Wynajem mieszkania dla początkujących: na co zwrócić uwagę, żeby nie dać się wyrolować właścicielowi?

To już ostatni moment na wynajęcie mieszkania. Na co zwrócić uwagę? Czy omijać agencje szerokim łukiem? Jak negocjować czynsz? Stawką może być obniżka czynszu o kilka stówek

Mieszkanie do wynajęcia jest jak bombonierka –  nigdy nie wiesz na co trafisz. Wiem co mówię, bo mam na koncie kilka wprowadzek i wyprowadzek na „wymagającym”, warszawskim rynku.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Jest tak: mieszkanie wygląda jak należy, cena jest rozsądna, a właściciel nie jest bucem. Dopiero potem okazuje się, że nocą wychodzi robactwo w postaci rybików cukrowych, zimą jest zimno, bo administracja oszczędza na cieple, ze ścian wychodzi grzyb, a ubrania śmierdzą stęchlizną, bo jest wilgoć. I trzeba uciekać.

Studenci, młodzi na dorobku i wszyscy, którzy nie chcą zapuszczać korzeni i wiązać się z kredytem na 30 lat nerwowo przeglądają serwisy Gumtree, OLX czy Gratka. Dziś podpowiadamy wszystkim Wam na co zwrócić uwagę, żeby dobrze wynająć mieszkanie.

Czytaj też: Inwestycja w mieszkanie na wynajem? W condohotel? Firmy obiecują 7-9% zysku rocznie bez ryzyka. A jaka jest prawda?

Czytaj też: Wynajmujesz mieszkanie i płacisz rzetelnie czynsz? Oni dają za to nagrody. I punkty do kredytu!

Bezpośrednio czy przez agencję? I co jest w cenie?

Pytanie zasadnicze – szukamy sami ogłoszeń właścicieli czy liczymy na agencję pośrednictwa? Ja zawsze wybieram ogłoszenia bezpośrednie, od właścicieli.  Jeśli ktoś ma odmienne zdanie, to czekam na argumenty. Jeśli chodzi o agencje spotkałem się tylko perfidnymi  próbami naciągactwa.

Poszukiwania mieszkania zaczynamy od zadeklarowania widełek cenowych, np. 1700-2000 zł. I tu pojawia się pierwsza wątpliwość – czy cena jest z czynszem, czy bez czynszu? Z wodą czy bez? Z gazem, czy bez gazu?

Ważne, żeby podana w ogłoszeniu cena była z czynszem, czyli żeby to właściciel brał na siebie (ewentualnie zaszywał w kosztach najmu) opłaty, które ponosi z tytułu tego, że jest właścicielem – czyli składkę na fundusz remontowy, ryczałt za prąd w częściach wspólnych, podatek od nieruchomości, etc. Jeśli ogłoszenie wygląda tak, że cena to 1800 zł + 450 zł czynszu to dla mnie chwyt na pograniczu gry fair play.

Pierwsza pułapka: opłaty za prąd i gaz

Standardem jest to, że opłaty za media bierze na siebie wynajmujący w imię zasady, że płaci się tyle, ile się zużyje. W praktyce przy półrocznych rozliczeniach za prąd i aż 12-miesięcznych za gaz oznacza to, że jeśli dopiero się wprowadzamy, to przez pierwsze kilka miesięcy (zależy kiedy był ostatni odczyt) płacimy za nie swoje zużycie.

Czytaj też: Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu obowiązkowy w każdym banku? Mieszkanie jedynym zabezpieczeniem? Recenzuję plan KNF

Jeśli przed nami mieszkał fan długich kąpieli, domorosły kucharz, który nie wyłączał piekarnika, to przez pewien czas będziemy płacić zawyżone rachunki za prąd i gaz. Warto poprosić właściciela o przedstawienie wcześniejszych rachunków

Remedium byłby rozliczenia rzeczywiste, ale one są droższe – im większa częstotliwość odczytu liczników tym dystrybutorzy, sprzedawcy prądu i gazu liczą wyższe opłaty abonamentowe i handlowe.

Druga pułapka: co z wodą zimną, a co z ciepłą?

Z rynku znikają ostatnie mieszkania niewyposażone w liczniki wody, w których płaciło się jednakową, stałą stawkę niezależnie od zużycia (no bo jak go mierzyć?). Jeśli liczniki są to upewnijmy się, że płacimy zaliczki za wodę w czynszu i ile one wynoszą (jakie „zużycie” nam przysługuje).

Dzięki temu będziemy mogli się przygotować na ewentualne dopłaty – statystyczny mieszkaniec Warszawy zużywa miesięcznie 4 metry sześcienne wody, czyli ponad 90 litrów dziennie. Od czerwca cena za metr sześcienny w stolicy płacimy 9,85 zł, a w innych wybranych miastach:

• we Wrocławiu 11,11 zł
• w Krakowie 10,5 zł,
• w Gdańsku 10,56 zł
• w Poznaniu 9,95 zł

To stawki za wodę zimną. Jeśli jesteśmy podłączeni do miejskiej sieci dopłacamy za podgrzanie – ceny są zróżnicowane i wynoszą kilkanaście, kilkadziesiąt złotych za metr sześcienny.

A co jeśli ciepłej wody nie ma? Wtedy płacimy więcej za gaz jeśli mamy „junkersa” (dla niewtajemniczonych to piecyk gazowy, służący do podgrzewania wody), albo bojler.

To właśnie  opłaty za wodę są najczęstszym źródeł słonych dopłat – zaliczki pobierane są jakby w mieszkaniu mieszkał kawaler. Efekt to konieczność dopłaty sporego, kilkusetzłotowego wyrównania. Nie są mi obce historie, gdy dopłaty za wodę przekraczały nawet 1000 zł.

Czytaj też: Hydraulika i prawnika możesz mieć w… karcie kredytowej. Sprawdź czy możesz korzystać z kartowego assistance

W umowach zwykle jest standardowy zapis, że najmujący zobowiązuje się pokrywać wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu wedle wskazań dostawców usług. To powinno zamknąć temat, choć niektórzy wynajmujący, którzy boją się nieuczciwych lokatorów oczekują, przepisania na nich umów, np. za sprzedaż prądu i gazu.

Pułapka trzecia: kaucja i czas trwania umowy

Kaucja zabezpiecza właściciela mieszkania na sytuację, gdyby wynajmujący (albo jego znajomi) coś zniszczyli. Jej wysokość wynosi zwykle równowartość opłat za jeden miesiąc, więc w praktyce zwykle jest tak, że kaucja przeznaczana jest na zapłatę ostatniego miesiąca najmu.

Do szewskiej pasji doprowadziła mnie opinia jednego z prawników, który napisał kiedyś w internecie, że kaucja może ona wynieść równowartość sześciomiesięcznego czynszu. Może i tak, ale jeśli wynajmujemy mieszkanie przy Złotej 44. 

Umowa (ściągnięta ze wzoru w internecie) zwykle jest na rok, po tym czasie właściciel albo prosi o podpisanie następnej, albo najem jest kontynuowany, a umowa przedłużana automatycznie na czas nieoznaczony.

Co jeśli chcę wypowiedzieć umowę wcześniej? Niektórzy właściciele twierdzą, że umowa na rok, to umowa na rok i nie przewidują możliwości jej rozwiązania. W praktyce nie ma takiej umowy, której nie można wypowiedzieć, zwykle zachowuje się miesięczny lub – coraz częściej – trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Jeśli ktoś z góry oczekuje, że będziemy wynajmować mieszkanie przez 12 miesięcy – od razu bym zrezygnował. Sytuacja może się zmienić w każdej chwili i muszę mieć pole manewru.

Pułapka czwarta: płatność na konto, czy do rąsi?

Wygodniej i pewniej jest płacić na konto – wszystkie transakcje są zarchiwizowane, co chroni nas przed amnezją – naszą czy właściciela. Sposób płatności i jej termin ustalany jest w umowie.

Branie kasy do ręki może, ale nie musi sugerować, że właściciel nie płaci podatku. Jeśli tak jest, to działanie krótkowzroczne – sąsiedzi chętnie donoszą na takich „artystów”. Stawki podatku nie są wygórowane – podatek ryczałtowy to 8,5% płatny do 20 dnia miesiąca.

Czytaj też: Jakie oświetlenie wybrać do domu? I czy można zaoszczędzić idąc z duchem nowoczesności? LED kontra zwykłe żarówki czyli rewolucja

Kto jest zobowiązany do płacenia czynszu? Załóżmy, że w mieszkaniu mieszka trzech kumpli, ale umowa jest tylko na jednego. Co miesiąc robią zrzutkę na czynsz, ale ostatnio dwójce gorzej się wiedzie i liczą na to, że odpowiedzialność spadnie na tego trzeciego, którego dane są na umowie.

To błędne rozumowanie – wszyscy, którzy stale zamieszkują z najemcą (o ile są pełnoletni) odpowiadają solidarnie za opłaty.

Pułapka piąta: najem zwykły, a w papierach – okazjonalny

Zmorą każdego właściciela mieszkania jest wizja lokatora, który się uprze i nie chce się wyprowadzić. Wizja ta nie jest całkiem wzięta z sufitu – prawo nieźle zabezpiecza lokatora, jeśli ma w ręku zwykłą umowę o najem lokalu właściciel nie może go eksmitować.

Dlaczego wynajmujący-właściciele czasem proponują  podpisanie – zamiast tradycyjnej umowy najmu – umowę najmu okazjonalnego. O ile znajdzie chętnego, kto taki papier zechce podpisać. Bo ja bym chyba nie podpisał. W czym problem?

W przypadku umowy najmu okazjonalnego najemca musi złożyć podpisane notarialnie oświadczenie, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia w terminach określonych w umowie. Wskazuje adres innego mieszkania, gdzie będzie się mógł wyprowadzić i – jakby tego było mało – przedstawia oświadczenie właściciela tegoż lokalu, że będzie mógł tam zamieszkać.

Czytaj też: Minielektrownia na prąd ze słońca wreszcie zacznie się opłacać? Teraz dopłacą nam nawet 15.000 zł! Stawka niemała: tani i własny prąd

Podobne przepisy uchwalił przed rokiem Sejm ustanawiając tzw.  najem instytucjonalny –  jego zasady są bardzo podobne i faworyzują właścicieli – mogą oni eksmitować niepokornych lokatorów, w tym kobiety z dziećmi. To rozwiązanie na przykład dla „kamieniczników”, czyli osób, które żyją z wynajmowania nieruchomości (prowadzą w tym celu zdefiniowaną działalność gospodarczą). 

Moim zdaniem ofert jest na tyle dużo, że wynajmujący nie muszą koniecznie podpisywać umów najmu okazjonalnego. Z drugiej strony jeśli nie mamy niecnych zamiarów i jesteśmy wypłacalni, to dlaczego by nie podpisać? Ale pod jednym warunkiem – że przy tej okazji utargujemy stówkę lub dwie na comiesięcznej kwocie czynszu.

Pułapka szósta: umowa odstępnego

Ostatnio pojawił się nowy sposób na uszczknięcie kilku stówek z kieszeni lokatora, a mianowicie… umowa odstępnego. Polega na tym, że płacimy jednorazowo np. 600 zł w zamian za możliwość zameldowania nas w najmowanym mieszkaniu. A do tego mamy gwarancję niezmienności czynszu przez rok.

Śmiechu warte. Po pierwsze to dziwny, nieusankcjonowany prawnie twór, który służy zwiększeniu marży właściciela mieszkania. Po drugie umową stawki czynszu jest z natury rzeczy umowa, która obowiązuje przez cały okres jej trwania. Gdyby ogłoszenie, choćby dotyczące najpiękniejszego mieszkania, zawierało klauzulę o odstępnym, ja bym szukał dalej.

Pułapka siódma: protokół na start i popękany tynk

Zwykle nieodłącznym elementem umowy najmu jest załącznik, w którym właściciel spisuje, a najemca podpisuje z grubsza jakie cenne sprzęty są na wyposażeniu mieszkania: lodówka, odkurzacz, żelazko, telewizor, pralka.

Z jednej strony to trochę słabe, że lokatora traktuje się jak kleptomana, żeby nie powiedzieć złodzieja. Dlatego nie jest to reguła, ale więcej niż co drugi wynajmujący taki protokolik chce spisać.

Czytaj też: Dom z drewna, który można postawić w dwa miesiące? Polaków to nie przekonuje. Niemców i owszem. Danwood przegrał ze stereotypami

Ale z drugiej strony… to nie jest takie głupie, bo zabezpiecza też najmującego na wypadek gdyby właściciel posądził go o to, że „o w tym miejscu była lampa, a teraz jej nie ma”.

Podobnie jest z protokołem dotyczącym jakiś zniszczeń, np. ubytków tynku, popękanych płytek w kuchni. Tak jak w przypadku wynajmu samochodów lepiej takie rzucające się w oczy ewidentne braki zgłaszać już na starcie.

Pułapka ósma: kto naprawia w ścianach i na ścianach

Co z naprawami? Skoro mieszkamy w danym mieszkaniu, to odpowiadamy za jego stan. Po naszej stronie leży naprawa takich elementów jak drzwi, płytki, podłogi, kontakty w ścianach, malowanie ścian, czy naprawa zawiasów okna.

Dla odmiany właściciel odpowiada za ich wymianę okna jeśli nie dałoby się go naprawić, wymianę drzwi, podłóg i wszystkich instalacji, które są w ścianach.

W przypadku awarii najlepiej jeśli mieszkanie jest objęte choćby podstawowym pakietem assistance – można go dobrać np. do ubezpieczenia, albo skorzystać, z którejś oferty sprzedawcy prądu. Wtedy mamy jako właściciele mamy z głowy świąteczne telefony że nie ma ciepłej wody, albo że wysiadł prąd.

Czytaj też: Coś dla właścicieli mieszkań na wynajem? Rachunki za prąd jak za Netflix. W pakiecie opieka nad dziećmi, psem i korepetycje

Czytaj też: Prąd z pomocą lekarza, psychologa, a nawet pranie, gotowanie i sprzątanie. Awangardowa oferta Energi

Referencje, czyli zawracanie głowy

Wynajem mieszkania to nierówna gra, w której każdy ciągnie linę w swoją stronę. Najmujący chcieliby spokoju, niskiej ceny i jak najmniej zobowiązań. Wynajmujący lokatorów spokojnych, przewidywalnych, a przede wszystkim wypłacalnych.

Ci drudzy, jeśli wiedzą, że mają mieszkanie w dobrej lokalizacji, w niezłej cenie i że telefony się urywają,  próbują urządzać castingi i wybierać na oko najmujących według własnego widzimisię.

Mogą prosić nawet o referencje z poprzedniego miejsca. Ja sam nigdy się z tym nie spotkałem, a jeśli już, to szukałbym gdzie indziej. W czasach mediów społecznościowych, lepszym, a przynajmniej bardziej kurtuazyjnym sposobem weryfikacji może być krótkie zerknięcie na Facebooka, czy Instagram.

Czytaj też: Wynajmujesz mieszkanie i rztelnie płacisz czynsz? Oni dadzą za to nagrody. I punkty do kredytu