Czarowanie rzeczywistości na rynku nieruchomości? „Nie ma śladu po załamaniu” kontra „popyt wciąż mniejszy, niż przed pandemią”. Kto ma rację? Co ze spadkami cen?

Patrzenie ekspertów na rynek nieruchomości zawsze zależało trochę od tego, po której jego stronie stali. Stąd – niezależnie od koniunktury w gospodarce – w mediach zawsze bardzo popularną opinią było „kto nie kupił, przegrał życie”, wydawana przez działy analiz deweloperów, pośredników finansowych, firm oferujących produkty inwestycyjne oparte na nieruchomościach oraz agencje pośrednictwa nieruchomościowego. Dziś również rynek podzielił się na „urzędowych optymistów” i tych, którzy liczą na spadek cen. Kto będzie miał rację?

Od kilku miesięcy próbujemy wyjaśniać zmieniającą się rzeczywistość na rynku nieruchomości. Już przed pandemią rynkowi mieszkań coraz bliżej było do rynku finansowego, bo co drugie mieszkanie było kupowane jako inwestycja. Po pandemii inwestorzy się wykruszyli, ale niskie, realnie ujemne stopy procentowe sprawiają, że wiele osób nie widzi alternatyw wśród możliwości powierzenia pieniędzy i kupuje mieszkania.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Problem w tym, że jednak skutki globalnej pandemii mogą mieć długofalowe, trudne do przewidzenia skutki dla rynku nieruchomości. Spadek liczby studentów to spadek popytu na mieszkania na wynajem. Brak turystów z zagranicy to śmierć najmu krótkoterminowego. Wzrost bezrobocia, to obawa o spłacalność kredytów i popyt na nowe.

Właśnie czytamy najnowsze opracowania i przecieramy oczy ze zdumienia. Takiego rozdźwięku co do oceny sytuacji na rynku mieszkaniowym, jeszcze nie było. Komu wierzyć? Kto finalnie będzie miał rację?

Czytaj też: Czy studenci „załatwią na amen” rynek najmu? Uczelnie zapowiadają na nowy rok akademicki nauczanie zdalne. Czy stancje będą stały w tym roku puste?

Czytaj też: Ceny mieszkań: wielkie przegrupowanie. Cztery trendy na drugie półrocze, czyli jakie mieszkania będą teraz w cenie?

„Grzanka” na rynku kredytów. Iluzja, czy fakt?

Punktem wyjścia do moich rozważań jest opinia Bartosza Turka z firmy HRE Investments. Ocenianie argumentów przez pryzmat tego kto mówi, a nie co mówi, to niezbyt nieelegancki chwyt. W tym przypadku trudno jednak oddzielić „twórcę” od jego „dzieła”.  Bartosz Turek to na rynku nieruchomości  znana persona, były wieloletni analityk Home Broker. Dziś pracuje w firmie HRE Investments, która doradza przy inwestycjach w na rynku nieruchomości (a więc trudno ją uznać za bezstronnego obserwatora rynku). W jego wypowiedzi, którą cytuje PAP, czytam:

„Po załamaniu popytu na kredyty mieszkaniowe niemal nie ma już śladu. Wartość kredytów, o które wnioskujemy, jest prawie taka sama jak przed rokiem. Kusząca jest cena, bowiem oprocentowanie kredytów jest o jedną trzecią niższe, niż przed rokiem.

Bartosz Turek przekonuje też, że już trzeci miesiąc z rzędu „dane o popycie na kredyty można uznać za całkiem niezłe” – szczególnie w porównaniu do wyników z kwietnia czy maja, kiedy lockdown doprowadził do bardzo mocnego spadku popytu na nowe kredyty mieszkaniowe (nawet o ponad jedną czwartą względem wyników z 2019 r.).

HRE cytuje dane, z których wynika, że w trakcie wakacji 2020 r. o kredyt hipoteczny ubiegało się 71.400 osób. To tylko o 5.000  mniej, niż w analogicznym okresie 2019 r. Statystyki w górę „ciągnie” też średnia wnioskowana kwota kredytu. Ta w sierpniu wynosiła 290.000 zł i była o 4% większa, niż przed rokiem. Czyli: nieco mniej osób wnioskuje o nieco większe kwoty kredytów. Ale czy to oznacza, że po kryzysie nie ma śladu?

Czytaj też: Pierwszy bank podał wyniki za pandemiczne półrocze. Czy są powody do paniki i banki czeka kredytowe tsunami? A może pandemia rozejdzie się bankowcom po kościach?

Czytaj też: Kryzysowe strachy. Klienci „oddają” deweloperom już zarezerwowane mieszkania. Po raz pierwszy od dekady pojawiła się „ujemna sprzedaż” mieszkań! Co to zwiastuje?

Co mówią dane BIK o rynku hipotek?

Spójrzmy na dane Biura Informacji Kredytowej, do którego zwracają się banki z zapytaniem o wiarygodność potencjalnych kredytobiorców. . Jak było w sierpniu? Okazuje się, że banki i SKOK-i przesłały zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 3,1% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, liczba chętnych pytających o kredyt była o 2.410 osób mniejsza, niż przed rokiem (spadek o 6,8%) i wyniosła 32.660 osób. Sierpień  był jeszcze gorszy, niż lipiec – licząc miesiąc do miesiąca liczba wniosków spadła o 16%.

„Popyt na kredyty cały czas jest mniejszy, niż rok temu” – to z kolei informacja od biura nieruchomości TrinityHouse. Jak to wytłumaczyć? Odpowiedź jest prosta i zgodna z tym, co mówili nam wcześniej eksperci firmy JLL (dawniej Reas). Z rynku odpadają kolejne grupy kupujących: po inwestorach „hurtowych”, którzy kupowali dużą liczbę mieszkań w budynkach, przyszedł czas na klientów z niższej półki, którzy kupowali mieszkania relatywnie tanie, z myślą o przeprowadzce.

Dlaczego odpadają? Bo banki stawiają znacznie większe wymagania potencjalnym kredytobiorcom. Chodzi o wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego (choć ING wrócił niedawno do poziomu wkładu własnego sprzed pandemii, czyli 20%, zaś my znaleźliśmy ostatnio co najmniej cztery banki, które wciąż są gotowe pożyczyć pieniądze na mieszkanie z 10%-owym wkładem własnym).

Ostali się za to inwestorzy bardzo zamożni oraz dysponujący nadpłynnością finansową. To tacy nabywcy, którzy kupują duże metraże w drogich lokalizacjach jako długoterminową inwestycję – stąd rośnie średnia wartość transakcji na rynku nieruchomości.

Oczywiście: nie ma już nieruchomościowej hekatomby, która groziła nam, gdy spojrzało się na dane za drugi, pandemiczny kwartał. Oto kilka „czarnych liczb” z drugiego kwartału: spadek liczby transakcji na rynku pierwotnym – 64%. Spadek liczby udzielonych kredytów – 20%. Spadek wartości udzielonych kredytów – 19%. Licząc rok do roku spadki miały podobną skalę 18-23%. Na niektórych lokalnych rynkach zanotowano… ujemną sprzedaż nieruchomości!

Ale czy można powiedzieć, że „po załamaniu popytu na kredyty mieszkaniowe niemal nie ma już śladu”? Moim zdaniem nie można. I nie chodzi tylko o to, że liczba wniosków o kredyt po prostu spadła i kropka. Problem w tym, że przez pandemię nastąpiły zmiany na rynku, które jeszcze bardziej utrudniły zakup mieszkania osobom… nazwijmy je „najbardziej potrzebującymi”. A jest ich sporo. W Polsce deficyt mieszkań szacuje się na co najmniej 650.000 lokali.

Wzrósł wkład własny, podrożał kredyt (średnio o 0,5 pkt proc., dziś średnia marża to już 3% powyżej stawki WIBOR), a kryteria przyznawania zostały zaostrzone. Osoby pracujące w zawodach „podwyższonego ryzyka” (jeśli chodzi o gospodarcze skutki covid-kryzysu), np. w turystyce, gastronomii, czy prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, są przez banki bardzo uważnie prześwietlane. .

A ceny mieszkań? W drugim kwartale – licząc rok do roku – są o 6,5% wyższe. Ale w danych opisujących zmianę sytuacji kwartał do kwartału widać, że galopada cen się co najmniej zatrzymała. W Warszawie, w drugim kwartale, cena transakcyjna nowego mieszkania spadła 0 3,9%. To pierwszy taki przypadek od 3 lat. Choć są inne dane, które mówią, że ceny w Warszawie w drugim kwartale wzrosły o 1%.

Czytaj też: Jak wykorzystać koronakryzys do zakupu mieszkania od dewelopera po okazyjnej cenie? Oto strategia negocjacyjna na czas pandemii

Czytaj też: Kiedy będzie najlepszy moment na zakup mieszkania? I jak bardzo do tego czasu spadną ceny u deweloperów? Są nowe prognozy!

Spadek cen o 15% w 2020 r.? W PKO BP przelicytowali?

O tym, jak się mogą zmienić ceny w niedalekiej przyszłości, traktuje najnowszy, opublikowany na początku września raport  bankowego Centrum AMRON, które analizuje rynek nieruchomości. Być może lockdown i nasz lęk przed koronawirusem nie spowodują załamania na rynku nieruchomości, a jedynie jego ochłodzenie.

„Oczekiwane przez niektórych obserwatorów rynku obniżki cen mieszkań nie nastąpiły. Okres kilku miesięcy spowolnienia to zdecydowanie za krótko, aby wywołać istotne zmiany poziomu cen na rynku nieruchomości, zwłaszcza jeśli uwzględnione zostaną dodatkowe czynniki, takie jak choćby oczekiwanie relatywnie szybkiej poprawy sytuacji gospodarczej, utrzymujących się na wysokim poziomie kosztów budowy mieszkań i cen gruntów pod zabudowę wielorodzinną czy bliski zera poziom stóp procentowych”

Rzeczywiście, wszyscy posiadacze oszczędności w bankach są „ugotowani” po decyzji RPP, która obniżyła stopy procentowe prawie do zera. Ciułacze popędzili w ramiona pośredników finansowych oferujących alternatywne inwestycje dla lokat bankowych: w tym nieruchomości, ale też obligacji korporacyjnych. Pamiętajmy: gdy sprzedawca w banku powie, że obligacje, certyfikaty inwestycyjne czy inne cuda są bezpieczne jak lokata, to trzeba brać nogi za pas.

Ale chyba oddala się wizja analityków PKO BP, którzy na początku czerwca prognozowali, że średnie ceny mieszkań w tym roku spadną o 15%. Oczywiście, pewnie nie we wszystkich miastach tak głębokie spadki byłyby możliwe, ale wizja, że w Warszawie będzie można znowu kupić fajne lokum za 8.000 zł/metr rozpaliła wyobraźnię wielu, którzy czekają na pandemiczną korektę cen.

Nie zmienia to faktu, że na rynku nieruchomości rządzą dziś długoterminowi inwestorzy, którzy nie kupią każdego mieszkania lub apartamentu, lecz wybierają te najpewniejsze długoterminowo. Rynek nieruchomości może się wkrótce rozwarstwić – ceny tych bardziej luksusowych ruszą znów w górę, a tych ze średniej i niskiej półki – raczej (w najlepszym razie) staną w miejscu.

Źródło zdjęcia: PixaBay