Stopy procentowe spadają, więc wzrośnie popyt na kredyty hipoteczne. Jak zareagują banki? Co będzie z marżami? Prezes wielkiego banku prognozuje

Stopy procentowe spadają, więc wzrośnie popyt na kredyty hipoteczne. Bankowcy spodziewają się coraz lepszej koniunktury na rynku kredytowym. I szykują się do mocniejszej rywalizacji o kredytobiorców. Jednym z banków, który z apetytem wraca na rynek kredytów, jest BNP Paribas. Zapytałem jego prezesa jakie są szanse na to, by rozkręcona akcja kredytowa znacząco obniżyła marże kredytów hipotecznych. A nie są one dziś niskie

Inflacja jest niska (tylko 2,8%), wzrost wynagrodzeń szybko hamuje, a gospodarka kręci się jakby wolniej. Ale bankowi ekonomiści mówią: „spokojnie, z kwartału na kwartał będzie lepiej”. Michał Dybuła, główny ekonomista BNP Paribas Bank Polska, widzi w danych wzrost popytu konsumpcyjnego. Polacy kupują coraz więcej „dóbr trwałego użytku”, czyli sprzętu RTV i AGD, samochodów, czy mebli. Według ekonomisty to dobry sygnał, bo tego typu popyt przeważnie szybko się nie „wypala”.

Owszem, polskiej gospodarce nie sprzyja otoczenie zewnętrzne – z jednej strony cła Trumpa, a z drugiej kłopoty gospodarki niemieckiej – ale na odsiecz idzie z kolei tańszy kredyt. Spadek stóp procentowych już napędza popyt na kredyty hipoteczne. Już w drugim kwartale tego roku sprzedaż kredytów mieszkaniowych wzrosła do 25 mld zł (rok temu był 18 mld zł). Liczba udzielanych kredytów przekracza już 50 000 kwartalnie, czyli o 20% więcej niż rok temu.

Rośnie popyt na kredyty hipoteczne. Co z marżami?

Analityk Bartosz Turek opublikował ostatnio wykres pokazujący, że dzienna liczba zapytań kredytowych napływających do Biura Informacji Kredytowej wróciła do poziomu z czasów niskich stóp procentowych (o kredyt dopytuje się ponad 40 000 osób miesięcznie). Popyt na kredyty jest już nawet wyższy niż w czasach patologicznych, czyli obowiązywania programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Tańszy kredyt, rekordowo wysoka zdolność kredytowa (owoc wzrostu wynagrodzeń) i rekordowo wysoki wybór mieszkań po cenach realnie znacznie niższych niż rok-dwa lata temu – to miks, który ściągnie do banków nowych klientów na kredyty hipoteczne. Bankowcy będą chcieli to wykorzystać. Na rynek wracają nawet te banki, które w ostatnich kilku latach wycofały się częściowo z udzielania kredytów hipotecznych.

Takim bankiem jest BNP Paribas Bank Polska. Jego prezes Przemek Gdański na konferencji prasowej związanej z ogłoszeniem wyników finansowych, ogłosił powrót apetytu na udzielanie kredytów. W ciągu trzeciego kwartału 2025 r. bank zwiększył portfel kredytowy o ponad 2,1 mld zł, do poziomu 91,4 mld zł (z czego miliard złotych dodali klienci indywidualni).

Polski BNP Paribas przez ostatnie trzy lata zaciągał hamulec na udzielanie kredytów hipotecznych, obawiając się, że staną się pułapką na długie lata (tak, jak wcześniej stały się nią kredyty we frankach szwajcarskich). Chodziło oczywiście o ustawę przyznającą klientom wakacje kredytowe. „Obawialiśmy się, że kolejne edycje wakacji będą równie źle skrojone, co na szczęście się nie potwierdziło” – mówi bez ogródek prezes Gdański.

Banki wracają na rynek kredytów hipotecznych. Będzie większy wybór?

Teraz te obawy prysnęły, a zamiast tego bank ma ochotę szybko rosnąć na rynku kredytowym. Zwłaszcza, że – podobnie jak inne banki – ma duże „zdolności” do pożyczania pieniędzy, wynikające z wysokiego kapitału i wielkich ilości pieniędzy depozytowych, które przynoszą klienci.

Z drugiej strony marże kredytów hipotecznych obowiązujące dziś na rynku, są kuszące. To mniej więcej 2% ponad stawkę WIBOR w przypadku kredytów z 20-procentowych wkładem własnym i nawet 2,4-2,5% ponad WIBOR w przypadku klientów z niższym wkładem własnym). Co prawda jeśli mówimy, że w Polsce są „najdroższe kredyty hipoteczne w Europie” to mamy na myśli głównie wysoką cenę rynkową pieniądza (polski rząd płaci za długoterminowe obligacje aż 5,5% odsetek w skali roku, gdy np. niemiecki 2,6%, a francuski 3,4%). Ale wysokie marże też swoje dokładają do tego obrazu.

Te wysokie marże wynikają z wliczania przez banki w ceny kredytów strat na kredytach frankowych i ryzyka prawnego na przyszłość. Czy wracanie na rynek kredytowy banków, które przez ostatnie lata pozostawały z boku, może spowodować obniżenie marż? W czasach boomu na kredyty frankowe marże wynosiły średnio tylko 1% powyżej rynkowej ceny pieniądza, a dziś są dwa razy wyższe.

O tym jaka jest relacja pomiędzy oprocentowaniem kredytów hipotecznych i oficjalną ceną pieniądza w NBP, pokazaną tutaj za pomocą czerwonych linii (a tym samym jaka jest średnia marża na rynku) opowiada poniższy wykres. Jak widać, spadek oprocentowania kredytów hipotecznych następuje, ale raczej z powodu spadków ceny pieniądza, a nie z powodu spadku marż kredytowych banków.

Prezes Gdański nie przewiduje wojny cenowej na rynku kredytów hipotecznych. Jego zdaniem popyt na kredyt będzie wysoki, podaż też będzie coraz większa, ale raczej nie skończy się to znaczącą redukcją marż. „W przypadku kredytu hipotecznego każdy ułamek punktu procentowego marży ma bardzo duże znaczenie, bo wyznacza rentowność w perspektywie kolejnych wielu lat” – odpowiedział szef BNP Paribas Bank Polska na moje pytanie o możliwość wojny cenowej w „hipotekach”.

Banki ogólnie spodziewają się spadku spreadu między odsetkami inkasowanymi od kredytobiorców, a tymi, które wypłacają deponentom. Ale będzie to zasługa głównie niższego oprocentowania kredytów dla firm i pożyczek konsumpcyjnych. W polskim BNP Paribas rok temu ten spread (czyli marża odsetkowa) wynosił 3,95%, a teraz bank podsumowuje go na 3,43%. Od początku roku na odsetkach bank zarobił 4,4 mld zł, a dochód prowizyjny dopiero zbliża się do miliarda.

Oto trzy pola rywalizacji banków. Dla kogo (naj)tańszy kredyt?

Wygląda na to, że w najbliższych miesiącach banki będą ostro rywalizowały o „kaloryczne” pod względem marży kredyty hipoteczne oraz będą starały się zwiększyć udział dochodów prowizyjnych w całkowitym zysku – by zamortyzować zwężającą się marżę odsetkową. Nie musi chodzić o wzrost opłat za konta i karty. Na prowizjach banki zarabiają też wtedy, gdy klienci przenoszą pieniądze z depozytów do funduszy inwestycyjnych.

BNP Paribas pokazał dane, z których wynika, że wartość pieniędzy ulokowanych przez klientów w produktach inwestycyjnych (funduszach, rachunkach maklerskich, produktach strukturyzowanych) przekracza 23 mld zł, co jest zauważalną wartością w porównaniu do 129 mld zł portfela depozytowego. Banki będą starały się nakłonić nas, byśmy zamienili coraz niżej oprocentowane depozyty na instrumenty inwestycyjne.

Trzecim polem walki banków o utrzymanie rekordowo wysokich zysków będzie kontrola kosztów. W BNP Paribas chwalą się, że jako jedyni wśród największych banków utrzymali minimalny tylko wzrost kosztów o 1,6% w skali roku – konkurentom koszty działalności rosły dużo szybciej. Polska odnoga francuskiej grupy bankowej ma po trzech kwartałach niemal 2,2 mld zł zysku netto, aż o 17% więcej, niż rok temu o tej samej porze. Ma to być w dużej części zasługa trzymania kosztów pod kontrolą.

Choć szef BNP Paribas nie daje dużych nadziei na znaczne obniżenie marż kredytów hipotecznych, mam wrażenie, że wysokiej jakości klienci – tacy z wysokim wkładem własnym oraz wysokimi dochodami – będą mieli w najbliższym czasie dużo większe możliwości negocjacyjne. Na rynek kredytów hipotecznych wchodzi coraz więcej banków, które być może nie będą chciały obniżać marż standardowym klientom, ale o klientów premium będą walczyć jak lwy.

Także dlatego, że celem bankowców jest pozyskiwanie klientów „wieloaspektowych”, czyli takich, którzy korzystają z wielu produktów i usług w danym banku. Prezes Gdański przyznał, że bank nie walczy zbyt intensywnie o depozyty, a od kilku kwartałów „czyści” swoje bazy nieaktywnych klientów. Interesują go tylko klienci, którzy będą korzystali z wielu usług. I kandydaci na takich klientów zapewne są w stanie wytargować dużo niższą marżę kredytu hipotecznego, niż rynkowe 2%.

————————————–

CZYTAJ WIĘCEJ O RYNKU KREDYTÓW:

—————————–

CZYTAJ PORADY O KREDYTACH:

——————————–

ZOBACZ EXPRESS FINANSOWY I ROZMOWY:

„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtube

——————————

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————

ZNAJDŹ SUBIEKTYWNOŚĆ W SOCIAL MEDIACH

Jesteśmy nie tylko w „Subiektywnie o Finansach”, gdzie czyta nas ok. pół miliona realnych odbiorców miesięcznie, ale też w mediach socjalnych, zwanych też społecznościowymi. Tam krótkie spostrzeżenia o newsach dotyczących Twoich pieniędzy. Śledź, followuj, bądź fanem, klikaj, podawaj dalej. Twórzmy razem społeczność ludzi troszczących się o swoje pieniądze i ich przyszłość.

>>> Nasz profil na Facebooku śledzi ok. 100 000 ludzi, dołącz do nich tutaj

>>> Samcikowy profil w portalu X śledzi 26 000 osób, dołącz do nich tutaj

>>> Nasz profil w Instagramie ma prawie 11 000 followersów, dołącz do nich tutaj

>>> Połącz się z Samcikiem w Linkedin jak 26 000 ludzi. Dołącz tutaj

>>> Nasz profil w YouTube subskrybuje 12 000 widzów. Dołącz do nich tutaj

>>> „Subiektywnie o Finansach” jest już w BlueSky. Dołącz i obserwuj!

——————————-

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM: 

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

——————————-

zdjęcie tytułowe: Pixabay, archiwum autora, Canva