Dom za miastem: tylko postpandemiczna moda czy dobre rozwiązanie na stałe? Zakup może być tańszy niż mieszkania w centrum, ale co potem? Liczymy!

Pandemia wzmocniła boom na domy za miastem. Pozamykani w domach uświadomiliśmy sobie, jak ważny jest własny kawałek zieleni i ruszyliśmy na zakupy. Niektórzy zadowolili się rodzinnym ogródkiem działkowym, inni postanowili na stałe wyprowadzić się na wieś, by cieszyć się własnym kawałkiem ziemi. Czy ten trend pozostanie z nami na dłużej czy może, gdy skończy się home office, zaczniemy masowo powracać do miast? Jaki wpływ na nasze finanse ma dom pod miastem? Zapraszam, podzielcie się Waszymi doświadczeniami!

Efekt rozlewania się miast na obrzeża trwa już jakiś czas, wg danych HRE Investments od roku 2006 systematycznie zwiększa się liczba Polaków mieszkających w domach, obecnie jest to trochę ponad 50%. Eksperci NBP wskazują z kolei, że udział kredytów na dom lub działkę budowlaną wzrósł w ciągu roku o 10 punktów procentowych. Oprócz efektu pandemii na pewno nie bez znaczenia pozostaje dostępność kredytów i rosnące ceny mieszkań.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ceny za metr mieszkania sięgają w największych miastach nawet kilkunastu tysięcy złotych. Niektórzy w desperacji decydują się na coraz mniejszy metraż, byle być blisko centrum, inni z kolei gotowi są oddalić się od miast o kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt kilometrów, żeby móc cieszyć się większym metrażem, swobodą i kawałkiem zieleni.

Zdecydowana większość nowych domów z oczywistych względów budowana jest za miastem. Po pierwsze w mieście nie ma tyle wolnych gruntów, żeby pozwolić sobie na budowę domów. Po drugie, nawet jeśli uda nam się gdzieś działkę znaleźć, to cena samego gruntu może być wyższa niż cały koszt budowy.

Ile kosztuje dom? Wszystko zależy od lokalizacji, metrażu, standardu wykończenia oraz od tego, czy budujemy sami czy kupujemy gotowy. To może być kilkaset tysięcy złotych albo kilka milionów. W tym tekście nie będę się zajmowała kosztami zakupu domu. Napomknę tylko, że wzmożony popyt na domy przyczynił się do wzrostu cen materiałów oraz usług budowlanych.

Warto doliczyć rezerwę 30% do zamierzonego budżetu. Nie dość, że ceny stale rosną, to mogą pojawić się dodatkowe koszty nieuwzględnione w biznesplanie. W zeszłym roku pisaliśmy o tym, z jakimi wydatkami trzeba się liczyć jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. Decydując się na sporą działkę, prędzej czy później będziemy musieli ją jakoś zagospodarować. Ukształtowanie terenu i … naszej wizji będzie nas kosztować około kilkudziesięciu tysięcy złotych. Ładny trawnik, żywopłot, trochę drzewek i krzewów może nas kosztować ok. 50 000 zł.

My jednak zajmiemy się tutaj nie tyle kosztami „startowymi”, czyli zakupem domu lub kosztami budowy czy też jego urządzaniem (włącznie z ogrodem), lecz tym, czy dom za miastem jest dobry dla domowego budżetu.

Dom za miastem to dodatkowe rachunki

Dom za miastem oznacza konieczność płacenia dodatkowo za część usług, które w mieście „załatwia” nam – i wrzuca w czynsz – wspólnota mieszkaniowa lub zarząd spółdzielni. Dom trzeba ogrzać, co często bywa droższe niż w przypadku mieszkania w mieście (choć mamy wpływ na to, które pomieszczenia i w jakim stopniu ogrzewamy). Jeśli chodzi o koszty ogrzewania, to liczy się ocieplenie budynku oraz rodzaj pieca. Stare budynki często mają dużo słabszą izolację, dlatego skuszeni niską ceną kilkuletniego domu, musimy się liczyć z wysokimi rachunkami za jego ogrzewanie.

Nowe domy z kolei muszą spełniać szereg wymogów, przeważnie są też budowane na osiedlach, gdzie mamy dostęp do sieci gazowej lub ciepłowniczej. Rachunek za gaz zimą dobrze ocieplonego domu o średniej wielkości to koszt ok. 400 zł miesięcznie, uwzględniając koszt ogrzania wody.

Dom za miastem, szczególnie w niezabudowanym terenie, często kusi złodziei. Tutaj nie ma strzeżonych, grodzonych, monitorowanych osiedli. Dlatego mieszkańcy decydują się na alarm, kamery oraz usługi prywatnej ochrony. System monitoringu kosztuje 2000-4000 zł, a poza tym możemy zdecydować się na usługę firmy ochroniarskiej, która za kilkadziesiąt złotych miesięcznie będzie w gotowości do przyjazdu na nasz teren.

Mieszkając w domu za miastem, zapewne wydamy też więcej na ubezpieczenie murów i wyposażenia ,niż gdybyśmy mieszkali w mieście. Będą to kwoty z reguły kilkuset złotych rocznie więcej niż w mieście. Im większy teren, tym większy podatek od nieruchomości. W każdej gminie stawki podatku mogą być inne, maksymalna stawka za metr kwadratowy budynku to 85 gr. oraz 52 gr. za metr działki. Jeśli więc mamy duży kawałek ziemi, to za samą działkę możemy zapłacić dodatkowe kilkaset złotych rocznie. Jeśli wybudujemy dom o 100 mkw. większy niż nasze mieszkanie, to będzie to kolejne kilkadziesiąt złotych rocznie więcej.

Mieszkając w domu, musimy się tez liczyć z tym, że wszelkie naprawy są na naszej głowie i nie załatwi tego spółdzielnia. W nowym budynku raczej powinniśmy mieć spokój przez pierwszych kilka lat. Jednak po jakimś czasie na pewno odnowienia będzie wymagała elewacja czy ogrodzenie (trzeba liczyć 500-1000 zł rocznie). Osobna kategoria to koszty utrzymania ogrodu. Niektórzy mają własnego ogrodnika, ale nawet jeśli nie, to na nawozy, podlewanie, pielęgnację roślin i trawy wydamy od kilkuset nawet do kilku tysięcy złotych rocznie. Z drugiej strony w bloku płacimy regularnie określoną kwotę na fundusz remontowy, tak więc i tak wszelkie remonty pokrywane są docelowo z naszej kieszeni.

W zależności od tego, w jakiej odległości od miasta mieszkamy i jak dobrze skomunikowana jest nasza miejscowość, mogą nam wzrosnąć wydatki na paliwo. I nie tylko, bo amortyzacja w przypadku samochodu to też poważny koszt.

Znaczna część terenów podmiejskich jest słabo skomunikowana z aglomeracjami, dlatego mieszkając za miastem często mamy w rodzinie dwa samochody, którymi dojeżdżamy do pracy. Mieszkając w mieście mielibyśmy jedno auto… albo w ogóle nie musielibyśmy inwestować w prywatne auto. A ile kosztuje używanie samochodu? Policzyliśmy to kiedyś z dokładnością do każdego przejechanego kilometra. Z kolei w przeliczeniu na „dniówkę” – wyszło 40-45 zł dziennie. Czyli w skali roku mniej więcej 15 000 zł za każdy posiadany samochód.

Czy dom za miastem musi być drogi? Są i oszczędności

Trochę się uzbierało, ale musimy pamiętać o tym, że mieszkając w domu, nie ponosimy opłaty za czynsz. Wprawdzie wszelkie naprawy, które mogą się zdarzyć po kilku/kilkunastu latach ponosimy sami, ale mamy na te wydatki większy wpływ. Dlatego w decyzji o wyprowadzce do domu kluczowe jest dopasowanie budynku do naszych potrzeb. Jeśli nie przesadzimy z metrażem i nadmiarem nowych sprzętów, to suma miesięcznych opłat będzie zbliżona do tych, które ponosiliśmy mieszkając w bloku.

Decydując się na panele fotowoltaiczne, obniżamy mocno ceny energii, a decydując się na odzysk wody deszczowej, nie zauważymy zwiększonego zużycia wody latem. Możemy też zainwestować w pompę ciepła i ogrzewać dom dużo taniej (choć początkowy koszt takiej inwestycji to kilkadziesiąt tysięcy złotych i dodatkowo instalacja pożera sporo prądu – więcej o pompach ciepła pisaliśmy już na „Subiektywnie o Finansach”).

Czy dom za miastem to zawsze większe wydatki niż dom w mieście? To już zależy od nas, jeśli będzie to dobrze przeanalizowana decyzja, uwzględniająca nasze realne potrzeby, to może się okazać, że miesięcznie nie wydamy więcej, niż mieszkając na mniejszym metrażu w mieście. Jeśli jednak damy się ponieść wizji wielkiej przestrzeni, olbrzymiego ogrodu i sprzętu ułatwiającego życie, to może się okazać, że dom stanie się skarbonką bez dna.

Dom za miastem. A co na to miasto?

Coraz większe rozlewanie się miast na obrzeża ma również finansowe konsekwencje dla samych miast. Pamiętajmy, że główny dochód samorządów pochodzi z podatku PIT. Jednocześnie osoby decydujące się na dom pod miastem to często grupa zamożnych osób, o dość wysokich zarobkach.

Na ten trend na pewno cieszą się podmiejskie gminy, których dochody znacznie rosną. Przegranymi w tej sytuacji są miasta. Póki co nie skarżą się głośno na niższe wpływy do budżetu, bo jednak mimo wszystko mieszkaniowy boom budowlany sprawia, że mieszkańców miast jest coraz więcej. Może jednak, gdyby miasta były bardziej przyjazne, mogłoby je zamieszkiwać więcej zamożnych mieszkańców. Tym bardziej, że ci zamożni mieszkańcy pobliskich miejscowości korzystają z miejskiej infrastruktury typu szkoły, przedszkola czy galerie handlowe.

Wydaje się, że głównym czynnikiem dla boomu na domy stała się tęsknota za naturą. Można więc wysnuć wniosek, że gdyby miasta były pod tym względem bardziej przyjazne mieszkańcom, łatwiej byłoby zatrzymać ludzi. W wielu polskich miastach znajdziemy piękne parki i spore obszary zieleni. Ale gdy mamy domek z ogródkiem, możemy w każdej chwili wyjść i zrobić sobie piknik na trawniku.

Zdecydowanie nie pomagają w tym niektóre z inwestycji deweloperskich. Coraz częściej obserwujemy nowe osiedla, na których jest tylko minimalna odległość miedzy blokami, a zieleń sprowadza się do kilku drzewek w (o zgrozo!) betonowych donicach. Na dom pod miastem często decydują się rodziny z dziećmi i ciężko im się dziwić, bo oferowane przez deweloperów place zabaw często bardziej przypominają zamknięte klatki.

Plac zabaw we Wrocławiu, źródło: Gazeta Wrocławska

Włodarze miast mają być może ograniczony wpływ na to, jak będzie wyglądać osiedle deweloperskie. Na pewno mają jednak wpływ na znaczną część terenów pomiędzy inwestycjami. Może gdyby nastawili się bardziej na mini parki, do których każdy mieszkaniec może dojść w kilka minut, żeby swobodnie spędzać czas z rodziną czy rozpalić grilla ze znajomymi, pęd ludzi do terenów podmiejskich byłby mniejszy.

Dom za miastem? Ale do miasta trzeba jakoś dojechać

Nie wygląda na to, żeby moda na dom pod miastem miała osłabnąć. Mieszkańcy domów, gdy już trochę pomieszkają na swoim wymarzonym terenie, mając w głowie miejskie niedogodności tj. hałas czy smog, często nie wyobrażają sobie już powrotu do bloku. Nawet jeśli na dom wydają więcej.

Biorąc więc pod uwagę fakt, że udział mieszkańców domów systematycznie wzrasta, możliwe że jest to stały trend, który pandemia jedynie przyspieszyła. Z drugiej strony możliwe, że gdy już wrócimy do normalności, a w wielu firmach skończy się home office, to dla niektórych mieszkańców wsi codzienne dojazdy do pracy staną się na tyle uciążliwe, że chętnie powrócą do miast.

Tego jednak dowiemy się prawdopodobnie dopiero za jakiś czas. W międzyczasie zapraszamy mieszkańców domów do podzielenia się uwagami odnośnie życia na wsi, a mieszkańców miast do dzielenia się pomysłami odnośnie tego, co miasta powinny zrobić, aby zachęcić nas do pozostania w ich granicach.

————————–

Podcast „Finansowe sensacje tygodnia”: łatwiejszy dostęp do mieszkania czy gwarancja podwyżek cen?

W kolejnym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy o planach Zjednoczonej Prawicy, dzięki którym Polacy mają mieć łatwiejszy dostęp do mieszkania. Naszym gościem specjalnym jest też pani Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland, która pomaga nam ocenić plany rządzących oraz opowiada o tym, jak należałoby wspierać mieszkaniowe aspiracje młodych Polaków. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem.

Spis treści:

01:24 – Wyższa kwota wolna od podatku, podniesiony drugi próg podatkowy, ale bez możliwości odliczenia składki zdrowotnej. Kto zyska, a kto straci na podatkowych zmianach opisanych w „Polskim Ładzie”?
05:54 – Rząd chce, by młodzi ludzi zaciągali kredyty hipoteczne bez wkładu własnego. Zamiast niego będzie specjalna gwarancja. Czy to dobry pomysł?
13:52 – Czy programy mieszkaniowe z „Polskiego Ładu” wpłyną na ceny nieruchomości?
23:54 – Rozwój mieszkalnictwa w „Polskim Ładzie” okiem eksperta. Katarzyna Przybylska z fundacji Habitat for Humanity Poland podpowiada, jak powinno się wspierać potrzeby mieszkaniowe młodych Polaków.

—————————

zdjęcie tytułowe: Rowan Huevel/Unsplash (common license)