Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem już w ofercie wszystkich banków. Ile trzeba dopłacić za 5 lat spokoju w spłacie kredytu?

Od 1 lipca wszystkie banki muszą mieć w ofercie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Mowa oczywiście o tych bankach, które udzielają kredytów na zakup, budowę czy remont mieszkania lub domu. Stałe oprocentowanie oznacza, że rata kredytu nie zmieni się w okresie co najmniej 5 lat. Ale za ten spokój trzeba zapłacić wyższymi odsetkami. Czy Polacy polubią te kredyty? I czy to przypadkiem nie jest pic na wodę, zamiast realnego bezpieczeństwa?

Do tej pory kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem oferowała garstka banków. Pozostałe zmusiła do tego Komisja Nadzoru Finansowego. Od 1 lipca powinny je mieć w ofercie wszystkie banki, które oferują produkty hipoteczne. Cel oczywiście szczyty, bo ma zabezpieczyć kredytobiorców przed groźnym ryzykiem.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Prawie wszystkie udzielane dziś w Polsce kredyty hipoteczne oparte są na stopie zmiennej. Na oprocentowanie składa się stała marża banku, która zależy m.in. od wysokości pożyczanej kwoty i wnoszonego przez klienta wkładu własnego. Im jest on wyższy (wskaźnik LTV, a więc relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości, jest niższy), zwykle można liczyć na niższą marżę. Nie bez znaczenia jest też sytuacja finansowa klienta: zawód, zarobki, forma zatrudnienia itd.

Drugim składnikiem oprocentowania jest stawka WIBOR – w niektórych bankach 3-miesięczna, w innych 6-miesięczna, co oznacza, że co kwartał lub pół roku może zmienić się oprocentowanie kredytu – w dół lub w górę. A w ślad za tym zmienić się może wysokość miesięcznej raty. Problem w tym, że dziś stawka WIBOR jest na „symbolicznym” poziomie (0,21-0,24%), bo stopy procentowe banku centralnego szorują po dnie (0,1%). Zaciąganie kredytu hipotecznego jest dziś swego rodzaju pułapką, bo stopy procentowe prędzej czy później pójdą w górę, a w ślad za nimi raty kredytu.

Przeczytaj też: Ceny materiałów budowlanych oszalały. „Nie jesteśmy w stanie oszacować kosztów budowy domu” – pisze… firma budowlana. Jak to się odbije na cenach domów i mieszkań?

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem: kto i kiedy może skorzystać?

Zabezpieczeniem przed takim ryzykiem jest właśnie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. To oznacza, że przez określony czas kredytobiorca może spać spokojnie. Nawet jeśli stopy procentowe wzrosną do 10 czy 15% (to nie przesada, mieliśmy już w przeszłości stopy na jeszcze wyższym poziomie), rata kredytu ani drgnie. Rzecz jasna, to tylko zabezpieczenie czasowe, do czego jeszcze wrócę.

Z kredytu o stałej stopie mogą skorzystać nowi kredytobiorcy, ale też ci, którzy już spłacają kredyt o zmiennej stopie. Przesiadka na stałą stopę wymaga podpisania aneksu do umowy. Są jednak pewne ograniczenia. Np. w mBanku znalazłem informację, że z tej opcji nie może skorzystać kredytobiorca, który aktualnie korzysta z tzw. wakacji kredytowych. Na możliwość skorzystania ze stałego oprocentowania nie ma natomiast wpływu to, na co przeznaczamy kredyt, a więc może to być zakup mieszkania lub domu, budowa czy remont.

Przeczytaj też: Stopy procentowe spadły i (chyba) długo pozostaną niskie. Czy w tej sytuacji warto wybrać się do banku po stałe oprocentowanie kredytu? Liczymy!

Stała rata kredytu przez 5 lat. Co później?

Jak już wspomniałem, swego rodzaju ochrona trwa przez określony czas. KNF ustawiła minimum na 5 lat i prawie wszystkie banki nie wyszły poza szereg – kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem obowiązuje tylko przez ten okres. Wyłamał się jedynie bank Credit Agricole, który oferuje stałe raty przez 7 lat.

A co później? Kiedy skończy się ten okres, kredyt przejdzie automatycznie w tryb oprocentowania zmiennego, a więc stałej marży banku powiększonej o wskaźnik WIBOR. Swoją drogą nie wiadomo, czy to będzie WIBOR, jaki znamy dziś, bo trwają prace nad reformą wskaźników referencyjnych. Więcej o tym pisałem w tym artykule. Nie wiadomo też, jaka za pięć lat będzie sytuacja na rynku, na jakim poziomie będą stopy procentowe.

Może być więc tak, że po okresie spokoju, oprocentowanie wzrośnie, ale może też spaść. Po pięciu latach kredytobiorca będzie mógł spłacać kredyt z oprocentowaniem zmiennym albo zdecydować się na kolejny pięcioletni okres ze stałą stopą (albo dłuższy, bo w tym czasie oferta może się zmienić).

Wiadomo natomiast, że decydując się na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na starcie za kredyt zapłacimy znacznie więcej niż przy wyborze stopy zmiennej. To jest właśnie cena pięcioletniego spokoju.

Przeczytaj też: Narasta boom na tanie kredyty hipoteczne. Ale czy banki uświadamiają klientom ryzyko stopy procentowej? Bo ta taniość kiedyś się skończy

Kilka banków zapomniało o oprocentowaniu stałym?

O ile droższy jest kredyt ze stałym oprocentowaniem od kredytu o zmiennej stopie? W dniu, od którego banki muszą mieć w ofercie taki produkt, przejrzałem ich strony internetowe w poszukiwaniu różnic cenowych. Są banki, które nie podają choćby orientacyjnych stawek, a po konkrety odsyłają do doradców. W innych znajdziemy minimalne stawki oprocentowania, jeszcze inne udostępniają kalkulatory, za pomocą których można policzyć orientacyjną ratę. W kilku bankach różnicę w wysokości oprocentowania wyłuskałem na podstawie tzw. reprezentatywnych przykładów (w uproszczeniu to oferta dla kredytów, których bank spodziewa się udzielić najwięcej).

Co wyszło z tej wstępnej analizy ofert? Na stronach Alior Banku i BOŚ Banku nie znalazłem żadnych informacji na temat kredytów o stałej stopie. Nie ma ich również w tabelach oprocentowania czy w ogólnych informacjach o kredycie. Czyżby banki przeoczyły nowy obowiązek, a może po prostu nie zaktualizowały jeszcze informacji na stronach internetowych?

Przeczytaj też: Rząd chce ułatwić młodym ludziom dostęp do kredytów hipotecznych. Komu pomoże, a komu zaszkodzi gwarancja kredytowa z programu „Polski Ład”?

Ile trzeba zapłacić za kilka lat spokoju?

Jaka jest różnica między stawkami zmiennego i stałego oprocentowania w innych bankach? BNP Paribas podaje na stronie internetowej minimalne stawki oprocentowania. W przypadku zmiennego jest to 2,56%, a w przypadku stałego – 3,30%. Różnica wynosi więc 0,74 pkt proc. Jak przełoży się ona na wysokość miesięcznej raty? Przyjmijmy, że pożyczamy w banku 300 000 zł na 25 lat. Wybierając oprocentowanie stałe, rata (w pierwszych pięciu latach spłaty) wyniesie 1470 zł, zaś przy oprocentowaniu zmiennym – 1361 zł, a więc każdego miesiąca musimy dopłacić 109 zł.

W Banku Pocztowym stawki oprocentowania wziąłem z podanego na stronie przykładu reprezentatywnego. Oprocentowanie zmienne wynosi 3,81%, a stałe: 4,69%. Różnica to więc 0,88 pkt proc. Z kolei Santander Bank podaje minimalne stawki marży. Jeśli dodamy stawkę WIBOR, teoretycznie da się w tym banku zaciągnąć kredyt na 2% ze zmiennym oprocentowaniem. Kredyt o stałej stopie zaczyna się od 2,8%, a więc różnica sięga 0,8 pkt proc. Co ciekawe, w Santander Banku minimalna kwota kredytu o zmiennej stopie to 20 000 zł, a o stałej – 80 000 zł.

Co oferuje Credit Agricole, który kusi aż 7-letnim „okresem spokoju”? Kalkulator na stronie banku policzył orientacyjnie, że kredyt ze stopą zmienną (300 000 zł na 25 lat) oprocentowany jest na 3%, a ze stopą stałą na 4,55%. To aż 1,55 pkt proc. różnicy, co przekłada się – przy powyższych parametrach – na ratę wyższą aż o ponad 250 zł. Ten przykład pokazuje, że dłuższy okres zamrożenia raty bank wlicza sobie w cenę kredytu.

Ale czy to jest regułą? W ING Banku znalazłem przykład kredytu o wartości 280 000 zł, udzielonego na 25 lat i z wkładem własnym na poziomie 70 000 zł. Oprocentowanie zmienne takiego kredytu wynosi 2,5%, a stałe 4,24%. Różnica to 1,74 pkt proc., wyższa niż w Credit Agricole, choć ING gwarantuje stałą ratę tylko przez 5 lat. W mBanku różnica wynosi ok. 1,35 pkt proc. (kredyt w promocji z wkładem własnym poniżej 20%), a w Banku Millennium ok. 1,6 pkt proc. (kredyt na 300 000 zł na 25 lat)

Bank Pekao podaje przykłady reprezentatywne, ale parametry kredytu są inne dla wariantu z oprocentowaniem zmiennym i stałym. W pierwszym przypadku kwota kredytu wynosi 275 000 zł (kredyt na 24 lata z 27-proc. wkładem własnym), a oprocentowanie zmienne to 3,34%. W drugim przypadku chodzi o kredyt w kwocie 181 500 zł na 18 lat (wkład własny – 37%). Stałe oprocentowanie takiego kredytu to 4,8%.

W PKO BP warunki cenowe zależą m.in. od tego, czy kredyt zaciągamy w banku „matce”, czy w jej hipotecznej „córce”. Bank podaje przykład reprezentatywny 25-letniego kredytu w kwocie 230 000 zł, z LTV na poziomie 65,1%. Oprocentowanie stałe takiego kredytu wynosi 2,25% w pierwszym roku spłaty i 3,22% w kolejnych czterech. Średnio wychodzi ok. 3%. Oprocentowanie zmienne to 1,35% w pierwszym roku i 2,32% w kolejnych, średnio ok. 2,1%. Różnica na korzyść stawki zmiennej sięga więc 0,9 pkt proc.

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem czy zmiennym? Niech zdecyduje rzut monetą

Podane przeze mnie różnice trzeba traktować orientacyjnie, bo korzystałem „na szybko” z różnych źródeł informacji na temat stawek oprocentowania. Ostateczną różnicę pozna klient, któremu bank przedstawi wiążącą ofertę. Z tego przeglądu wynika jednak, że różnica w oprocentowaniu między trybem zmiennym a stałym wynosi od ok. 0,8 do 1,7 pkt proc. W przypadku kredytu o wartości 300 000 zaciągniętego na 25 lat 1 pkt proc. różnicy w wysokości oprocentowania przekłada się mniej więcej na 150 zł w miesięcznej racie.

To dobrze, że kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem pojawiły się w ofercie wszystkich banków, ale czy Polacy będą skłonni zapłacić więcej za pięć lat spokoju? Mam co do tego wątpliwości. Przypomnijmy sobie historię kredytów frankowych. Kilkaset tysięcy osób skusiło się na nie, bo wabiły niższą ratą, choć za cenę ryzyka kursowego. Korzyść cenowa wygrała z zabezpieczeniem się przed ryzykiem. Uważam też, że w przypadku długoterminowych kredytów hipotecznych możliwość zamrożenia rat na maksymalnie pięć lat to zdecydowanie za krótko. Gdyby stała rata obowiązywała np. przez 10 lat (czyli mniej więcej przez połowę życia kredytu), produkt byłby bardziej atrakcyjny.

KNF i banki postawiły kredytobiorców przed bardzo trudnym wyborem. Jeśli zdecydują się na kredyty hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, a w ciągu pięciu lat stopy procentowe pójdą tylko nieznacznie w górę, będą pluć sobie w brodę, że wybrali droższy wariant. A trzeba pamiętać, że nie można w „okresie ochronnym” przejść w tryb oprocentowania zmiennego.

Kolejną niewiadomą jest, co będzie się działo na rynku za pięć lat. Jeśli stopy procentowe pójdą w górę, ci, którzy przez pięć lat będą spłacać droższy kredyt, po tym czasie zapłacą jeszcze więcej. „Zmiennych” kredytobiorców też to ryzyko dopadnie, ale z opóźnieniem, bo przez pewien czas płacić będą niższe raty.

A może wybór stałego oprocentowania będzie strzałem w dziesiątkę, bo wyższe stopy procentowe zobaczymy już niebawem i to „stali” kredytobiorcy będą spoglądać na „zmiennych” jak na frajerów? Nie potrafię doradzić, bo nie mam w ręku złotej kuli. Być może przy wyborze formy oprocentowania najlepszy będzie rzut monetą. Tylko czy szczęście powinno decydować o najważniejszej decyzji finansowej w życiu?