25 marca 2017

Jak porównywać oferty kredytów hipotecznych? Case study

Jak porównywać oferty kredytów hipotecznych? Case study

Znajomy poprosił mnie niedawno, żebym pomógł mu wybrać najtańszy kredyt hipoteczny. Zgodnie z moją rekomendacją najpierw przeszedł się do dobrego doradcy finansowego, żeby ten sporządził mu krótką listę najkorzystniejszych ofert. Wyszło, że przy jego parametrach zarobkowych – nie pracuje na etacie, ale ma partnerkę „etatówkę” – oraz całkiem solidnym wkładzie własnym – przy wartości nieruchomości prawie 450.000 zł kredyt ma wynieść tylko 350.000 zł – w grę wchodzi Bank Millennium, Bank BPH oraz Eurobank.

Kredyt jest planowany na 30 lat. Na pierwszy rzut oka najlepszą ofertę z finałowej trójki złożył Eurobank, który zaproponował marżę 1,6% marży powyżej stawki WIBOR 3M, zaś najgorszą – Bank Pekao, który zażyczył sobie aż 1,9%. Z wstępnego przeliczenia wartości zapłaconych rat wyszło, że mój znajomy przez 30 lat zapłaciłby Eurobankowi jakieś 205.000 zł odsetek, zaś gdyby pożyczył kasę w Banku Pekao – aż 227.000 zł. Oczywiście przy założeniu, że WIBOR 3M zawsze będzie wynosił 1,7% (jeśli w realu będzie wyższy, to fakt ten podbije koszt odsetek proporcjonalnie we wszystkich bankach). Aż 22.000 zł różnicy na korzyść najtańszego z „finałowej” trójki banku to sporo.

Zobacz również:

Sęk w tym, że każdy z banków zażyczył sobie jakiejś prowizji i zakupu dodatkowych produktów, których cenę też trzeba wliczyć w koszt kredytu (nawet jeśli produkty te dają klientowi jakieś dodatkowe korzyści). Zestaw tych produktów w każdym banku jest inny, ale ich katalog nie jest bardzo długi.

Te produkty to: konto bankowe z obowiązkiem zapewniania wpływów i karta płatnicza do rachunku z obowiązkiem jej używania (pod tymi warunkami konto i plastik są za darmo, ale to duże uproszczenie, bo przecież nie wiadomo czy zawsze tak będzie), ubezpieczenie pomostowe pobierane do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości (obciążenie przejściowe, ale trzeba założyć, że będzie płacone np. przez rok), ubezpieczenie na życie obojga kredytobiorców wykupione w zaprzyjaźnionej z bankiem firmie (tak, tak, nawet na tym nasi kochani bankowcy chcą trochę zarobić), karta kredytowa (przeciętna „kredytówka” kosztuje 50 zł rocznie i znaczne trudniej uniknąć opłat, niż przy kartach debetowych), ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości (średnio 350 zł rocznie, niektóre banki chcą, żeby je kupić u „swojego” agenta, co może podbijać cenę takiej polisy).

Ile kosztuje kredyt po uwzględnieniu cross-sellu? W przypadku mojego znajomego i wytypowanych trzech banków jest… dziwnie.

>>> W Eurobanku zażyczyli sobie 7300 zł prowizji, opłacenia ubezpieczenia pomostowego (2900 zł rocznie), wykupienia w banku ubezpieczenia na życie, którego składki wyniosą ponad 1500 zł rocznie, konta z kartą debetową (załóżmy, że za darmo) oraz karty kredytowej (zakładam, że przez 30 lat będzie kosztowała 15.000 zł w opłatach za jej odnawianie). Łączny koszt kredytu w Eurobanku: 276.600 zł, czyli ponad 70.000 zł więcej, niż „gołe” odsetki. Cross-sell podbija więc koszt kredytu o prawie 25%.

>>> Weźmy Bank Millennium. Tu zażądali 6400 zł prowizji, ubezpieczenia pomostowego, które przez rok kosztowałoby 3600 zł, ubezpieczenia na życie, którego koszt przez 30 lat (założenie niezmienności składek) podsumowałem na 26.000 zł, konta osobistego i karty. Łączny koszt kredytu po uwzględnieniu cross-sellu wyniósł 256.000 zł (pod warunkiem, że konto i karta będą gratis).

>>> Na koniec pozornie najdroższy bank, czyli Bank Pekao. Choć odsetek trzeba tu zapłacić aż o 22.000 zł więcej, niż np. w Eurobanku, to… okazuje się, że bank zwolniłby mojego znajomego z prowizji, za ubezpieczenie pomostowe wziąłby tylko 2500 zł w skali roku, nie chciałby „działki” od ubezpieczenia na życie, ale za to chciałby ubezpieczyć poprzez zaprzyjaźnioną firmą kredytowaną przez siebie nieruchomość. Zakładam, że składka wyniosłaby w skali 30 lat jakieś 10.500 zł. Wynik? Łączny koszt kredytu po uwzględnieniu sprzedaży wiązanej wychodzi jakieś 255.000 zł. Mniej, niż w Eurobanku i mniej, niż w Banku Millennium. A koszt samych produktów dodatkowych podbija łączną daninę płatną do banku o 12%.

Wychodzi więc na to, że kredyt pozornie najdroższy po doliczeniu cross-sellu może być najtańszy, a ten, który podobno kosztuje mało, tak naprawdę może przegrać rywalizację. Oczywiście: to wszystko są symulacje, które mogą się łatwo zmienić, jeśli zmienimy założenia. Bo np. konto bankowe i karta wcale nie muszą być darmowe, a gdyby się okazało, że trzeba za nie płacić np. 8 zł miesięcznie, to pojawia się 3000 zł nowych kosztów w skali całego kredytu. Karta kredytowa może być gratis, ale może kosztować też np. 100 zł rocznie. Ubezpieczenie na życie też może kosztować coraz bardziej słono.

Rekomenduję mojemu znajomemu, żeby zapytał ile kosztowałby kredyt bez tych wszystkich dodatkowych rzeczy: konta, karty debetowej, karty kredytowej, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia mieszkania. Tak naprawdę tylko ubezpieczenie pomostowe jest nie do ominięcia, cała reszta to dodatki będące ukrytą prowizją. W konkretnym przypadku mojego znajomego dodatki (wszystko poza marżą i pomostowym) kosztują w skali 30 lat od 25.000 zł do 67.000 zł (w zależności od banku).

Czyli realna marża kredytu w Eurobanku to 2,6%, a realna marża w Banku Millennium oraz w Banku Pekao to mniej więcej 2,3%. Gdyby któryś z tych banków dał kredyt bez żadnych produktów dodatkowych z marżą poniżej tych wartości – opłaci się wziąć „goły” kredyt, bez żadnych dodatków. Jeśli przymierzacie się do kredytu hipotecznego, to zachęcam Was do zrobienia podobnego rachunku.

Możliwość komentowania została wyłączona.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!