28 października 2019

Inwestujesz w condohotele, albo myślisz o tym? Oni ostrzegają, że hossa może się skończyć szybciej, niż się zaczęła. Idzie condo-tsunami?

Ostatnio głośno było o ostrzeżeniu, które skierowała Komisja Nadzoru Finansowego do klientów lokujących pieniądze w apartamenty condohotelowe. „Gwarancja zysku”, „7% rocznie przez co najmniej dziesięć lat” – jeśli prawdziwe są prognozy z raportów o stanie rynku kondohoteli, to dobre czasy dla tych, którzy zainwestowali tu oszczędności życia, mogą się skończyć szybciej, niż się zaczęły

Patrząc na świetną koniunkturę panującą na polskim rynku hotelowym, trudno się dziwić, że posiadacze oszczędności tak chętnie inwestują w apartamenty na wynajem. Niektórzy kupują je indywidualnie (oby tylko nie nacięli się na ceny urzędowe), a niektórzy w ramach inwestycji typu condo – czyli inwestują w pokoje w budynku hotelowym.

Condohotel czyli eldorado?

Taki quasihotel ma operatora, który dba o ściąganie klientów oraz zarządza przygotowaniem i rezerwacją pokoi, działaniem recepcji, restauracji, a czasem i strefy rozrywkowej (o ile taka występuje). Inwestorom zaś obiecuje się możliwość tzw. pobytów właścicielskich i stały dochód (wspomniane 7-10%). Obietnice te czasem są palcem na wodzie pisane.

Widziałem ostatnio raport o rynku condohoteli, przygotowany przez Marlenę Kosiurę z serwisu „Inwestycje w kurortach”, monitorującego sytuację na rynku noclegowym. Wynika z niego, że w tylko w tym roku liczba pokoi w condohotelach i aparthotelach (w sumie trudno powiedzieć czym się między sobą różnią) rośnie o 36%.

Na koniec 2018 r. były działające lub budowane 8223 apartamenty tego typu, zaś na koniec tego roku ma ich być już 11.185, z tego 4.800 w Warszawie, 2.400 w Gdańsku i ponad 1.900 we Wrocławiu. Najwięksi gracze na rynku budujących takie obiekty to firmy Arche (2.156 pokoi), JW Construction, Dekpol i Atal (wszystkie między 1.700 a 1.000). To doświadczone firmy, ale ponad połowę pokoi budują nowi deweloperzy, którzy nigdy condohotelami się nie zajmowali.

Z szacunków Marleny Kosiury wynika, że klienci indywidualni ulokowali już w tego typu inwestycjach przynajmniej 1,4 mld zł. Są już przykłady inwestorów, którzy na condohotelowych inwestycjach zarabiają, takie przedsięwzięcia ma na koncie np. spółka Zdrojowa. Ale wiele wskazuje na to, że atmosfera w branży condo zaczyna się zagęszczać. A zarabianie pieniędzy będzie trudniejsze, niż do tej pory.

Hotelowe grube ryby wchodzą na rynek condo

Dlaczego? Na ten rynek wchodzą „grube ryby”, czyli sieci hotelowe. Trzy z 17 nowych inwestycji typu condohotelowego są realizowane pod markami sieci hotelowych. Accor będzie miał działający w modelu condo hotel Mercure na warszawskim Ursusie, hotelowa grupa IHG (właściciel m.in. Intercontinentalu) – hotel Staybridge Suites, a grupa hotelowa Louvre – condohotel Tulip Residence.

Dla sieci hotelowych model condo to świetny sposób, by błyskawicznie i bez angażowania dużego kapitału wejść na nowe rynki i do nowych lokalizacji. Inwestorzy – często duże fundusze inwestycyjne – wnoszą kapitał, sieć hotelowa daje franczyzę i włącza obiekt do swoich systemów rezerwacyjnych (co ułatwia sprzedaż pokoi).

Wiosną tego roku Marriott uruchomił swoją apartamentową markę – Homes&Villas by Marriott. Sieć już teraz chwali się, że blisko 90% gości, którzy nocowali w domach w ramach programu pilotażowego w Londynie to byli stali klienci hoteli Marriott, średni pobyt gościa w apartamencie Marriott był ponad trzykrotnie dłuższy niż typowy nocleg w hotelu, a 75% gości podróżowało w celach rekreacyjnych.

I to właśnie czeka rynek condohoteli w Polsce – konkurencja ze strony sieci hotelowych zasilanych kapitałem funduszy inwestycyjnych. Według cytowanych w raporcie danych firmy Cresa wartość inwestycji funduszy zagranicznych na rynku hotelowym w Polsce wyniosła w zeszłym roku 120 mln euro, a w tym roku prognozy mówią o 320 mln euro.

Marlena Kosiura twierdzi, że dość szybko może się okazać, iż deweloperom wcale nie opłaca się budować condohoteli i kłopotać się ze sprzedażą pojedynczych lokali. Szybciej będzie wybudować hotel i w całości odsprzedać go dużym spółkom inwestorskim – działającym w systemie zbliżonym do condohoteli, ale „hurtowych”.

Czytaj też: Ceny pokoi w hotelach rosną, jak na drożdżach. Co się dzieje? Czy Polska stanie się rajem turystycznym?

Czytaj też: Tak budujemy drugą Japonię. Przetestowałem warszawski hotel kapsułowy

Czytaj też: Przetestowałem gruntownie największy w Polsce hotelowy program lojalnościowy. Czy to się w ogóle opłaca?

Deweloperzy studzą optymizm. Zamiast „gwarantowane 8% rocznie” jest „taki tam apartament inwestycyjny”

To wszystko może zwiastować kłopoty dla już działających „niesieciowych” i „niehotelowych” condohoteli, a także tych właśnie budowanych. Obietnice 7-8% zysków rocznie dość szybko będzie trzeba weryfikować, bo hotelowo-funduszowa konkurencja będzie naciskała coraz bardziej.

Zwłaszcza, że z drugiej strony kleszcze będzie zaciskał klasyczny rynek hotelowy, na którym liczba oferowanych pokoi w całym kraju przekroczyła już 136.000.

„Ostudzenie widać już w marketingu deweloperów. Projekty, które były reklamowane jako „idealne do zarabiania na wynajmie turystycznym” przeszły swoistą metamorfozę marketingową, i teraz są już zachwalane jako second home lub apartamenty inwestycyjne. Niektóre wręcz wycofano ze sprzedaży”

– pisze Marlena Kosiura w swoim raporcie poświęconym rynkowi condohoteli. Nie oznacza to, że każda tego typu inwestycja jest skazana na porażkę. Dobrze pomyślany i zaprojektowany obiekt, znajdujący się w świetnej lokalizacji i nie odstający poziomem usług od hotelowego nie musi być złą inwestycją. Ale gwarancji sukcesu już nie ma (o ile kiedykolwiek istniała).

źródło zdjęcia tytułowego: Marriott

4
Dodaj komentarz

avatar
4 Comment threads
0 Thread replies
2 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
4 Comment authors
SylwesterCallipsoChrystianAnna Recent comment authors
  Subscribe  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
Anna
Gość
Anna

Czyżby nadchodziła pora na drugą część zasady nr 1 Warrena Buffeta :…bój się, gdy inni są chciwi…”

Chrystian
Gość
Chrystian

Teraz jest 7% ale pewnie za chwile Bedzie 8 a może i 9%,chciałem tylko przypomnieć ze ze podobnie było z Getbackiem,także tuż przed krachem dawali 8-9%.

Callipso
Gość
Callipso

Gwarantem tych 8% są spółki z o.o z kapitałem zakładowym 5 000 zł ( lub komandytowe gdzie deweloper wybrał kasę ze sprzedaży) 🙂 To są tylko operatorzy na obiekcie, nie mają żadnego majątku a gwarancja wynika z przepływu kasy. Czasem gwarancja wynika z tego, że klient przepłaca za lokal i samemu z tej kwoty funduje sobie gwarancję. Deweloper zakłada, że i tak coś się najmie. Może nie na 8% ale na 4-5% wiec musi dołożyć połowę i spokojnie taka kwota jest wliczona w cenę lokalu na pierwsze rok dwa ( żeby się wszystkie lokale sprzedały zanim zaczną się kłopoty z… Czytaj więcej »

Sylwester
Gość
Sylwester

Nie można pisać, że idea condohoteli jest zła, wskazywanie zagrożeń uważam, za bezwzględnie słuszne i jest to wskazówka do wyedukowania się w zakresie wyboru tego typu inwestycji. Należy zwracać uwagę, gdzie budują, kto buduje, kto będzie operatorem i zakładać, że każdy z tych elementów może zawieść. Spółka operatorska może upaść, i przy dzisiejszym „owczym pędzie” na tym rynku należy oczekiwać, że upadłości będą i to jest tylko kwestia czasu, Anna w komentarzu wyraziła cytat Warrena Buffeta, mi nasuwa się inny „Dopiero podczas odpływu okazuje się kto pływał nago.” Biznesy bez fundamentów hotelowych odpłyną bo życie powie sprawdzam, ale biznesy angażujące… Czytaj więcej »

Subiektywny newsletter

Bądźmy w kontakcie! Zapisz się na newsletter, a raz na jakiś czas wyślę ci powiadomienie o najważniejszych tematach dla twojego portfela. Otrzymasz też zestaw pożytecznych e-booków. Dla subskrybentów newslettera przygotowuję też specjalne wydarzenia (np. webinaria) oraz rankingi. Nie pożałujesz!

Zamknij
social-facebook social-feed social-google social-twitter social-instagram social-youtube social-linkedin social-rss