Czytelnik alarmuje: rata kredytu wzrosła, a będzie spłacać mniej kapitału. Jak to możliwe? Winna patologiczna(?) rata annuitetowa. Czas ją zlikwidować?

Czy w Polsce sztucznie poprawia się zdolność kredytową? Kredytobiorcy, mając do wyboru raty równe lub raty malejące, często decydują się na te pierwsze. A to przecież raty malejące są dla nas bezpieczniejsze, bo oznaczają niższy koszt kredytu i szybszą spłatę części kapitałowej. Czy to kolejna, po kredytach walutowych i kredytach ze zmienną stopą procentową, pułapka na kredytobiorców?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

W czerwcu Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe o kolejne 0,75 pkt proc. Tymczasem na ostatniej prostej są prace nad wakacjami kredytowymi, których celem jest ulżenie kredytobiorcom. Prawdopodobnie będzie można przesunąć na później, bez dodatkowych kosztów, osiem rat swojego kredytu (dwie raty na kwartał w 2022 r. oraz jedną na kwartał w 2023 r.). Tutaj opisywaliśmy meandry projektu tej ustawy.

Banki ostrzegają, że możliwość niepłacenia teraz kilku rat kredytu przez klientów oznacza ogromne straty dla sektora bankowego. Dlaczego? Bo klienci pieniędzmi, które zaoszczędzą dzięki wakacjom, będą mogli od razu nadpłacić część kapitału kredytu. A wtedy poprosić o przeliczenie harmonogramu i mieć ratę niższą o kilkaset złotych już do końca „życia” kredytu. Banki przygotowują dla klientów korzystających z wakacji różne „niespodzianki”. A może tylko straszą?

Zdolność kredytowa nas ogranicza czy chroni?

Jak to jest, że nagle trzeba pomagać kredytobiorcom, skoro banki prześwietlają nas bardzo dokładnie w momencie zaciągania zobowiązania, zaś uzyskanie zdolności kredytowej na wymarzoną kwotę kredytu jest niczym przepustka do nieba? Czyżby okazało się, że bankowcy nie prześwietlali nas wystarczająco dokładnie? A może zaproponowali nam niewłaściwy rodzaj kredytu? Może gdyby nie raty annuitetowe, to raty nie wzrosłyby nam tak bardzo?

Na początek krótkie wyjaśnienie. Od czego zależy nasza zdolność kredytowa? Po pierwsze od naszych dochodów. Czym wyższe, tym lepiej dla naszej zdolności. Po drugie, od ceny pieniądza. Czym wyższe stopy procentowe, tym gorsza zdolność kredytowa, bo banki pobierają więcej odsetek. Po trzecie, od ponoszonych wydatków (szczególnie ważne są już zaciągnięte zobowiązania i zobowiązania na mocy tytułów wykonawczych, np. alimenty). Czym wyższe są nasze miesięczne zobowiązania, tym gorsza jest nasza zdolność kredytowa.

Innymi słowy, banki sprawdzają, jaki jest udział ewentualnych przyszłych rat w naszym domowym budżecie. Oczywiście nie tylko na tej podstawie banki uznają, czy będziemy w stanie spłacać potencjalną ratę co miesiąc. Banki mają swoje algorytmy i istnieje też po prostu wewnątrzbankowa ocena klienta. Wprawdzie banki mają obowiązek udzielić nam wyjaśnienia dotyczącego naszej zdolności kredytowej, ale różnie z tym bywa.

Problem pojawia się, gdy ktoś nie ma wystarczającej zdolności kredytowej i „teoretycznie” nie może zaciągnąć kredytu. W cywilizowanym kraju spróbowałby zwiększyć swoje dochody, ograniczyć wydatki lub poczekać, aż uzbiera wyższy wkład własny. W Polsce zastanawia się, jak poprawić zdolność kredytową, nie zmieniając swoich dochodów i wydatków! A bankowcy proponują różne, najczęściej ryzykowne, rozwiązania.

Tutaj Maciej Jaszczuk opisywał Nową Zelandię, gdzie potencjalny kredytobiorca jest bardzo dokładnie prześwietlany, a za niedopilnowanie procedur odpowiadają osobiście menedżerowie banków. Mam wrażenie, że w Polsce jest dokładnie na odwrót i w sytuacji, w której ktoś nie ma wystarczającej zdolności kredytowej, to się ją jakoś sztucznie powiększa.

Polak zawsze wykombinuje sobie lepszą zdolność kredytową

Pomysły były różne. Całkiem sporo osób decydowało się zaciągnąć kredyt walutowy (popularni frankowicze), inni zmniejszali wkład własny, jeszcze inni ten wkład własny finansowali z kredytu. Ostatnio głośno jest o tych, którzy wybrali zmienną stopę oprocentowania kredytu zamiast stałej (chociaż oni nie mieli tak naprawdę wyboru, bo kredyt ze stałą stopą na 5 lat to – w moim odczuciu – tak naprawdę ciągle kredyt ze zmienną stopą).

Banki nie są tu więc bez winy. Od dawna starają się przerzucać ryzyko na klienta. Nie uwierzę też, że to konsumenci wpadli na te pomysły. To bankowcy wymyślali rozwiązania, które sztucznie poprawiły naszą zdolność kredytową, bo chcieli zwiększyć swoją sprzedaż.

Oczywiście można powiedzieć, że – bez takich rozwiązań – wielu ludzi nie byłoby stać na kredyt, ale czy w takiej sytuacji zaciąganie kredytu na pewno jest w ich interesie? Przydałyby się jakieś rozwiązania prawne wspomagające kredytobiorców, ale słowem klucz jest „wspomagające”. Bo nie chodzi o to, żeby im sztucznie poprawić zdolność kredytową i wpędzić ich w tarapaty za kilka lat, a o to, aby łatwiej mogli zaciągnąć bezpieczny kredyt. Rząd niby próbuje – np. przez mieszkania bez wkładu własnego – ale jakoś niezbyt to wychodzi.

Teraz mamy taką sytuację, że po zmianie warunków rynkowych kredytobiorcy są zszokowani i nie stać ich na spłatę kredytu. Najpierw oburzali się posiadacze kredytów walutowych (głównie frankowicze), którym nikt nie powiedział (albo powiedział, ale niewystarczająco głośno?), że kurs franka może wzrosnąć (Maciek Jaszczuk ostrzegł ostatnio, że TO znów może się zdarzyć). Teraz problemy mają posiadacze kredytów złotowych (wiborowicze?), którym z kolei nikt nie powiedział, że WIBOR może wzrosnąć.

Nie wiem, kto jest autorem poniższego mema, ale nie da się ukryć, że jest w nim ziarno prawdy. Za każdym razem, gdy z jakiegoś powodu odwiedzam placówkę bankową, jestem świadkiem jakiejś ciekawej (absurdalnej?) sytuacji…

Może najwyższy czas zastanowić się nad tym, czy jakoś nie ujednolicić ofert kredytowych w bankach. To znaczy zakazać tych, które są dla konsumentów niekorzystne, a więc sztucznego pompowania zdolności kredytowej. To się już dzieje (pojawiają się rekomendacje i zmiany w ustawie), ale najczęściej jest to musztarda po obiedzie.

Nowych kredytów walutowych już nie ma, ale ciągle są kredytobiorcy. Reagować powinno się szybciej. Zastanawiam się, czy jednym z takich patologicznych pomysłów nie jest czasem rata annuitetowa, którą często wybierają kredytobiorcy.

Czytaj też: Rośnie oprocentowanie obligacji skarbowych! Czy opłaca się wymienić „stare” obligacje na nowe, lepiej oprocentowane? Na co trzeba uważać? Liczę i wyjaśniam!

Równe raty a malejące raty. Jaka jest różnica?

Raty kredytów składają się z dwóch części. Po pierwsze, spłacamy kapitał należny bankowi. Po drugie, spłacamy odsetki. Oprocentowanie kredytu ustala bank (czasami możemy je oczywiście negocjować). Rata odsetkowa zależy więc od kapitału pozostałego do spłaty i aktualnego oprocentowania kredytu. W związku z tym powinno nam zależeć na jak najszybszej spłacie części kapitałowej, ale nie zawsze tak się dzieje.

Banki dają nam wybór, czy chcemy spłacać kredyt w ratach równych (annuitetowych) czy malejących. Raty równe, jak sama nazwa wskazuje, są takie same przez cały okres spłaty kredytu (choć niekoniecznie, o czym niżej). Składa się na nie część odsetkowa (coraz niższa) i część kapitałowa (coraz wyższa – chociaż niektóre banki liczą na podstawie realnej liczby dni miesiąca i to nie będzie liniowy wzrost). Jest na to skomplikowanie wyglądający wzór matematyczny.

Natomiast w przypadku rat malejących zawsze spłacamy dokładnie taką samą część kapitału (czyli kwotę kredytu podzieloną przez liczbę rat), a oprócz tego płacimy bankowi odsetki. Są one coraz niższe z uwagi na to, że obliczane są w stosunku do pozostałej kwoty kapitału pozostałego do spłaty (ale i one wzrosną po wzroście stóp procentowych).

Równe raty oznaczają droższy kredyt i… wyższą zdolność kredytową

W rezultacie identyczny kredyt, w tym samym banku, może się znacznie różnić pod względem poniesionych kosztów. Weźmy 5-letni kredyt samochodowy na kwotę 88 000 zł (problem nie dotyczy tylko kredytów hipotecznych, chociaż tam jest on największy z uwagi na wyższe kwoty i dłuższy okres spłaty).

Oto przykład z jednego z większych banków w Polsce. Prowizja za udzielenie takiego kredytu wynosi 7% (6160 zł), a oprocentowanie 9,99% (marża banku 3,43% + WIBOR 3M, ale pewnie coś bym wynegocjował). W przypadku rat annuitetowych, zakładając niezmienność wskaźnika WIBOR, całkowita kwota, którą będziemy musieli spłacić, wyniesie 120 009,47 zł.

Wszystkie raty (z wyjątkiem ostatniej, która może się minimalnie różnić) wyniosą 2000,16 zł. Na przestrzeni miesięcy zmienia się jednak stosunek spłacanego kapitału i odsetek. W pierwszej racie spłacamy zaledwie 1216,28 zł kapitału i 783,88 zł odsetek. Skutkuje to tym, że bardzo powoli zmniejszamy swoje zadłużenie.

Jeżeli zdecydujemy się na identyczny kredyt, ale z ratami malejącymi, to łącznie zwrócimy do banku 118 068,46 zł. Pierwsza rata w tej symulacji wyniesie 2353,22 zł, ale ostatnia już zaledwie 1582,40 zł. Już 29 rata będzie niższa niż wszystkie raty przy wyborze ich stałej wartości. W tym wypadku zawsze spłacamy taką samą wartość kapitału (kwota kredytu / liczba rat), a odsetki stopniowo maleją z 783,88 zł w pierwszej racie do 13,06 zł w ostatniej racie.

To oznacza, że – jeżeli wybierzemy raty równe – to łącznie będziemy musieli zwrócić do banku prawie 2000 zł więcej. Przy kredytach hipotecznych (na wyższe kwoty i z dużo dłuższym okresem spłaty) ta różnica będzie jeszcze większa. A to nie jest jeszcze najgorsze w ratach równych.

Czytaj też: COVID-19 w portfelu, czyli jak poszła nam walka z finansowymi skutkami pandemii? Są nowe dane: ile w Polsce jest osób ubogich i tych żyjących w skrajnej nędzy

Równe raty nie muszą być takie równe

Raty annuitetowe są najczęściej wybierane z trzech powodów. Po pierwsze, w początkowym okresie są niższe niż raty malejące, a więc lepiej działają na naszą podświadomość. To trochę tak, jak z ofertami abonament + telefon. Wszyscy wiedzą, że to się nie opłaca, ale jednak sporo osób z tego korzysta.

Po drugie, poprawiają naszą zdolność kredytową, bo banki patrzą na zdolność spłaty pierwszej raty. Czyli może się okazać, że mamy zdolność kredytową, aby wziąć kredyt na 400 000 zł (30 lat, stałe raty), a nie mamy zdolności kredytowej, aby wziąć kredyt na 400 000 zł na 30 lat z malejącymi ratami). A to w tym drugim przypadku musimy zapłacić więcej odsetek. Kuriozalne?

Po trzecie, ludzie chcą sobie zapewnić spokój i stałą miesięczną ratę, którą łatwiej zaplanować w swoim budżecie domowym. Niestety ten trzeci argument nie jest w pełni prawdziwy, bo zmienne oprocentowanie kredytu składa się z marży banku oraz zmiennej stawki bazowej obowiązującej w banku (która zależy np. od stopy referencyjnej WIBOR 3M). Czyli, jeżeli WIBOR 3M się zmieni, to zmieni się wysokość zarówno rat pozornie równych, jak i tych malejących.

Dla przykładu, jeżeli WIBOR 3M wzrośnie z 6,56% do 9% w połowie spłaty kredytu (po 30 miesiącach), to rata równa powyższego kredytu samochodowego wzrośnie (mniej więcej) z 2000,16 zł do 2060,71 zł. Biorąc pod uwagę, że po 30 miesiącach spłacaliśmy głównie odsetki, to do spłaty pozostało nam aż 52 904,78 zł kapitału i to właśnie od tej kwoty uderzy nas wzrost oprocentowania.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku rat malejących. One również wzrosną, ale do spłaty pozostało nam już tylko 47 080,10 zł. Na poniższym wykresie (trzeba kliknąć w strzałkę) zobaczycie, jak zmniejsza się kapitał pozostały do spłaty wraz z upływem miesięcy w zależności od wybranego rodzaju raty.

Ponadto, z powodu zawiłości matematycznych, niezmiennego okresu spłaty i tego, że celem rat annuitetowych jest to, aby miesięczne raty stanowiły bardzo zbliżone kwoty, niejako cofamy się w spłacie kredytu. Skoro rata odsetkowa zależy po prostu od oprocentowania i kapitału pozostałego do spłaty, to obniży nam się cześć kapitałowa raty (bo gdyby wzrosła proporcjonalnie, to spłacilibyśmy kredyt dużo szybciej). Innymi słowy: będziemy mieć wyższą miesięczną ratę, ale będziemy spłacać mniej kapitału niż dotychczas!

Z takim właśnie problemem zgłosił się do nas pan Mariusz, który w 2015 r. zaciągnął kredyt hipoteczny na kwotę 355 000 zł na 30 lat. Wybrał raty równe. W międzyczasie trochę kredytu nadpłacił, korzystał też z ubezpieczeń, a w maju dotknęła go kolejna podwyżka oprocentowania. Oddajmy mu głos.

„Dostałem od banku nowy harmonogram spłaty kredytu. Zdziwiłem się bardzo, że przy racie 1683,74 zł kwota kapitału to tylko 199,44 zł, a kwota odsetek to 1484,30 zł. Poprzednio, przy racie 1081,63 zł, kwota kapitału wynosiła 463,68 zł, a kwota odsetek 617,95 zł zł. Myślałem, że przy wzroście wskaźnika WIBOR do góry pójdzie kwota odsetek, a kwota kapitału pozostanie bez zmian. Czy jest to legalne działanie?”

Niestety jest to nie tylko legalne, ale też matematycznie poprawne (co do grosza nie policzę bez wszystkich danych, ale to, że kwota kapitału się zmniejszy, to się zgadza). Nasz czytelnik byłby w dużo lepszej sytuacji, gdyby miał kredyt z ratami malejącymi. Taka rata też by wzrosła, ale mniej (bo wyższe oprocentowanie liczone byłoby od niższej kwoty kapitału pozostałego do spłaty), a ponadto nadal spłacałby kapitał w tym samym tempie (część kapitałowa raty by się nie zmieniła).

Jeżeli czytelnik ma możliwość, to rozwiązaniem może być zamiana rat równych na raty malejące. Niestety będzie się to wiązało z aneksem do umowy, prawdopodobnie z ponownym badaniem zdolności kredytowej przez bank (a z tym różnie bywa) oraz ze wzrostem wysokości rat w najbliższym czasie (najbliższa rata byłaby wyższa jeszcze o około 500 zł).

Ostatecznie jednak będzie to korzystne rozwiązanie, bo łączna suma odsetek należnych bankowi będzie niższa, a do tego pan Mariusz będzie bardziej odporny na dalsze podwyżki stóp procentowych.

Czytaj też: Prawie każdy może wpaść w pętlę długów. Ten przykład pokazuje, jak niewiele trzeba. Próbujemy pomóc czytelnikowi uratować się przed bankructwem

Stąd też wynikają problemy wielu kredytobiorców, którym drastycznie wzrosły raty kredytów w ostatnim czasie. Jeżeli wybrali system spłaty w równych ratach, to bardziej odczują podwyżkę stóp procentowych niż ich koledzy, którzy wybrali identyczny kredyt z ratami malejącymi. Oni po prostu zdążyli już więcej tego kredytu spłacić.

Przy spłacie kredytu bardzo ważne jest, aby spłacać część kapitałową, bo tylko w ten sposób będziemy się w stanie kiedyś uwolnić z zaciągniętego zobowiązania. Odsetki moglibyśmy spłacać w nieskończoność, a zmniejszając kapitał pozostający do spłaty, obniżamy kwotę przyszłych odsetek. Zdecydowanie łatwiej to robić, jeżeli wybierze się raty malejące, a nie raty równe.

Niestety rozumiem, że trudno będzie przekonać do tego kredytobiorców, bo trzeba by ich namówić do wyższej raty początkowej. W związku z tym zwracam się z apelem do Komisji Nadzoru Finansowego oraz polityków: zlikwidujcie te praktyki albo chociaż wymuście takie badanie zdolności kredytowej, aby raty równe (annuitetowe) nie wydawały się preferencyjne!

————————————

„Finansowe sensacje tygodnia”: Kontrowersyjna opłata, plusy i minusy BNPL, karty bezspreadowe kontra wielowalutowe

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” trzy Maćki rozmawiają o ważnych sprawach dla każdego portfela. A przede wszystkim o kontrowersyjnej opłacie, która wykwitła w mBanku, a ściślej pisząc w jego domu maklerskim (zahaczając wszakże o usługę eMakler, umożliwiającą inwestowanie w ramach rachunku bankowego). Kant to czy nie kant? Poza tym zastanawiamy się nad rosnącą popularnością usługi BNPL, czyli odroczonej płatności. Czy to dobrze, że tak szalenie szybko się rozwija? A może będą z tego kłopoty? No i powoli wchodzimy już w tryb wakacyjny, zastanawiając się jaką kartą płacić za granicą? Wielowalutową? Bezspreadową? Jaka to różnica? Czas się jaką kartą jest ta, którą mamy w portfelu. Bo od tego zależy jak ona zadziała. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem!

Zdjęcie główne: pixabay / Raten-Kauf