Tak budujemy drugą Japonię, czyli boom na mikropokoje i mikroapartamenty. 450-600 zł miesięcznie i mieszkasz w centrum. To lek na wysokie ceny nieruchomości?

W ostatnich latach powoli, bez budzenia medialnej uwagi powstała w Polsce zupełnie nowa branża. Budowniczowie tego rynku to ludzie pomysłowi, przedsiębiorczy i potrafiący stworzyć produkt, na który na pierwszy rzut oka nie powinno być klienta, a jednak jest. Jaki to produkt? Mikroapartamenty i mikropokoje. Czy Covid-19 brutalnie przerwie tę modę? A może ostatecznie ją wzmocni?

Przeglądając ostatnio Twittera natknęliśmy się na wpis, który wygląda, jak ogłoszenie na portalu nieruchomości. Właściciel oferuje pokój nieco tylko większy od skrzynki od piwa. Z prywatnym prysznicem i sedesem. Profesjonalnie wykonana wizualizacja przedstawia pokój wyposażony w łóżko, szafkę stanowiącą także biurko i krzesło.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Choć jest to tylko prowokacja internauty (wizualizacja pochodzi z gry Sims), pod wpisem pojawiają się liczne zabawne i prześmiewcze komentarze. Widać, że udzielający się na forum wiedzą, że to nie do końca są żarty. To w Polsce coraz potężniejszy biznes: „gotowce inwestycyjne”, składające się z mikropokoi, już od paru lat coraz mocniej rozpychają się na polskim rynku najmu.

Jak powstaje taki pokój? Inwestor poszukuje dużego mieszkania lub strychu, które będzie można zaadaptować pod mikropokoje. Bierze pod uwagę wystawę okien, montaż kaloryferów, możliwości ułożenia instalacji i wiele innych aspektów. Po stworzeniu planu rozmieszczenia ścianek działowych, które pozwolą na „wytworzenie” dodatkowych pomieszczeń, ekipa remontowa wkracza do akcji i kosztem kilkudziesięciu tysięcy złotych powstaje mieszkanie podzielone na mikroapartamenty lub mikropokoje.

Wizyta na popularnym portalu z ogłoszeniami pozwala dojść do następujących wniosków:
• Są to mieszkania świeżo po remontach i wyglądają atrakcyjnie
• Dobre lokalizacje pozwalają nie stać w korkach i nie korzystać z komunikacji miejskiej
• Czynsze pozwalają na małą oszczędność – ok. 150-200 zł – względem „normalnego” pokoju do wynajęcia.

Mikropokoje zaczęły podbijać rynek nieruchomości. Niewiele tańsze, o wiele nowocześniejsze

Ekspertom od psychologii pozostaje rozstrzygnąć, jak na dobrostan człowieka wpływają te korzyści w porównaniu z ograniczeniem przestrzeni życiowej. Bo mikropokoje są przeważnie… no właśnie, bardzo mikre. No, może nie tak, jak ten mikropokój w New York City, ale niewiele…

Być może coś się zmieni, gdy w efekcie pandemii Covid-19 na rynek trafią nie wynajęte przestrzenie biurowe (ludzie – wygląda na to, że wielu w sposób trwały – wybierają pracę zdalną, nie będzie potrzeba aż tylu powierzchni biurowych), z których będzie można urzeźbić znacznie więcej trochę większych mikropokoi (tyle, że nie wszystkie biurowce są przytulne i mają dobrą lokalizację).

Komu to się opłaca? Pokój w mieszkaniu dzielonym, czyli „gotowcu inwestycyjnym” w Poznaniu w sierpniu 2020 r. to wydatek ok. 450 zł (w Warszawie pokój 8-metrowy kosztuje już 650 zł) miesięcznie plus media. Lokum takie z całą pewnością będzie się wyróżniać nowoczesnym wyglądem i standardem „korporacyjnym”. Będzie spójne wizualnie i po prostu ładne. Możliwe, że wyposażone nawet w klimatyzację.

Alternatywa: pokój w mieszkaniu tradycyjnym, to wydatek na czynsz w okolicach 650-800 zł, uwzględniając zbliżoną lokalizację. Za dodatkowe 200 zł miesięcznie otrzymujemy kilka metrów kwadratowych więcej. Ale niekoniecznie w wyższym standardzie, bo tradycyjne mieszkania na wynajem nie zawsze są nowe. A mikropokoje to nowa gałąź tego rynku, więc przeważnie pachną nowością.

Kilka słów o standardzie pokoi. W rozmowie z właścicielem firmy remontowej usłyszałem ostatnio ciekawe, lekko pogardliwe sformułowanie. „Nikt nie wynajmuje już tych lat 80-tych”. Okazuje się, że właściciel dawno nieodświeżanego pokoju, nawet dużego, stoi na straconej pozycji w rywalizacji z właścicielem mikropokoju po remoncie, z dostępem do ładnej łazienki i nowocześnie wyposażonej kuchni.

Wielu lokatorów bardziej ceni sobie styl i szyk, niż metry kwadratowe. Wymusza to na właścicielach mieszkań standardowych inwestycje w swoje nieruchomości. Z całą pewnością tę zmianę cywilizacyjną może zapisać na konto autora pomysłu dzielenia mieszkań na mikropokoje.

Czytaj też: Tak budujemy drugą Japonię. Przetestowałem polski hotel kapsułowy. Ile kosztuje nocleg?I czy da się tu spać?

Oaza wolnego rynku, czyli ciszej nad tą… kapsułą

Z ustaleniem liczby tak przerobionych mieszkań na polskim rynku nieruchomości jest trudność. Nikt takich danych nie zbiera. Nie ma też właściwego dla tego zagadnienia urzędu. Wszystkie „gotowce inwestycyjne” to w świetle przepisów nadal zwykłe mieszkania wielopokojowe, ewentualnie strychy. Inwestorzy nie informują spółdzielni mieszkaniowych, że obecnie w ich 58-metrowym mieszkaniu przebywa 8 osób. Nie jest to oczywiście w ich interesie. Stara rosyjska maksyma „Tiszej jediesz dalsze budiesz”, sprawdza się tu znakomicie.

Skalę zjawiska można jedynie próbować szacować w oparciu o ogłoszenia zamieszczone na portalach. Co również nie jest łatwe, bo w ogłoszeniach często brakuje informacji o dokładnych wymiarach pomieszczenia.

Tym co czyni tę branżę oazą wolnego rynku w coraz silniej regulowanej przestrzeni unijnej, jest działanie na błękitnym oceanie, niezalanym falą przepisów. Inwestorzy prawo budowlane traktują raczej jako zbiór niezobowiązujących sugestii niż zasady, którym powinni się podporządkować. Nie potrzeba tu dyplomu, ani aplikacji, uprawnienia do niczego się nie przydadzą. Na koncesję nie trzeba wydawać pieniędzy. Ostatecznym i jedynym miernikiem wartości są zadowoleni klienci.

W latach 80-tych Lech Wałęsa promował zmiany polityczne i gospodarcze w Polsce hasłem „Polska będzie drugą Japonią”. Pewnie nie miał na myśli tego, że w 2020 r. młodzi ludzie będą wynajmowali pokoje na wzór tokijskich kapsuł wielkości 6 metrów kwadratowych. A dzięki „gotowcom inwestycyjnym” ten metraż staje się coraz popularniejszy.

Ekskluzywny squat dla postępowej młodzieży. Ile to kosztuje?

Pojawiają się też nieruchomości oparte na filozofii mikropokoi, ale… z wyższej półki. Poznań ma długą – sięgającą 1994 r. – historię squatowania. Wtedy właśnie ruszył legendarny squat Rozbrat. Historię Colivii, bo tak nazywa się nowe miejsce na mapie miasta, liczymy od 2020 roku. Idea zapożyczona od coworkingu, czyli współdzielenia przestrzeni na cele zawodowe.

W przypadku Colivii mieszkańcy współdzielą przestrzeń na cele mieszkalne. W ofercie właściciela nieruchomości, znajduje się 12 pokoi, do dyspozycji mieszkańców jest 7 łazienek, pralnia, living room z ogromną kanapą i telewizorem podłączonym do internetu (oczywiście wi-fi w cenie) oraz kuchnia. Wszystko to w prestiżowej lokalizacji w centrum Poznania przy zrewitalizowanej ulicy, wykończone w wysokim standardzie.

„Coliving to rozwiązanie zaprojektowane dla niezależnych ludzi z pasją, którzy, szukając mieszkania, chcą stać się częścią społeczności”. Taki slogan reklamowy możemy znaleźć na stronie internetowej Colivii. Hasło to dobrze opisuje rzeczywistość tej formy najmu. Lokatorzy mogą zakosztować prywatności przebywając we własnym pokoju, jak również prowadzić aktywne życie towarzyskie we wspólnych przestrzeniach.

Zakres cenowy oferty znajduje się w widełkach 700 zł za osobę miesięcznie w małym pokoju dwuosobowym do 1600 zł za wygodny pokój narożny z prywatną łazienką. Kapitalistyczny squat na miarę drugiej dekady XXI wieku? A może konkurencja dla „gotowców inwestycyjnych”? Najbliższe miesiące pokażą, czy ta forma najmu się przyjmie. Obecnie wszystkie pokoje są wynajęte, pozostają nadal wolne pokoje w nowej lokalizacji.

Nowy wspaniały świat kontra COVID-19

Media intensywnie donoszą o wielu branżach, które ucierpiały w wyniku pandemii. Mało się jednak mówi o grupie przedsiębiorców, którzy żyją z przekształcania mieszkań w zespoły mikropokoi pod wynajem. A jest ona liczna. Proszę sobie wyobrazić, że jesteście właścicielami „gotowca inwestycyjnego” z 10 pokojami.

Mieszkają w nim studenci zaoczni, którzy na co dzień pracują w sieciowych kawiarniach. Z dnia na dzień stracili pracę i zajęcia na uczelni. Co ich trzyma w mieście? Może jedynie podpisana umowa na wynajem. Większość takich najemców wyjechała i nie wiadomo kiedy wróci. Wydaje się, że przewidywanie rozwoju sytuacji na tym rynku jest trudne jak nigdy dotąd. Równanie ma po prostu zbyt wiele niewiadomych.
• Kiedy wrócą studenci?
• Czy przyjadą Białorusini i nie wyjadą Ukraińcy?
• Kiedy pojawi się szczepionka?
• Kiedy wygaśnie epidemia?
• Ile mieszkań deweloperskich zostanie oddanych w najbliższych miesiącach?
• Czy pandemia wstrzyma nowe inwestycje deweloperskie?

Branża najmu wyjdzie z tych wydarzeń mocno poturbowana. Możliwe, że część wynajmujących zostanie znokautowana. Już wkrótce dowiemy się, jaki nowy pomysł na życie z wynajmu zwycięży w erze Covid-19. Być może to właśnie mikroapartamenty i mikropokoje staną się nowym standardem postpandemicznym? W czasie kryzysu każde 100 zł się liczy, a taki mikropokój zawsze będzie tańszy, niż mieszkanie na wynajem. Zapraszamy do dyskusji nad tą hipotezą.

_________________

POSŁUCHAJ PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy o zdziwieniu klientów tym, jak bardzo banki zakręciły kurek z kredytami (jak to jest, że klient, który miał jeszcze pół roku temu możliwość wzięcia 100.000 zł, dziś nie może pożyczyć nawet 1.000 zł) i jak się w takiej sytuacji zachować. Sprawdzamy czy da się jeszcze sensownie zarobić na lokacie bankowej, zastanawiamy się co ukrywają przed nami telekomy oraz dlaczego bankomaty wypłacają nam coraz częściej wyłącznie „grube” banknoty. No i martwimy się losem największej polskiej sieci restauracji, która z powodu pandemii jest zagrożona bankructwem. Zapraszamy do posłuchania!

Rozpiska tematów:

01:02 – Dlaczego banki zakręciły kurek z kredytami i dlaczego nie mówią nam, dlaczego odprawiły nas z kwitkiem?
12:41 – Czy da się jeszcze sensownie zarobić na lokacie?
20:38 – Kto zjadł gigabajty danych i dlaczego telekom w tej sprawie chowa głowę w piasek?
25:41 – Już raz prawie zbankrutowali. Czy to może się powtórzyć? Jaka przyszłość stoi przed siecią restauracji Sphinx?
36:12 – Dlaczego bankomaty wydają tylko banknoty o wysokich nominałach?

Aby odsłuchać podcast kliknij tutaj.

zdjęcie tytułowe: LAS – Living and Studying, mikropokoje dla studentów we Wrocławiu