Raty w dół? Czas na nadpłacanie kredytu. Ile można zyskać?

Obniżka stóp procentowych, którą zaskoczyła w ostatnich dniach Rada Polityki Pieniężnej, dała posiadaczom kredytów hipotecznych (albo da im w najbliższym czasie) wymierne oszczędności wynikające ze spadku rat kredytowych. Nie są one pokaźne, ale ich przeznaczenie na nadpłacanie kredytu może dać dziesiątki lub setki tysięcy złotych korzyści

W maju Rada Polityki Pieniężnej ścięła stopy procentowe o pół punktu, w lipcu dołożyła jeszcze jedno cięcie o ćwiartkę punktu procentowego. W tym roku dość prawdopodobna jest jeszcze obniżka ceny pieniądza o pół punktu procentowego. Jeśli do tego dojdzie, tegoroczny „urobek” Rady Polityki Pieniężnej zamknie się obniżką stóp o pięć „ćwiartek”, czyli z 5,75% do 4,5%.

To oznacza wymierne oszczędności dla kredytobiorców. Oczywiście czas ich zainkasowania zależy od tego, jak często bank przelicza oprocentowanie kredytu (przeważnie robi to co trzy miesiące, chociaż w umowie może być też inny termin). No i oczywiście trzeba pamiętać, że owo przeliczenie dotyczy tylko tych kredytobiorców, którzy mają kredyt oparty o zmienną stopę procentową (czyli uzależnioną od wskaźników WIBOR lub WIRON). Raty kredytów stałoprocentowych (a ich udział w nowych umowach to aż 85%) się nie zmienią.

Obniżki stóp procentowych – o ile spadną raty kredytów?

O ile spadną raty? Jeśli ktoś pożyczył 500 000 zł na 30 lat, to każda „ćwiartka” obniżki stóp procentowych daje mniej więcej 80-90 zł oszczędności na miesięcznej racie. Trzy „ćwiartki” obniżek stóp, które do tej pory zobaczyliśmy, powinny skutkować w sumie obniżeniem raty o 240–250 zł. Jeśli sprawdzi się scenariusz z kolejnymi dwoma „ćwiartkami” obniżki do końca roku, rata będzie niższa o już o 320–340 zł w porównaniu z tą z początku roku.

Im ktoś płaci wyższe raty (bo np. ma krótszy kredyt niż 30-letni), tym większe może zgarnąć potencjalne oszczędności. Na dziś przeciętny kredytobiorca z półmilionowym saldem zadłużenia jest „do przodu” o niecałe 250 zł miesięcznie. To już są zauważalne pieniądze – 3000 zł w skali roku, chociaż oczywiście nie na tyle duże, by decydowały o „życiu i śmierci”.

Co z tymi oszczędnościami zrobić? Oczywiście można je wydać na potrzeby rodziny, można zainwestować z myślą o bliższej lub dalszej przyszłości, ale można też – i bardzo mocno zalecam to rozwiązanie – przeznaczyć kasę na nadpłatę kredytu. To rozwiązanie jest o tyle korzystne, że mimo stosunkowo niewielkiej kwoty – statystycznie 250 zł miesięcznie – efekt spadku salda zadłużenia będzie się multiplikował.

Stanie się tak zwłaszcza w sytuacji, w której nadpłacimy od razu większą kwotę i poprosimy bank o skrócenie czasu spłaty kredytu. Bo nadpłaty można rozliczyć na dwa sposoby. Pierwszy to zmniejszenie kapitału do spłaty i rozłożenie go na tak samo długi okres (wtedy spada rata kredytu). Drugi to skrócenie czasu kredytowania – wówczas rata miesięczna nam nie spada, ale będziemy kredyt spłacać krócej.

Drugie rozwiązanie jest znacznie korzystniejsze dla nas (i niekorzystne dla banku). Każdy bank jest bowiem zainteresowany, żeby jak najdłużej naliczać odsetki. Jeśli spłacamy kredyt wcześniej, to odsetki naliczane są od mniejszego kapitału i krócej (bank traci podwójnie). Dlatego żaden bank nie będzie Was namawiał do skrócenia okresu kredytowania. Przeciwnie, będą Was do tego zniechęcali (np. jakąś kwotą minimalną takiej nadpłaty, koniecznością sporządzania płatnego aneksu do umowy i tak dalej).

ZOBACZ TEŻ NOWY WIDEOFELIETON (a potem czytaj dalej):

Zaoszczędziłeś pieniądze na racie? Przeznacz je na nadpłacanie kredytu

Ile jest do zaoszczędzenia? Wbrew pozorom znacznie więcej niż 3000 zł rocznie. Przy założeniu, że w każdym miesiącu nadpłacałbym 250 zł z przykładowego półmilionowego kredytu (a więc tyle, ile oszczędzam na wysokości raty dzięki obniżkom stóp procentowych) i jednocześnie skracał okres kredytowania, czyli utrzymywał wysokość raty na dotychczasowym poziomie, łącznie na odsetkach od wcześniejszej spłaty kapitału zaoszczędziłbym ponad 80 000 zł i spłaciłbym kredyt prawie dwa i pół roku wcześniej.

Takie nadpłacanie to wykorzystanie pieniędzy, które zostałyby nam w kieszeni po obniżeniu rat. Utrzymujemy raty na tym samym poziomie co poprzednio i dzięki temu spłacamy niżej oprocentowany kredyt wcześniej. Do wyliczeń wykorzystałem stronę czytosieoplaca.pl, ale w internecie jest sporo podobnych, więc oczywiście przed podjęciem decyzji sami wszystko przeliczcie, podaję jedynie wartości orientacyjne. W „realu” to może być trochę inna kwota także dlatego, że prawie żaden bank nie pozwala co miesiąc nadpłacać kredytu ze skróceniem czasu kredytowania – trzeba to robić raz na jakiś czas, na większą kwotę.

Pamiętajmy też, że prawdopodobnie nie skończy się ani na obecnych trzech „ćwiartkach” obniżek stóp procentowych, ani na pięciu zapowiadanych łącznie do końca tego roku. Docelowo stopy procentowe powinny wylądować w okolicach 3,5%, a więc jeszcze o kolejne cztery „ćwiartki” niżej. Gdyby to wszystko się dokonało i znalazło odzwierciedlenie w wysokości stawek WIBOR i WIRON, to mówimy o spadku raty półmilionowego kredytu zaciągniętego na 30 lat z obecnych 3 500 zł do 2 800 zł, czyli aż o 700 zł.

Przeznaczanie 700 zł miesięcznie na nadpłatę kredytu pozwalałoby mi zaoszczędzić na odsetkach już 200 000 zł w całym okresie kredytowania i skrócić czas obowiązywania kredytowej „pętli na szyi” o ponad sześć lat. Gdyby nie nadpłacać kredytu o te 750 zł miesięcznie, a ograniczyć korzyści tylko do niższego oprocentowania kredytu, to przez 30 lat spłaciłbym „tylko” o ponad 60 000 zł mniej w odsetkach. Też sporo, ale 200 000 zł – przyznacie – to znacznie więcej. A można jeszcze bardziej zacisnąć pasa i wtedy do wzięcia będzie – jak wyliczył pewien „fanatyczny” twitterowicz – aż 400 000 zł.

Od czego zależy to, czy zdecydujemy się na nadpłacanie kredytu? Jak pisał niedawno w „Subiektywnie o Finansach” Robert Sierant, który jest ekspertem kredytowym i na co dzień pomaga klientom w uzyskaniu możliwie najlepszych warunków, podejścia są dwa. Jest grupa klientów, którzy źle czują się z dużym zobowiązaniem. Wpis hipoteki ich uwiera. Uważają, że „oni mieszkają, ale właścicielem jest bank”. Można zrozumieć taki tok myślenia, aczkolwiek faktycznymi właścicielami są jednak kredytobiorcy, a bank ma jedynie wpis hipoteczny (zabezpieczenie kredytu).

Tacy kredytobiorcy nie będą się oglądać na raty, WIBOR-y i inne drobiazgi. Nawet jeżeli nie jest to ekonomicznie uzasadnione, będą chcieli jak najszybciej spłacić kredyt i poczuć się w 100% posiadaczami wymarzonego domu lub mieszkania. W ich przypadku nie ma sensu pytać, kiedy nadpłacanie kredytu się opłaca. Bo dla nich opłaca się… zawsze. Wcześniejsza spłata kredytu to nierzadko cel sam w sobie. Tutaj nie ma żadnego liczenia, kiedy są pieniądze, to się kredyt nadpłaca.

Druga, znacznie liczniejsza grupa, liczy i ocenia, co się bardziej opłaca. Czy lepiej nadpłacić kredyt czy może posiadane pieniądze zainwestować? Generalna zasada jest taka, że jeżeli jesteś w stanie na swoich pieniądzach zarobić więcej (netto), niż kosztuje kredyt, to nadpłacanie nie ma ekonomicznego uzasadnienia. Lepiej zaoszczędzone na ratach pieniądze po prostu zainwestować. I korzystać na procencie składanym od zysków z inwestycji. Porównujemy koszt kredytu w stosunku do potencjalnego zysku na posiadanym kapitale.

Jak wygląda rozliczenie nadpłaty kredytu?

Zasadniczo nadpłata kredytu jest księgowana na kapitał kredytu (pozostały do spłaty). I ten kapitał zmniejsza. Jednak w momencie nadpłaty bank rozliczy aktualne odsetki. Aktualne, czyli te naliczone od ostatniej zapłaconej raty do momentu wykonania nadpłaty. W przyszłości już tych odsetek nie będzie. Kredytobiorca już je przecież zapłacił. Czyli jeżeli np. wraz z nadpłatą bank pobrał np. 100 zł odsetek, a odsetki za cały miesiąc wynoszą 300 zł, to kolejne odsetki wyniosą już 200 zł (300 zł minus 100 zł).

Tak naprawdę nie ma znaczenia dzień nadpłaty, bo klient nic dodatkowo nie zapłaci, bank nie pobiera żadnych ekstra prowizji lub odsetek. No chyba że wynikają one z umowy kredytowej. Banki mają prawo pobierać prowizje od wcześniejszej spłaty jedynie przez pierwsze 36 miesięcy. Większość jednak tego nie robi.

Jeżeli jednak nadpłacisz kredyt niską kwotą i to tuż przed płatnością raty, to może się okazać, że lwia część tej nadpłaty zostanie zaliczona na spłatę odsetek naliczonych od ostatniej raty. Ale jednocześnie, przypominam, tych odsetek nie zapłacisz już w przyszłości.

Może się również zdarzyć, że bank nie będzie chciał rozliczyć nadpłaty. Będzie tak w sytuacji, gdy nadpłatę zlecisz niedługo przed dniem płatności raty. Wtedy naliczone (ale niepobrane) odsetki będą wysokie i bank będzie chciał je również pobrać. Jeżeli na rachunku będzie zbyt niska kwota, to dyspozycja nie zostanie zrealizowana.

Przykładowo: mamy kredyt z ratą 3000 zł, z czego odsetki to 2500 zł. Klient chce nadpłacić 1000 zł na kilka dni przed pobraniem raty przez bank. Oczywiście nadpłata „idzie na kapitał”, ale wcześniej bank będzie chciał rozliczyć naliczone odsetki. Może się okazać, że ta nadpłata nie wystarczy (dyspozycja nie zostanie zrealizowana) lub wystarczy i o zgrozo np. 50 zł na spłatę kapitału, a reszta a konto tychże odsetek. Tak się niestety zdarza i kredytobiorcy są mocno zdziwieni, że ich nadpłata spłaciła odsetki. A nie tak przecież miało być.

Dlatego też najlepiej nadpłatę zrobić w dzień płatności raty (nie ma wtedy odsetek do rozliczenia). Ale po pierwsze nie w każdym banku to możliwe, a po drugie – tak naprawdę dzień nadpłaty nie ma znaczenia. Bank w końcu nie może policzyć odsetek od kredytu dwa razy.

Kiedy nadpłacanie kredytu się opłaca? I jaka jest alternatywa?

Co jednak zrobić z pieniędzmi, które mogłyby zostać przeznaczone na nadpłacanie kredytu hipotecznego? Można je oczywiście „skonsumować”, czyli wydać na bieżącą konsumpcję („do grobu przecież nie zabiorę”) lub zainwestować w siebie. Dodatkowe kursy, umiejętności, języki obce – to się przydaje i często pozwala zwiększyć dochody w związku z poszerzeniem umiejętności i kwalifikacji.

Oczywiście, zanim zaczniemy nadpłacanie kredytu, warto sobie zgromadzić z oszczędności osiągniętych dzięki niższym ratom „poduszkę finansową” w kwocie chociaż 3-6 miesięcznych pensji. Tak na wszelki wypadek, aby choroba, utrata źródła dochodu itp. nie zniszczyły domowego budżetu. Dopóki nie jesteśmy płynnościowo zabezpieczeni, nie szalejmy ze skracaniem okresu kredytowania. Zawsze wolę mieć kredyt i pieniądze, niż mieć kredyt i nie mieć pieniędzy.

Osoby bez takiego zabezpieczenia niestety muszą w sytuacji kryzysowej pożyczać pieniądze. Jak nie od rodziny lub znajomych, to niestety w firmach chwilówkowych, na bardzo wysoki procent, wielokrotnie wyższy niż odsetki od kredytu hipotecznego. Co często źle się dla nich kończy.

Jaki zatem wniosek? Jeśli zostaną Ci w kieszeni pieniądze, a nie masz możliwości zarobienia na uzyskanym w ten sposób kapitale więcej (weź też pod uwagę podatek od zysków kapitałowych), niż wynosi oprocentowanie kredytu, to nadpłacanie kredytu ma sens. Jeżeli robisz nadpłatę, to nie po to, aby obniżyć ratę, tylko zawsze domagaj się od banku skrócenia okresu kredytowania. W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu masz możliwość odzyskania proporcjonalnie zapłaconej prowizji oraz ubezpieczeń. A kiedy i na jaką kwotę możesz liczyć? Rzecznik Finansowy udostępnia na swojej stronie stosowny kalkulator.

Czytaj też: „Pożyczyłam 300 000 zł, a mam oddać prawie 900 000 zł”. Wyzysk? A może „ofiary” wysokich stóp procentowych powinny… cieszyć się z wysokiej inflacji?

PRZECZYTAJ WIĘCEJ O DECYZJACH NBP:

TO TEŻ CIEKAWE, PRZECZYTAJ KONIECZNIE:

———————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————-

SPRAWDŹ NASZE RANKINGI BANKÓW:

Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? W którym banku jest najwyższe oprocentowanie pieniędzy na długo, a w którym na krótko? Który najlepiej zapłaci za nowe środki, a który „w standardzie”? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w „Subiektywnie o Finansach”.