14 kwietnia 2017

Bezpieczny kredyt hipoteczny? Kasa szybciej, bardziej uczciwie i bez kajdanek? Jest nowe prawo!

Bezpieczny kredyt hipoteczny? Kasa szybciej, bardziej uczciwie i bez kajdanek? Jest nowe prawo!

Kredyt hipoteczny to jeden z tych produktów bankowych, które powinny być bardzo dobrze regulowane. Wartość umowy dla większości z nas jest kosmiczna, zaś potencjał wpadnięcia w pętlę zadłużenia – relatywnie duży. Nikt nie wie jak będzie wyglądała jego sytuacja finansowa za kilkanaście lat, a zobowiązanie do spłaty rat trzeba nieść. Dlatego banki powinny – z własnej woli lub przymuszone prawem – oferować takie kredyty hipoteczne, które w pewnym stopniu dają poczucie bezpieczeństwa klientom.

Sejm jakiś czas temu przyjął, zaś prezydent właśnie podpisał kolejną z takich regulacji – Ustawę o kredycie hipotecznym. To kolejny krok w drodze do bezpiecznego kredytu hipotecznego. Wcześniej była delegalizacja bankowego tytułu egzekucyjnego (czyli możliwości uproszczonej egzekucji długów bankowych), nowa ustawa o upadłości konsumenckiej (ułatwiająca wyjście z pętli długów osobom w tarapatach) oraz regulacje Komisji Nadzoru Finansowego ograniczające dokładania „lewych” ubezpieczeń do kredytów. Jakie nowe „bezpieczniki” dostaną teraz – a raczej od połowy lata 2017 r., bo są trzy miesiące vacatio legis – osoby, które będą chciały zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Zobacz również:
WCIĄŻ NIE MA ZASADY: „KLUCZE ZA DŁUG”

Tym, co najbardziej zabezpieczyłoby nasze relacje z bankami udzielającymi kredytów hipotecznych byłoby wprowadzenie prostej jak drut zasady: przywiązania długu do kredytowanej nieruchomości. Dziś zabezpieczeniem kredytu jest nie tylko mieszkanie, nie tylko cesje różnych ubezpieczeń, ale przede wszystkim cały majątek i dochody dłużnika. I tylko dlatego banki w przeszłości udzielały kredytów na 110% wartości nieruchomości, kredytów w walutach obcych, tylko dlatego pompują, niekiedy do niebezpiecznych granic, naszą zdolność kredytową.

Gdyby bank mógł odzyskać tylko tyle, ile warta jest nieruchomość, sam dbałby o to, by nie przekredytować klienta. Zaś klient, podpisując umowę na kilkadziesiąt lat, miałby pewność, że nie zakłada sobie pętli na szyję. Oczywiście: na takich zasadach kredyt hipoteczny musi być droższy i z wyższym wkładem własnym. Niestety, posłowie nie zdecydowali się na wprowadzenie takiej zasady do Ustawy o kredycie hipotecznym.

Czytaj też: Każdy hipokredyt to tykająca bomba. Jak ją rozbroić?

Czytaj też: Zatrważające dane. Jesteś bankrutem, choć jeszcze o tym nie wiesz

Czytaj też: Tak się teraz negocjuje z bankiem! Umarzasz część długu, albo…

KREDYTY WCIĄŻ NA ZMIENNY PROCENT (ALE BEZ WALUTY)

Drugim ważnym zabezpieczeniem stabilności kredytu hipotecznego powinna być stała rata. A więc klient zaciąga kredyt na stały procent i wie jaką – co do złotówki – będzie płacił ratę. Tym bardziej nie powinno być kredytów „z oprocentowaniem ustalanym decyzją zarządu”, opartych na zmianie zagranicznych stóp procentowych (LIBOR) oraz na zmianach kursu franka. Oczywiście: kredytów na stały procent na 30 lat na świecie prawie nie ma, ale są takie, które mają stałą ratę fiksowaną na pięć-dziesięć lat.

Obejrzyj wideoporadnik: kredyt hipoteczny czy wynajem?

Wiadomo, ze wówczas oprocentowanie dla klienta jest trochę – a czasem nie trochę, lecz sporo – wyższe (bo bank bierze na siebie ryzyko zmian stóp procentowych), ale klient nie musi się martwić co będzie, gdy WIBOR podskoczy z 1,7% (tyle wynosi obecnie) na 4,7%. Wprowadzenie na skalę masową takich kredytów zależy od zmian w prawie dotyczącym listów zastawnych (to papiery wartościowe, których właściciel de facto „inwestuje” w portfel kredytów hipotecznych udzielonych przez bank). W Ustawie o kredycie hipotecznym jest jedynie zapis, że bank nie może pożyczyć na mieszkanie w walucie obcej o ile klient nie ma w tej walucie dochodów lub większości majątku. Ale to nic nowego, KNF wprowadziła tę samą zasadę Rekomendacją S2 już kilka lat temu.

BANK NIE WYPOWIE JUŻ KREDYTU Z DNIA NA DZIEŃ

Dobrą zmianą – aczkolwiek też w dużej części kopiującą poprawki do Prawa bankowego, które nastąpiły przy okazji likwidacji BTE – jest uniemożliwienie bankom błyskawicznego zajęcia i sprzedaży nieruchomości w przypadku kłopotów klienta ze spłatą rat. Kilka lat temu opisywałem dramaty klientów, którzy np. tracili mieszkanie, bo bank wypowiedział im kredyt z powodu 16-dniowej zaległości. Albo zapisy w umowach kredytowych, że w przypadku nie spłacenia w całości dwóch rat (czyli wystarczy groszowa zaległość) klient zgadza się na błyskawiczną windykację. To była masakra i zaproszenie do przejmowania mieszkań za grosze.

Czytaj też: Jak żyć, gdy bank szuka pretekstu, by wypowiedzieć kredyt?

Czytaj też: 16 dni zaległości i… bank już wypowiada kredyt. Czy tak wolno?

Czytaj też: Horror! Nie spłacisz dwóch rat, a bank sprzeda dom za półdarmo

Teraz ma być tak: w przypadku opóźnień w spłacie kredytobiorca ma prawo wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację kredytu. Bank musi mu „coś” zaproponować (czasowe zawieszenie spłaty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania albo inną pomoc). To „coś” oczywiście w dalszym ciągu może być picem na wodę, ale… nawet w najgorszym razie kredytobiorca musi dostać pół roku na sprzedaż mieszkania na własną rękę. Dopiero po tym czasie bank będzie mógł zająć i sprzedać mieszkanie z pomocą komornika. Tylko owa sześciomiesięczna „karencja” jest absolutną nowością wynikającą z ustawy, bo konieczność zaproponowania klientowi restrukturyzacji kredytu została już wpisana do innych ustaw wcześniej.

Czytaj też: Bank musi już z tobą rozmawiać. Koniec szybkich egzekucji długów

Czytaj też: Sen wariata? Bank wypowiedział kredyt, chociaż nie miał prawa!

BANK NIE ZMUSI JUŻ DO ZAKUPU POLISY, ANI KREDYTÓWKI

W przeszłości dorzucanie do kredytów obowiązkowych ubezpieczeń było plagą i do dziś tysiące osób są „więźniami” banków z tytułu polis, które od niczego nie ubezpieczają, są tylko ukrytą prowizją. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła dwa lata temu Rekomendację U, która ograniczyła możliwość sprzedawania w bankach obowiązkowych ubezpieczeń (i łączenia przez banki funkcji pośrednika i ubezpieczającego). Ustawa o kredycie hipotecznym idzie pół kroku dalej – zabrania uzależnienia udzielenia kredytu od zakupu dodatkowych produktów.

Obejrzyj wideoporadnik: Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

Wyjątkiem jest konto bankowe, ale – uwaga – musi być ono darmowe. Gdyby kilka lat temu było takie prawo, to nie mielibyśmy dziś tylu kredytobiorców zmuszanych przez banki do płacenia za konta 20-30 zł miesięcznie tylko dlatego, że w umowie kredytowej takie konto zostało zakontraktowane (z odniesieniem, że cenę bank może dowolnie ustalić w tabeli prowizji). Oczywiście: bank nadal może powiedzieć klientowi: „z moim ubezpieczeniem kredyt będzie tańszy”. Ale nie będzie mógł dokładać nic do kredytu obowiązkowo.

BANK NIE ZABRONI JUŻ WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY

W przeszłości banki dokładały do kredytów zapisy utrudniające wcześniejszą spłatę. Wiadomo, że jeśli wcześniej spłacę kredyt hipoteczny (tak jak i każdy inny), to bank zarobi mniej na odsetkach (jeśli nadpłacam część kapitału – to bez odsetek), będzie też musiał oddać część składek ubezpieczeniowych, o ile do kredytu dorzucił polisę. Banki tego nie lubią, dlatego zapisywały klientom w umowach wysokie, zaporowe prowizje za wcześniejszą spłatę. Albo gigantyczne opłaty za aneksy zmieniające harmonogram spłaty rat.

W nowej ustawie jest zapis, który pozwala bankom brać pieniądze za wcześniejszą spłatę kredytu tylko przez trzy lata. Ograniczona została także kwota, którą może zostać obciążony kredytobiorca – będą to maksymalnie jednoroczne odsetki od kwoty wcześniej spłacanej (jeśli więc wcześniej spłacam 30-letni kredyt, to prowizja może wynieść tylko równowartość odsetek, które zapłaciłbym od tej kwoty za jeden rok kredytu) oraz nie więcej, niż 3% nadpłacanej kwoty. Dziś już w większości banków nie ma długoletnich zakazów wcześniejszej spłaty, więc ten zapis akurat niewiele zmienia.

BANK NIE BĘDZIE JUŻ PRZEDŁUŻAŁ DECYZJI W NIESKOŃCZONOŚĆ

Skończy się też wielomiesięczne targowanie się z bankowcami przy udzielaniu kredytu. Dziś już w większości banków procedury idą sprawnie, ale wciąż mam wieści od klientów, że jakiś bank przez trzy miesiące rozpatrywał wniosek, a na koniec się rozmyślił, albo że analityk co kilka tygodni żąda dodatkowych dokumentów i nie może podjąć ostatecznej decyzji… Opisywałem w blogu przypadek, w którym z powodu opieszałości banku klientowi przepadło kilkadziesiąt tysięcy złotych zadatku!

Obejrzyj wideoporadnik: Najpopularniejsze pułapki w umowach najmu

Teraz ma być tak, że analiza wniosku kredytowego może zająć bankowi maksymalnie 21 dni, a potem trzeba klientowi przekazać decyzję. Natomiast informację o tym czy bank udzieli danej osobie kredytu na określoną kwotę – to jeszcze nie jest decyzja kredytowa, ale wstępna analiza zdolności kredytowej na podstawie deklarowanych przez klienta dochodów i obciążeń finansowych – bank powinien przekazać w tydzień. Inna sprawa, że nie ma wskazanych żadnych sankcji za niedotrzymanie terminów. O ile w ustawie o reklamacjach jest przepis, że jeśli bank nie odpowie na reklamację, to znaczy, że ją uwzględnił, o tyle tutaj automatycznego udzielenia kredytu przez opieszały bank nie ma.

KREDYT HIPOTECZNY: NAJLEPSZE WCIĄŻ MUSI PRZYJŚĆ

Jak widzicie na najważniejsze regulacje dotyczące bezpiecznych i przyjaznych kredytów hipotecznych wciąż czekamy, ale przynajmniej od tego lata będziemy mieli ustawowo zagwarantowane szybkie procedury udzielania kredytów na dom lub mieszkanie, brak „niespodzianek” w postaci dodatkowych produktów wciskanych w ramach sprzedaży wiązanej, możliwość bezpłatnej wcześniejszej spłaty kredytu po trzech latach, a także – gdyby powinęła się nam noga w życiu – opcję sprzedaży mieszkania na własną rękę na najlepszych możliwych warunkach (zanim zrobi to bank do spółki z komornikiem). Większość z tych karesów już dziś w bankach jest, ale teraz zostały zapisane w jednej ustawie, zamiast w różnych rekomendacjach, kodeksach, rozporządzeniach.

Subscribe
Powiadom o
71 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Bartosz
7 lat temu

dziekuję sa świetny artykuł. czy ustawa dotyczy też kredytów już udzielonych?
Obecnie mam kredyt w Pekao. Bez dodatkowych opłat mogę nadpłacac maksymalnie 10% rocznie. Nie ma daty po której mogę spłacic cały kredyt bez prowizji.

Czy dobrze rozumiem że przez 3 lata od zaciągnięcia kredytu obowiązują warunki z umowy, a potem zapisy umowy o prowizjach za nadpłatę stają się nieważne, będę mógł nadpłacac w dowolnym momencie, bez ograniczeń?

tryk
7 lat temu
Reply to  Bartosz

Raczej nie ponieważ prawo nie działa do tyłu.

Kamil
6 lat temu
Reply to  Bartosz

Odnośnie stałej kilkuletniej stopy procentowej napisał Pan: „Wiadomo, ze wówczas oprocentowanie dla klienta jest trochę – a czasem nie trochę, lecz sporo – wyższe (bo bank bierze na siebie ryzyko zmian stóp procentowych), ale klient nie musi się martwić co będzie, gdy WIBOR podskoczy z 1,7% (tyle wynosi obecnie) na 4,7%” Zgoda, ale przecież klient bierze na siebie takie samo ryzyko, tylko w drugą stronę. Jeśli oprocentowanie i rata będą ustalone na 10 lat, przy np. WIBORze 4,7%, a po roku WIBOR spadnie z 4,7% do 1,7% ja jako klient będę nadal będę musiał płacić przez kolejne 9 lat 4,7%+marża.… Czytaj więcej »

Jarosław
7 lat temu

Czy przepis o wcześniej spłacie bez dodatkowych prowizji odnosi się także do umów zawartych w latach poprzednich? W niektórych artykułach czytałem, że tak ma być, ale czy prawo może działać wstecz?

Nerkofil
7 lat temu

Czyli zebrano juz istniejące procedury, sprawdzone w skutecznym działaniu i juz wdrożone i zrobiono z tego Ustawę.
Jaki mądry I przewidujący mamy sejm z woli suwerena i rząd!
A istotnych rzeczy ustawodawca asekuracyjne nie ruszał, bojąc się ze lobby bankowe zacznie działać na rzecz zniesienia podatku bankowego i przywrócenia przywilejów? ..

Marta
7 lat temu

Mnie też zastanawia, na ile nowa ustawa wpłynie na już istniejące kredyty. Czy banki będą mogły pobierać opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu na mocy starych umów?

tryk
7 lat temu

Fajnie z brakiem dodatkowych ubezpieczeń, ale tak naprawdę to już jest. W większości banków można wybrać kredyt bez otoczki, ale… marże ma się już wyższą niż z pakietem. Nikt np w Pekao SA czy PKO BP nie zmusza to przenoszenia dochodów, wzięcia karty kredytowej itd ale przez brak tych produktów jest wyższa marża.
Jedyna fajna rzecz, która się pojawiła to 6 miesięcy do sprzedaży mieszkania samemu.

Jarek
7 lat temu

Czy Pan Autor mógłby dorzucić swój komentarz do działania tej ustawy w odniesieniu do już zaciągniętych kredytów?

Michał
7 lat temu

Jeśli chodzi o kredytu, które już są spłacane- prawo nie powinno zadziałać wstecz, jednocześnie bank wyżej przywołane np: PEKAO ma opłatę za wcześniejszą spłatę zapisaną w Tabeli Opłat i Prowizji. Będzie musiało dopasować nową do Ustawy o Kredycie Hipotecznym więc de facto w tym przypadku zakładam, że skorzystają również Ci, którzy już spłacają kredyty.

Adam
6 lat temu

Złożyłem kilka dni temu wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu. Mogłem się wstrzymać kilka dni i poczekać na wejście w życie nowej ustawy ale zależy mi na czasie. Oczywiście nie mam jeszcze żadnej decyzji. Pytanie czy bank powinien stosować nowe przepisy zgodnie z datą wpłynięcia wniosku czy zgodnie z datą podpisania umowy kredytowej. Pytam ponieważ pani w oddziale wprost powiedziała, że musi wprowadzić wniosek do systemu jak najszybciej przed 19.07 bodajże „ponieważ zmieniają się przepisy”. Dla mnie nie jest to jednoznaczne ale na zdrowy rozsądek powinna tutaj decydować dada podpisania umowy…

[…] udzielania kredytu będzie szybszy i bardziej klarowny. Jednym z elementów tej zmiany – wszystkie opisałem w jednym z poprzednich tekstów, zapraszam do lektury – jest skrócenie okresu niepewności klienta. Czyli czasu, w którym bank analizuje jego […]

[…] Czytaj: Bezpieczniejszy kredyt hipoteczny? Już od 22 lipca! Co się zmieni? […]

you have got an awesome blog here! would you prefer to make some invite posts on my weblog?

6 lat temu

There are some interesting deadlines in this article but I don’t know if I see all of them center to heart. There may be some validity however I’ll take hold opinion till I look into it further. Good article , thanks and we wish extra! Added to FeedBurner as properly

I’m impressed, I need to say. Really not often do I encounter a blog that’s each educative and entertaining, and let me let you know, you’ve hit the nail on the head. Your idea is outstanding; the problem is one thing that not sufficient individuals are speaking intelligently about. I am very joyful that I stumbled throughout this in my seek for one thing regarding this.

6 lat temu

Nice post. I be taught something tougher on different blogs everyday. It should all the time be stimulating to learn content from different writers and apply slightly one thing from their store. I’d want to make use of some with the content on my weblog whether you don’t mind. Natually I’ll give you a hyperlink on your web blog. Thanks for sharing.

6 lat temu

Oh my goodness! a tremendous article dude. Thank you However I’m experiencing concern with ur rss . Don’t know why Unable to subscribe to it. Is there anybody getting identical rss drawback? Anybody who knows kindly respond. Thnkx

6 lat temu

It is best to participate in a contest for one of the best blogs on the web. I will suggest this web site!

6 lat temu

This really answered my problem, thanks!

6 lat temu

I discovered your blog website on google and verify just a few of your early posts. Proceed to maintain up the excellent operate. I simply extra up your RSS feed to my MSN Information Reader. Seeking forward to studying more from you in a while!…

6 lat temu

After examine a number of of the blog posts on your website now, and I actually like your approach of blogging. I bookmarked it to my bookmark website checklist and will probably be checking back soon. Pls check out my web site as well and let me know what you think.

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Kontrast

Rozmiar tekstu