Rynek hotelowy i turystyczny zamarł. A właściciele pokojów w condohotelach pytają: „Co z moim gwarantowanym zyskiem 8% rocznie?” No właśnie, co?

Jedną z najbardziej dotkniętych epidemią koronawirusa branż w gospodarce jest hotelarstwo. W Polsce boom przeżywały ostatnio wszystkie jego odmiany – jak np. condohotele – oraz dziedziny pokrewne – jak najem krótkoterminowy. Wielu inwestorom na tym rynku obiecywano „gwarantowane” 7-8% zysku. Czy załamanie oznacza, że stopy zwrotu stanęły pod znakiem zapytania? A może właśnie zasiadamy do odrobienia kolejnej lekcji z inwestowania i z tego, że poza lokatą w banku nikt nam niczego nie może zagwarantować?

Inwestycje w nieruchomości stały się w ostatnich latach jedną z nielicznych w miarę bezpiecznych alternatyw dla trzymania kasy na depozycie bankowym. Jak grzyby po deszczu hotele, condohotele, aparthotele i apartamenty na wynajem krótki, długi, na godziny… Teraz dla wszystkich inwestorów i właścicieli przyszedł czas próby.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Turystyka praktycznie nie istnieje, podróżuje tylko ten kto musi, a obłożenie w hotelach nie przekracza 5-6%. W tej sytuacji wiele hoteli się po prostu zamknęło, np. Bristol, Raffles Europejski, czy Westin. Choć w Warszawie działa m.in. Hilton, Marriott, czy InterContitental.  Airbnb i Booking.com oddają pieniądze za już złożone rezerwacje, choć oferty cały czas są dostępne. Jeśli tylko znajdzie się chętny na urlop – proszę bardzo, droga wolna. Tyle, że chętnych brak.

Zawał w turystyce nastąpił w momencie, gdy liczba odwiedzających nasz kraj była rekordowa. W 2015 r. było mieliśmy 16,8 mln gości z zagranicy, a w roku ubiegłym – grubo ponad 20 mln. Na rynku bez problemu było miejsce dla hoteli, condohoteli (tego rodzaju obiekty miały na koniec roku 12.000 lokali), jak i dla apartamentów na wynajem. Najem krótkoterminowy stał się najbardziej rentowną formułą zarabiania na nieruchomościach.  

Czytaj też: I bez koronawirusa byłby problem? Oni ostrzegali przed condo-tsunami

Czytaj też: Inwestycja w mieszkanie na wynajem? W condohotel? Firmy obiecują 7-9% zysku rocznie bez ryzyka. A jaka jest prawda?

Pewne 8% z condoinwestycji? Koronawirus nie słyszał o gwarancji zysku

Co to takiego te condo-apartamenty? Rynek nie doczekał się jednolitej definicji, ale z grubsza to lokale w hotelu albo apartamentowcu, których właścicielami nie jest sieć hotelowa, ani operator budynku inwestor indywidualny. Klient kupuje lokum i oddaje je w zarządzanie firmie, która bierze ok. 25-30% prowizji liczonej od przychodu netto. To ból głowy operatora żeby wycisnąć z niego jak najwięcej, dbać o wszelkie formalności, sprzątanie i obłożenie.

Głównym wabikiem dla kupujących tego typu apartamenty była w wielu przypadkach gwarancja zysku dawana np. na 10 lat. Operator gwarantował, że przed cały czas będzie w stanie dostarczać 7-8% rocznego zysku właścicielowi apartamentu. Ba, jeszcze 22 marca, mimo panoszącej się zarazy, nie brakowało w internecie ofert sprzedaży z gwarancją 8% zysku. W teorii, szczególnie w przypadku najmu na doby, taką stopę zwrotu wykręcić nietrudno.

Załóżmy, że nasz condoapartament kosztował okrągłe 400.000 zł, a jego obłożenie – licząc z duuużą rezerwą to 150 dni w roku. Cena za dobę to powiedzmy 300 zł, czyli też raczej tanio. Ale już przy tych ostrożnych założeniach przychód z najmu wynosi 45.000 zł, minus marża operatora (30% czyli 13.500 zł), minus podatek (załóżmy, że ryczałtowe 8,5%, czyli 2677 zł) i  wychodzi nam na czysto prawie 29.000 zł, czyli 7,2%. I to zastrzegam kolejny raz:  przy bardzo wstrzemięźliwej kalkulacji.

Czytaj też: Czy akcja #LOTdoDomu to zawoalowany sposób na pomaganie LOT-owi w czasach koronawirusa? Bilety nie są tanie, ale…

Czytaj też: Koronawirus na zakupach, czyli jak płacić, żeby się nie zarazić? WHO o wątpliwościach dotyczących używania gotówki. Co wy na to?

Niestety, właśnie materializuje się z siłą huraganu największe ryzyko związane z działalnością condohotelową: przez koronawirusa spada obłożenie, a wraz z nią rentowność lokali. Nie znam nikogo, kto myślałby teraz o weekendzie nad Bałtykiem czy chwili relaksu z widokiem na Tatry. O tym, czy i o ile spadły ceny wiedzą tylko portale rezerwacyjne, ale nie podają szczegółów.

Airbnb podaje zbiorcze dane o tym, o ile spadły przychody właścicieli lokali w różnych miastach w Azji, Europie i w USA, wraz z prognozą na podstawie bieżących rezerwacji. Z wykresu poniżej wyraźnie widać,  że o ile w lutym tygodniowy przychody wynosiły kilka milionów dolarów, to od połowy marca nastąpiło wyraźnie tąpnięcie, a wakacje można spisać na straty – wielkość wpływów wynosi przeważnie zero lub 1-2 mln dol. W porównaniu z ubiegłym rokiem to spadek o prawie 90%.  Na wykresie widać wyraźne wybicie w Tokio – to duża liczba rezerwacji na czas Igrzysk Olimpijskich. Ale to już nieaktualne, bo igrzyska przełożone na 2021 r.

Poniżej wyciągnąłem z AirDNA (to dedykowany  właścicielom nieruchomości serwis, który udostępnia dane o stawkach najmu) dane o liczbie procesowanych przez Airbnb rezerwacji. Również i na tej infografice widać, że zainteresowanie noclegami spadło niemal do zera, a na horyzoncie nie ma ani jednej jaskółki nadziei na odwrócenie trendu.

Zapewne wiele osób przyjęło strategię na przeczekanie. Skoro nie ma klientów, najlepsze co można zrobić, to zamknąć obiekt, żeby ograniczyć koszty funkcjonowania – chociażby energii, ogrzewania. Poza tym marzec i tak był raczej martwym okresem. Z punktu widzenia właścicieli i operatorów condohoteli najważniejsze pytanie brzmi: czy w maju uda się opanować epidemię na tyle, by ludzie zaczęli się ruszać z domu. Dopiero od maja wyraźnie rośnie zainteresowanie podróżami.

Czytaj też: Jak państwo napędza inwestycje w nieruchomości, a potem przed nimi ostrzega

Czytaj też: NBP policzył, ile naprawdę zarabia sie na wynajmowaniu mieszkania. Zaskakujące?

Kiedy doczekam się na moje 8%?

Obiekty stoją niemal puste i nie generują przychodów. Jak długo to potrwa? Może klienci wrócą na rynek w czerwcu, lipcu lub sierpniu? Być może zostaną utrzymane ograniczenia w podróżach zagranicznych i gros Polaków wybierze wypoczynek w rodzinnych stronach? Na Mazurach, w górach, czy nad morzem? Wtedy jest szansa, że ten sezon nie będzie całkowicie stracony. Ale nie brakuje opinii, że ograniczenia w poruszaniu się potrwają nawet przez rok.

A co jeśli operator obiektu gwarantuje zysk? Od razu powiedzmy, że ten renomowany, odpowiedzialny i mający doświadczenie na rynku raczej nic gwarantował nie będzie, bo wie, że w turystyce bywa różnie i nic nie da się przewidzieć kilka lat naprzód. Gwarancja gwarancją, ale pytanie brzmi: jaka jest podstawa tego typu obietnic. Przeważnie jest wątła i jest to przede wszystkim chwyt marketingowy. Choć oczywiście wiele zależy od konstrukcji umowy. Te można podzielić z grubsza na dwie kategorie.

Pierwsza zakłada, że operator przez całą długość umowy najmu, czyli np. przez 10 lat dzieli się z nami wypracowanymi zyskami, ale bez wskazania minimalnej stopy zwrotu. W tym sensie tytułową „gwarancję” należy rozumieć jako oszacowanie przyszłych zysków. Jedyne, co jest gwarantowane, to fakt, że operator odda nam część zysku, który potencjalnie wypracuje. I że będzie się starał, by było to co najmniej 7% w skali roku.

Drugi wariant polega na tym, że gwarancja konkretnego minimalnego zysku, owszem, występuje, ale przeważnie obowiązuje przez pierwsze 3-5 lat,  a potem zamienia się w proporcjonalny udział w zyskach całego obiektu. Albo zawiera pewne obostrzenia lub wyłączenia. Ile warta jest taka gwarancja, gdy rynek się załamie? Tyle co papier, na której została spisana oraz tyle, co wiarygodność, marka i rynkowa reputacja gwaranta.

Trzeba zadać sobie kilka pytań. Czy operator ma własny kapitał, żeby pokryć ewentualne straty wynikające ze zbyt niskiego obłożenia obiektu? Czy ma gwarancje bankowe, które dadzą się łatwo uruchomić, gdyby przestał płacić faktury? Na jakie kwoty opierają te gwarancje? I na jaki okres? Nie tylko na najbliższy rok przypadkiem? Operator, widząc, że nie będzie w stanie wywiązać się z umów, może po prostu ogłosić bankructwo. I zapewne nierzadko taki scenariusz będzie „grany” w przypadku inwestycji condohotelowych z gwarantowaną stopą zwrotu.

Marlena Kosiura, z portalu Inwestycjewkurortach.pl, która rynek zna od podszewki, przypomniała ostatnio w komentarzu, że firmy zarządzające apartamentami nie mają zwykle ani majątku, ani rezerw finansowych, za to mają duże koszty (zatrudniają obsługę lokali). To może oznaczać, że prędzej zbankrutują, niż wywiążą się z obietnic 8% rocznego zysku dla właścicieli apartamentów. Analityczka napisała:

„Obecna sytuacja dla branży wynajmu krótkoterminowego jest jednoznaczna: ten rynek właśnie się w Polsce skończył, przynajmniej na najbliższe ok. 2-3 lata. Problem mają nie tylko właściciele, ale przede wszystkim firmy zarządzające najmem krótkoterminowym. Ten kryzys pociągnie za sobą w dół również rynek najmu długoterminowego”

Z punktu widzenia właściciela mieszkania w condohotelu (albo apartamentu na wynajem), o ile kupił swój lokal za gotówkę, sytuacja nie jest aż tak dramatyczna. Cały czas ma w ręku konkretne aktywo, które w długim terminie (5-10 lat) może okazać się dobrym nośnikiem wartości (choć nie musi, wartość nieruchomości potrafi też spadać). Ale wiele osób, które inwestowały spekulacyjnie, na kredyt i z myślą o łatwym zysku, może mieć problem.

Trudno sobie wyobrazić, żeby w miejscowościach turystycznych w tym – a może i w przyszłym roku – udało się utrzymać ubiegłoroczne poziomy obłożenia. W dużych miastach możemy być świadkami wielkiego przestawiania zwrotnicy z najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Przybędzie ofert, a więc i spadną wywindowane w ostatnich miesiącach stawki za najem.

W najbardziej komfortowej sytuacji są właściciele w największych miastach, gdzie łatwiej będzie zmienić model z krótkoterminowego na długoterminowy. W najgorszej – właściciele apartamentów z dala od najpopularniejszych kurortów i atrakcji turystycznych.

W niepewnej sytuacji są inwestorzy, którzy kupili condohotel na etapie „dziury w ziemi”. Jest sporo takich inwestycji, tutaj na zdjęciu jedna z nich. Deweloperzy finansują się wpłatami klientów i należy brać pod uwagę ryzyko (choć oczywiście nie mówimy w tym momencie o tej konkretnej inwestycji ze zdjęcia), że wielu z nich nie zdoła dokończyć budów, sporej części apartamentów nie uda się upłynnić, a inwestycji dokończyć.

źródło zdjęcia: Pixabay