W Polsce trwa bój o wynajem krótkoterminowy mieszkań. Czy sąsiedzi mają prawo decydować? W tym kraju potrzebna jest… „większość konstytucyjna”

Już 20 maja wejdą w życie unijne przepisy, które ułatwią mieszkańcom ochronę przed zamienianiem ich sąsiedztwa w hotele. Czy po prostu ograniczają wynajem krótkoterminowy mieszkań turystom. Jakie ograniczenia będą wprowadzone w Polsce? Czy gminy, wspólnoty mieszkaniowe albo sąsiedzi będą mogli zabronić posiadaczowi mieszkania wynajęcia mieszkania turyście? Posiadacze mieszkań „inwestycyjnych” mówią: to ograniczenie wolności! A w tym europejskim kraju, żeby móc wynająć swoje mieszkanie turyście potrzebna jest… „większość konstytucyjna”! Dobry pomysł? Zły pomysł? I jak to się u nich sprawdza?

Czy wspólnoty mieszkaniowe powinny móc zakazać właścicielom mieszkań wynajmu krótkoterminowego? W Polsce trwa wielki spór na ten temat. Możliwość ograniczania wynajmu krótkookresowego ułatwią wkrótce przepisy Unii Europejskiej, które wchodzą w życie 20 maja tego roku. Ale jak to robić, żeby było „sprawiedliwie”? W niektórych krajach wspólnoty mieszkaniowe już mają prawo weta. Podobnie jak sąsiad, który mieszka za ścianą. A system podatkowy premiuje wynajem długoterminowy kosztem tego krótkiego. To dobra droga?

Tak jest np. w Chorwacji. Trzeba tam zapłacić wyższe podatki od mieszkań wynajmowanych na potrzeby turystów. I nie tylko. Na właścicieli, którzy chcą wykorzystywać swoje mieszkania do innych celów, niż mieszkaniowe, nawet do cichej pracy biurowej, czeka wiele restrykcji. A o większości spraw dotyczących wykorzystywania mieszkania decyduje nie jego właściciel, tylko… wspólnoty mieszkaniowe.

Czy Polska pójdzie tą drogą? Niewykluczone. W Sejmie rozpoczynają się prace w komisjach nad projektem Polski 2050 o wynajmie krótkookresowym – tzw. Lex Airbnb. Przeszedł on właśnie przez pierwsze czytanie i posłowie zaczynają wprowadzać do niego poprawki. Do Sejmu trafi też niedługo bardziej liberalny projekt rządowy. Czy w ramach nadawania unijnym regulacjom „lokalnego sznytu” w polskiej ustawie znajdą się regulacje podobne do chorwackich?

Polska 2050 chce obowiązkowego ewidencjonowania wynajmu przez gminy i przekazania wspólnotom mieszkaniowym możliwości blokowania najmu na krótkie okresy dla niektórych lokali. Byłoby to możliwe, gdy wspólnota uzna, że to konieczne ze względu na uciążliwy hałas, z troski o czystość i bezpieczeństwo. Wiele osób uważa, że to bezprawne ograniczenie prawa do dysponowania swoją własnością (mieszkaniem).

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

Jak wspólnoty mieszkaniowe mogą utrudniać życie Airbnb?

Okazuje się, że wspólnoty mieszkaniowe już obecnie mogą kontrolować i ograniczać najem krótkoterminowy. Rozporządzenie UE 2024/1028 wprowadza obowiązek rejestracji ofert najmu na platformach typu Airbnb czy Booking.com i wymaga od platform przekazywania takich danych organom krajowym. Dzięki temu wspólnoty mieszkaniowe mają uzyskać dokładną informację o tym, kto i gdzie wynajmuje swoje mieszkanie na potrzeby turystów czy innych osób, korzystających z lokali w czasie krótszym niż 30 dni. Zazwyczaj są to okresy obejmujące dla poszczególnych klientów jeden dzień lub kilka dni.

Autorzy rozporządzenia tłumaczą, że nie chodzi o zablokowanie czy utrudnienie funkcjonowania zjawiska, tylko uszczelnienie systemu, również ze względów podatkowych, poprzez nałożenie na platformy i właścicieli mieszkań, w tym prowadzących działalność gospodarczą, obowiązku rejestrowania aktywności tego typu. Rozporządzenie nie nakłada na właścicieli mieszkań obowiązku zgłaszania prowadzenia działalności gospodarczej, bo odpłatne udostępnianie mieszkania jest jak najbardziej możliwe na ogólnych zasadach.

Stan prawny w Polsce w tym roku, czyli na krótko przed wejściem w życie rozporządzenia Unii Europejskiej (co nastąpi 20 maja tego roku), jest taki, że wspólnoty mieszkaniowe już próbują na własną rękę regulować wynajem krótkookresowy, jeśli mieszkańcy tego żądają.  Sądy w naszym kraju (m.in. Sąd Najwyższy) uznają, że wspólnota nie może całkowicie zakazać najmu krótkoterminowego, ponieważ jest to naruszenie prawa własności. Wspólnoty mogą jednak ograniczać ewentualne uciążliwości poprzez regulaminy (np. zakaz hałasu, cisza nocna).

A jak wygląda sytuacja w innych krajach? W wielu europejskich metropoliach, które cierpią na nadmierną popularność wynajmu typu Airbnb, np. w Paryżu, Barcelonie czy Berlinie, wspólnoty mieszkaniowe mają możliwość blokowania tego typu biznesu. Jest to możliwe, jeśli lokal znajduje się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym. Zmiana przeznaczenia lokalu na charakter komercyjny wymaga zgody sąsiadów. Jeśli oficjalnie nie ma jak zakazać samego wynajmu, to są sposoby, żeby zniechęcić ludzi do prowadzenia tego biznesu.

Wspólnoty mogą np. podejmować uchwały o zakazie używania części wspólnych (np. wind, domofonów) przez gości najmu krótkoterminowego, jeśli pojawiają się udokumentowane zarzuty, że naruszają oni porządek. Mogą też narzucać dodatkowe opłaty za korzystanie ze wspólnej infrastruktury. Teoretycznie prawo własności jest chronione, ale wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej zyskują narzędzia do ograniczania najmu krótkoterminowego. Szczególnie widoczne jest to wtedy, gdy wynajem jest uciążliwy dla stałych mieszkańców.

Czytaj też: Urlopowe dylematy walutowe. Czy po wprowadzeniu euro Chorwacja wciąż jest atrakcyjna dla turystów? Czy tego lata to będzie, jak zwykle, (k)raj wakacyjny dla Polaków?

Czytaj też: Chorwacja przyjęła euro! Jak się do tego przygotowała i jak ta rewolucja przebiega w praktyce? Czy Chorwaci na tym wygrają? I czy to przykład dla nas?

Zapraszamy do Chorwacji, tam wspólnoty już dużo mogą. I sąsiedzi też

W 2025 roku Chorwacja wprowadziła nowy zestaw regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego. Dają one wspólnotom mieszkaniowym prawo do występowania jako odrębny podmiot prawa. Wspólnoty są wpisywane do oficjalnego rejestru i otrzymują swój numer identyfikacyjny. Członkowie wspólnoty – po jej zarejestrowaniu – mogą decydować w różnych sprawach dotyczących wszystkich mieszkań będących pod ich „opieką”.

W przypadku właścicieli, którzy chcieliby wynajmować swoje mieszkania turystom, jest obowiązek uzyskania zgody dwóch trzecich współwłaścicieli oraz wszystkich lokatorów sąsiadujących z mieszkaniem. Nota bene ograniczenia nie obejmują tylko takiego przeznaczenia mieszkania. Jeśli ktoś chce w mieszkaniu prowadzić działalność gospodarczą, to w przypadku aktywności mogących wywołać hałas też trzeba mieć specjalną zgodę wspólnoty.

Nowe przepisy zakładają, że w jednym mieszkaniu nie może być zakwaterowanych więcej niż cztery osoby niespokrewnione bez zgody współwłaścicieli i sąsiadów. Ma to zapobiegać nadmiernemu zagęszczeniu lokali. Różnicę w traktowaniu mieszkań zamieszkiwanych na własne potrzeby i tych wykorzystywanych „komercyjnie” widać też w zasadach finansowania funduszu remontowego – właściciele mieszkań wynajmowanych w większym stopniu muszą dokładać się do kosztów. I to ma sens, bo różne statystyki pokazują, że części wspólne nieruchomości, w których są mieszkania „hotelowe” zużywają się szybciej.

Zmienione zostały także zasady opodatkowania dochodów z wynajmu. Wynajem długoterminowy objęty został obniżoną stawką 8%. Natomiast dochody z najmu krótkoterminowego, popularnego w sezonie letnim, są opodatkowane podwyższoną stawką 10%. Ma to ograniczyć ekspansję biznesu turystycznego, który w ostatnich latach wywierał presję na ceny mieszkań w miastach i na chorwackim wybrzeżu. Władze dążą do przywrócenia równowagi między interesami lokalnych społeczności a rosnącą liczbą obcokrajowców poszukujących zarobku na wynajmowaniu nieruchomości turystom.

Podatek od nieruchomości również jest zróżnicowany. Mieszkania wynajmowane do stałego zamieszkania albo na wynajem długoterminowy obłożone są podatkiem w najniższej wysokości – tylko 0,2% rocznie od wartości nieruchomości. Zupełnie inne zasady dotyczą grupy nieruchomości na potrzeby wakacyjne. Apartamenty turystyczne objęte są podatkiem na poziomie 0,3%, z możliwością wzrostu do 0,5% w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Wyceny przeprowadza urząd skarbowy, wykorzystując oficjalne mapy cenowe. Właściciele mogą zgłosić wniosek o ponowną wycenę w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji, jeśli kwota budzi ich wątpliwości.

Kontrolowaniem realizacji przepisów zajmują się inspektorzy komunalni, którzy otrzymali nowe kompetencje. Za niedopełnienie obowiązków lub łamanie przepisów nakłada się konkretne kary. Zarządcy mogą zostać ukarani kwotą od 700 do 5 500 euro, a właściciele – od 400 do 10 000 euro.

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

Chorwacja ma problem z wynajmem krótkoterminowym

Skąd tak kompleksowe działania? Wiąże się to z dużym wzrostem w ostatnich latach udziału obcokrajowców w zakupach mieszkań i domów w Chorwacji. To stawia Chorwację w gronie krajów o największym ryzyku z powodu nadmiernego udziału nieruchomości turystycznych. Władze Chorwacji przewidują dalszy wzrost skali zakupów mieszkań i domów z przeznaczeniem na cele turystyczne, m.in. na wynajem krótkookresowy, po tym, jak kraj przystąpi do OECD. Na razie Chorwacja jest w przedpokoju akcesyjnym. Wejście do OECD jest dla Chorwacji bardzo ważne, podobnie jak dwa lata temu wejście do strefy euro.

Eksperci z OECD zakładają stabilizację wartości nieruchomości w miastach w głębi kraju, jednak w regionach nadmorskich presja cenowa może być bardzo duża i znacznie podnosić cenę metra kwadratowego nieruchomości. W raporcie na temat Chorwacji ze stycznia 2026 roku, eksperci OECD przewidują, że silny popyt na mieszkania będzie problemem w kontekście ograniczonej podaży. Problemem Chorwacji jest bowiem nadmierna liczba nieruchomości zablokowanych w wyniku inwestycji pod kątem turystycznym.

Na wykresie widać, że zsumowany udział mieszkań pustych lub wykorzystywanych do wakacyjnego wynajmu krótkoterminowego w przypadku Chorwacji byłby jednym z najwyższych w OECD, na trzecim miejscu tuż po Portugalii i Hiszpanii, na poziomie 25% zasobów. Jednak w przypadku mieszkań określonych jako vacant dwelings udział Chorwacji jest najwyższy wśród państw OECD, na poziomie 15% ogólnej liczby mieszkań i domów. To część słupka z danymi dla Chorwacji zaznaczona na wykresie na czerwono.

Grupa nieruchomości określanych jako vacant dwelings to puste mieszkania lub domy, czyli takie, które nie są zamieszkałe na stałe. Mogą być one przeznaczone na sprzedaż, do wynajęcia, do remontu lub po prostu trzymane jako inwestycja na przyszłość.

Raport OECD pokazuje zagrożenia wynikające z tych danych. Dynamiczny wzrost odsetka pustych mieszkań lub domów, lub tych przeznaczonych wynajem, doprowadził do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości w kraju. OECD radzi, żeby Chorwacja poprawiła politykę użytkowania gruntów i przyspieszyła procesy budowlane. To przydałoby się też w Polsce mimo tego, że w naszym kraju chorwackich problemów nie mamy, bo nie jesteśmy takim wakacyjnym hubem. W przypadku Chorwacji chodziłoby głównie o to, żeby dostosować podaż mieszkań do popytu na obszarach, w których jest to najbardziej potrzebne, czyli tych najbardziej atrakcyjnych turystycznie.

Według OECD, ostatnie zmiany w regulacjach dotyczących wynajmu krótkookresowego poprawiły sytuację w Chorwacji, bo zwiększyły podatki od nieruchomości potencjalnie wykorzystywanych do celów wakacyjnych. Eksperci OECD zalecają dalsze zmiany – stopniowe przejście do podatku cyklicznego opartego na wartości nieruchomości i rozszerzenie tego podatku na wszystkie nieruchomości. To, ich zdaniem, zwiększyłoby efektywność całego systemu i i zapobiegło przetrzymywaniu pustych lokali.

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

Polska to nie Chorwacja, ale… Wspólnoty powinny mieć oręż?

Polska to nie Chorwacja, więc chyba na razie nie musimy aż tak martwić się zalewem zagranicznych nabywców kupujących mieszkania i domy w turystycznych miejscowościach naszego pięknego kraju. Chociaż patrząc na to, co się dzieje z cenami mieszkań w Sopocie, czy Kołobrzegu, nie mówiąc już o kurortach położonych bliżej Niemiec… Czy grozi nam zalew nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy? W skali kraju pewnie nie, bardziej jest to zmartwienie historycznych centrów miast.

Narzekają mieszkańcy Krakowa, pewnie też zniecierpliwieni są mieszkańcy niektórych innych atrakcyjnych miejsc odwiedzanych turystycznie. Czy sprawę uregulują same przepisy unijne, czy jednak konieczne będą nasze własne uregulowania, np. wynikające z projektu Polski 2050, czy też projektu rządowego, który pewnie trafi niedługo pod obrady Sejmu? Czas pokaże. Polska już jest spóźniona z implementacją unijnych przepisów, więc w najbliższym czasie obowiązywać będą u nas regulacje żywcem wzięte z rozporządzenia Unii Europejskiej.

Czytaj też: Co ósmy mieszkaniec Warszawy nie jest Polakiem. Co czwarty paryżanin to imigrant. Jak pochodzenie mieszkańców wpływa na zamożność miast?

Czytaj też: Warszawa to najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Ale mieszkania w Berlinie (mieście nie bogatszym) są jeszcze droższe. Jak nie popełnić tych błędów?

Czytaj też: Iść, ciągle iść w stronę słońca. A tam czeka wyższa inflacja. Wszystko przez… ceny nieruchomości. Co mają wspólnego słońce, czynsz za mieszkanie i inflacja?

Mimo różnic między Chorwacją a Polską, zalecenia OECD w sprawie podatkowego wspierania wynajmu długoterminowego byłyby dla Polski bardzo korzystne. Dostępność cenowa lokali do stałego mieszkania to nie tylko sprawa dostępności tańszych kredytów na zakup mieszkań. Nie każdego stać na zakup mieszkania czy domu, nie każdy może wziąć wysoki kredyt. Możliwość bezpiecznego i długoterminowego wynajmu za cenę racjonalnie powiązaną ze średnimi polskimi wynagrodzeniami, to byłby dobry pomysł dla mniej zamożnych Polaków.

Zgodnie z raportem OECD, słabo rozwinięty rynek wynajmu w Chorwacji „utrudnia mobilność siły roboczej i prowadzi do wysokich nierówności regionalnych”. Takie zalecenia wyjątkowo dobrze pasowałyby do polskich warunków:

„Reformy mające na celu zrównoważenie praw wynajmującego-najemcy ułatwiłyby rozwój prywatnego rynku wynajmu. Przesunięcie środków z dotacji na kredyty mieszkaniowe na ekspansję sektora mieszkań socjalnych i przystępnych cenowo, pomogłoby wesprzeć najbardziej narażone na brak mieszkań gospodarstwa domowe”.

W sumie – nic dodać, nic ująć. Recepty gotowe, trzeba by tylko przystąpić do realizacji,. Z tym jednak trudniej, bo nieruchomości to wielki biznes – zarówno jeśli patrzymy przez pryzmat firm deweloperskich, jak i funduszy inwestycyjnych i prywatnych inwestorów, którzy w „betonie” ulokowali dużą część swoich oszczędności.

JAK ZASPOKOIĆ POTRZEBY MIESZKANIOWE POLAKÓW:

CZYTAJ TEŻ TO:

——————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

——————————

Źródło zdjęcia: Geio Tischler/Unsplash, Jerzy Górecki/Pixabay