27 października 2021

Stopy procentowe w górę. Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu? Niestety, banki zmieniły oferty i nie ułatwiają takiej decyzji. Podliczam!

Stopy procentowe w górę. Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu? Niestety, banki zmieniły oferty i nie ułatwiają takiej decyzji. Podliczam!

Zaciągając kredyt o stałym oprocentowaniu, kupujemy sobie kilka lat spokoju. Nie ma znaczenia, czy stopy procentowe w najbliższym czasie pójdą w górę czy nie – przez pięć lat spłacać będziemy raty w tej samej wysokości. Ale taki kredyt jest znacznie droższy od kredytu o zmiennej stopie. O ile i kiedy musiałyby wzrosnąć stopy procentowe, żeby kredyt o stałym oprocentowaniu okazał się tańszy od kredytu o zmiennej stopie? Okazuje się, że banki zwietrzyły interes: podnoszą różnicę między oprocentowaniem kredytów o zmiennej i stałej stopie

Każdy bank, który oferuje kredyty hipoteczne, od kilku miesięcy musi mieć też wariant kredytu ze stałym oprocentowaniem. Jeśli zdecydujemy się na taki kredyt, mamy gwarancję, że przez co najmniej 5 lat oprocentowanie nic się nie zmieni. Dlaczego 5 lat? To minimum rekomendowane przez Komisję Nadzoru Finansowego i prawie wszystkie banki proponują klientom właśnie taki okres.

Zobacz również:

Do tej pory zainteresowanie takimi kredytami było w Polsce śladowe. Kiedy stopy procentowe banku centralnego są na prawie zerowym poziomie, a prezes tegoż banku wielokrotnie powtarza publicznie, że jeszcze długo takie pozostaną, nikt nie chce przepłacać. Kredyt ze stałym oprocentowaniem zawsze na wejściu jest droższy od kredytu o zmiennej stopie.

Sytuacja się jednak zmieniła. Rada Polityki Pieniężnej uznała, że nie można dłużej bagatelizować prawie 6-proc. inflacji i machina stóp procentowych ruszyła – główna stopa referencyjna z poziomu 0,1% wzrosła do 0,5%. Ekonomiści nie mają wątpliwości, że to dopiero początek i kolejne podwyżki są tylko kwestią czasu.

W ślad za podwyżkami stóp procentowych rośnie wskaźnik WIBOR, od którego bezpośrednio zależy oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie. Dlatego coraz więcej osób planujących zaciągnąć kredyt hipoteczny ma poważny dylemat: czy bardziej opłacalnym wyborem będzie kredyt ze stałym oprocentowaniem? Sęk w tym, że banki też się zorientowały w sytuacji i… nie ułatwiają klientom podjęcia takiej decyzji. 

Przeczytaj też: Kredyt na mieszkanie ze stałym oprocentowaniem to nie taki zły pomysł? Coraz więcej banków go ma. Jakie scenariusze przemawiają za tym, że jednak się opłaci?

Ekonomiści prognozują: dalszy wzrost stóp procentowych przesądzony

Wszystko zależy od kilku czynników, przede wszystkim od tego, co nas czeka na rynku stóp procentowych w najbliższych latach. A tego nie wie nikt, możemy tylko gdybać i prognozować. Według ekonomistów ING Banku, RPP może podnieść stopy już w listopadzie, nawet o 0,5 pkt proc., a więc do poziomu 1%.

Z kolei ekipa ekonomistów z banku PKO BP nie spodziewa się podwyżek w tym roku, ale przewiduje, że pod koniec 2022 r. wynosić będą 1,25-1,50%. Podobną prognozę stawiają eksperci Polskiego Instytutu Ekonomicznego, którzy uważają, że do końca przyszłego roku stopy procentowe wrócą do poziomu sprzed pandemii, czyli do 1,5%. Ale nie brakuje opinii, że stopy procentowe wyniosą w przyszłym roku nawet 2% (to znowu prognoza ING).

Kolejny czynnik, który wpłynie na to, jaki kredyt – ze zmiennym czy stałym oprocentowaniem – okaże się tańszy, to różnica oprocentowania między tymi wariantami kredytów. W lipcu, a więc chwilę po tym, jak banki musiały zacząć oferować kredyty ze stałą stopą, sprawdzałem te różnice. Np. bank BNP Paribas podawał wówczas minimalne stawki oprocentowania. W przypadku kredytu o zmiennym oprocentowaniu było to 2,56%, a w przypadku stałego – 3,30%. Różnica wynosiła więc 0,74 pkt proc. Ale to już przeszłość. Obecnie oprocentowanie w tym banku zaczyna się od 2,11% (oprocentowanie zmienne) i od 3,75% (oprocentowanie stałe). Różnica wynosi więc już 1,64 pkt proc.

Kilka miesięcy temu kredyt o stałej stopie w Banku Pocztowym był droższy o ok. 0,9 pkt proc., dziś różnica wzrosła do prawie 1,4 pkt proc. W Santander Banku różnica wynosiła 0,8 pkt proc., obecnie już 1,6 pkt proc. Wygląda więc na to, że banki zaczęły uwzględniać w wycenie kredytu o stałym oprocentowaniu fakt, że mamy do czynienia z początkiem trendu podwyżek stóp. Za pięć lat spokoju w spłacie kredytu trzeba dziś zapłacić więcej niż kilka miesięcy temu. A im większa różnica w oprocentowaniu, tym trudniej będzie o zrównanie kosztu kredytu o stałej stopie z kredytem o zmiennej stopie.

Przeczytaj też: Narasta boom na tanie kredyty hipoteczne. Ale czy banki uświadamiają klientom ryzyko stopy procentowej? Bo ta taniość kiedyś się skończy

Kredyt o stałym oprocentowaniu i ten o zmiennym. Kiedy raty kredytowe się zrównają?

Co musiałaby się stać, żeby kredyt o stałej stopie finansowo bardziej się opłacił niż kredyt o zmiennej stopie? Do jakich poziomów i kiedy musiałby „dojechać” stopy procentowe? Wziąłem „na warsztat” kredyt o wartości 300 000 zł zaciągnięty na początku listopada 2021 r. na 25 lat, w systemie rat równych. Marża kredytu to 2%, a wskaźnik WIBOR 3M 0,7%, co oznacza, że na starcie oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie wynosi 2,7%.

Przyjąłem, że kredyt o stałej stopie jest droższy o 1,5 pkt proc., a więc oprocentowanie wynosić będzie 4,2% przez najbliższe 5 lat spłaty. Rata takiego kredytu wynosić będzie 1617 zł. Rata kredytu „zmiennego” wyniesie natomiast 1376 zł. Jeśli nic by się nie zmieniło (co jest oczywiście bardzo mało prawdopodobne), w ciągu 5 lat kredytobiorca „stały” spłaciłby ok. 97 000 zł kapitału i odsetek, a kredytobiorca „zmienny” ok. 82 500 zł. Różnica na korzyść kredytu o zmiennej stopie wyniosłaby 14 500 zł.

Ale stopy procentowe pójdą w górę. Bazując na prognozach ekonomistów, założyłem, że w grudniu 2021 r. stopy NBP wzrosną o 0,5 pkt proc., a więc do 1%. W tej samej skali wzrośnie też WIBOR, a więc oprocentowanie kredytu od lutego 2022 r. wynosić będzie 3,2% (od lutego, ponieważ kredyt o zmiennym oprocentowaniu indeksowany jest co trzy miesiące).

W mojej symulacji zakładam (co oczywiście nie musi się sprawdzić), że w czerwcu 2022 r. stopy procentowe pójdą w górę o 1 pkt proc., a więc do poziomu 2%. Oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie wynosić będzie od sierpnia 4,2%, czyli zrówna się z oprocentowaniem kredytu o stałej stopie.

W takim scenariuszu po roku spłaty posiadacz kredytu o zmiennej stopie będzie o ponad 2000 zł do przodu. Jeśli przyjmiemy, że to koniec podwyżek stóp procentowych, wybór kredytu o zmiennej stopie będzie finansowo lepszą decyzją.

Przeczytaj też: WIBOR w górę, zdolność kredytowa w dół. O ile mniej można pożyczyć na mieszkanie? Dwa mocne zwiastuny końca boomu na rynku nieruchomości

Kredyt o stałym oprocentowaniu jak ubezpieczenie

Ale zostają cztery lata spłaty. Przyjmijmy, że w listopadzie 2022 r. (w rocznicę zaciągnięcia kredytu) stopy procentowe NBP idą w górę o 0,5 pkt proc. (do 2,5%), a więc oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie wzrośnie do 4,7%. Rata takiego kredytu (uwzględniając spłatę części kapitału w ciągu pierwszego roku spłaty) wyniosłaby 1654 zł, a więc byłaby o 37 zł wyższa niż kredytu o stałej stopie (1617 zł).

Pamiętajmy jednak, że do tego momentu „stały” kredytobiorca spłacił o ponad 2000 zł więcej. Żeby zniwelować tę różnicę, potrzeba 4,5 roku spłaty (a zostały 4 lata), a więc nadal góra będzie kredytobiorca, który wybrał kredyt o zmiennym oprocentowaniu. Jeśli założymy, że stopy wzrosną nie do 2,5%, a do 3%, ta „nadpłata” zwróciłaby się mniej więcej w ciągu półtora roku.

I te 3% to jest dziś „próg opłacalności” wyboru kredytu o stałym oprocentowaniu – przy obecnej różnicy w marżach, proponowanych przez banki. To oczywiście – co muszę wyraźnie podkreślić – prognozy, założenia i hipotezy, które nie muszą się sprawdzić. Próbuję jedynie uświadomić, że nasz przykładowy kredyt o stałym oprocentowaniu może się opłacić, jeśli w perspektywie roku czy dwóch stopy procentowe zbliżą się do poziomu co najmniej 3%. Ostatnio stopy procentowe na takim poziomie mieliśmy w 2013 r.

Fundamentalna przy tych rozważaniach jest różnica między kosztem kredytu o zmiennym i stałym oprocentowaniu. Ja przyjąłem różnicę na poziomie 1,5 pkt proc. Im będzie ona niższa, tym szybciej koszt kredytu o stałej stopie będzie miał szansę zrównać się z kredytem o zmiennej stopie. Pamiętajmy, że warunki kredytu hipotecznego można negocjować. A więc próbować przekonać bank do nieco niższej stałej stopy.

Proponuję też spojrzeć na kredyt „stałoprocentowy” jak na ubezpieczenie. Wykupujemy np. komunikacyjną polisę AC. W roku ubezpieczeniowym nic złego może się nam nie przytrafić. Czy w takiej sytuacji mówimy, że pieniądze wyrzuciliśmy w błoto? Nie, to była cena spokoju. Podobnie jest z kredytami o stałym oprocentowaniu. Tak naprawdę dopiero za pięć lat przekonamy się, czy podjęliśmy dobrą decyzję. Nawet jeśli taki kredyt okaże się trochę droższy, można to potraktować jako cenę spokojnego snu i pewności, że nasza rata przez pięć lat jest stabilna i nie zmieni się ani o złotówkę.

Ale co potem? No właśnie, tu pojawia się ryzyko. Więcej o nim mówił w widefelietonie „Subiektywnie o Finansach” Maciek Samcik:

—————-

ZAPROSZENIE:

Aion Bank – nowy bank na polskim rynku – ma propozycję dla czytelników „Subiektywnie o Finansach”. To konto bankowe bezwarunkowo za zero złotych (nie ma znaczenia jakie masz wpływy i jak często płacisz kartą – nigdy nie pobiorą prowizji), z pakietem bezpłatnych wypłat z bankomatów do 900 zł miesięcznie i z kartą bezspreadową oraz z darmowym kontem walutowym i oprocentowanym na 1% rocznie kontem oszczędnościowym (bez limitów kwotowych i czasowych). Ten pakiet nazywa się Plan Light. Jest w nim tylko jednorazowa opłata za dostarczenie karty debetowej – 11,99 zł.

Jeśli skorzystasz z tego linku oraz wpiszesz kod promocyjny SOFFREE – dostaniesz 30 zł w prezencie po założeniu konta w planie Light i wykonaniu jednej transakcji kartą fizyczną lub wirtualną (przypiętą do smartfona przez Google Pay lub Apple Pay).

Kod promocyjny SOFFREE uprawnia też do dwumiesięcznego, darmowego okresu próbnego w płatnych planach taryfowych Aion Banku (tutaj szczegóły tych planów). Możesz też skorzystać z kodu SUBIEKTYWNIE50 i mieć przez pół roku 50% zniżki na te same dwa płatne plany taryfowe.

—————-

Posłuchaj podcastu: czy fotowoltaika jeszcze się opłaci? „Osieroceni” frankowicze. Jak się przygotować na wzrost cen?

W tym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Ekipa Samcika w galowym składzie – Maciek Bednarek, Irek Sudak i sam Samcik – zastanawia się tym co przyniosą zmiany w rządowych programach wspierania fotowoltaiki, co dalej z kredytami frankowymi po likwidacji wskaźnika LIBOR oraz jak powinniśmy przygotować nasze portfele na nieuchronny wzrost cen żywności i energii. Zapraszam do posłuchania pod tym linkiem oraz na Spotify (na tej platformie nasz podcast jest w dziesiątce najpopularniejszych podcastów newsowych) oraz na Google Podcast, Apple Podcast i na kilku innych platformach.

Źródło zdjęcia: Pixabay

Subscribe
Powiadom o
5 komentarzy
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze
Ppp
1 miesiąc temu

Oczywiście jest to rada trochę nie w porę, ale pocieszam się, że nie moja, lecz cytat sprzed wielu miesięcy: Przy niskich oprocentowaniach można było nadpłacać kredyt. Wtedy podwyżki zastałyby nas z mniejszym kapitałem, więc byłyby mniej odczuwalne.
Pozdrawiam.

aeorgijsporithpwort
30 dni temu
Reply to  Ppp

podwyżki stóp nie zwiększają oprocentowania z dnia na dzień, szczególnie, gdy oprocentowanie zależy np. od WIBOR3M. Jeśli ktoś nie nadpłacał, ale trzyma te pieniądze na lokacie albo innym płynnym instrumencie, to ma odpowiednio dużo czasu, aby zareagować i nadpłacić kredyt jeszcze przed faktyczną podwyżką oprocentowania.

Szarlej
1 miesiąc temu

„Ale co potem? No właśnie, tu pojawia się ryzyko.”
Jak miałoby wyglądać renegocjowanie umowy z bankiem po tych 5 latach?
Czy klient musiałby na nowo kompletować dokumenty (o dochodach) jak do nowego kredytu?
Po 5 latach może się też zmienić sytuacja finansowa kredytobiorcy (np. spadnie zdolność przy wysokich stopach, spadną dochody) i co wtedy?
Jak już kredyt przy zmiennej stopie zostanie udzielony, to banki z reguły się klientem nie interesują jeśli raty są spłacane na bieżąco.

bartosho.eu
30 dni temu
Reply to  Szarlej

wydaje mi się że umowa powinna precyzyjnie określać jak ma wyglądać „co dalej”. żeby nie było tak jak w przypadku kredytów denominowanych CHF w deutsche bank, że niby kredytobiorca mógł spłacać kredyt w CHF bezpośrednio za zgodą banku, a zgoda polegała na tym że podstawiano kredytobiorcy aneks zawierający pewne korzystne dla banku „uzupełnienia” oryginalnej umowy. teoria a praktyka. http://bartosho.eu/db.php?chapter=3&lan=pl

bartosho.eu
30 dni temu

ja mam pytanie. Juz od roku walcze z deutsche bank o przejście na oprocentowanie stałe. oni owszem się zgodzili ale w aneksie umieścili tzw klauzulę salda (mam kredyt przewalutowany z CHF więc saldo jest wątpliwe i wymagające korekty). nie podpisałem tego aneksu bo nie wiem co wynika z tego potwierdzenia a bank nie udziela informacji, więc nadal ponoszę ryzyko zmiennych stóp a tak to miałbym na 5 lat spokój. kto ponosi odpowiedzialność za to? aaaa, oczywiście klient który ma wybór , tak ?

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!