Kredyt hipoteczny – oprocentowanie może być niższe, ale trzeba uważać. W bankach można zapewnić sobie niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego, ale trzeba wypełnić narzucane przez bank warunki. Czytelnik „Subiektywnie o Finansach” uważa, że są tak sformułowane, by trudno było je spełnić. „Wpadłem w sidła zastawione przez bank” – skarży się czytelnik, który „stracił” 1300 zł. Tylko czy faktycznie wpadł w sidła? O co chodzi i jak można było tego uniknąć?
- Połowa Polaków ma jakiś kredyt. Kiedy opłaci się skorzystać z jego refinansowania albo z konsolidacji? O strategiach spłaty zadłużenia [POWERED BY RAIFFEISEN DIGITAL]
- Szybkie przelewy, docierające błyskawicznie do dowolnego odbiorcy na świecie? Usługi takie jak Visa Direct mogą przyspieszyć ruch pieniędzy [POWERED BY VISA]
- Amerykańskie akcje i dolar toną. Ale zbliżają się też do ważnych poziomów wycen. Czas decyzji dla inwestorów: Trump to katar czy ciężka grypa? {POWERED BY UNIQA TFI]
Jak zapewnić sobie niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego? Warto twardo negocjować, ale przeważnie do otrzymania preferencyjnych warunków wystarczy skorzystać z jakichś dodatkowych produktów, które bank ma w swojej ofercie. Trzeba jednak bardzo uważać, bo kredyt i oprocentowanie mogą znowu wejść na mniej korzystny poziom, jeśli nie będziemy stosować się do regulaminu promocji. A te regulaminy bywają zdradliwe. Właśnie to spotkało naszego czytelnika. Jego historia może być pouczająca.
Kredyt hipoteczny i promocyjne warunki
Zgłosił się do nas pan Krystian, który zdecydował się na kredyt hipoteczny w Banku Millennium (aczkolwiek nazwę banku podaję wyłącznie informacyjnie, bo chyba wszystkie banki stosują zasady, które zaraz opiszę). Był to kredyt z oprocentowaniem stałym (przez pięć lat) w wysokości 7,95%. A więc – z dzisiejszego punktu widzenia, gdy na horyzoncie są obniżki stóp procentowych – niezbyt duża atrakcja.
Bank zaoferował też promocyjne oprocentowanie (obniżone o 0,5 punktu procentowego) w zamian za spełnienie dwóch, wydawałoby się prostych, warunków. Aby zasłużyć na niższe oprocentowanie (7,45% zamiast 7,95%), czytelnik powinien w każdym miesiącu zapewnić wpływ w wysokości minimum 10 300 zł oraz wykonać transakcje kartą na minimum 500 zł.
„Przy zaciąganiu kredytu warunki wydawały mi się łatwe do spełnienia, bo z konta w tym banku i tak korzystałem na co dzień, więc bez problemu dokonywałem transakcji na kwotę 500 zł, a także wpływało tam moje wynagrodzenie, więc i ze spełnieniem drugiego warunku nie miałem problemu”
– pisze czytelnik. I faktycznie, jeżeli takie konto jest dla kogoś głównym kontem (a zarabia wystarczająco dużo, by wpływ wynagrodzenia pozwalał spełnić warunek), to zasłużenie na niższe oprocentowanie jest formalnością. W zamian bank zapewnia niższe oprocentowanie, co w tym przypadku przekładało się na ponad 200 zł miesięcznych oszczędności – w całym okresie spłacania kredytu będzie to już pięciocyfrowa kwota, która zostanie w kieszeni kredytobiorcy. Kwota zdecydowanie warta podniesienia.
Takie promocyjne oferty oprocentowania kredytów hipotecznych to nic specjalnego. Banki chętnie uzależniają obniżkę oprocentowania od spełnienia dodatkowych warunków (np. konieczności otwarcia konta osobistego, zapewnienia wpływów, wykonania transakcji kartą, zakupu polisy na życie itd.). Prawdę pisząc, coraz częściej „zwykła” oferta banku, bez warunków lojalizujących, ma wręcz cenę zaporową, by nikt jej nie wybierał. Domyślną ofertą jest ta promocyjna.
Czy to legalne? Oczywiście. Banki nie mogą zmuszać klientów do korzystania z dodatkowych produktów, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby zaoferować promocyjne pakiety i tak ustawić poziomy cenowe, by bez ich zakupienia sam kredyt był nieopłacalny (miałby zbyt wysoką marżę lub oprocentowanie stałe). To tzw. x-sell, o którym więcej pisał Robert Sierant w tym miejscu. Jak Robert zauważa: „praktycznie nie sprzedaje się kredytów hipotecznych bez usług dodatkowych, czyli tzw. x-sellu”.
Kredyt, oprocentowanie i dobra pamięć (memento conditionibus)!
Problem z takimi dodatkowymi warunkami (produktami) jest taki, że trzeba z nich korzystać przez cały okres kredytu, a więc np. przez 20 lat. Z upływem czasu łatwiej o jakąś pomyłkę. A każdorazowe niespełnienie warunku będzie skutkować podniesieniem oprocentowania przez bank. To spotkało naszego czytelnika.
„Dziś, przy okazji zalogowania się na konto, zauważyłem, że planowana najbliższa rata kredytu urosła o ponad 200 zł. Poszukałem w historii kredytu i okazało się, że 25 marca promocyjne oprocentowanie kredytu zostało anulowane i zostało przywrócone standardowe oprocentowanie, bo według banku nie spełniłem warunków umowy. Oprocentowanie zostało podwyższone na okres aż sześciu miesięcy. Czyli de facto oprocentowanie zostało podniesione o 0,5 punktu procentowego aż na pół roku, bo dopiero wtedy bank ponownie zweryfikuje spełnienie przeze mnie warunków promocji”
– pisze pan Krystian, który mocno się zdziwił, bo transakcje kartą banku wykonywał, a wynagrodzenie ciągle zasilało rachunek. Czytelnik skontaktował się z bankiem i okazało się, że… w jednym z poprzednich „okresów rozliczeniowych” nie spełnił warunku minimalnego wpływu. Jednorazowy, ale kosztowny błąd. Spełnianie warunków, jak wcześniej zauważył czytelnik, weryfikowane jest przez bank raz na pół roku, więc stracił na tym nie 200 zł (czyli podwyżkę oprocentowania przez jeden miesiąc), ale jakieś 1300 zł!
Skąd wzięło się niedopatrzenie czy błąd czytelnika? Pan Krystian dowiedział się, czytając dokładnie regulacje kredytowe, że okresy, w których należy spełnić warunki… nie są równe miesiącom kalendarzowym. W grudniu (ze względu na okres świąteczno-noworoczny) pensja została mojemu czytelnikowi wypłacona znacznie wcześniej niż zwykle. A to oznaczało, że bank w jednym z okresów rozliczeniowych nie zaksięgował klientowi wpływu, a w innym zaksięgował dwa wpływy.
„Mimo że jestem świadomym użytkownikiem produktów finansowych, to niestety wpadłem w sidła zastawione przez bank. Trudno nie odnieść wrażenia, że okres weryfikacji został celowo tak dobrany, aby warunek był trudny do spełnienia i w ogóle nie był transparentny dla klienta”
– dodaje czytelnik. Nie wyciągałbym aż tak daleko idących wniosków. Prawdopodobnie okresy są po prostu liczone od dnia podpisania umowy i każdy klient ma swój indywidualny okres. Dobra wiadomość jest taka, że pan Krystian złożył reklamację w banku i ten ją uznał. Bank przywrócił oprocentowanie promocyjne – muszę więc pochwalić Bank Millennium za decyzję w interesie klienta.
Natomiast zła wiadomość jest taka, że bank nigdzie nie prezentuje informacji o tym, ile brakuje do spełnienia warunków w danym okresie. Ponadto bank umożliwia wprawdzie zmianę terminu na miesięczne (kalendarzowe) okresy, ale tylko za pomocą aneksu do umowy, co wiąże się z kosztem w wysokości 200 zł. Skoro da się to zmienić za opłatą, to wszystkim byłoby wygodniej, gdyby od początku było zmienione (za darmo).
Zobacz też wideofelieton, a w nim ważne ostrzeżenie dla kredytobiorców (a potem czytaj dalej tekst):
To może spotkać każdego. Nie zawsze bank uzna reklamację
Sytuacja pana Krystiana nie jest zła (bank uznał reklamację), ale biorąc pod uwagę, że spora część naszych czytelników ma (lub planuje mieć) kredyty hipoteczne, to zdecydowałem się nią podzielić z szerszym gronem. Na koniec rady dla konsumentów i prośba do bankowców.
Po pierwsze, jeżeli zdecydowaliście się na tzw. x-sell, to dobrze przeczytajcie warunki obniżonego oprocentowania. Dobrym pomysłem może być zrobienie sobie jakiegoś kalendarza (w arkuszu kalkulacyjnym albo nawet na kartce) i odhaczanie spełnienia warunków w danym miesiącu. Takie odznaczanie spełnionych warunków może przydać się nawet w codziennym bankowaniu (opłata za kartę kredytową, za konto), chociaż akurat w tym wypadku kara będzie raczej niewielka (kilkanaście złotych). W przypadku obniżonego oprocentowania kredytu hipotecznego mówimy o znacznie większej kwocie (nasz czytelnik mógł stracić jakieś 1300 zł).
Po drugie przykład naszego czytelnika pokazuje, że zawsze warto składać reklamacje. Nawet jeżeli zagapicie się i bank naliczy jakąś opłatę (lub np. podniesie oprocentowanie kredytu hipotecznego), to warto poprosić, w ramach tzw. dobrych relacji, o zmianę zdania. Często się udaje.
A do bankowców mam następującą prośbę – jeżeli sprzedajecie kredyty w ramach x-sellu, to nie utrudniajcie tego dodatkowo. Postarajcie się, aby okresy miesięczne odpowiadały miesiącom kalendarzowym. Dobrze by było też wyświetlać informacje o spełnieniu warunków w danym miesiącu w bankowości elektronicznej. Na przykład wspomniany Millennium Bank robi tak w przypadku konta osobistego (screen poniżej) – dlaczego nie przenieść tego na warunki niższego oprocentowania?
Z całą pewnością ważne jest, by kredyt hipoteczny – nieważne, czy z promocją, czy bez – był produktem finansowym w pełni przejrzystym. A więc klient powinien móc w każdej chwili sprawdzić, czy spełnił warunki ewentualnej promocji i ile mu ewentualnie do tego brakuje. Dobrze byłoby, gdyby okresy rozliczeniowe też były ustawiane tak, by dostosowywały się do okresów wypłacania klientom wynagrodzeń. Bo inaczej to wygląda na celowe zastawianie na klientów pułapek. Zwłaszcza gdy jednocześnie sprawdzenie spełnienia warunków nie odbywa się co miesiąc, lecz rzadziej (niby dlaczego?).
———————–
ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY
>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.
>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.
——————————-
ZOBACZ NASZE NOWE WIDEOCASTY:
„Subiektywnie o Finansach” jest też na Youtubie. Raz w tygodniu duża rozmowa, a poza tym komentarze i wideofelietony poświęcone Twoim pieniądzom oraz poradniki i zapisy edukacyjnych webinarów. Koniecznie subskrybuj kanał „Subiektywnie o Finansach” na platformie Youtubie.
Zdjęcie główne: Freepik
