Kredyty gotówkowe mocno potaniały. Kiedy „gotówka” może być lepszą opcją na dofinansowanie zakupu mieszkania niż kredyt hipoteczny?

To dylemat, który zdarza się coraz częściej. Chcemy kupić mieszkanie. Mamy już spore oszczędności. Kredytu potrzebujemy tylko trochę, do „domknięcia” transakcji. Nie chcemy się zadłużać na wielkie kwoty (wiadomo, niepewne czasy). Czy w takiej sytuacji lepszą od kredytu hipotecznego opcją może być… zwykły kredyt gotówkowy? Pytanie nie jest od czapy, bo na rynku są już kredyty gotówkowe z RRSO poniżej 9% w skali roku

Coraz więcej jest osób, które unikają zaciągania długoterminowych zobowiązań. Jeśli mają do wyboru wynajmować od kogoś mieszkanie albo kupić na własność na 30-letni kredyt, to wybierają wynajem. Sporo jest też posiadaczy oszczędności, którzy mogliby zaciągnąć duży kredyt hipoteczny, ale wolą się tych oszczędności pozbyć, żeby kupić mieszkanie z wysokim wkładem własnym i niskim kredytem. Po prostu to im daje większy komfort.

Jeśli ktoś ma wysoki wkład własny, to może się zastanawiać, czy lepszą opcją dla niego będzie kredyt hipoteczny czy może… kredyt gotówkowy. Co prawda kredyt zabezpieczony (hipoteczny) przeważnie jest tańszy niż niezabezpieczony (gotówkowy), ale „szybka gotówka” potaniała i różnica bywa zaskakująco niewielka. Jak bardzo niewielka? Prześledźmy to na konkretnym przykładzie. I to realnym, bo jeden z moich klientów niedawno zgłosił się do mnie – jako eksperta finansowego – z takim dylematem.

Klient wraz z partnerką planuje nabyć nieruchomość za około 550 000 zł. Ma już wpłacone 450 000 zł (ze środków własnych). Do domknięcia transakcji brakuje im jedynie 100 000 zł. Czy lepszą opcją będzie kredyt hipoteczny czy może jednak gotówkowy? Od czego to zależy?

Kredyt gotówkowy lepszą opcją niż hipoteczny?

W pierwszej chwili klienci udali się do swojego banku po kredyt gotówkowy. Jednak tam okazało się, że i oprocentowanie wysokie, i prowizja niemała. Koszty były tak wysokie, że „dali sobie spokój”. A zatem rozważają uzyskanie kredytu hipotecznego. W jednym i drugim przypadku interesuje ich spłata kredytu w ciągu maksymalnie 10 lat (taki miałby być okres kredytowania). Oczywiście z możliwością wcześniejszej spłaty bez prowizji i z opcją obniżenia raty lub skrócenia okresu kredytowania.

Przykładowe oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego to 6,2%, w tym marża 1,75%. Przez pierwsze pięć lat rata wyniesie 1121 zł miesięcznie, a w kolejnych pięciu będzie to 1,75% marży plus WIBOR lub nowa wartość oprocentowania stałego określonego przez bank. Będzie ono zależne od sytuacji na rynku, której obecnie oczywiście dziś nie znamy. Natomiast jeżeli WIBOR (lub inny wskaźnik, który go zastąpi) za pięć lat wyniesie tyle, ile obecnie (czyli 3,85%), to szacunkowe oprocentowanie w drugiej „pięciolatce” wyniesie 5,6%, a rata ok. 1104 zł.

Koszty kredytu wyniosą zatem 60 rat po 1121 zł oraz 60 rat po 1104 zł. Łącznie 133 500 zł, czyli 33 500 zł odsetek, a reszta to oddany bankowi kapitał. Do tego należy również doliczyć koszt ubezpieczeń (nieruchomości i na życie), koszty wyceny nieruchomości, a także 319 zł kosztów sądowych i podatku PCC od wpisu do hipoteki. Całkowity koszt kredytu (CKK) powinien się zamknąć w kwocie 40 000 zł.

Alternatywnie wchodzi w grę kredyt z oprocentowaniem zmiennym od samego początku – obecnie wyniosłoby 5,59% (w tym marża 1,75%). Szacunkowa rata to 1090 zł. Czyli klienci pożyczają 100 000 zł i – przy założeniu, że oprocentowanie by się nie zmieniło – koszt odsetkowy wyniesie ok. 30 800 zł. CKK to około 37 000 zł plus pożyczony kapitał – 100 000 zł.

„Czysta” gotówka na dowolny cel. Warto?

Alternatywnie klienci mogą się ubiegać o kredyt gotówkowy w innym banku. Skoro ich bank nie miał dobrej propozycji to można szukać wśród wielu innych banków, które chętnie udzielą im takiego kredytu. Dobry klient (patrząc przez pryzmat scoringu) może uzyskać kredyt gotówkowy z oprocentowaniem ok. 8% (stałe lub zmienne). Bez prowizji za przyznanie kredytu, bez ubezpieczeń oraz bez płatnego konta bankowego – czyli bez ograniczeń związanych z kredytem hipotecznym.

Jeżeli przyjmiemy, że oprocentowanie wyniesie równe 8% to – przy dziesięcioletnim okresie kredytowania – koszty odsetkowe szacunkowo wyniosą ok. 45 600 zł. Nie ma oczywiście opłaty za wycenę nieruchomości, ani opłat sądowych związanych z wpisem hipoteki.

A zatem – patrząc na zagadnienie czysto od strony odsetek oraz koniecznych kosztów związanych z wpisem hipoteki – na kredycie hipotecznym można zaoszczędzić jakieś 6 000 zł – 9 000 zł w skali 10 lat. Jednak nie są to wszystkie koszty. W obydwu przypadkach mieszkanie powinno być ubezpieczone m.in. od zdarzeń losowych. Przy kredycie hipotecznym jest to obowiązkowe (zawsze, w każdym banku), natomiast przy „gotówce” już nie.

Inna sprawa, że tylko trochę głupio (nierozsądnie) jest zupełnie nie ubezpieczać nieruchomości. Poza tym koszt ubezpieczenia jest relatywnie niewysoki, zwykle nie przekracza 300-500 zł rocznie (mówimy tylko o ubezpieczeniu murów). Czyli można przyjąć, że w obydwu sytuacjach ten koszt ubezpieczenia będzie taki sam. A zatem jest neutralny dla naszych symulacji.

A ubezpieczenie na życie? Zwykle jest albo zalecane albo to część oferty promocyjnej. Oznacza to, że lepiej z niego skorzystać, gdyż może np. zastąpić (lub zmniejszyć) prowizję bankową. Wychodzi zatem na to, że koszt polisy na życie będzie zbliżony w obu przypadkach. Inny może być zakres.

Wcześniejsza spłata zobowiązania robi różnicę?

Kredyt gotówkowy to kredyt konsumencki czyli zawsze możesz go spłacić wcześniej i to bez dodatkowych opłat. Wynika to wprost z ustawy o kredycie konsumenckim. Jeżeli przy udzieleniu kredytu bank pobrał prowizję lub składkę ubezpieczeniową (płatną z góry) to przy wcześniejszej spłacie te koszty zostaną rozliczone i proporcjonalnie zwrócone. Dzieje się to zazwyczaj z automatu.

W przypadku kredytów hipotecznych sytuacja wygląda „prawie” tak samo. Generalnie banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 36 miesięcy spłaty kredytu. Większość banków tej prowizji nie pobiera, ale jeżeli masz w planie szybkie nadpłacanie kredytu to warto zwrócić na to uwagę. Informację na ten temat znajdziesz w umowie kredytowej lub regulaminie kredytu.

Składkę za ubezpieczenie na życie bank może pobrać jednorazowo przy uruchomieniu (wtedy też może być proporcjonalny zwrot) lub oblicza ją jako procent od pozostałego do spłaty kapitału (składki płatne na bieżąco, nie ma czego zwracać). O ile kwestia rozliczenia składki ubezpieczeniowej (płatnej z góry) jest oczywista o tyle w przypadku prowizji bankowej (lub podobnego kosztu) banki niekoniecznie chcą tę opłatę (proporcjonalnie) klientom zwracać.

Wniosek? Analizując zagadnienie z czysto ekonomicznego punktu widzenia – kredyt hipoteczny jest lepszą opcją, ale… jest tańszy jedynie o kilkadziesiąt złotych miesięcznie. A mniej elastyczny. Zwłaszcza, że jest tutaj jeszcze jeden aspekt: wpis hipoteki na rzecz banku. Dla jednych to nic, ale są tacy, którzy uważają, że nieruchomość z wpisem hipotecznym nie jest ich w 100% i robią wszystko aby takiego wpisu nie mieć. A jak jest w Twoim przypadku? To sprawa indywidualna.

Kwestia druga: te 6000 zł – 9 000 zł różnicy w kosztach to kwota w skali 10 lat. Im szybciej kredyt zostanie spłacony tym ta wartość będzie niższa. Oczywiście mam na myśli odsetki, gdyż wycena oraz opłaty sądowe są niezależne od okresu spłaty kredytu. I czy kredyt będzie spłacany rok, pięć, dziesięć czy nawet trzydzieści lat to pozostanę one takie same. Im wcześniej spłacisz kredyt, tym różnica w kosztach będzie niższa. Inne czynniki – pozakosztowe – mogą sprawić, że lepszą opcją stanie się kredyt gotówkowy.

I na koniec ostatnia kwestia: czas. Kredyt gotówkowy można uzyskać nawet w 1-2 dni. Od złożenia wniosku do uruchomienia. Cały proces może być on-line. Z hipoteką jest nieco trudniej. W najlepszym wypadku 2-3 tygodnie, a jeżeli temat trudniejszy lub wniosek złożony w banku, który jest „oblegany” przez kredytobiorców to nawet około 8 tygodni lub więcej. Sumując wszystko razem, można dojść do wniosku, że kredyt gotówkowy może być lepszą opcją w zaskakująco dużej liczbie przypadków.

————————–

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

zdjęcie tytułowe: FinanceVisual/Pixabay