Refinansowanie kredytu może dać oszczędności? Jeśli brałeś kredyt z niskim wkładem własnym, to „przesiadka” może się opłacić

Refinansowanie kredytu – kiedy warto rozważyć taką opcję? Czy kredyt wzięty kilka lat temu – z minimalnym wkładem własnym – opłaci się obecnie refinansować? Bardzo często tak, bo gdy sytuacja rynkowa się zmienia, kolejny bank może docenić klienta bardziej niż dotychczasowy

Nie każdemu potencjalnemu kredytobiorcy od razu udaje się zebrać 20% wkładu własnego. Czasem bierzemy kredyt „pod korek”, z najmniejszym możliwym wkładem własnym (np. 10% albo i mniej, czasem są przecież rządowe programy tanich kredytów, w których można zdobyć poręczenie zamiast wkładu własnego). Można więc kredyt z niskim wkładem własnym otrzymać, ale to finansowanie niestety nie należy do tanich.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Różnica w marży banku pomiędzy kredytem z 20-30% wkładu własnego a kredytem z minimalnym wkładem własnym jest duża. W przypadku większego wkładu własnego nie tylko masz do dyspozycji więcej banków, ale i warunki kredytowania są lepsze, różnica może sięgnąć pół punktu procentowego marży banku, co w skali całego kredytu przekłada się na kilkadziesiąt tysięcy więcej do spłacenia.

Przyjrzę się teraz konkretnemu przypadkowi jednego z moich klientów. Nieruchomość kosztowała go 290 000 zł, wziął kredyt przy 10-procentowym wkładzie własnym. Jak łatwo policzyć, kredyt wyniósł 260 000 zł na 30 lat. Oprocentowanie wynosiło – uwaga, proszę nie regulować odbiorników – WIBOR 6M plus marża 3,15%.

Jak widać, tanio nie było, ale nabywca mógł się cieszyć własnym M. I wyprowadzić się od rodziny lub zrezygnować z najmu i spłacać kredyt na własną nieruchomość (a nie tę wynajmowaną, jak to często bywa). Od wzięcia kredytu minęły prawie dwa lata i kredytobiorcy udało się spłacić „aż” 4000 zł kapitału kredytu.

Rata jest relatywnie wysoka, kapitał spłaca się bardzo wolno, więc klient przyszedł do mnie i zapytał, czy coś można z tym zrobić. Klient co prawda był sceptyczny, bo nie zarabia dużo więcej niż dwa lata temu (podwyżki dostał, ale jedynie inflacyjne), nie nadpłacał również kapitału kredytu. Tak naprawdę jego sytuacja niewiele się zmieniła. Czy jest o co walczyć?

Kiedy refinansowanie kredytu ma sens? Gdy mieszkanie podrożało

Dochód klienta niewiele się zmienił, ale nie ma on innych zobowiązań i zdolność kredytowa mu się zwiększyła. Sytuacja na rynku mieszkaniowym również się zmieniła. Za to samo mieszkanie (kupione dwa lata temu za prawie 290 000 zł) obecnie spokojnie można dostać 330 000 zł lub nawet więcej. Ceny na rynku poszły w górę. Już dzięki temu wiemy, że obecnie kwota kredytu jest niższa niż 80% wartości nieruchomości.

Mamy zatem nasze magiczne 20% wkładu własnego i to praktycznie bez żadnych dodatkowych działań ze strony kredytobiorcy. Jak zatem można te sprzyjające okoliczności wykorzystać? W opisanej sytuacji możliwe rozwiązania są dwa:

Po pierwsze renegocjowanie warunków kredytu w obecnym banku. Wskaźnik LTV spadł poniżej 80%, więc podstawa do wynegocjowania lepszych warunków jest. Niestety banki zazwyczaj nie są tym zainteresowane, wolą stracić klienta (nawet takiego, który spłaca kredyt zgodnie z harmonogramem i korzysta z dodatkowych usług bankowych) niż zaproponować mu lepsze warunki.

Dlaczego tak jest? To temat rzeka. Ale główny powód jest taki, że bankowcy wiedzą, iż klienci są mało mobilni. W szczególności są nieruchawi w przypadku kredytów hipotecznych. Znowu dokumenty, wnioski… Wielu klientów dochodzi do wniosku, że niech zostanie tak, jak jest. Nie zdają sobie sprawy z tego, ile można wynegocjować w banku i jakie oszczędności z tego tytułu można uzyskać. A mowa o dużych kwotach, czasem liczonych w dziesiątkach tysięcy złotych.

Drugie rozwiązanie to przeniesienie kredytu do innego banku, w którym obecnie są lepsze warunki. I na tym rozwiązaniu chciałbym się skupić. Marża 3,15% plus WIBOR 6M (5,86%) plus ubezpieczenie na życie ze składką miesięczną – to obecny stan gry. Łączne zobowiązanie miesięczne to ok. 2200 zł. Co obecnie można uzyskać w innych bankach?

Ceny nieruchomości wzrosły, więc możemy wykazać ponad 20% wkładu własnego. W związku z tym aktualnie kredytobiorca może liczyć na oprocentowanie na poziomie np. 7%, a zatem ponad 2 punkty procentowe mniej niż obecnie. Bank wymaga również polisy na życie. Jej koszt to 0,035% od salda kredytu, czyli 89 zł miesięcznie, z każdą kolejną spłaconą ratą składka będzie niższa.

Dodatkowo po 3 latach z bankowej polisy można zrezygnować (i nabyć własną, aby skutecznie zabezpieczyć siebie oraz swoich bliskich). Miesięczny koszt takiego kredytu zamiast ok. 2200 zł miesięcznie wyniesie już tylko ok. 1820 zł, z czego 1730 zł to rata, a 90 zł polisa ubezpieczeniowa. Różnica jest spora i w dodatku do osiągnięcia od ręki – trzeba tylko zmienić bank na taki, który „zaktualizuje” sytuację, czyli udzieli kredytu z 20% wkładu własnego, a nie 10%.

Bilans refinansowania: zawsze na plus?

A ile kosztuje takie refinansowanie kredytu? Przede wszystkim musisz liczyć swój czas (wypełnienie wniosków, uzyskanie zaświadczeń dot. zatrudnienia) oraz 300 zł kosztów sądowych (100 zł za wymazanie i 200 zł za wpisanie banku do hipoteki) plus ok. 450-500 zł za wycenę nieruchomości. Łącznie do 800 zł plus oczywiście poświęcony czas.

Co można zyskać? W tym konkretnym przypadku 400 zł miesięcznie, a przecież do spłaty pozostało jeszcze 336 rat (28 lat z początkowych 30 lat, o ile wcześniej nie zrezygnujesz z kredytu i go nie spłacisz). Daje to łącznie oszczędności rzędu 120 000 zł całkowitego kosztu kredytu.

Refinansowanie kredytu nie jest obowiązkiem, ale warto trzymać rękę na pulsie. Jeśli masz kredyt sprzed kilku lat, to warto być na bieżąco z bieżącymi ofertami. Możesz mieć w umowie wysoką (lub wyższą od dzisiejszych standardów) marżę nie tylko z powodu niskiego wkładu własnego. Powody mogą być również inne (np. słabszy scoring w momencie zaciągania zobowiązania).

Tak czy inaczej zapamiętaj: kredytu hipotecznego nie musisz spłacać przez 20-30 lat w tym samym banku. Banki możesz zmieniać tak samo jak zatrudnienie czy nawet samochód. Jeśli masz pytania, zapraszam do kontaktu na robert.sierant@subiektywnieofinansach albo tutaj.

Czytaj też: Jak wypłacić pieniądze z PPK na wkład własny do kredytu hipotecznego? – głowi się pan Wojciech. Prosta – wydawałoby się – operacja wcale nie jest… łatwa

zdjęcie tytułowe: Pixabay