wprowadzała w błąd, ponieważ do zbiórki pieniędzy w ramach „Skarbca Palikota” nie miała zastosowania ustawa crowdfundingowa. Taka informacja nie występowała w żadnym materiale reklamowym – znalazła się jedynie w końcowej części Karty Projektu w dziale Zastrzeżenia. Konsumenci, zawierając umowy pożyczki w ramach kampanii „Skarbiec Palikota”, nie brali udziału w crowdfundingu w rozumieniu ustawy, bowiem zbiórka nie spełniała warunków w niej określonych.

Legalne finansowanie społecznościowe powinno być przeprowadzone przez wyspecjalizowanych dostawców tego typu usług, którym licencje na ECSP udziela KNF. Urząd później nadzoruje operatorów ECSP. Żeby dostać licencję, konieczne jest spełnienie szeregu warunków. Chodzi m.in. o wymogi ostrożnościowe.

Dostawcy usług finansowania społecznościowego muszą dysponować ostrożnościowymi środkami ochrony (w postaci środków własnych i/lub polis ubezpieczeniowych) w kwocie równej co najmniej wyższej od 25 000 euro lub kwocie jednej czwartej stałych kosztów pośrednich w poprzednim roku podlegającej corocznemu przeglądowi, która obejmuje koszt obsługi pożyczek przez trzy miesiące w przypadku, gdy dostawca usług finansowania społecznościowego ułatwia również udzielanie pożyczek.

Ponadto KNF nie przyzna licencji np. gdy nie będzie miała pewności co do dobrej reputacji zarządu spółki ECSP oraz przekonania, że takie osoby mają wystarczającą wiedzę, umiejętności i doświadczenie, aby zarządzać potencjalnym dostawcą usług finansowania społecznościowego.

W przypadku obligacji konkurencję dla crowdfundingu stanowi giełdowy rynek obligacji Catalyst, na którym można kupić obligacje emitowane przez największe polskie firmy, z niewielkim ryzykiem niewypłacalności. Ta grupa emitentów jest bezpośrednim rywalem finansowania społecznościowego. W tym segmencie dominują papiery o oprocentowaniu zmiennym, które jest uzależnione od pochodnej stopy referencyjnej NBP, czyli stawki WIBOR (najczęściej trzymiesięcznej, rzadziej sześciomiesięcznej). Są tam deweloperzy, banki i firmy z sektora obsługi spłat wierzytelności. Zwykle oprocentowanie jest wyższe od rentowności rządowych obligacji.

Źródło: opracowanie własne na podstawie investing.com, S&P

Skoro inwestorzy mogą zainkasować 7-8% w skali roku, inwestując w obligacje firm o (w większości przypadków) niezszarganej reputacji i zdolności wywiązywania się z zobowiązań, to ile musieliby dostać, jeżeli chodzi o bardziej ryzykowne wierzytelnościowe finansowanie społecznościowe? Skala projektów, jakie najczęściej zgłaszane są do platform crowdfundingowych (zwykle dziesiątki tysięcy euro) ostrożnym inwestorom włącza od razu czerwoną lampkę. Nie da się zrobić zrzutki na superprojekt inwestycyjny wśród krewnych i znajomych?

Norwescy naukowcy z University of Agder w Kristiansand przygotowali obszerne opracowanie na temat finansowania społecznościowego – ostatnią edycję raportu znajdziesz tutaj. Jedną z konkluzji analizy jest to, że średnie odsetki od pożyczek i obligacji oferowanych w crowdfundingu wyniosły ok. 8% w euro w czasie, gdy stopy procentowe EBC były niemal zerowe. Przyjmując to jako odniesienie, należałoby przyjąć, że inwestorzy oczekują w crowdfundingu premii rzędu 6-7 punktu procentowego powyżej stopy wolnej od ryzyka.

Źródło: University of Agder

Dagobertinvest wabi inwestorów, ale nie ma dobrych opinii

Na tym tle pojawia się Dagobertinvest, czyli austriacka firma działająca na rynku crowdfundingu wierzytelnościowego, która zasila mikroprojekty w sektorze deweloperskim (budowy, przebudowy, renowacje nieruchomości mieszkaniowych). Spółka ma status ECSP, co oznacza, że otrzymała od austriackiego nadzorcy rynku finansowego (FMA) licencję na prowadzenie w tej dziedzinie działalności. Spółka prowadzi biznes od 2015 r. Chwali się, że przez dekadę przeprowadziła ponad 340 projektów inwestycyjnych.

Zaczynała działalność od rynku macierzystego – Austrii. Później stopniowo rozszerzała zasięg swoich usług o inne państwa regionu DACH (Niemcy i Szwajcarię). Aż w końcu nadeszła chwila, gdy zarząd firmy podjął próbę wejścia na kolejny rynek – do Polski. Dagobertinvest podał, że wartość obsłużonych projektów przekroczyła 160 mln euro, z czego 73 mln euro zostało już spłacone przez dłużników. Firma kusi inwestorów możliwością uzyskania zysków z crowdfundingu wierzytelnościowego w nieruchomości w wysokości do 15% w skali roku w euro.

Oszczędności wyłożone w ramach crowdfundingu nie podlegają państwowym gwarancjom. Trzeba uwzględniać ryzyko niewypłacalności biorców kapitału. Dagobertinvest prowadzi działalność w formule ECSP od 2023 r. – spółka podaje, że nie zdarzyła się jej od tego czasu żadna niewypłacalność pożyczkobiorcy ani nie doszło do opóźnień w wypłacie odsetek.

Sprawie crowdfundingu w wydaniu Dagobertinvest przygląda się Trustpilot, duńska witryna konsumencka, która publikuje recenzje na temat tysięcy firm z całego świata. Trustpilot pozwala oceniać produkty firm w skali pięciogwiazdkowej. W przypadku Dagobertinvest wystawiono blisko 130 opinii – średnia wyniosła 1,7 gwiazdki, a dwie trzecie internautów przyznała firmie jedną gwiazdkę (69%).

Poniżej kilka opinii z Trustpilot – wybrałem jedynie najnowsze. Wiele z nich zdaje się o tyle cenna, że ludzie są weryfikowani przez duńską platformę i podpisują się pod swoimi wpisami z imienia i nazwiska. „Obecnie są otwarte 23 projekty. Ani jeden projekt nie został spłacony od 2022 r. Projekty te są opóźnione lub w egzekucji komorniczej” – pod tą opinią podpisał się Andreas Hermandinger.

„Zainwestowałam 27 500 euro – duża część projektów jest wymieniona jako »opóźniona« (chociaż jasne jest, że projekty te się nie powiodą). […] Mam wrażenie, że kilka pierwszych projektów jest spłacanych, aby klient nadal inwestował, po czym traci się wszystkie kolejne pieniądze” – to z kolei Patricia Fuchs. „Inwestuję od 2019 r. Z projektów, w których brałem udział, tylko 24% zostało spłacone. 6% nie powiodło się. 18% jest w egzekucji komorniczej. 52% ma opóźnione spłaty odsetek” – Daniel. „Od 2020 r. dokonałem 26 inwestycji! Cztery zostały spłacone, dwie są nadal aktywne, a 20 jest w egzekucji komorniczej albo się opóźnia” – Josef.

To tylko kilka przykładów opinii zamieszczonych na Trustpilot. Bez wątpienia nie są one zachęcające do uczestnictwa w ofertach. Dagobertinvest niekiedy odpowiada na te wpisy. Linia obrony jest ciekawa, gdyż spółka twierdzi, że klienci oceniają jakość ofert crowdfundingowych przez pryzmat lat 2018-2022, gdy firma nie posiadała licencji ECSP. Od lata 2023 Dagobertinvest przyznał, że oferuje już mocno polepszony produkt inwestycyjny. A co stało na przeszkodzie, żeby oferty crowdfundingu przez uzyskaniem licencji ECSP były wysokiej jakości?

W co Polak może zainwestować? Rewitalizacja w Halle i nie tylko

Polacy mogą korzystać z usług austriackiej firmy w odniesieniu do projektów realizowanych w innych państwach. Na stronie internetowej znajduje się wyszczególnienie oferowanych obecnie możliwości uczestnictwa w zbiórkach społecznościowych – jeżeli w prawym dolnym rogu ramki opisującej dany projekt funkcjonuje przypisek „PL”, to oznacza, że jest on dostępny dla Polaków.

Przykładowo spółka zajmująca się nieruchomościami City-Wohnen Halle GmbH & Co. planuje rewitalizację starego budynku z 14 jednostkami mieszkalnymi przy Martinstraße w Halle (projekt P539). Polegać ma to na renowacji istniejącego budynku mieszkalnego połączonej z przebudową poddasza i dobudową balkonów. Inwestor chce zebrać od społeczności crowdfundingowej 500 000 euro. W zamian emituje miniobligacje imienne (mini-bonds) na 18 miesięcy (z możliwością przedłużenia o dalsze 6 miesięcy), które są oprocentowane w skali 11,75% rocznie w euro.

To sporo. Niedawno opisywaliśmy w „Subiektywnie o Finansach” możliwości lokowania pieniędzy w euro i naprawdę trudno jest bez ryzyka uzyskać więcej niż 3% w skali roku. Ta różnica – czterokrotna! – najlepiej świadczy o skali ryzyka wiążącego się z tą inwestycją. Minimalny próg wejścia dla polskiego inwestora jest niewielki – 100 euro. Spłata powierzonego kapitału wraz z odsetkami nastąpi na koniec terminu życia obligacji. Czyli za półtora roku, dwa lata zobaczymy pieniądze plus odsetki albo…

Inne dostępne dla Polaków oferty wyglądają podobnie. A projekty już zakończone? Projekt P516 dotyczył transformacji hotelu Belair koło Zurychu. Inwestor chciał pozyskać 550 000 euro na 15 miesięcy i zapłacić inwestorom 10% w euro rocznie, z czego dawcy kapitału dostarczyli 23%. Emisja zakończyła się więc tylko częściowym sukcesem. Lepiej było w projekcie P345. Inwestor potrzebował 450 000 euro na budowę siedmiu apartamentów o powierzchni 750 m2 we wschodnim Berlinie przy Stühlinger Straße. Pożyczka podporządkowana na 24 miesiące przyniosła 7,25% euro rocznie odsetek.

Czy to rzeczywiście dużo więcej niż przy mniejszym ryzyku można otrzymać z obligacji renomowanych firm, w tym notowanych na giełdzie? Na rynku Catalyst notowane są obligacje 33 deweloperów. Przeciętny kupon wyniósł 4,5 pkt proc. powyżej WIBOR, a dochodowość papierów sięgnęła 10,21% brutto w przeliczeniu na rok życia.

Siłą rzeczy rozpiętość kuponu powyżej stawki WIBOR była zróżnicowana – możni branży, czyli Dom Development i Atal, płacili odpowiednio między 1,30-1,75 pp i 1,40-2,00 pp powyżej WIBOR. Na drugim krańcu grupy znalazły się spółki, które gotowe były płacić dużo więcej – 5-6 pkt proc. powyżej WIBOR (np. Victoria Dom, Cavatina, Olivia, Budlex, Marvipol, Ghelamco).

Problemy? Teraz jest już inaczej niż kiedyś

Nie widzę więc szczególnej atrakcji w ofercie Dagobertinvest. Każdy z czytelników sam podejmuje decyzje, w co inwestuje swoje pieniądze, ale ja bym w tę ofertę nie zainwestował ani euro – zbyt duże ryzyko i zbyt mała za to ryzyko premia. A w dodatku po lekturze spostrzeżeń tych, którzy wcześniej zainwestowali, można dojść do wniosku, że profil ryzyka jest naprawdę wysoki. Ale, żeby nie być posądzonym o jednostronność, poprosiłem o rozmowę prezesa austriackiej firmy.

Marcin Kuchciak: Co chcecie osiągnąć, wchodząc z usługą crowdfundingu pożyczkowego do Polski? 

Andreas Zederbauer, CEO Dagobertinvest: Polski rynek crowdfundingu przechodzi fazę konsolidacji po wejściu w życie regulacji ECSP. W 2022 r. tylko 32% emisji zakończyło się pełnym sukcesem. Crowdfunding nieruchomości pozwala osobom prywatnym inwestować w projekty deweloperskie już od 100 euro, co czyni go bardziej dostępnym niż tradycyjne instrumenty finansowe.

Na rynku działa tylko kilka platform z licencją ECSP, a model crowdfundingu dłużnego w nieruchomościach jest wciąż nowością. Na pierwszy rok działalności w Polsce stawiamy sobie cel w postaci kilku milionów euro kapitału pozyskanego od polskich inwestorów.

Wiele zależy od liczby projektów, które platforma udostępni inwestorom. Prowadzimy rozmowy z trzema polskimi deweloperami, których projekty mogą pojawić się na naszej platformie. Skupiamy się na współpracy z podmiotami, które poszukują alternatywnych źródeł finansowania i mają solidne doświadczenie w realizacji inwestycji deweloperskich. Naszym celem jest stopniowe budowanie silnej sieci lokalnych partnerów, ale opieramy się na sprawdzonym modelu współpracy z deweloperami z regionu DACH (Niemcy, Austria, Szwajcaria). To właśnie oni stanowią trzon naszej działalności i od lat chętnie korzystają z crowdfundingu pożyczkowego jako alternatywnego źródła finansowania.

Na regulowanej giełdzie Catalyst jest dużo spółek deweloperskich, które zapewniają inwestorom rentowność na poziomie 10% rocznie. Po co ktoś miałby iść w dużo bardziej ryzykowny crowdfunding? 

Inwestycje na Dagobertinvest nie wymagają wysokiego kapitału, w przeciwieństwie do niektórych obligacji z Catalysta. Dajemy dostęp do międzynarodowych projektów – inwestorzy mogą dywersyfikować swój portfel nie tylko w Polsce, ale także na rynkach europejskich. Nasze projekty oferują zwroty na poziomie do 15% rocznie, co jest konkurencyjne wobec obligacji deweloperskich na Catalyscie. Posiadamy licencję ECSP, co zapewnia bezpieczeństwo i transparentność na poziomie europejskim. Edukujemy inwestorów poprzez nasze kanały społecznościowe i współpracę z ekspertami, co buduje zaufanie do tej formy inwestowania.

W interencie aż huczy od opowieści inwestorów, którzy twierdzą, że utopili pieniądze na Waszej platformie. Dlaczego ktoś w Polsce miałby Wam zaufać? 

W ocenie jakości portfela inwestycyjnego Dagobertinvest kluczowe jest uwzględnienie projektów finansowanych po uzyskaniu licencji ECSP. Nowe regulacje wprowadziły znacznie wyższe standardy w zakresie selekcji projektów, weryfikacji deweloperów i ochrony inwestorów, dlatego porównywanie wskaźników sprzed i po uzyskaniu licencji nie odzwierciedla obecnych realiów inwestowania. Od momentu uzyskania licencji ECSP Dagobertinvest nie odnotował żadnych przypadków defaultu.

Licencja ECSP oznacza, że Dagobertinvest musi spełniać surowe wymogi w zakresie przejrzystości, raportowania i analizy ryzyka. Deweloperzy przechodzą szczegółowy proces weryfikacji, a każdy projekt jest analizowany pod kątem stabilności finansowej i realnych szans na powodzenie. To minimalizuje ryzyko problemów z wypłacalnością. Każdy inwestor jest na bieżąco informowany o statusie swojej inwestycji – w razie opóźnień otrzymuje szczegółowe raporty na podstawie danych dostarczanych przez dewelopera.

Dziękuję za rozmowę. 

Czy po kłopotach HRE ktoś chce jeszcze inwestować w crowdfunding nieruchomościowy?

Tyle od prezesa firmy. Nie wiem, czy Was to przekonało. Z mojego punktu widzenia – jeśli przyjąć, że od połowy 2023 r. firma działa na podstawie innych standardów – trzeba poczekać na zakończenie przynajmniej kilku projektów, żeby ocenić wiarygodność zapewnień prezesa firmy. Na pewno nie pomoże w tym spowolnienie polskiego rynku nieruchomości. Bardzo trudno będzie finansowo spiąć projekty deweloperskie – czyli zbudować, zapłacić odsetki i zarobić – przy kosztach finansowania rzędu kilkunastu procent rocznie i bez poważnej hossy na rynku.

O tym, że to się nie musi udać, świadczy choćby problem, który ma grupa HRE pozyskująca kapitał do spółek celowych realizujących projekty deweloperskie – pisaliśmy o tym tutaj. Spółki z grupy są uwikłane w spory z prokuraturą i UOKiK, a sprawa wypłacalności HRE stała się na tyle powszechna, że na Facebooku powstała nawet grupa „ofiar” firmy, która skupia prawie 2000 osób.

W przypadku HRE okazało się, że koszty finansowania są za wysokie i projekty nie były kończone w terminie. Wysokie zyski proponowane przez austriacką platformę też powinny uczulać Was, że jest to inwestycja bardzo wysokiego ryzyka. Skoro na rynku można bez problemu uzyskać bez ryzyka najwyżej 3% w skali roku, to ci, którzy płacą ponad 10%, mogą być desperatami, którzy są albo bardzo zadłużeni (skoro nie mogą pożyczyć pieniędzy taniej), albo są gotowi bardzo zaryzykować nie swoimi pieniędzmi.

zdjęcie tytułowe: Dagobertinvest