Mieszkania sprzedają się jak na licytacji. Spisana umowa przedwstępna? Wpłacony zadatek? To może nic nie znaczyć. Radzimy, jak „upilnować” upatrzonego mieszkania

Rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności. Ceny mieszkań rosną z dnia na dzień, oferty znikają w oka mgnieniu, a klienci nie raz biorą udział w nieformalnych licytacjach – kto da więcej. Nawet uzgodnienie warunków, przybicie „piątki” i spisana umowa przedwstępna niczego nie gwarantuje – coraz częściej zdarzają się sytuacje, w których pojawia się nowy oferent i daje więcej. I dowiadujesz się, że „twoje” mieszkanie jednak nie będzie twoje. Jak zabezpieczyć się przed takimi zagrywkami sprzedających? Pytamy ekspertów i prawników o to, jak w warunkach szybkiego wzrostu cen nie dać sobie wyrwać upatrzonego mieszkania z rąk 

Niektórzy kupują mieszkania tak jak mięso w PRL – bez oglądania. Skoro „rzucili”, to trzeba brać i nie wybrzydzać. Tych realiów nie znała pani Ola, która chciała kupić od dewelopera mieszkanie w Warszawie – jak sama mówi – inwestycyjnie. Rozmowa z deweloperem układała się bardzo dobrze do momentu, gdy nie wspomniała, że nie potrzebuje miejsca garażowego, które sprzedający wycenił na 50 000 zł. To zakończyło negocjacje, bo przedstawiciel dewelopera powiedział, że ma umówionych 10 osób chętnych do zakupu tego mieszkania. I że nie jest skłonny do jakichkolwiek ustępstw.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Pan Maciej – inny nasz czytelnik – opisywał ostatnio w e-mailu do „Subiektywnie o Finansach” (kontakt@subiektywnieofinansach.pl), jak kupował mieszkanie dla siebie i rodziny. Umówił się z pośrednikiem, obejrzał wstępnie wytypowane mieszkanie i wstępnie wyraził zainteresowanie. Tego samego dnia wieczorem zadzwonił do pośrednika, żeby „zaklepać” zakup. „Pewnie potrzebna będzie umowa przedwstępna, gdzie mam podjechać, żeby ją podpisać?”. Niestety, pośrednik odpowiedział, że w tzw. międzyczasie pojawił się inny kontrahent z walizką pieniędzy przy sobie i że mieszkanie jest już sprzedane.

Pan Adrian upatrzył sobie zakątek na Ochocie z ogłoszenia na Otodom.pl. Wpłacił zadatek 10 000 zł, który miał mu zagwarantować, że sprzedawca nie „zdradzi” go z innym kupującym. Umowa przedwstępna została spisana na miejscu, zadatek przelany w ciągu 15 minut od jej podpisania, przelewem ekspresowym. Nic z tego: z ulicy przyszedł ktoś inny i przebił ofertę na tyle znacząco, że sprzedającemu opłaciło się zwrócić panu Adrianowi – zgodnie z zapisami wstępnej umowy – dwukrotność zadatku, czyli 20 000 zł.

W „normalnych” czasach wystarczy umowa dżentelmeńska i uścisk dłoni. W ostateczności przedwstępna umowa i zadatek. Ale czasy nie są normalne. A zakup nieruchomości często jest uzależniony od uzyskania finansowania w banku lub od tego, czy jesteśmy w stanie szybko zorganizować pieniądze. Przygotowanie aktu notarialnego też może trwać wystarczająco długo, by ktoś wymarzone mieszkanie nam sprzątnął sprzed nosa. Jak więc skutecznie „zaklepać” sobie mieszkanie? Co mówią prawnicy o tym, jak zwiększyć bezpieczeństwo transakcji? Ten tekst powinien przeczytać każdy, kto nie chciałby przeżyć tego, co stało się udziałem trojga naszych czytelników wymienionych wyżej.

Ceny mieszkań szaleją. Kiedy przyjdzie otrzeźwienie?

To, co się dzieje, to nie jest zdrowa sytuacja. Mieszkania drożeją średnio w tempie 10% rocznie, mimo że pandemia miała ten wzrost zahamować. Liczba składanych przez klientów banków wniosków kredytowych i wartość transakcji przeprowadzanych za gotówkę jest rekordowa. Według Biura Informacji Kredytowej w pierwszej połowie roku Polacy wzięli już łącznie 42 mld zł pod hipotekę. Do końca roku ta kwota ma się podwoić.

Przyczyny są znane: deficyt mieszkań, ciasnota (która wyjątkowo dała nam się we znaki w pandemii), niskie stopy procentowe, które sprawiły, że mieszkania drożeją w zasadzie na całym świecie. Kupują nie tylko ci, co realnie ich potrzebują (i korzystają z tanich kredytów), ale też ci, którzy zorientowali się, że każdy miesiąc zwłoki obniża ich siłę nabywczą ze względu na wzrost cen (którego nie da się „zbić” wzrostem płac). Kiedy boom mieszkaniowy się skończy? Banki wymieniają kilka okoliczności, które to uzasadnią: wzrost bezrobocia, kryzys gospodarczy, podwyżkę stóp procentowych no i … czwartą falę pandemii. Nawet Chińczycy czują, że mogą temu nie podołać.

Ale na razie jest jak jest – gorąco. Atrakcyjne mieszkania z rynku wtórnego znikają po kilku tygodniach, a te najlepsze – po kilku dniach. Deweloperzy usztywnili swoje pozycje negocjacyjne i mniej chętnie dają rabaty, choć przecież większość mieszkań sprzedają już na etapie dziury w ziemi. Ceny nowych mieszkań rosną coraz szybciej, a różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi zawężały się już w poprzednim kwartale.

Umowa przedwstępna, zadatek… to może nic nie znaczyć

Jak w takiej sytuacji kupować mieszkanie? Wyobraźmy sobie małżeństwo Ani i Janka, którzy wypatrzyli sobie w internecie wymarzone M3 na Starym Żoliborzu. Umówili się na oglądanie mieszkania i zakochali się w nim od pierwszego wejrzenia. Cena? 800 000 zł. „Bierzemy” – postanawiają. I umawiają się z właścicielem, że nazajutrz wpłacą 10 000 zł zadatku, który ma być gwarancją na to, że właściciel – pan Michał – nie sprzeda mieszkania nikomu innemu.

Zadatek działa w ten sposób, że jeśli sprzedający znalazłby innego nabywcę, to musiałby oddać podwojoną wartość tegoż zadatku, czyli w tym przypadku 20 000 zł. Ale czy to wystarczy? Można by dać wyższy zadatek, ale to z kolei ryzyko dla kupującego – jeśli nie zorganizuje do wskazanego w umowie dnia reszty pieniędzy – zadatek przepada. Umowa przedwstępna może oczywiście zawierać inne regulacje, ale rzadko kiedy zdarzają się odstępstwa od zwyczajowego układu, w którym zadatek przepada, albo jest zwracany w dwukrotnej wysokości. No dobrze, czyli mamy umowę. I to już załatwione? Mieszkanie jest „prawie” nasze? No nie…

Jak się zabezpieczyć przed sytuacją, w której ktoś inny mógłby nam sprzątnąć sprzed nosa mieszkanie, którego zakup wstępnie uzgodniliśmy? Rozmawiałem na ten temat z dwoma prawnikami i Jarosławem Sadowskim z firmy Expander, która pośredniczy w sprzedaży kredytów hipotecznych. Przyjrzyjmy się, jakie są możliwości „obrony” przed nieuczciwością (albo po prostu wykorzystaniem możliwości, jakie oferuje rynek) sprzedającego? Oto trzy techniki „mieszkaniowej samoobrony”.

Czytaj też: Ile warte jest twoje mieszkanie? A ile mieszkanie sąsiada? Za ile warto sprzedać? A za ile kupić? Oto cztery fajne narzędzia do wyceny nieruchomości przez internet

Czytaj też: Ich inflacja nie dotknie? Rządzący Polską politycy dostaną po 3000-4000 zł więcej na rękę. Poselska dniówka to już… 2200 zł. Ile powinni zarabiać politycy?

1. Jeśli zadatek, to (mimo ryzyka) wysoki

Najprostszym rozwiązaniem, niewymagającym wielkiego filozofowania jest wpisanie do umowy i wpłacenie wysokiego zadatku. Wtedy wycofanie się sprzedającego będzie dla niego kosztowne. Ale im wyższy zadatek, tym większe ryzyko po naszej stronie. Zwłaszcza jeśli nie mamy przy sobie całej kwoty potrzebnej do zakupu mieszkania.

Banki są zalane wnioskami kredytowymi. Jeśli ktoś sądzi, że coś znaczy ustawowe 21 dni, które banki mają na odpowiedź w sprawie udzielenia kredytu, to żyje w świecie równoległym. Rzeczywisty czas – liczony od złożeniu pierwszych dokumentów do uruchomienia pieniędzy – wynosi nawet ponad cztery miesiące. Czy sprzedający będzie miał na tyle dużo dobrej woli, cierpliwości i po prostu czasu, by czekać na sfinalizowanie umowy tak długo?

Większość sprzedających mówi, że jest im obojętne, czy klient kupuje mieszkanie za gotówkę czy na kredyt. Ale deklaracje to jedno, a rzeczywistość – drugie. Jeśli zależy nam na szybkim spieniężeniu mieszkania, „notowania” klienta gotówkowego będą zawsze większe. Jeśli nie mamy kilkuset tysięcy złotych w gotówce – lepiej przygotować bardzo wysoki zadatek, aby zniechęcić sprzedającego do szukania  „pokus” w postaci klienta gotówkowego, który zapłaci trochę więcej, ale przyjdzie z pieniędzmi w walizce – albo jest gotów wykonać przelew nie za cztery miesiące, lecz za tydzień.

Klient „kredytowy” zawsze będzie miał gorzej, bo co prawda zdolność i wiarygodność kredytową może zbadać awansem, ale wniosku kredytowego „in blanco” złożyć się nie da (a to jego rozpatrywanie trwa wymienione wyżej cztery miesiące). Część dokumentów i tak musi dotyczyć kupowanej nieruchomości, więc nie można zagwarantować sobie dostępu do kredytu i błyskawicznej decyzji banku, jeśli nie mamy upatrzonej konkretnej nieruchomości.

Czy można przyspieszyć czas „organizowania” pieniędzy na kredyt? W zasadzie nie można, ale pośrednicy finansowi podpowiadają, że jeśli jesteśmy pewni swojej wysokiej zdolności kredytowej – i jest to sprawdzone w kilku bankach – oraz mamy wysoki wkład własny i zatrudnienie w oparciu o umowę o pracę, to możliwe jest zaproponowanie bankowi „wyłączności”. Przyrzekamy jednemu bankowi, że finalnie skorzystamy z jego oferty (choćby marża była większa niż najniższa na rynku), a on próbuje proces kredytowy ciut przyspieszyć.

2. Jeśli „zaliczka”, to lepiej ją wykreślić

Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że trzeba uważać, żeby się nie pomylić i nie wpisać do umowy, że wpłacamy „zaliczkę” zamiast zadatku. Wtedy sprzedający zwróci nam tylko tyle, ile od nas otrzymał. Zerwanie umowy będzie dla niego opłacalne nawet, gdy dostanie minimalnie wyższą ofertę. Pamiętajmy, że umowę przedwstępną zwykle przygotowuje sprzedający, więc warto ją dokładnie przeczytać. Podobno trik z zaliczką zamiast zadatku jest coraz popularniejszy wśród sprzedających, którzy z takim papierem w ręku wywierają presję na innych chętnych do zakupu mieszkania, niczym przy tym nie ryzykując.

„W umowie przedwstępnej warto również zawrzeć zobowiązanie sprzedającego do naprawienia szkody dla kupującego, która wynika z faktu niezawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedawcy”

– mówi nam Ewelina Bułkowska, aplikant radcowski w Kancelarii Prawnej Piszcz i Wspólnicy. Umowa przedwstępna może zawierać różne niestandardowe zapisy, teoretycznie możemy się więc domagać, żeby sprzedający nie tylko zwrócił nam dwukrotność zadatku, ale np. pokrył koszty związane z procesowaniem wniosku kredytowego, który w takiej sytuacji trzeba wycofać.

Inna sprawa, że sprzedający wcale nie musi się zgodzić na dodatkowe „kary”. Możemy natomiast iść na układ: my wpłacamy wyższy zadatek, a sprzedający godzi się na dodatkowe zapisy. Klasyczny zadatek wynosi 5-10% ceny mieszkania, ale znamy przypadki, w których strony określały go w wysokości 20-25%.

Czytaj też: „Open Finance nie płaci nam zaległych prowizji” – skarżą się pośrednicy finansowi. A zarząd zrezygnował. Chwilowe problemy czy początek finansowego korkociągu?

Czytaj też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajem

3. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna, w której określamy podstawowe parametry przyszłej umowy (przyrzeczonej), a więc cenę lokalu i graniczny termin jej zawarcia może mieć różny „ciężar gatunkowy”. Może to być kawałek papieru, ale może być to też akt notarialny. Jego sporządzenie wymaga oczywiście zgromadzenia większej liczby dokumentów i kosztuje kilka tysięcy złotych, ale jest to pewniejsza formuła niż „zwykła” umowa przedwstępna.

Jeśli spisujesz umowę z deweloperem, to niech to nie będzie zwykła umowa rezerwacyjna, lecz umowa deweloperska, bo daje ci większe prawa. Oczywiście: zawarcie umowy deweloperskiej nie daje jeszcze żadnego prawa do nieruchomości. Ale zobowiązuje dewelopera do zawarcia takiej umowy, co z kolei uzależnione jest od realizacji inwestycji. O tym, czym się różni umowa deweloperska od umowy rezerwacyjnej oraz podpisywanej z deweloperem umowy przedwstępnej dobrze piszą tutaj.

A jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym? Kiedy umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu notarialnego? Przede wszystkim wtedy, gdy w grę wchodzi wyjątkowa okazja. W tej sytuacji, jeśli właściciel wycofa się z transakcji, to i tak możemy doprowadzić do jej sfinalizowania. Po zawarciu tego rodzaju umowy przedwstępnej możemy złożyć wniosek o wpisanie naszego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. W rezultacie nikt takiego mieszkania nie kupi, bo znajdzie w księdze wieczystej zobowiązanie sprzedającego, że to nam chce sprzedać nieruchomość.

Gdyby coś poszło nie tak, zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą dochodzić swoich praw przed sądem. A zatem – w przypadku, gdyby sprzedający mimo wszystko zawarł umowę z kimś innym – możemy próbować uzyskać wyrok sądowy, na podstawie którego mieszkanie trafi do nas. Albo możemy żądać odszkodowania, gdybyśmy uznali, że to ma dla nas większą wartość niż walka o zasiedlenie mieszkania.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego nie wyklucza możliwości ustanowienia zadatku jako dodatkowej gwarancji realizacji umowy. Ale dzięki temu, że transakcja jest już sygnalizowana w księdze wieczystej nieruchomości, na kwestię zadatku można spojrzeć bardziej elastycznie. Np. może on być niższy albo w zamian za jego wyższą wartość możemy negocjować możliwość jego zwrócenia, jeśli wycofalibyśmy się z transakcji wskutek siły wyższej. Jeden z naszych czytelników wpisał do takiej umowy możliwość wycofania się niemal w każdej chwili, gdyby ktoś z jego rodziny zmarł na COVID-19. Uznał, że wtedy nowe mieszkanie przestanie być jego życiowym celem.

Wadą jest też to, że przymus zawarcia umowy działa w obie strony. Jeśli więc kupujący zawrze taką umowę, a nie dostanie kredytu, to nie tylko straci zadatek, ale będzie miał zdecydowanie większe kłopoty, bo sprzedający może żądać od niego odszkodowania. Nie da się jednak ukryć, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to bardzo duże ułatwienie dla kupującego. Biorąc pod uwagę, że usługi ekip remontowych czy meble zamawia się dzisiaj z wielomiesięcznym wyprzedzeniem (płacąc zaliczki), pewność zawarcia transakcji może przyspieszyć moment przeprowadzki.

———

SPRAWDŹ INWESTYCJE ZE ZNAKIEM JAKOŚCI SAMCIKA:

>>> Oszczędzaj na emeryturę i dostań 400 zł „samcikowej” premii. Chcesz dostać 200 zł premii za zainwestowanie 2000 zł albo 400 zł premii za zainwestowanie z myślą o dodatkowej emeryturze 4000 zł? Kliknij ten link albo ten link oraz wpisz kod promocyjny msamcik2021.

>>> Zainwestuj ze mną w fundusze z całego świata bez prowizji. Chcesz wygodnie – przez internet – oraz bez żadnych opłat lokować pieniądze w funduszach inwestycyjnych z całego świata? Skorzystaj z platformy F-Trust rekomendowanej przez „Subiektywnie o Finansach”. Kupuję tam fundusze. Inwestowanie bez opłat dystrybucyjnych po wpisaniu kodu promocyjnego ULTSMA. A w tym poradniku najważniejsze rady, w co teraz inwestować.

>>> Zainwestuj w ETF-y z całego świata. Proste inwestowanie w ETF-y u robodoradcy możliwe jest dzięki platformie Finax, w której ja również trzymam kawałek oszczędności. Dzięki temu linkowi zainwestujesz tam pieniądze łatwo i wygodnie.

>>> Wypróbuj fundusze od najsłynniejszych firm zarządzających na świecie. Może warto trzymać pewną część swoich oszczędności pod zarządzaniem ludzi, którzy mogą o sobie powiedzieć: „osobiście znam Warrena Buffeta”? Fidelity, Schroeders, AllianceBernstein – fundusze tych legendarnych firm dostępne są dla klientów mBanku. Zachęcam do sprawdzenia na tej stronie.

———

WYJEŻDŻASZ NA WAKACJE? NIE ZAPOMNIJ O KARCIE WIELOWALUTOWEJ

Wyjeżdżasz na wakacje za granicę? Potrzebujesz karty wielowalutowej. To najtańsza metoda płatności za zakupy w walutach obcych. Od niedawna taką kartę oferuje m.in. fintech Cinkciarz.pl (Partner bloga „Subiektywnie o Finansach”). Dostępna jest fizyczna karta (15 zł za wydanie, bez opłat za obsługę) lub wirtualna karta (za darmo, służy do płatności w internecie oraz zbliżeniowych płatności telefonem czy zegarkiem). W obu wariantach kartą można płacić w złotych i 160 innych walutach – bez wysokich spreadów prowizji i ukrytych opłat. Zapraszam do wypróbowania karty. Konto na Cinkciarz.pl oraz wielowalutową kartę na wakacje MOŻNA ZAMÓWIĆ TUTAJ. Warto to zrobić z wyprzedzeniem, żeby karta zdążyła dotrzeć do portfela przed wyjazdem. Pod tym linkiem jest recenzja tej karty, którą zamieściliśmy na „Subiektywnie o Finansach” zaraz po jej debiucie.

———

ZAINWESTUJ CZĘŚĆ SWOICH OSZCZĘDNOŚCI Z ROBOTEM INVESTO

Na świecie ludzie, którzy nie mają ogromnych oszczędności i nie znają się na inwestowaniu, coraz częściej korzystają z robodoradców. Jak działa taki automat pomagający w inwestowaniu pieniędzy? Zapraszam do przeczytania tutaj. Jak dzięki niemu ludzie na Zachodzie inwestują pieniądze? Przeczytaj tutaj. W Polsce usługi robodoradztwa oferuje od niedawna swoim klientom ING Bank. Można z nich skorzystać, zakładając Investo za pomocą serwisu internetowego albo aplikacji mobilnej (ZAPRASZAM DO KLIKNIĘCIA W TEN LINK I POZNANIA SZCZEGÓŁÓW).

Wkrótce opiszę swoje prywatne doświadczenia z Investo po zainwestowaniu tam własnych oszczędności. Już teraz zapraszam natomiast do obejrzenia klipu wideo, w którym opowiadam, z czym to sie je (dosłownie!). A także do posłuchania podcastu, w którym rozmawiam z ekspertem od robodoradców. Więcej na temat działania Investo oraz pobieranych od klientów opłat napisałem tutaj.

———

PROWADZISZ MAŁY BIZNES? SPRÓBUJ GO ROZWINĄĆ Z FINTECHEM ZEN

Zamiast konta firmowego w banku (albo obok niego) możesz mieć inne – w fintechu. Rozważ aplikację ZEN oferującą wielowalutowe konto z kartą do bezspreadowych zakupów na całym świecie, bardzo wygodną i prostą w obsłudze aplikację mobilną, program cashback (dzięki któremu można odzyskać część pieniędzy z zakupów firmowych) oraz przedłużoną o rok gwarancję na opłacone kartą ZEN towary.

Poza tym ZEN to „wjazd” do systemu, dzięki któremu przyjmiesz płatność od swoich klientów w dowolnej formie – kartą płatniczą, BLIKiem, a także za pomocą PaySafeCard, Trustly, WebMoney, Skrill, Neosurf… Możesz więc bez obaw oferować swoje produkty lub usługi na całym świecie (a platformę do płatności łatwo zintegrujesz z CMS-em swojej strony internetowej). Do tego błyskawiczne rozliczanie transakcji, które trafiają od razu na zbiorcze konto w ZEN – pieniądze możesz wydać natychmiast. Nie za tydzień, ani za dwa, tylko od razu.

ZEN pobiera comiesięczny abonament (tutaj szczegóły wszystkich wariantów), ale przez miesiąc można wypróbować aplikację za darmo. Z kodem SOZEN – przez dwa miesiące. Żeby spróbować, trzeba SKORZYSTAĆ Z TEGO LINKU. Więcej o funkcjach aplikacji było w recenzji na „Subiektywnie o Finansach”, gdy wchodziła na rynek. Polecam też artykuł o ZEN Buddies, jednej z najciekawszych funkcji tej aplikacji, A także felieton o tym, gdzie jest ten moment, w którym przestajesz w ogóle potrzebować tradycyjnego banku.

———

PRĄD W TELEFONIE, CZYLI Z TĄ APKĄ WYGODNIE OBNIŻYSZ RACHUNKI 

Jeśli mieszkasz we Wrocławiu, to już dziś możesz skorzystać z możliwości kontrolowania swoich wydatków na prąd! Trójmiejska firma Fortum – renomowany, pochodzący ze Skandynawii sprzedawca energii – oferuje rozwiązanie „Prąd w telefonie”, dzięki któremu – w powiązaniu z inteligentnym licznikiem w Twoim mieszkaniu – możesz bardzo łatwo kontrolować swoje wydatki na prąd, obniżyć rachunki za energię i wygodnie doładowywać konto w czasie rzeczywistym. Samcik testował to na własnej skórze. Z propozycji dołączenia do tej innowacji możesz skorzystać KLIKAJĄC TEN LINK

źródło zdjęcia: PixaBay