Kredyt hipoteczny to jeden z tych produktów bankowych, które powinny być bardzo dobrze regulowane. Wartość umowy dla większości z nas jest kosmiczna, zaś potencjał wpadnięcia w pętlę zadłużenia – relatywnie duży. Nikt nie wie jak będzie wyglądała jego sytuacja finansowa za kilkanaście lat, a zobowiązanie do spłaty rat trzeba nieść. Dlatego banki powinny – z własnej woli lub przymuszone prawem – oferować takie kredyty hipoteczne, które w pewnym stopniu dają poczucie bezpieczeństwa klientom.

Sejm jakiś czas temu przyjął, zaś prezydent właśnie podpisał kolejną z takich regulacji – Ustawę o kredycie hipotecznym. To kolejny krok w drodze do bezpiecznego kredytu hipotecznego. Wcześniej była delegalizacja bankowego tytułu egzekucyjnego (czyli możliwości uproszczonej egzekucji długów bankowych), nowa ustawa o upadłości konsumenckiej (ułatwiająca wyjście z pętli długów osobom w tarapatach) oraz regulacje Komisji Nadzoru Finansowego ograniczające dokładania “lewych” ubezpieczeń do kredytów. Jakie nowe “bezpieczniki” dostaną teraz – a raczej od połowy lata 2017 r., bo są trzy miesiące vacatio legis – osoby, które będą chciały zaciągnąć kredyt hipoteczny?

WCIĄŻ NIE MA ZASADY: “KLUCZE ZA DŁUG”

Tym, co najbardziej zabezpieczyłoby nasze relacje z bankami udzielającymi kredytów hipotecznych byłoby wprowadzenie prostej jak drut zasady: przywiązania długu do kredytowanej nieruchomości. Dziś zabezpieczeniem kredytu jest nie tylko mieszkanie, nie tylko cesje różnych ubezpieczeń, ale przede wszystkim cały majątek i dochody dłużnika. I tylko dlatego banki w przeszłości udzielały kredytów na 110% wartości nieruchomości, kredytów w walutach obcych, tylko dlatego pompują, niekiedy do niebezpiecznych granic, naszą zdolność kredytową.

Gdyby bank mógł odzyskać tylko tyle, ile warta jest nieruchomość, sam dbałby o to, by nie przekredytować klienta. Zaś klient, podpisując umowę na kilkadziesiąt lat, miałby pewność, że nie zakłada sobie pętli na szyję. Oczywiście: na takich zasadach kredyt hipoteczny musi być droższy i z wyższym wkładem własnym. Niestety, posłowie nie zdecydowali się na wprowadzenie takiej zasady do Ustawy o kredycie hipotecznym.

Czytaj też: Każdy hipokredyt to tykająca bomba. Jak ją rozbroić?

Czytaj też: Zatrważające dane. Jesteś bankrutem, choć jeszcze o tym nie wiesz

Czytaj też: Tak się teraz negocjuje z bankiem! Umarzasz część długu, albo…

KREDYTY WCIĄŻ NA ZMIENNY PROCENT (ALE BEZ WALUTY)

Drugim ważnym zabezpieczeniem stabilności kredytu hipotecznego powinna być stała rata. A więc klient zaciąga kredyt na stały procent i wie jaką – co do złotówki – będzie płacił ratę. Tym bardziej nie powinno być kredytów “z oprocentowaniem ustalanym decyzją zarządu”, opartych na zmianie zagranicznych stóp procentowych (LIBOR) oraz na zmianach kursu franka. Oczywiście: kredytów na stały procent na 30 lat na świecie prawie nie ma, ale są takie, które mają stałą ratę fiksowaną na pięć-dziesięć lat.

Obejrzyj wideoporadnik: kredyt hipoteczny czy wynajem?

Wiadomo, ze wówczas oprocentowanie dla klienta jest trochę – a czasem nie trochę, lecz sporo – wyższe (bo bank bierze na siebie ryzyko zmian stóp procentowych), ale klient nie musi się martwić co będzie, gdy WIBOR podskoczy z 1,7% (tyle wynosi obecnie) na 4,7%. Wprowadzenie na skalę masową takich kredytów zależy od zmian w prawie dotyczącym listów zastawnych (to papiery wartościowe, których właściciel de facto “inwestuje” w portfel kredytów hipotecznych udzielonych przez bank). W Ustawie o kredycie hipotecznym jest jedynie zapis, że bank nie może pożyczyć na mieszkanie w walucie obcej o ile klient nie ma w tej walucie dochodów lub większości majątku. Ale to nic nowego, KNF wprowadziła tę samą zasadę Rekomendacją S2 już kilka lat temu.

BANK NIE WYPOWIE JUŻ KREDYTU Z DNIA NA DZIEŃ

Dobrą zmianą – aczkolwiek też w dużej części kopiującą poprawki do Prawa bankowego, które nastąpiły przy okazji likwidacji BTE – jest uniemożliwienie bankom błyskawicznego zajęcia i sprzedaży nieruchomości w przypadku kłopotów klienta ze spłatą rat. Kilka lat temu opisywałem dramaty klientów, którzy np. tracili mieszkanie, bo bank wypowiedział im kredyt z powodu 16-dniowej zaległości. Albo zapisy w umowach kredytowych, że w przypadku nie spłacenia w całości dwóch rat (czyli wystarczy groszowa zaległość) klient zgadza się na błyskawiczną windykację. To była masakra i zaproszenie do przejmowania mieszkań za grosze.

Czytaj też: Jak żyć, gdy bank szuka pretekstu, by wypowiedzieć kredyt?

Czytaj też: 16 dni zaległości i… bank już wypowiada kredyt. Czy tak wolno?

Czytaj też: Horror! Nie spłacisz dwóch rat, a bank sprzeda dom za półdarmo

Teraz ma być tak: w przypadku opóźnień w spłacie kredytobiorca ma prawo wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację kredytu. Bank musi mu “coś” zaproponować (czasowe zawieszenie spłaty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania albo inną pomoc). To “coś” oczywiście w dalszym ciągu może być picem na wodę, ale… nawet w najgorszym razie kredytobiorca musi dostać pół roku na sprzedaż mieszkania na własną rękę. Dopiero po tym czasie bank będzie mógł zająć i sprzedać mieszkanie z pomocą komornika. Tylko owa sześciomiesięczna “karencja” jest absolutną nowością wynikającą z ustawy, bo konieczność zaproponowania klientowi restrukturyzacji kredytu została już wpisana do innych ustaw wcześniej.

Czytaj też: Bank musi już z tobą rozmawiać. Koniec szybkich egzekucji długów

Czytaj też: Sen wariata? Bank wypowiedział kredyt, chociaż nie miał prawa!

BANK NIE ZMUSI JUŻ DO ZAKUPU POLISY, ANI KREDYTÓWKI

W przeszłości dorzucanie do kredytów obowiązkowych ubezpieczeń było plagą i do dziś tysiące osób są “więźniami” banków z tytułu polis, które od niczego nie ubezpieczają, są tylko ukrytą prowizją. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła dwa lata temu Rekomendację U, która ograniczyła możliwość sprzedawania w bankach obowiązkowych ubezpieczeń (i łączenia przez banki funkcji pośrednika i ubezpieczającego). Ustawa o kredycie hipotecznym idzie pół kroku dalej – zabrania uzależnienia udzielenia kredytu od zakupu dodatkowych produktów.

Obejrzyj wideoporadnik: Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

Wyjątkiem jest konto bankowe, ale – uwaga – musi być ono darmowe. Gdyby kilka lat temu było takie prawo, to nie mielibyśmy dziś tylu kredytobiorców zmuszanych przez banki do płacenia za konta 20-30 zł miesięcznie tylko dlatego, że w umowie kredytowej takie konto zostało zakontraktowane (z odniesieniem, że cenę bank może dowolnie ustalić w tabeli prowizji). Oczywiście: bank nadal może powiedzieć klientowi: “z moim ubezpieczeniem kredyt będzie tańszy”. Ale nie będzie mógł dokładać nic do kredytu obowiązkowo.

BANK NIE ZABRONI JUŻ WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY

W przeszłości banki dokładały do kredytów zapisy utrudniające wcześniejszą spłatę. Wiadomo, że jeśli wcześniej spłacę kredyt hipoteczny (tak jak i każdy inny), to bank zarobi mniej na odsetkach (jeśli nadpłacam część kapitału – to bez odsetek), będzie też musiał oddać część składek ubezpieczeniowych, o ile do kredytu dorzucił polisę. Banki tego nie lubią, dlatego zapisywały klientom w umowach wysokie, zaporowe prowizje za wcześniejszą spłatę. Albo gigantyczne opłaty za aneksy zmieniające harmonogram spłaty rat.

W nowej ustawie jest zapis, który pozwala bankom brać pieniądze za wcześniejszą spłatę kredytu tylko przez trzy lata. Ograniczona została także kwota, którą może zostać obciążony kredytobiorca – będą to maksymalnie jednoroczne odsetki od kwoty wcześniej spłacanej (jeśli więc wcześniej spłacam 30-letni kredyt, to prowizja może wynieść tylko równowartość odsetek, które zapłaciłbym od tej kwoty za jeden rok kredytu) oraz nie więcej, niż 3% nadpłacanej kwoty. Dziś już w większości banków nie ma długoletnich zakazów wcześniejszej spłaty, więc ten zapis akurat niewiele zmienia.

BANK NIE BĘDZIE JUŻ PRZEDŁUŻAŁ DECYZJI W NIESKOŃCZONOŚĆ

Skończy się też wielomiesięczne targowanie się z bankowcami przy udzielaniu kredytu. Dziś już w większości banków procedury idą sprawnie, ale wciąż mam wieści od klientów, że jakiś bank przez trzy miesiące rozpatrywał wniosek, a na koniec się rozmyślił, albo że analityk co kilka tygodni żąda dodatkowych dokumentów i nie może podjąć ostatecznej decyzji… Opisywałem w blogu przypadek, w którym z powodu opieszałości banku klientowi przepadło kilkadziesiąt tysięcy złotych zadatku!

Obejrzyj wideoporadnik: Najpopularniejsze pułapki w umowach najmu

Teraz ma być tak, że analiza wniosku kredytowego może zająć bankowi maksymalnie 21 dni, a potem trzeba klientowi przekazać decyzję. Natomiast informację o tym czy bank udzieli danej osobie kredytu na określoną kwotę – to jeszcze nie jest decyzja kredytowa, ale wstępna analiza zdolności kredytowej na podstawie deklarowanych przez klienta dochodów i obciążeń finansowych – bank powinien przekazać w tydzień. Inna sprawa, że nie ma wskazanych żadnych sankcji za niedotrzymanie terminów. O ile w ustawie o reklamacjach jest przepis, że jeśli bank nie odpowie na reklamację, to znaczy, że ją uwzględnił, o tyle tutaj automatycznego udzielenia kredytu przez opieszały bank nie ma.

KREDYT HIPOTECZNY: NAJLEPSZE WCIĄŻ MUSI PRZYJŚĆ

Jak widzicie na najważniejsze regulacje dotyczące bezpiecznych i przyjaznych kredytów hipotecznych wciąż czekamy, ale przynajmniej od tego lata będziemy mieli ustawowo zagwarantowane szybkie procedury udzielania kredytów na dom lub mieszkanie, brak “niespodzianek” w postaci dodatkowych produktów wciskanych w ramach sprzedaży wiązanej, możliwość bezpłatnej wcześniejszej spłaty kredytu po trzech latach, a także – gdyby powinęła się nam noga w życiu – opcję sprzedaży mieszkania na własną rękę na najlepszych możliwych warunkach (zanim zrobi to bank do spółki z komornikiem). Większość z tych karesów już dziś w bankach jest, ale teraz zostały zapisane w jednej ustawie, zamiast w różnych rekomendacjach, kodeksach, rozporządzeniach.