Wkurza cię, że rosnący WIBOR podnosi raty kredytów? Pierwszy bank w Polsce zaoferuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem aż przez 10 lat. Wiemy z jakim

Od połowy ubiegłego roku wszystkie banki oferujące kredyty hipoteczne muszą mieć w sprzedaży kredyt z oprocentowaniem stałym na okres co najmniej 5 lat. Alior Bank i Credit Agricole wyszły przed szereg, oferując kredyt za stałą stopą na okres 7 lat. Ale to już nie są rekordziści. Bank BNP Paribas wprowadza do oferty kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 10 lat. Ile kosztuje? Czy to początek „cywilizowania” produktów hipotecznych? I czy na taką ofertę nie jest za późno?

Kredytobiorcy płaczą, ale płacą. Na ostatnim posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny podwyższyła stopy procentowe. Główna stopa – referencyjna – wzrosła do 3,5%. W ślad za nią w górę poszedł wskaźnik WIBOR, od którego bezpośrednio zależy o oprocentowanie kredytów.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Najpopularniejszy trzymiesięczny WIBOR wynosi już (notowania z 14 marca) 4,3%, a sześciomiesięczny – 4,66%. Wariant „6M” stosują w umowach m.in. PKO BP, ING Bank i Pekao, które odpowiadają za ok. 40% hipotecznego tortu. Jeśli przyjmiemy, że w ostatnich miesiącach średnia marża kredytów hipotecznych wynosiła ok. 2 pkt proc., to za chwilę oprocentowanie wzrośnie do 6,3-6,7%.

Czytaj więcej o kontrowersjach związanych z WIBOR: Czy stawka określająca cenę kredytu jest sztucznie zawyżana?

Nie ma jeszcze sygnałów, by kredyty hipoteczne zaczęły się psuć. To psucie mierzy się, sprawdzając opóźnienia w spłacie rat powyżej 30 i 90 dni. Pod tym względem spłacalność kredytów hipotecznych jest wręcz rewelacyjna, kilka razy lepsza niż gotówkowych, nie mówiąc już o pożyczkach pozabankowych. Nawet co czwarta chwilówka jest spisywana przez firmy pożyczkowe na straty.

Kolejne podwyżki stóp procentowych raczej są przesądzone. Do tej pory RPP musiała wytoczyć działa przeciwko inflacji wywołanej przez pandemię i rozdawniczą politykę polskiego rządu. Teraz będzie musiała zmierzyć się z inflacją napędzaną dodatkowo przez wojnę w Ukrainie (wzrost cen energii, słaby złoty). Stopy procentowe mogą dojść do poziomu nawet 5%, a wówczas oprocentowanie kredytów wzrośnie do 7% (licząc z marżą banku). Za chwilę wiele budżetów domowych może po porostu nie wytrzymać pęczniejących rat kredytowych.

Mamy co prawda bezpieczniki, np. w postaci Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Z nieoprocentowanej pożyczki na spłaty rat (część może zostać umorzona), skorzystać mogą kredytobiorcy, jeśli raty kredytowe pochłaniają co najmniej połowę dochodów.

Przeczytaj też: Kredyt na mieszkanie? To będzie luksus. Duża podwyżka stóp procentowych i nowe wytyczne KNF kontra kredytowe marzenia. Czy to nie przesada?

Bezpieczny kredyt hipoteczny. Dlaczego w Polsce takich nie ma?

Ale to tylko koło ratunkowe, a my potrzebujemy statku, który nie tonie, czyli rozwiązań systemowych. Jest nim kredyt ze stałym oprocentowaniem. Jeszcze do niedawna prawie 100% udzielanych w Polsce kredytów miało wbudowane zmienne raty, uzależnione od wątpliwego wskaźnika WIBOR.

Dopiero w połowie 2021 r. banki musiały wprowadzić do oferty kredyty stałoprocentowe. Początkowo Komisja Nadzoru Finansowego chciała, by stała stopa obowiązywała 10 lat, ostatecznie stanęło na 5 latach. Dobre i to, ale takie rozwiązanie nie sprawi, że kredyt hipoteczny można uznać za bezpieczny, a więc odporny na wahania stóp procentowych. To zabezpieczenie tylko na kilka lat.

Jak jest w Europie? Europejska Federacja Kredytu Hipotecznego podaje, że w trzecim kwartale 2021 r. aż 84% kredytów udzielonych przez belgijskie banki miało wbudowane stałe oprocentowanie przez okres ponad 10 lat. Sporym udziałem kredytów o stałej stopie mogą pochwalić się banki działające w Danii, Hiszpanii, Holandii, Niemczech, Szwecji i Włoszech. Nie musimy szukać daleko. W Czechach tylko 1% nowych kredytów ma wbudowaną stopę zmienną.

Dlaczego w Polsce dominują kredyty o zmiennym oprocentowaniu? Kluczem do możliwości udzielania długoterminowych kredytów o stałej stopie są listy zastawne, czyli rodzaj długoterminowych obligacji zabezpieczonych kredytami hipotecznymi. W Polsce ten rynek praktycznie leży. Swoje na sumieniu ma też nadzór finansowy.

Czyżby przespał długi okres niskich stóp procentowych i uległ propagandzie banku centralnego, który jeszcze rok temu wmawiał, że nie grozi nam wysoka inflacja, a o podwyżkach stóp procentowych możemy zapomnieć? Ale to żadne usprawiedliwienie. Skoro KNF wymusił na bankach, by w połowie ubiegłego roku wprowadziły kredyty ze stałym oprocentowaniem, mogła wykazać się profesjonalizmem i wymusić na bankach zmiany już kilka lat wcześniej.

Przeczytaj też: Znów zmieniają zasady oprocentowania konta oszczędnościowego. Na czym polega problem? WIBOR jest już tak wysoko, że klienci… mogliby na tym zarobić

W Banku BNP Paribas kredyt ze stałym oprocentowaniem na 10 lat

Na dziś stan gry jest taki, że wszystkie banki oferujące produkty hipoteczne mają też w ofercie kredyt o stałej stopie na okres 5 lat. W Alior Banku i Credit Agricole oprocentowanie może być zamrożone na 7 lat. Ale być może jesteśmy świadkami początku cywilizowania kredytów hipotecznych w Polsce. Dowiedziałem się, że Bank BNP Paribas wprowadza do oferty kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na okres 10 lat.

Idealnym rozwiązaniem byłaby sytuacja, gdyby przez cały okres kredytowania obowiązywała stopa stała. Kredyty zaciągamy obecnie z reguły na 25 lat, ale w praktyce spora część kredytów spłacana jest szybciej. Kiedyś zetknąłem się z analizą, z której wynikało, że rzeczywisty czas spłaty kredytu wynosi w Polsce średnio 13-15 lat. Dostępny kredyt o stałej stopie na 10 lat sprawi więc, że większość okresu spłaty będzie zabezpieczona przed wahaniami stóp procentowych.

Udało mi się też dotrzeć do szczegółów oferty Banku BNP Paribas. Na tę chwilę oprocentowanie kredytu wynosić będzie 6,3% w skali roku. Taka sama stawka obowiązywać też będzie w przypadku kredytów o stałej stopie na okres 5 lat, bo w Paribas dostępne będą dwa warianty. Po tym okresie klient będzie mógł przedłużyć na kolejny okres spłatę kredytu według stopy stałej lub przejść na oprocentowanie zmienne oparte o WIBOR 3M i ze stałą marżą, określoną już w umowie kredytowej. Chyba że do tego czasu nie będzie już śladu po kredytach o zmiennym oprocentowaniu, a WIBOR zostanie zastąpiony innym wskaźnikiem.

Oprocentowanie 6,3% dotyczy klientów, którzy mają konto w Banku BNP Paribas lub je otworzą oraz wykupią ubezpieczenia: kredytu i kredytowanej nieruchomości. Z moich informacji wynika, że w takiej sytuacji bank nie pobierze prowizji za udzielenie kredytu. Nie przewiduje również opłat za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania.

Natomiast oprocentowanie dla klientów, którzy będą chcieli skorzystać wyłącznie z kredytu, a więc bez konta i ubezpieczenia, wyniesie 7,3%, a więc o 1 pkt proc. więcej. Założenie konta obniża bowiem oprocentowanie o 0,3 pkt proc., ubezpieczenie nieruchomości o 0,1 pkt proc., a ubezpieczenie kredytu o 0,4-0,6 pkt proc., w zależności od wybranego pakietu.

Przeczytaj też: Wojna coraz bliżej Polski. Niektórzy szturmują bankomaty, kantory i stacje benzynowe… Jak walczyć z lękiem, który skłania nas do paniki finansowej?

Czy opłaca się (jeszcze) zaciągnąć kredyt ze stałym oprocentowaniem?

W głowach osób, które planują w najbliższym czasie zaciągnąć kredyt hipoteczny, pojawi się teraz pytanie: „czy to mi się opłaci?”. To zagwozdka również dla spłacających kredyt o zmiennej stopie, bo zgodnie z wytycznymi KNF mają oni prawo przesiąść się na stałą stopę (nie można wrócić ze stopy stałej na zmienną w trakcie obowiązywania stałego oprocentowania).

Czy 6,3%, jakie oferuje Bank BNP Paribas za kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem na 10 lat, to dużo czy mało? Już dziś wiadomo, że osoby, które zaciągały kredyt hipoteczny na przełomie 2020 i 2021 r. i wybrały stałą stopę, kupiły sobie nie tylko spokój, ale też tańszy kredyt. W tym okresie można było sobie zagwarantować 5 lat spłaty z oprocentowaniem w okolicach 3% w skali roku. Dziś oprocentowanie jest dwa razy wyższe.

Jak wspomniałem wcześniej, za chwilę oprocentowanie kredytów – w wyniku ostatniej podwyżki stóp procentowych – urośnie do poziomu, jaki oferuje Bank BNP Paribas. Nie wiemy, ile jeszcze podwyżek przed nami i jak długo żyć będziemy w środowisku wysokich stóp procentowych. Coraz trudniej nam cokolwiek planować. Dopiero co otrząsamy się po dwóch latach pandemii, a już spada na nas kolejna, wojenna katastrofa.

Prawdopodobnie przez najbliższe lata osoby, które wybiorą wariant stałoprocentowy kredytu, będą finansowo do przodu. Ale co później? Czy sytuacja na świecie się uspokoi, inflacja spadnie, a wraz z nią stopy procentowe? A może spadnie na nas kolejna globalna katastrofa, np. związana ze zmianami klimatu?

Gdy pożyczamy 300 000 zł na 25 lat, oprocentowanie stałe 6,3% oznacza ratę na poziomie niespełna 1600 zł. I tak przez 10 lat. Kredyty o stałej stopie często porównuję do ubezpieczenia domu czy samochodu. Płacimy składkę, choć do szkody zwykle nie dochodzi. Czy to były pieniądze wyrzucone w błoto? O tym, że nie, najlepiej wiedzą ci, którym coś złego się przytrafiło, a nie byli ubezpieczeni.

Mam też nadzieję, że oferta Banku BNP Paribas jest tylko zwiastunem cywilizowania kredytów hipotecznych w Polsce i że w jego ślady pójdą inne banki, które wkrótce zaoferują kredyt o stałym oprocentowaniu nie tylko na 10 lat, a może nawet na cały okres kredytowania.

————————————-

Posłuchaj podcastu: jak wojna zmieni rynek nieruchomości?

W tym odcinku podcastu zastanawiamy się jak wojna przeora rynek nieruchomości. Z jednej strony straciliśmy poczucie bezpieczeństwa, kredyty stają się coraz droższe, a Komisja Nadzoru Finansowego dodatkowo namawia banki, że by uważniej patrzyły klientom na ręce. Z drugiej strony mamy napływ uchodźców, który – już to widać – „suszy” rynek najmu. Z trzeciej strony deweloperzy mogą mieć problem z finansowaniem nowych projektów i na rynku może pojawić się mniej nowych mieszkań.

Z czwartej – to, co już się buduje (a jest tego bardzo dużo) kiedyś trzeba będzie wypuścić na rynek i zmierzyć się z popytem. A koszty budowy rosną lawinowo. Z piątej strony nie wiadomo jak wojna wpłynie na popyt „zagranicy”, zarówno Niemców, kupujących u nas mieszkania jako lokatę kapitału, jak i zachodnich funduszy inwestycyjnych kupujących hurtowo mieszkania pod najem. Jaka będzie wypadkowa tych wszystkich czynników? Ceny mieszkań pójdą w górę czy w dół? Nieruchomość to wciąż dobra lokata kapitału czy już nie?

Naszym gościem w podkaście „Finansowe sensacje tygodnia” jest Marek Wielgo, długoletni dziennikarz „Gazety Wyborczej” piszący o nieruchomościach, a od niedawna autor portalu z ogłoszeniami GetHome. Rozważamy wpływ wojny na rynek nieruchomości w Polsce. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem. Podcast jest też na Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i pięciu innych, popularnych platformach podcastowych. Macie na temat „wojna a nieruchomości” swoją opinię, doświadczenia albo już widzicie jak zmienia się rynek? Piszcie na kontakt@subiektywnieofinansach.pl!

Źródło zdjęcia: Pixabay