Dylemat czytelnika: czy dziś bardziej opłaci się wziąć kredyt hipoteczny o stałym czy o zmiennym oprocentowaniu? No to liczymy!

Myślisz, że polityka cię nie dotyczy? Że nie ma znaczenia kto będzie rządził, bo masz swoje życie i swoje sprawy? Wszystko się zmienia, gdy chcesz wziąć duży kredyt i zaczynasz liczyć odsetki. „Czy w obecnej sytuacji ekonomicznej i politycznej powinienem zaciągać kredyt o wyższym i stałym, czy o niższym i zmiennym oprocentowaniu?” – zapytał mnie czytelnik

Pan Piotr myśli o kredycie hipotecznym. Jest świadomym konsumentem i najchętniej „wszedłby” w kredyt o stałym oprocentowaniu przez cały okres spłaty. Wysokość raty byłaby zafiksowana na 20-25 lat (o takim okresie kredytowania myśli czytelnik), byłaby to stała pozycja w domowym budżecie, niezależna od polityki i ekonomii.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Niestety, w Polsce tak się nie da. Owszem, w kilku bankach są kredyty o stałym oprocentowaniu, ale tylko przez maksymalnie pięć pierwszych lat spłaty. Żaden bank nie chce wziąć na siebie ryzyka zmian stóp procentowych. A nawet gdyby chciał wziąć, to musiałby je wycenić na tyle drogo, że Polaka nie byłoby na to stać. Bankowcy mówią, że na kredyty stałoprocentowe jesteśmy jeszcze po prostu za biedni.

Ale nie zmienia to faktu, że pan Piotr ma na stole dwie oferty kredytowe. Pierwsza to kredyt o zmiennym oprocentowaniu 3,8% (w tym WIBOR i marża ok. 2 pkt. proc.). Drugi to kredyt o oprocentowaniu stałym, ale wynoszącym 4,2% przez pierwszych pięć lat (a potem już tak, jak w pierwszej wersji – WIBOR plus 2 pkt. proc.).

Czytaj też: Kredyt o stałym oprocentowaniu obowiązkowy w każdym banku? Mieszkanie jedynym zabezpieczeniem? Recenzuję pomysły KNF

Czytaj też: Najem mieszkań zwariował? 2500 zł za klitkę w Warszawie! W Berlinie znaleźli rozwiązanie

Czytaj też: Połowa nowych mieszkań to inwestycje. NBP policzył ile realnie zarabia się na wynajmie mieszkań

Ta druga propozycja – mimo, że ograniczona czasowo – kusi mojego czytelnika, który pielęgnuje w sobie takie uczucia, jak stałość i prostota. Czy jednak intuicja w tym momencie nie powinna przemawiać za kredytem o zmiennej stopie oprocentowania? Kredyt miałby być na 25 lat, a jego wartość to mniej więcej 300.000 zł.

Policzmy. 25-letni kredyt o wskazanej przez klienta wartości z oprocentowaniem 3,8% implikuje obecnie jakieś 1550 zł miesięcznej raty. Kredyt z oprocentowaniem 4,2% – 1615 zł comiesięcznej raty. Różnica wynosi więc 65 zł na niekorzyść kredytu „stałoprocentowego”. W ciągu pięciu lat klient przepłaci 3900 zł. Czy to nie jest zbyt wysoka cena świętego spokoju?

Te 0,4% różnicy (i 3900 zł w wartościach bezwzględnych) mogłoby się wyrównać, gdyby w ciągu pięciu lat kredyt zmiennoprocentowy znacznie podrożał. O ile? Ano – przy założeniu, że podwyżki byłyby proporcjonalnie rozłożone w czasie – o 0,8 pkt. proc. Czyli po dwóch i pół roku oprocentowanie musiałoby podskoczyć z 3,8% do 4,2%, zaś przez kolejne dwa i pół roku – do 4,6%. Wtedy rata wynosiłaby 1685 zł, dokładnie o 65 zł więcej, niż wynosi jej gwarantowana wysokość przy kredycie stałoprocentowym.

Czytaj też: Kredyt mieszkaniowy (prawie) jak wyrok, czyli ilu kredytobiorców tańczy na cienkiej linie?

Czytaj też: Policzyli, jak bardzo boom na rynku nieruchomości zaburza bogacenie się rodzin. Fatalnie

Ta sytuacja spowodowałaby dopiero tzw. break-even, czyli wyrównanie rachunków. A jeśli kredyt stałoprocentowy miałby się stać znacząco tańszy od zmiennoprocentowego, to podwyżki oprocentowania tego ostatniego musiałyby wynieść co najmniej 1 pkt. proc. albo być nieproporcjonalnie rozłożone (nieco mniejsze, ale już na początku pięcioletniego okresu, który rozważamy).

Ten drugi scenariusz jest dość mało prawdopodobny. Na świecie wciąż obowiązuje doktryna zerowych lub ujemnych stóp procentowych, a koniunktura w Polsce siada – prawdopodobieństwo, że w ciągu zaledwie dwóch najbliższych lat będziemy mieli przynajmniej trzy podwyżki stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. jest niewielkie.

Czy zaś istnieje ryzyko, że w ciągu pięciu najbliższych lat stopy procentowe pójdą w górę o ponad punkt procentowy? Czyli o cztery-pięć ćwiartek? Cóż, patrząc na ich obecną wysokość (zwłaszcza w relacji do tego, co mamy w strefie euro, Szwajcarii, czy Skandynawii) oraz na prognozy dla gospodarki – trudno w to uwierzyć. Ale pięć lat to dużo czasu, więc nie dam sobie ręki uciąć za taką prognozę. Poza tym inflacja w tym czasie może wykręcić jakiś piruet.

Czytaj więcej: Ile kanapek musisz sobie zrobić, żeby uskładać na wkład własny na mieszkanie? Policzyli!

Czytaj też: Na jakie mieszkanie cię stać, jeśli chcesz bezpiecznie się zadłużyć?

Gdyby w Polsce rządził Balcerowicz, a nie Kaczyński, bardziej byłbym w stanie uwierzyć w podwyżki stóp, bo liberałowie w większym stopniu bronią wartości oszczędności społeczeństwa. A partie populistyczne – taką w moim odczuciu jest Prawo i Sprawiedliwość – są raczej po stronie tych, którzy niewiele mają, a chcieliby konsumować, nie zaś oszczędzać.

Nie odpowiedziałem czytelnikowi ze stuprocentową pewnością, ale dałem do zrozumienia, że większe jest prawdopodobieństwo, iż „bilet do świętego spokoju” w cenie 3900 zł został przez bank wyceniany chyba zbyt wysoko. A może jednak nie? Jak sądzicie?

zdjęcie tytułowe: maxmann/Pixabay