Coraz więcej Polaków myśli o zakupie nieruchomości za granicą. Czy to pewniejszy interes, niż inwestycja w kraju? Oto garść liczb

W sieci pełno opowieści o tym, jaką świetną i pewną inwestycją może być nieruchomość za granicą. A często firmują te opowieści swoimi twarzami celebryci z wysokiej półki. Niektóre poglądy są jak zombie, które włóczą się po świecie, zakażając mózgi ludzkie ciężką przypadłością betonozy. Choroba jest na szczęście uleczalna, dlatego postanowiłem sprawdzić jak to jest z inwestowaniem w nieruchomości za granicą. Oto nagie liczby 

Brakuje dokładnych statystyk, z których wynikałoby, gdzie za granicą najchętniej lokują swój kapitał Polacy na rynku nieruchomości. Są szczątkowe liczby ujawniane przez agentów nieruchomości, lokalnych notariuszy, stowarzyszenia mieszkaniowe lub agendy rządowe. Wynika z nich, że największym zainteresowaniem cieszą się państwa zlokalizowane w basenie Morza Śródziemnego i Morza Czarnego. I że Polacy kupują tam ok. 5 000 nieruchomości rocznie. Są też szacunki mówiące o 15 000 nieruchomości.

A zatem ma być blisko, ciepło, w pobliżu wody i w miarę podobnie kulturowo i światopoglądowo. W związku z tym największą popularnością klientów cieszą się nieruchomości mieszkalne zlokalizowane w Hiszpanii, Portugalii, Francji, Włoszech, Chorwacji, Grecji, Bułgarii, Turcji, Malcie, Cyprze.

Nie tylko polscy inwestorzy spoglądają chytrze na globalny rynek nieruchomości szukając możliwości ochrony kapitału (a może też jego pomnożenia). Kilka tygodni temu nową strategię na najbliższe lata opublikował norweski państwowy fundusz majątkowy (największa tego typu instytucja na świecie) i główną zmianą w porównaniu z poprzednią strategią ma być zwiększenie udziału inwestycji nieruchomościowych do 7% portfela (prawie dwa razy więcej niż obecnie). „Twarde” aktywa, w które fundusz zamierza inwestować głównie na rynku prywatnym, mają spowodować mniejszą wahliwość wartości funduszu i dorzucić „coś” do jego rentowności.

Nieruchomość za granicą. Nie da się stracić?

Dochodząc do wniosku, iż nadszedł czas na zdywersyfikowanie portfela inwestycyjnego o nieruchomość za granicą, trafimy na stronę jednego z pośredników nieruchomościowych. A tam obietnice eldorado. Niestety wartościowych wyliczeń, które miałyby potwierdzić, że naprawdę warto zainwestować, jest jak na lekarstwo. A jeśli już trafiają się, to budzą one sporo metodycznych wątpliwości.

Moim ulubieńcem stała się jedna z firm wabiąca inwestorów tym, że dzięki niej możliwy jest „pasywny zysk 16–20% rocznie, którego osiągnięcie jest bajecznie proste”. Skoro taka stopa zwrotu jest bajecznie prosta do osiągnięcia, to na miejscu firmy w ogóle nie reklamowałbym tej inwestycji, tylko w te pędy biegł do banku po kredyt, żeby samodzielnie sfinansować przedsięwzięcie i na nim zarobić. Problemem z niezwykle atrakcyjnie wyglądającymi ofertami jest to, że rzeczywistość boleśnie z reguły weryfikuje takie przechwałki.

Agencja nieruchomości Knight Frank od lat publikuje Global House Price Index (GHPI). GHPI jest o tyle unikalny, że obejmuje swoim zasięgiem kilkadziesiąt państw rozrzuconych po całym świecie, w tym Polskę. Moim czarnym koniem, o którym zapewne niewiele osób w naszym kraju słyszało, jest Macedonia Północna. Z danych Global Property Guide (marzec 2025) wynika, że za metr kwadratowy mieszkania trzeba tam zapłacić niespełna 1200 euro. Część inwestorów zapewne dostrzegła szansę na zarobek w związku z możliwą akcesją tego bałkańskiego kraju do Unii Europejskiej.

Źródło: Knight Frank

Uczciwy do bólu pośrednik nieruchomości zapewne nie miałby żadnego problemu z tym, żeby przedstawić inwestorowi wyłącznie zestawienia czołówki GHPI, ale pokazać, jak wygląda najgorsza pod względem kształtowania się cen piętnastka państw w rankingu Knight Frank.

A są w niej choćby Malta i Cypr, które z racji usytuowania geograficznego są brane pod uwagę przez część inwestorów. Jest tam też Ukraina stawiająca czoło rosyjskiemu najeźdźcy. Zastanawiające jest też to, że w dolnych rejonach rankingu Knight Frank uplasowała się również Finlandia. Ceny nieruchomości mieszkaniowych u tego zachodniego sąsiada Rosji spadły nominalnie o 6% w skali roku. GHPI dowodzi jednoznacznie, że ceny nieruchomości nie zawsze rosną. 

Źródło: Knight Frank

Drastyczny przypadek japońskiego baburu

Kilkuprocentowy spadek cen nieruchomości da się pewnie przeboleć. Kupując nieruchomość za granicą, musimy się z nim liczyć. Gorzej, gdy jest on o wiele większy, a do tego uporczywy, gdyż rozłożony na wiele lat. Witajcie w Kraju Kwitnącej Wiśni przełomu poprzedniego i obecnego wieku.

Słowo „baburu” ma zazwyczaj neutralne brzmienie, gdyż oznacza „bańkę”. Miłośnicy kulinariów kojarzą miskę Baburu, naczynie o charakterystycznej kulistej podstawie. W rozmowach liczy się kontekst, dlatego wymiana myśli z Japończykami starszego pokolenia, podczas której padnie słowo „baburu”, może wiązać się z uruchomieniem u nich traumatycznych wspomnień.

35 lat temu byli pokoleniem dwudziestolatków chcących podbijać świat. Wielu z nich zaczęło gromadzić wówczas oszczędności na potrzeby emerytury. Wielu z nich słyszało opowieści swoich rodziców i innych bliskich, którzy opowiadali o baburu w wydaniu finansowym, gdy na przełomie lat 80. i 90. poprzedniego wieku z hukiem wybuchła bańka spekulacyjna w Kraju Kwitnącej Wiśni. Nie oszczędziła ona zasadniczo nikogo, gdyż poszkodowanymi byli posiadacze praktycznie wszystkich klas aktywów.

Powszechnie utożsamia się ją z gigantyczną przeceną japońskich akcji. Indeks Nikkei 225 tylko w ciągu 5 lat od osiągnięcia szczytu notowań stracił 63%. Dość powiedzieć, że dopiero w 2025 roku indeks nominalnie wzbił się powyżej maksimum z grudnia 1989 r. Musiały zatem minąć ponad trzy dekady, i do tego mowa jedynie o nominalnej zmianie, a nie skorygowanej o inflację, by japońskie akcje porzuciły długoletni marazm. Dla porównania amerykański S&P 500 w latach 1989–2025 powiększył swoją wartość 18-krotnie.

Bańka dotyczyła również segmentu nieruchomości. Japan Real Estate Institute (JREI) oszacował, że w latach 1986–1990 ceny gruntów komercyjnych w sześciu głównych miastach Kraju Kwitnącej Wiśni – Tokio, Yokohamie, Nagoyi, Kioto, Osace i Kobe – wzrosły o 303%, a gruntów mieszkaniowych o 181%. Hossa skupiła się na najważniejszych ośrodkach miejskich. W momencie apogeum bańki niektóre media donosiły, że ziemia pod Pałacem Cesarskim w Tokio (ok. 1,15 km kw.) była wyceniona wyżej niż wszystkie nieruchomości zlokalizowane w amerykańskim stanie Kalifornia.

A później dała znać o sobie siła grawitacji, gdyż ceny nieruchomości mieszkaniowych w latach 1990–2010 r. runęły o 80%. Skala przeceny była tak gruntowna, że mimo systematycznego odrabiania strat ceny nieruchomości mieszkaniowych są obecnie dopiero na półmetku cen z 1990 r.

Źródło: opracowanie własne na podstawie FRED

Japońskie baburu jest szczególnym przypadkiem, który skłania do refleksji, że jednak da się dużo stracić na nieumiejętnym lokowaniu kapitału w nieruchomości. I że nieruchomość za granicą nie musi być finansowym samograjem. Nie jest ona jednak oczkiem w głowie polskich inwestorów, którzy skupiają swoją uwagę na aktywach mieszkaniowych znajdujących się dużo bliżej naszego kraju.

Nieruchomość za granicą. Ile można wyciągnąć z inwestycji?

Z tego powodu na potrzeby tej analizy skoncentrowałem się na danych historycznych z bazy Bank for International Settlements (BIS) dla lat 2010–2024. BIS gromadzi statystyki dla niektórych gospodarek w dużo dłuższych szeregach czasowych, jednak Polska pojawia się w nich dopiero w 2010 r., stąd dla zachowania poprawności porównawczej zdecydowałem się ograniczyć interwał analizy jedynie do ostatnich kilkunastu lat.

Przedmiotem badania było 13 państw (dodatkowo znalazła się w nim Polska), które moim zdaniem stanowią najczęstszy obiekt inwestycji zagranicznych w wydaniu mieszkaniowym. Wyniki za 15 lat (wyjątkiem są ZEA, gdyż dane dostępne objęły 14 lat: 2010–2023) są podane w walucie lokalnej w ujęciu nominalnym i realnym (po korekcie o stopę inflacji). Dotyczą one CAGR, czyli zakumulowanej średniorocznej zmiany procentowej cen lokum. Wskaźnik mówi o tym, ile wyniosła przeciętna dynamika wartości rynkowej mieszkań.

Wniosek płynący z obliczeń nie jest jednoznaczny. W ujęciu nominalnym niemal wszystkie rynki pozwoliły zarobić inwestorom (wyjątkiem było Maroko). Gorzej sprawy się miały w ujęciu realnym, które umożliwia ocenę, czy ceny nieruchomości co najmniej utrzymywały wartość nabywczą pieniądza, a nawet okazały się lepsze niż wzrost inflacji. I w tym przypadku wnioski nie są już tak oczywiste.

Chętnie wybierane przez Polaków nieruchomości w Portugalii, Malcie czy Chorwacji dały rzeczywiście godziwie zarobić. Nie da się jednak tego powiedzieć w przypadku innych popularnych destynacji – Włochy, Cypr, Grecja, Hiszpania. Realny CAGR zmiany cen był tam ujemny.

Źródło: opracowanie własne na podstawie BIS

Na pierwszy rzut oka te wyliczenia mogą być zachęcające dla części inwestorów. Stopy zwrotu można jeszcze podwyższyć, o ile ktoś zdecyduje się na wynajmowanie nieruchomości, ale to już samodzielna decyzja każdego inwestora. Tej zmiennej jednak nie brałem pod uwagę z prostej przyczyny. Nie jest ona pewna, gdyż zależy od tego, jak zamierza postąpić właściciel mieszkania. Trudno ją poza tym policzyć ze względu na wielość czynników wpływu (lokalizacja, atrakcyjność, stan nieruchomości, metraż, wypełnienie zainteresowanymi najemcami).

Nieruchomość za granicą: te koszty mogą zniszczyć rentowność

Pozostańmy zatem przy wariancie, że inwestor kupuje i liczy na to, że z czasem zarobi na wzroście wartości rynkowej nieruchomości. Wówczas od średnich długoterminowych stóp zwrotu oszacowanych przeze mnie należy odjąć dwa rodzaje kosztów. Po pierwsze te związane z przeniesieniem własności mieszkania. A po drugie te związane z jej utrzymaniem. O tym niechętnie wspominają pośrednicy obrotu nieruchomościami namawiający nas na nieruchomość. Tak jakby tych kosztów w ogóle nie było.

Każdy kraj ma swoją specyfikę, dlatego nie da się wszystkiego sprowadzić do jednego mianownika. W celu zilustrowania tego zjawiska wziąłem pod uwagę cztery kluczowe lokalizacje zagraniczne – Hiszpanię, Włochy, Francję i Portugalię. I spróbowałem podliczyć koszty utrzymania nieruchomości.

Zacznijmy od najbardziej obleganej Hiszpanii. Funkcjonuje w niej podatek od nieruchomości IBI, czyli coś, co u nas najczęściej nazywane jest katastrem. To roczna opłata uzależniona od wartości mieszkania – stawki wahają się od 0,4% do 1,3% dla nieruchomości miejskich i 0,3–0,9% dla nieruchomości poza miastami. Do tego obowiązuje podatek od przeniesienia własności ITP lub VAT. Od nieruchomości na rynku wtórnym płaci się 6–11% ITP w zależności od regionu położenia mieszkania i jego wartości.

Nowych nieruchomości dotyczy VAT w wysokości 10% (nie obowiązuje on na Wyspach Kanaryjskich, w Ceucie i Mellili). Do tego przyjdzie nam uiścić opłatę skarbową AJD – wynosi ona dla nowych nieruchomości 1–1,5% ceny zakupu. Jeszcze tylko 1–2% wartości nieruchomości pochłoną koszty notarialne i rejestracyjne, a wtedy można wreszcie odetchnąć, bo pozostanie jeszcze tylko obowiązek uiszczania regularnych opłat za media i zbliżonych do nich.

Czas na rzeczywistość włoską. W Italii działa podatek od nieruchomości dla drugich domów i nieruchomości luksusowych, który waha się w granicach 0,40–1,06% wartości katastralnej. Oprócz tego mamy tam podatek od przeniesienia własności – wynosi on na rynku wtórnym 9% wartości katastralnej, przy czym jest obniżony do 2% dla pierwszego mieszkania. Poza tym konieczne będzie uiszczenie VAT (10% dla nowych lokum i 22% dla luksusowych). Na koniec przyjdzie ponieść koszty notarialne i rejestracyjne, które zazwyczaj stanowią 2–3% wartości nieruchomości.

Fiskus francuski nakłada podatek od nieruchomości (Taxe foncière), którego roczna stawka różni się w zależności od lokalizacji, ale średnio wynosi 1% wartości nieruchomości. Nad Sekwaną istnieje również podatek od przeniesienia własności – dla rynku wtórnego mowa o obciążeniu ok. 5,8% ceny zakupu. Nowe nieruchomości podlegają 20% VAT. Szczególnie uciążliwe mogą być koszty notarialne i rejestracyjne, które potrafią wynieść 7–8% wartości nieruchomości.

Portugalia ma też szeroką paletę różnorakich danin i opłat. Podatek od nieruchomości IMI stanowi 0,3–0,8% wartości katastralnej rocznie w zależności od gminy. Nad Tagiem obowiązuje też danina z tytułu przeniesienia własności – jest ona progresywna (od 1% do 8%) w zależności od wartości lokum i jego przeznaczenia. Nabywcy nowych nieruchomości muszą ponieść koszt 23% VAT. A opłaty notarialne i rejestracyjne opiewają z reguły na 1–2% wartości mieszkania.

Jak widać na tych przykładach, nieruchomość za granicą może wiązać się ze stratą z powodu nieuniknionych kosztów związanych z wejściem w posiadanie lokum, czemu później towarzyszą opłaty stałe (kataster, do którego nie jesteśmy przyzwyczajeni plus wydatki na media i podobne). Nadaje się ona zatem przede wszystkim dla kapitałodawców ukierunkowanych na długi termin, którzy są zdolni trzymać przez kilka lat z myślą o tym, że w końcu zarobek nadejdzie.

Kiedy najlepiej kupować zagraniczną posiadłość?

Nieruchomości są jedną z klas aktywów. Kłania się więc w odniesieniu do nich buffetowskie powiedzenie: „Bój się, gdy inni są chciwi, i bądź chciwy, gdy inni się boją”. Jak jednak rozpoznać stan, w którym znajduje się aktualnie rynek nieruchomości?

Metod jest wiele, a żadnej nie da się przypisać 100% skuteczności. Można co najwyżej uprawdopodobnić to, że trend rynkowy zagalopował się w jedną lub drugą stronę. Niech za przykład posłuży Hiszpania, do której ciągnie wielu inwestorów lokujących kapitał na Balearach, Kanarach, Costa Brava (prowincja Girona), Costa del Sol (Andaluzja) i Costa Blanca (okolice Alicante).

Intensywność trendu cenowego można mierzyć za pomocą odchylenia standardowego (OS). Ilustruje ono odległość, jaką dzieli cena od jej średniej. Im większy poziom OS, tym bardziej odczyt jest odchylony od przeciętnej.

Źródło: opracowanie własne na podstawie BIS

Na rynku hiszpańskim mamy obecnie sytuację, gdy ceny mieszkań znajdują się w przedziale pomiędzy jednokrotnym (+1 OS) i dwukrotnym (+2 OS) dodatnim odchyleniem standardowym. Nie wyklucza to tego, że ceny wciąż mogą rosnąć, ale nie da się zaprzeczyć temu, iż jesteśmy na podwyższonym poziomie w porównaniu ze średnią. Zakładając, że rynki dążą do średniej, to z pewnością nie jest to optymalny moment do inwestowania w hiszpańskie nieruchomości. Wyśmienitym okresem do takiego działania był początek poprzedniej dekady, gdy ceny mieszkań spadły poniżej dwukrotnego ujemnego OS.

Dla pełni obrazu warto jeszcze pokazać, w którym momencie trendu cen mieszkań jesteśmy jeszcze w przypadkach pozostałych najchętniej wybieranych przez Polaków państw na inwestycje w „betonowe złoto”. Na szczęście żaden z krajów nie ma dynamiki cenowej, która przekracza dwukrotne dodatnie odchylenie standardowe, co jednoznacznie stanowiłoby poszlakę ryzykownego hype.

Jest jednak całkiem liczna grupa państw, które można zaliczyć do „nieźle wygrzanych” (ceny pomiędzy +1 OS a +2 OS) – w jej skład wchodzą: Chorwacja, Hiszpania, Włochy, Portugalia, ZEA, Turcja i Bułgaria.

———————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————-

CZYTAJ WIĘCEJ O TYM:

——————————–

Źródło: opracowanie własne na podstawie BIS