Na jakie mieszkanie cię stać, gdy chcesz wziąć bezpieczny kredyt mieszkaniowy? Przy tych cenach mieszkań i naszych zarobkach…

Na ile metrów mieszkania cię stać przy założeniu, że masz tylko trochę gotówki i zamierzasz rozsądnie się zadłużyć? Rozsądnie, czyli tak, żeby nawet po wzroście stóp procentowych raty nie zniszczyły domowego budżetu. A może przy tych założeniach w ogóle nie stać cię na mieszkanie?

Kupowanie mieszkania na kredyt to zawsze stres, bo zakładamy sobie pętlę na szyję na długie lata. Ale ryzyko jest podwójne przy tak wysokich cenach mieszkań, jakie mamy dziś – siłą rzeczy kredyt musi być „napompowany” i rata miesięczna pożera większą część dochodów.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Kilka razy było już o tym na „Subiektywnie o finansach”. Cytowałem wyliczenia, z których wynika, że przy naszych zarobkach bardzo trudno jest pozwolić sobie na mieszkanie i jednocześnie nie ryzykować bankructwa. Banki w większości nie widzą problemu i pożyczają bardzo odważnie – ich zdaniem nawet osoba, która wydaje na ratę ponad połowę swoich dochodów ma zdolność kredytową.

To jedna strona medalu. Drugą jest pewna jak w banku podwyżka oprocntowania kredytów, która czeka nas w przyszłym albo najdalej w 2020 r. Czyli: jeśli ktoś dzisiaj zadłuża się „pod korek”, szykuje na siebie bicz, bo albo będzie musiał w przyszłości więcej zarabiać, żeby móc płacić wyższe raty, albo pójdzie z torbami.

Czytaj też: Kredyt o stałym oprocentowaniu obowiązkowy w każdym banku? Mieszkanie jedynym zabezpieczeniem? Recenzujępomysły KNF

Gdzie jest granica między rozsądnym kredytem mieszkaniowym, a szaleństwem?

Gdzie jest granica? Moim zdaniem rata kredytu hipotecznego nie powinna w żadnym wypadku przekraczać 30% wydatkowego budżetu gospodarstwa domowego. Tylko wtedy jest rezerwa, by ewentualny wzrost rat – jak również żadna inna przyczyna – nie zagroziły egzystencji rodziny.

Expander, mózgiem jego analityka Jarosława Sadowskiego, narysował właśnie „w tym temacie” ciekawe tabelki. Rzadko przeklejam do „Subiektywnie…” opracowania pośredników finansowych, ale to jest wyjątkowo fajne.

Pierwsza tabelka pokazuje na jak duże mieszkanie mogą sobie w bezpieczny sposób pozwolić kredytobiorcy (lub jeden kredytobiorca), którzy chcą pożyczyć w banku pieniądze na własne „M”, ale nie chcą się „przekredytować”. To pokazuje, że przeciętnie zarabiającego Polaka tak naprawdę z trudem stać na kawalerkę. A przeciętnie zarabiającą parę – w najlepszym razie na dwa pokoje.

Expander liczy na ile metrów mieszkania – po obecnych cenach transakcyjnych – stać osoby o poszczególnych dochodach przy założeniu, że mają 20% wkładu własnego, kredyt jest na 30 lat, oprocentowanie jest typowe dla obecnej średniej rynkowej (WIBOR plus marża 2%), zaś rata kredytu ma nie przekroczyć 40% domowego budżetu.

Dodatkowo w kalkulacji uwzględniono przyszły wzrost oprocentowania kredytu do 8%. Dziś większość kredytów ma oprocentowanie rzędu 4-4,5%, ale trzeba przewidywać, że w perspektywie 30 lat – to typowy okres spłacania kredytu hipotecznego w Polsce – zdarzy się sytuacja, że stopy procentowe wzrosną to takiego właśnie powodu.

Mówimy więc o kredycie bezpiecznym w każdej sytuacji. Takim, w którym nawet przy wysokich stopach procentowych nie grozi nam przekroczenie przez ratę kredytu 40% naszych comiesięcznych zarobków (zakładając, że one nie spadną).

No i co, na co możemy sobie pozwolić, jeśli bardzo lubimy spokojny sen? Przy obecnych cenach nieruchomości i naszych zarobkach… nie wygląda to różowo. Jakiś mikroapartamencik, ten-tego…

Expander daje i drugą tabelkę, przygotowaną przy identycznych założeniach, ale z jedną korektą – że wklad własny wynosi tylko 10%. Pro forma i ją przeklejam…

…ale jako podstawową traktuję jednak tę, która odnosi się do 20-procentowego wkładu własnego. Jeśli mówimy o bezpiecznym kredycie hipotecznym, to jednym z jego warunków jest to, że kredytobiorca ma własne oszczędności i udowodnił, że potrafi oszczędzać.

Czytaj też: Polska, czyli kraj nienormalnych kredytów. Alicja, franki, Rodzina na Swoim…

Czytaj też: Bezpiecznie kupić mieszkanie na kredyt? W Polsce to często niemożliwe

Czytaj też: Wzięli kredyt na mieszkanie, ale zostali oszukani. Spłacają kredyt, a bank przyszedł po nowe zabezpieczenie 

Nie masz 7000-8000 zł miesięcznie na rękę? Nie stać cię na mieszkanie

Zauważcie, że zarobki w wyliczeniach Expandera są liczone w wersji „na rękę”, a więc nawet w najuboższym progu dochodowym mówimy o osobie nieźle zarabiającej – jak na polskie warunki – bo 3000 zł netto to 4200 zł brutto na etacie oraz 4000 zł na umowie zlecenia. Znacznie powyżej mediany zarobków w Polsce.

Nawet przy takich dochodach konsument, który chce się bezpiecznie zadłużyć nie jest w stanie kupić sobie mieszkania większego, niż 24 m2 w Warszawie, 30-35 m2 w Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu czy Krakowie. Mieszkanie 50-metrowe taka osoba mogłaby sobie sprawić co najwyżej w Zielonej Górze, czy Kielcach, a więc miastach nie zaliczanych do największych metropolii. Wśród największych miast takie „luksusy” wchodzą w grę tylko w Łodzi.

Żeby móc sobie bezpiecznie pozwolić na 60-70 m2 mieszkania, czyli w miarę komfortowo żyć w dużym mieście z myślą o jednym dziecku (no, przy dobrym układzie mieszkania o dwójce), trzeba by zarabiać – pojedynczo lub w parze – 7000-8000 zł na rękę, czyli 10.000 zł brutto na etacie.

Tak naprawdę więc w miarę rozsądne myślenie o mieszkaniu w dużym mieście dla rodziny z jednym lub dwojgiem dzieci zaczyna się wtedy, gdy mamy młode małżeństwo, w którym obaj partnerzy zarabiają dwa razy tyle, ile zarabia „środkowy” Polak.

Jeśli chodzi o mniejsze miasta to oczywiście progi dochodowe są niższe, ale pamiętajmy, że tam się również mniej zarabia. A więc mieszkańcy Kielc, Opola, czy Lublina nie są wcale w lepszej sytuacji.

Czytaj też: Bezpieczny kredyt hipoteczny? Kasa szybciej, uczciwiej i bez kajdanek? Nowe prawo

Czytaj też: Dwa miesiące czeka klient na wydanie decyzji kredytowej. Czy banki łamią prawo?

Przeczytaj też: „To bank czy dom wariatów?”. Jesienią złożyli pierwszy wniosek o kredyt. Minęło pół roku i… czekają

Mieszkanie na wlasność – dobro luksusowe

To naprawdę nie jest śmieszne. A może jest normalne? Może mieszkanie na własność nie należy do katalogu praw człowieka? Pewnie nie należy, a co więcej pokolenia wchodzące dziś w dorosłość nie są przywiązane do własności, często nawet wolą wynajmować mieszkanie, niż przywiązywać się na 30 lat do jednego miejsca na ziemi.

Ale nie zmienia to faktu, że przy obecnych cenach nieruchomości, naszych zarobkach i w perspektywie wzrostu stóp procentowych bezpieczny kredyt na mieszkanie to dobro luksusowe, dostępne tylko dla osób zarabiających kilkukrotność średniej krajowej. Smutne, ale prawdziwe.

Czytaj też: Jak porównywać raty kredytów hipotecznych? Case study

zdjęcie: Glynn424/Pixabay